Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 5210894 CV EXPL 16-6374
Vonnis van de kantonrechter van 2 augustus 2016
in de zaak van:
[eiser],
wonend te [woonplaats] ,
eisende partij,
gemachtigde mr. E. Meuwissen
tegen:
[gedaagde],
wonend te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. F.L.J. van Vloten.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- Het exploot van dagvaarding van 20 juli 2016 met producties
- de door [gedaagde] ingediende producties
- de mondelinge behandeling op 28 juli 2016, bij welke gelegenheid door de gemachtigde van [gedaagde] een pleitnota is overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt op grond van een schriftelijke huurovereenkomst met ingang van 1 oktober 2013 van [eiser] de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] tegen een maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigde huur van € 681,00. Ten tijde van het sluiten van deze overeenkomst waren [gedaagde] en [eiser] vrienden.
2.2.
De woning is eigendom van [eiser] . [eiser] heeft de woning aan [gedaagde] verhuurd omdat [gedaagde] destijds niet over woonruimte beschikte. [eiser] woonde toen elders samen met zijn vriendin. Nadat de relatie met zijn vriendin is beëindigd, heeft [eiser] [gedaagde] op enig moment meegedeeld dat hij de woning weer zelf wilde gaan bewonen.
2.3.
Op 14 augustus 2015 heeft [eiser] rond 21.30 uur [gedaagde] thuis bezocht. Partijen hebben bij die gelegenheid gesproken over de (door [eiser] gewenste) beëindiging van de huurovereenkomst. Beiden hebben de dag daarna tegen elkaar aangifte gedaan van mishandeling bij de Politie Eenheid Limburg, District Zuid-West-Limburg, Basisteam Heuvelland. Van beide aangiftes zijn processen-verbaal opgemaakt.
2.4.
[gedaagde] heeft na juli 2015 geen huur meer betaald aan [eiser] .
2.5.
Vanaf 15 augustus 2015 laat [gedaagde] zich in “social media” en via e-mailberichten tegen derden negatief uit over [eiser] .
2.6.
Bij brief van 28 augustus 2015 heeft de gemachtigde van [gedaagde] [eiser] medegedeeld dat de huurbetaling wordt opgeschort omdat [eiser] in verzuim is met het herstel van gebreken in het gehuurde en omdat het woongenot van [gedaagde] is verstoord. Voorts stelt de gemachtigde van [gedaagde] de verschuldigde huur te verrekenen met de door hem geleden en te lijden schade wegens de mishandeling van [gedaagde] waarvoor [gedaagde] [eiser] aansprakelijk stelt.
2.7.
Op 19 januari 2016 heeft Kieft Partners Bouwadvies een onderzoek verricht naar de door [gedaagde] gestelde gebreken in het gehuurde. De bevindingen daarvan zijn vastgelegd in het rapport van 16 februari 2016.
2.8.
Op 16 februari 2016 heeft [gedaagde] aangifte gedaan van vernieling van de woning omdat er hakenkruisen op de voordeur, een muur en de garagepoort waren aangebracht.
2.9.
Op 24 februari 2016 heeft [gedaagde] aangifte gedaan van een poging tot brandstichting in de woning in de nacht van 23 of 24 februari 2016.
2.10.
Op 12 juni 2016 heeft [gedaagde] aangifte gedaan van een “aanval met zuur” in de nacht van 12 juni 2016.
2.11.
Bij exploot van dagvaarding van 6 juli 2016 heeft [eiser] (samengevat) ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd en daarnaast gevorderd [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de huurachterstand, de huur tot de dag van ontbinding van de huurovereenkomst en een gebruiksvergoeding vanaf dat moment tot de dag van ontruiming van het gehuurde.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert bij wijze van onmiddellijke voorziening bij voorraad [gedaagde] te veroordelen:
1. het gehuurde binnen twee dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten, met machtiging van [eiser] om zo nodig de ontruiming zelf met hulp van politie en justitie te bewerkstelligen op kosten van [gedaagde] ;
2. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 8.172,00, te vermeerderen met de wettelijke rente,
3. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de proceskosten.
3.2.
Ter onderbouwing van de vordering voert [eiser] (samengevat) aan dat de huurachterstand tot en met juli 2016 € 8.172,00 bedraagt. Volgens [eiser] zal in een bodemprocedure deze huurachterstand tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden. Volgens [eiser] waren de door Kieft Partners Bouwadvies geconstateerde gebreken er nog niet bij aanvang van de huur. [eiser] stelt spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming te hebben omdat [gedaagde] volgens hem deze gebreken zelf veroorzaakt heeft en nog steeds vernielingen in de woning aanricht.
3.3.
Het verweer van [gedaagde] strekt tot afwijzing van de vordering.
4.De beoordeling
4.1.
[eiser] heeft spoedeisend belang bij de gevorderde voorzieningen.
4.2.
De kantonrechter stelt vast dat beide partijen op de kortst mogelijke termijn de huurovereenkomst wensen te beëindigen. [gedaagde] stelt voor zijn leven te vrezen als hij nog langer in de woning zal verblijven en [eiser] is bevreesd voor verder oplopende huurachterstand en vernielingen. [gedaagde] verzet zich desondanks tegen de gevorderde ontruiming omdat hij (nog) geen nieuwe woonruimte gevonden heeft. Hij hoopt per 1 november 2016 een nieuwe woning te kunnen betrekken, maar stelt dat het thans nog onzeker is of dat gaat lukken.
4.3.
Niet in geschil is dat de huurachterstand tot en met juli 2016 € 8.172,00 bedraagt. Een dergelijke achterstand (van twaalf maanden) is een ernstige tekortkoming in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichting tot huurbetaling.
4.4.
[gedaagde] betoogt dat hij is gerechtigd tot opschorting van de huurbetaling omdat hij door [eiser] op 14 augustus 2015 is mishandeld. [eiser] is daardoor de verplichting tot het verschaffen van rustig huurgenot niet nagekomen, aldus Rosembaum. Dit verweer moet worden verworpen. [eiser] betwist namelijk [gedaagde] mishandeld te hebben en in dit geding kan niet vastgesteld worden of [gedaagde] door [eiser] mishandeld is. De kantonrechter overweegt voorts dat, zelfs indien het huurgenot van [gedaagde] op 14 augustus 2015 werd verstoord doordat hij toen werd mishandeld door [eiser] , [gedaagde] dan toch niet gerechtigd is de huurbetalingen vanaf dat moment tot op heden ononderbroken op te schorten. [gedaagde] rechtvaardigt deze voortdurende opschorting met de stelling dat hij geen rustig huurgenot meer heeft gehad. Hij verwijst dienaangaande naar op de woning aangebrachte hakenkruizen, de brandstichting en de “zuuraanval”. [gedaagde] stelt evenwel niet dat [eiser] voor een en ander verantwoordelijk is geweest, zodat daarin geen grond voor de voortdurende opschorting van de huurbetalingen gevonden kan worden.
4.5.
[gedaagde] voert voorts aan dat hij op grond van de gebreken in de woning in de bodemprocedure huurprijsvermindering zal vorderen op grond van art. 7:207 BW. Thans kan evenwel, aangezien [eiser] aanvoert dat [gedaagde] zelf die gebreken heeft veroorzaakt, niet met voldoende zekerheid vastgesteld worden dat een dergelijke vordering in de bodemprocedure zal worden toegewezen. Ook dit verweer van [gedaagde] kan derhalve niet slagen. Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat een dergelijke vordering van Rosembaum op grond van art. 7:257 lid 4 BW niet verder dan zes maanden kan terugwerken. Zelfs indien de vordering van [gedaagde] tot huurprijsvermindering zal worden toegewezen, zal dit dus een substantieel deel van de door [eiser] gevorderde huurachterstand niet raken.
4.6.
[gedaagde] stelt dat hij de huurbetalingen ook heeft opgeschort omdat hij de vordering van [eiser] wenst te verrekenen met een vordering op grond van onrechtmatige daad. [gedaagde] onderbouwt die stelling met het betoog dat hij als gevolg van de mishandeling door [eiser] ernstig letsel opgelopen heeft. De door deze onrechtmatige daad door hem geleden schade is volgens [gedaagde] thans nog niet te begroten. Hij acht, nog los van de materiële schade, een smartengeldclaim van minimaal € 15.0000,00 aannemelijk. Ook dit verweer slaagt niet aangezien [eiser] de gestelde mishandeling betwist en binnen het bestek van dit kort geding niet vastgesteld kan worden wie in dezen het gelijk aan zijn zijde heeft. Dat een vordering van [gedaagde] tot vergoeding van geleden (im)materiële schade als gevolg van onrechtmatig handelen door [eiser] naar alle waarschijnlijkheid in de bodemprocedure zal worden toegewezen, kan thans derhalve niet gezegd worden. Hieruit volgt dat daar dus ook niet op vooruitgelopen kan worden door de vordering van [eiser] geheel of deels af te wijzen. Ook [gedaagde] stelling dat de door hem gestelde schade op dit moment niet is te begroten geeft aanleiding om daar bij de beoordeling van de gegrondheid van de in dit geding gevorderde voorziening geen rekening mee te houden.
4.7.
Op grond van vorenstaande overwegingen zal het door [eiser] gevorderde bedrag van € 8.172,00 worden toegewezen. De wettelijke rente over dit bedrag zal, aangezien [eiser] geen ingangsdatum, stelt eerst worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding (20 juli 2016) tot de dag van voldoening.
4.8.
Het niet-betalen van de huur over een periode van twaalf maanden is, zoals gezegd, een ernstige tekortkoming in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenis. In het midden kan blijven of [gedaagde] zich als slecht huurder heeft gedragen door, zoals [eiser] stelt, zich lasterlijk over [eiser] uit te laten in “social media” en via e-mailberichten. De huurovereenkomst zal in een bodemprocedure immers hoogstwaarschijnlijk reeds louter op grond van de wanbetaling worden ontbonden. Vooruitlopend daarop is de door [eiser] gevorderde ontruiming derhalve toewijsbaar. De door [eiser] gestelde termijn van twee dagen na betekening van dit vonnis is naar het oordeel van de kantonrechter te kort. [gedaagde] zal worden veroordeeld om het gehuurde binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen.
4.9.
De door [eiser] gevorderde machtiging zal worden afgewezen. De in de wet aan de deurwaarder verleende bevoegdheden tot reële executie (art. 555 e.v. Rv in verbinding met art. 444 Rv) worden namelijk toereikend geacht, zodat [eiser] bij een afzonderlijke machtiging geen belang heeft.
4.10.
[gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op:
- dagvaarding € 96,01
- griffierecht € 223,00
- salaris gemachtigde
totaal € 919,01
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] te ontruimen en te verlaten met al degenen die zich daar van zijnentwege bevinden en al hetgeen zich daarin van zijnentwege bevindt, alsmede het gehuurde onder afgifte van alle sleutels van het gehuurde geheel ter vrije beschikking van [eiser] te stellen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 8.172,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 juli 2016 tot de dag van voldoening,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 919,01,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Groen en is in het openbaar uitgesproken.
Type: RW