Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 4737547 CV EXPL 16-563
Vonnis in kort geding van 28 januari 2016
in de zaak van:
[eiser],
wonend [adres] ,
[woonplaats] ,
eisende partij,
gemachtigde mr. E.S.W. Geurts,
tegen:
1.[gedaagde sub 1] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
beiden wonend [adres] ,
[woonplaats] ,
gedaagde partij,
procederend bij gedaagde sub 1.
Gedaagden zullen hierna gezamenlijk [gedaagden] en afzonderlijk [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd worden, eiser zal [eiser] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 14 januari 2016
- de brieven van 20 januari 2016 van [gedaagden] met het verzoek tot verplaatsing van de mondelinge behandeling
- de brief van de griffier van 21 januari 2016 waarbij dit verzoek is afgewezen
- de mondelinge behandeling van 25 januari 2016, waar zijn verschenen [eiser] bijgestaan door mr. Geurts en [gedaagde sub 1] mede namens [gedaagde sub 2] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] verhuurt sinds 1 augustus 2013 aan [gedaagden] de woonruimte op de bovenverdiepingen van het pand aan het adres, hierboven als woonplaats van partijen genoemd (hierna: de woonruimte).
2.2.
In de huurovereenkomst is onder andere bepaald:
4.1
Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit
- de huurprijs
- de vergoeding voor de onder 6 genoemde bijkomende leveringen en diensten (servicekosten).
4.3
De huurprijs en het voorschot op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten
zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de
periode waarop de betaling betrekking heeft op de door verhuurder aangegeven wijze.
4.4
Per betaalperiode van één maand bedraagt
- de huurprijs € 340,00
- het voorschot op de vergoeding voor de door of vanwege verhuurder
ten behoeve van huurder te verzorgen leveringen en diensten € 345,00
Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen € 685,00
2.3.
Vanaf juni 2014 hebben [gedaagden] nagelaten om (tijdig en volledig) aan hun betalingsverplichtingen te voldoen. De betalingsachterstand bedraagt, uitgaande van maandelijkse verschuldigdheid van € 685,-, berekend tot en met januari 2016 € 13.080,-.
2.4
[eiser] heeft over de jaren dat de huurovereenkomst heeft geduurd aan [gedaagden] nooit een afrekening verstrekt van de betaalde of verschuldigde voorschotten tegenover de werkelijk gemaakte kosten van leveringen en diensten.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter, als voorzieningenrechter, [gedaagden] zal veroordelen tot ontruiming van de woonruimte en hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van de onder 2.3 genoemde achterstand, een bedrag van € € 685,- (althans de te verhogen huurprijs) voor elke ingegane maand vanaf februari 2016 tot aan de ontruiming en de proceskosten.
3.2.
Aan zijn vorderingen legt [eiser] ten grondslag dat [gedaagden] , door het niet (tijdig en volledig) betalen van de maandelijks verschuldigde huur en servicekosten, tekort zijn geschoten in hun huurdersverplichtingen. De door de betalingsachterstand ontstane financiële onzekerheid bij [eiser] vormt een spoedeisend belang.
3.3.
[gedaagden] hebben verweer gevoerd, zich beroepend op door omstandigheden ontstane betalingsonmacht, op enkele gebreken aan het gehuurde en op het ontbreken van afrekeningen servicekosten Ter zitting heeft de kantonrechter partijen meegedeeld dat hij de nauwelijks weersproken vorderingen zal (moeten) toewijzen, maar dat met name de veroordeling tot ontruiming hem moeite kost, gelet op de situatie waarin [gedaagden] met hun zes - binnenkort hopelijk zeven - kinderen (komen te) verkeren. Vervolgens zijn partijen het eens geworden over een uitspraak conform de regeling die zij tijdens de schorsing van de zitting hebben getroffen, zoals hierna onder 5.1 en 5.3 verwoord.
4.De beoordeling
4.1.
[gedaagden] hebben erkend dat zij de huurprijs en het voorschot voor leveringen en diensten over de maanden juni 2014 tot en met januari 2016 - tot het gevorderde bedrag - niet hebben voldaan. Zonder twijfel zal de kantonrechter in een bodemprocedure op grond van deze omvangrijke en langdurige tekortkoming de huurovereenkomst ontbinden en [gedaagden] veroordelen tot ontruiming van de woonruimte. De door [gedaagden] ter mondelinge be-handeling aangehaalde financiële (loonbeslag) en persoonlijke (zwangerschap van [gedaagde sub 2] ) omstandigheden doen hieraan niet af. Deze omstandigheden ontslaan [gedaagden] - zoals [gedaagde sub 1] ter mondelinge behandeling ook heeft onderkend - immers niet uit hun betalingsverplich-tingen. Zij liggen in de risicosfeer van [gedaagden] en de gevolgen ervan kunnen niet voor rekening van [eiser] worden gebracht.
4.2.
Gegeven het (onweersproken) spoedeisend belang daarbij van [eiser] , is het gerechtvaardigd om op de ontbinding vooruit te lopen door [gedaagden] in dit kort geding te veroordelen tot ontruiming. Met dit voorgenomen oordeel van de voorzieningenrechter bekend, heeft [eiser] zich mede in verband met het feit dat [gedaagde sub 2] eind april 2016 is “uitgerekend” bereid verklaard [gedaagden] nog tot 1 juni 2016 in de woonruimte te laten verblijven, onder de voorwaarde dat zij vanaf februari 2016 vóór de eerste van elke maand aan hun betalingsverplichting van € 685,- voldoen en op de achterstand € 15,- aflossen, derhalve maandelijks bij vooruitbetaling € 700,- voldoen. [gedaagden] hebben zich niet verzet tegen toewijzing van een aldus gewijzigde vordering. De kantonrechter zal dan ook de voorwaardelijke veroordeling tot ontruiming toewijzen, op de onder 5.1. en 5.3 geformuleerde wijze.
4.3.
De gevorderde financiële prikkel tot vrijwillige nakoming van de ontruimings-verplichting in de vorm van een dwangsom, mede ter voorkoming van een kostbare gerechtelijke ontruiming, komt de kantonrechter gerechtvaardigd voor zodat deze zal worden toegewezen.
4.4.
Met betrekking tot vorderingen tot betaling van een geldsom is in kort geding terughoudendheid geboden. Voor toewijzing daarvan is plaats als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl voorts een spoedvoorziening vereist is en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat.
4.5.
[gedaagden] hebben de berekening van de achterstallige huurprijs tot en met januari 2016 niet weersproken. Weliswaar hebben zij zich beroepen op diverse gebreken aan de woonruimte, maar gesteld noch gebleken is dat zij deze op de in art. 7:207 BW Pro bedoelde wijze aan [eiser] hebben gemeld, of te kennen hebben gegeven hun betalings-verplichting in verband met deze gebreken op te schorten. De gebreken - als die er al zijn en als de verhuurder al gehouden is ze te verhelpen - staan dus niet aan de verplichting tot betaling van de huurprijs in de weg. De gegrondheid van de vordering tot betaling van
€ 6.525,- aan achterstallige huurprijs staat hiermee vast.
4.6.
De verschuldigdheid van € 6.555,- aan achterstallige servicekosten hebben [gedaagden] gemotiveerd betwist, stellende dat zij nimmer een jaarafrekening hebben ontvangen, zodat niet te beoordelen is wat zij aan [eiser] verschuldigd zijn.
De kantonrechter kan in het bestek van dit kort geding in het midden laten waarom de
- krachtens art. 7:259 lid 2 BW Pro verplichte - jaarlijkse afrekening van de servicekosten achterwege is gebleven. Dat ten gronde zal blijken dat [gedaagden] de gevorderde € 6.555,- geheel verschuldigd te zijn, oordeelt de kantonrechter niet (in de voor toewijzing van een geldvordering vereiste mate, zie 4.4) aannemelijk. Het had op de weg van [eiser] gelegen om die aannemelijkheid te scheppen, hetgeen hij heeft nagelaten.
Hier staat tegenover dat [gedaagden] ook hetgeen zíj menen aan nutsvoorzieningen te gebrui-ken niet aannemelijk hebben gemaakt, noch hebben betaald.
De kantonrechter oordeelt, met een in het voordeel van [gedaagden] voorzichtige schatting, gelet op de omvang van hun gezin en de onweersproken slechte isolatie van de woonruimte, aannemelijk dat zij maandelijks voor ten minste € 200,- aan gas, elektriciteit en water ge-bruiken. In dit kort geding is dus het bestaan van een vordering van € 3.800,- (19 mnd. x
€ 200,-) voldoende aannemelijk geworden om dit bedrag te kunnen toewijzen.
4.7.
Daar gesteld noch gebleken is dat er redenen zijn om de veroordelingen tot betaling bij wege van onmiddellijke voorziening te weigeren, terwijl een restitutierisico niet gesteld noch gebleken is, zullen de hoofdelijke veroordelingen tot betaling van de tot en met januari 2016 berekende achterstallige huur van € 6.525,- en de tot die datum op € 3.800,- begrote servicekosten worden uitgesproken. De wettelijke rente hierover vanaf datum dagvaarding tot aan de dag van voldoening zal eveneens worden toegewezen.
4.8.
De vordering tot betaling van € 685,- voor iedere maand dat [gedaagden] vanaf
1 februari 2016 de woonruimte nog in gebruik hebben, zal - nu niet gemotiveerd is betwist dat [eiser] reden heeft om te vrezen dat [gedaagden] in de nakoming van hun toekom-stige betalingsverplichtingen tekort zullen schieten - ook worden toegewezen, vermeerderd met € 15,- per maand krachtens de onder 4.2. genoemde afspraak tussen partijen.
4.9.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zullen, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partijen, hoofdelijk worden veroordeeld in de kosten van deze procedure aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op:
dagvaarding: € 100,72
griffierecht: € 471,00
salaris gemachtigde:
€ 600,00
€ 600,00
totaal: € 1.171,72
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagden] om vóór 1 juni 2016, of zoveel eerder als zij in gebreke zijn met de voldoening aan de veroordeling vermeld onder 5.3, de woonruimte gelegen op de bovenverdiepingen van het pand aan de [adres] te [woonplaats] , met alle personen en zaken die zich daarin van hunnentwege bevinden, te ontruimen en te verlaten en onder afgifte der sleutels ter vrije beschikking van [eiser] te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- voor het geval [gedaagden] met de tijdige ontruiming in gebreke blijven,
5.2.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk, aldus dat wanneer één van hen betaalt ook de ander tot de hoogte van die betaling is bevrijd, om aan [eiser] te betalen € 10.325,-,
vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 januari 2016 tot aan de dag der algehele voldoening,
5.3.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk om aan [eiser] telkens voor de eerste dag van de betrokken maand te betalen € 700,-, althans een hoger bedrag voor zover krachtens wettelijke huurverhoging verschuldigd, voor iedere ingegane maand vanaf februari 2016 tot het tijdstip van ontruiming,
5.4.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk in de aan de zijde van [eiser] gerezen proceskosten, tot op heden begroot op € 1.171,72,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. van Unen en in het openbaar uitgesproken.
Type: NG