Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 4848261 CV EXPL 16-2055
Vonnis van de kantonrechter van 17 augustus 2016
in de zaak van:
[eiser sub 1]
en
[eiseres sub 2]
beiden wonend te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
gemachtigde mr. R.R.J.W. Delsing
tegen:
[gedaagde sub 1],
wonend te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij 1,
gemachtigde mr. W.J.Th.B. Gerlag
en
[gedaagde sub 2],
wonend te [woonplaats 3] ,
gedaagde partij 2,
gemachtigde mr. C.S.B.E. Reinders.
Partijen zullen hierna [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] , [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de akte houdende producties van de zijde van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2]
- de conclusies van antwoord van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2]
- de rolbeslissing waarbij een comparitie van partijen is bepaald
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen op 9 juni 2016.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] waren voorheen gehuwd. Zij waren sinds 2004 gezamenlijk eigenaars van de woning (met aanbouw en twee bijgebouwen: een hobby-/kantoorruimte en een berging met garage) aan het adres [adres] te Klimmen. De woning is meer dan 200 jaar oud. De woonkamer van deze woning grenst aan één zijde aan een latere aanbouw met een berging, een toilet, een wasruimte, een keuken en een cv-ruimte. De muur van de woonkamer aan die zijde was, voordat deze aanbouw werd gerealiseerd, de oorspronkelijke buitengevel van de woning. In 2004 hadden [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] advies gevraagd aan Bedi Vochttechniek (hierna: Bedi) in verband met “vochtverschijnselen” in de woonkamer van de woning.
2.2.
[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben, nadat zij voornoemde woning meermaals hebben bezichtigd, op 16 augustus 2014 de woning van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gekocht.
Artikel 6.3 van de door partijen ondertekende koopovereenkomst luidt als volgt:
“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.
(…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dat die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan de koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.”
Artikel 21 van de koopovereenkomst luidt als volgt:
“Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning (en de bijgebouwen) meer dan 100 jaar oud zijn, wat inhoudt dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden,aanzienlijk lager liggen dan die voor nieuwere woningen.”
2.3.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben voorafgaand aan de verkoop een op 22 mei 2014 gedateerde “Vragenlijst voor de verkoop van een woning” ingevuld en ondertekend.
Vraag 2 sub a. van deze vragenlijst luidt: “Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag of aanhoudend vochtige plekken op de gevels?
Zo ja, waar?”
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben de eerste vraag met “ja” beantwoord en de tweede vraag met de mededeling “beperkt in de keuken (één wanddeel)”.
Vraag 5 van deze vragenlijst luidt: “Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht op vloeren, plafonds en/of wanden?” Deze vraag hebben zij met “nee” beantwoord.
Deze vragenlijst is door de makelaar van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ter informatie aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] verstrekt nog voordat de koopovereenkomst was gesloten.
2.4.
De woning is op 20 november 2014 aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] geleverd.
2.5.
[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben daarna Bedi een “vochtonderzoek” in de woning laten verrichten. De bevindingen van dat onderzoek heeft Bedi neergelegd in een brief van 19 december 2014. Ten aanzien van de “hoofdwoning” heeft Bedi geconcludeerd dat in alle wanden (met uitzondering van de ombouw bij de voordeur) sprake is van optrekkend vocht. Ten aanzien van het “bijgebouw” (de kantonrechter begrijpt dat dit de hobby-/kantoorruimte is) heeft Bedi zichtbare vochtschade geconstateerd. Bedi heeft in de brief de kosten van herstel geraamd op € 55.093,66 (exclusief verrekenposten en inclusief btw).
2.6.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn (onder andere) bij e-mailbericht van 6 februari 2015 door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] aansprakelijk gesteld ter zake de door Bedi vastgestelde herstelkosten van € 55.093,66. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben aansprakelijkheid van de hand gewezen.
2.7.
Op verzoek van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] is bij beschikking van deze rechtbank van 15 juli 2015 een voorlopig deskundigenbericht gelast en is E.J.M. Beeren (hierna: Beeren) tot deskundige benoemd. De hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige is in die beschikking begroot op € 3.127,85 inclusief btw. De rechtbank heeft bepaald dat dit voorschot door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] dient te worden voldaan.
2.8.
Beeren heeft de bevindingen van zijn onderzoek vastgelegd in het rapport van 13 november 2015. Beeren heeft in dit rapport de kosten van herstel begroot op € 4.083,00 (exclusief btw) en € 1.925,00 (exclusief btw).
3.Het geschil
3.1.
[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] vorderen [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van:
€ 7.269,68 schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding (16 februari 2016) tot de dag van voldoening,
€ 3.127,85 vergoeding van buitengerechtelijke kosten,
de proceskosten.
3.2.
Ter onderbouwing van hun vordering voeren [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] (samengevat) het volgende aan. Er is sprake van non-conformiteit van de door hen gekochte woning in de zin van art. 7:17 BW. Zij verwijzen in dit verband naar art. 6.3 van de koopovereenkomst en stellen dat de vochtproblematiek, de verhoogde luchtvochtigheidsgraad en de muffe geur ieder voor zich ernstige gebreken zijn die een normaal gebruik van de woning in de weg staan. Zij stellen dat vocht ook gezondheidsklachten met zich mee kan brengen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben de mededelingsplicht geschonden omdat zij de vochtproblematiek hebben verzwegen en hebben gemaskeerd door het plaatsen van lambriseringen en voorzetwanden. Hoewel zij dit niet expliciet aanvoeren is het in de vordering onder 1. genoemde bedrag kennelijk gebaseerd op het door Beeren begrote bedrag als vermeld in rechtsoverweging 2.8. De vordering onder 2. ziet op het door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] aan Beeren betaalde voorschot.
3.3.
Het verweer van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] strekt tot afwijzing van de vordering.
3.4.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover relevant, nader ingegaan worden.
4.De beoordeling
4.1.
De vordering van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] is gebaseerd op de stelling dat de door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aan hen verkochte woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. Ingevolge art. 7:17 lid 1 BW mag de koper verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de afwezigheid niet hoefde te betwijfelen. Partijen hebben in de koopovereenkomst het begrip normaal gebruik nader gespecificeerd in die zin dat de verkochte zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen dient te bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis (art. 6.3 van de koopovereenkomst).
4.2.
Door Beeren is geconstateerd dat de (voormalige buitengevel, thans) muur tussen de woonkamer en de later gerealiseerde aanbouw (met toilet, berging, wasruimte, keuken en cv-ruimte) vochtig tot plaatselijk nat is. Ook één muur van de hobby-/kantoorruimte (door Beeren aangeduid met “G” is volgens Beeren vochtig. Beeren heeft vastgesteld dat een en ander het gevolg is van optrekkend vocht (en in de hobby-kantoorruimte wellicht ook door een lekkage). Partijen hebben deze bevindingen van Beeren niet betwist, zodat de kantonrechter uitgaat van de juistheid daarvan.
4.3.
De door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] gekochte woning is deels meer dan 200 jaar geleden gebouwd. Beeren concludeert in zijn rapport dat de geconstateerde vochtproblemen niet ongebruikelijk zijn voor een woning van die leeftijd. De kantonrechter neemt die conclusie, die door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] niet is betwist, over. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] wisten dat de woning ouder was dan 200 jaar en hadden reeds om die reden erop bedacht moeten zijn dat de woning niet op alle onderdelen voldoet aan wat men tegenwoordig van een woning mag verwachten. Desondanks hebben zijn geen bouwkundig onderzoek verricht (of laten verrichten) en hebben zij kennelijk volstaan met een zeer oppervlakkige (eigen) beoordeling van de toestand van de woning. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] voeren in dit kader aan dat zij niet gehouden waren tot verder onderzoek omdat zij door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op het verkeerde been gezet zijn door de wijze waarop het vragenformulier is ingevuld (zie rechtsoverweging 2.3.). De kantonrechter is het met [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] eens dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ook vraag 5 met “ja” hadden moeten beantwoorden. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen dat de door hun gegeven antwoorden zijn geadviseerd door hun makelaar. Wat daar verder ook van zij, tegenover deze onjuiste beantwoording staat dat uit het antwoord van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op vraag 2 sub a. blijkt dat er vochtproblemen waren (geweest) in de woning en dat op grond van de beantwoording van die vraag, in combinatie met de ouderdom van de woning het op de weg van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] had gelegen om nader onderzoek te verrichten naar eventuele vochtproblemen. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] stellen dat zij bij de bezichtigingen geen vochtplek op de door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aangegeven locatie in de keuken hebben aangetroffen. Zij hadden dan naar het oordeel van de kantonrechter hieromtrent nadere vragen aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] kunnen (en moeten) stellen, maar dat hebben zij nagelaten. Dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de vochtproblemen (opzettelijk) hebben verborgen, is niet gebleken. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] waren bovendien tijdens de bezichtigingen ervan op de hoogte dat de bewuste muur aan de zijde van de woonkamer (en de muur in de hobby- annex kantoorruimte) schuil ging (gingen) achter voorzetwanden en zij konden zien dat de muur aan de zijde van de keuken gelambriseerd was. Zij hadden gelet op de mededeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat er sprake was (geweest) van een vochtprobleem en gelet op de leeftijd van de woning erop bedacht moeten zijn dat achter die lambrisering en voorzetwanden eventuele vochtdoorslag aanwezig kon zijn. Desondanks hebben zij geen nader onderzoek daarnaar laten verrichten. De kantonrechter is op grond van deze overwegingen van oordeel dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] redelijkerwijs op de hoogte hadden kunnen zijn van de vochtproblematiek bij de muur tussen de woonkamer en de keuken en de muur van de hobby- annex kantoorruimte, zodat zij zich reeds om die reden niet met succes kunnen beroepen op non-conformiteit van de woning.
4.4.
Zelfs indien geoordeeld zou moeten worden dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] wel aan hun onderzoeksplicht voldaan hebben, kunnen zij zich niet met succes op non-conformiteit van de woning beroepen. Dienaangaande wordt als volgt overwogen.
4.5.
[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] stellen dat vocht in een woning tot gezondheidsproblemen kan leiden. Die stelling is niet concreet genoeg op de thans aan de orde zijnde zaak toegespitst. Nergens blijkt immers uit dat er in de woning en de hobby/kantoorruimte waar het hier om gaat sprake is van zodanige vochtproblematiek dat die het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Gesteld noch gebleken is namelijk dat er sprake is van gezondheidsbedreigende schimmelvorming of van andere (mogelijke) overlast/belemmeringen als gevolg van het optrekkend vocht. Wel voeren [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] aan dat er als gevolg van het optrekkend vocht sprake is van een muffe geur. De kantonrechter wijst in dat kader evenwel op de volgende constatering van Beeren:
“M.u.v. de nagenoeg niet-geventileerde berging (c), waar de reuk van de aanwezige kattenbak overheerste, is op geen enkele wijze enige vorm van vocht cq reuk waargenomen, waarmee kan worden gesteld dat er hier geen sprake is van aantasting van de woonomgeving, mits op de gebruikelijke wijze in de ruimten van een woning wordt verwarmd en geventileerd. Ten tijde van het locatiebezoek was er geen sprake van enige verwarming en waren de ramen gesloten.”
Ten aanzien van deze constateringen van Beeren zijn door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] geen bezwaren geuit zodat het ervoor gehouden moet worden dat het optrekkend vocht in de muur geen muffe geur veroorzaakt. Ook op grond van deze overwegingen is de vordering van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] niet toewijsbaar omdat niet is gebleken dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik ervan nodig zijn.
4.6.
Omdat de vordering onder 1. zal worden afgewezen, is er evenmin grond voor toewijzing van de door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] onder 2. gevorderde betaling van het door hun voorgeschoten bedrag van € 3.127,85 voor het door Beeren verrichte onderzoek.
4.7.
Als de in het ongelijk gestelde partij zullen [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] worden veroordeeld tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] begroot op
€ 600,00 (2 x € 300,00) voor salaris gemachtigde per persoon.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vordering af,
5.2.
veroordeelt [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] begroot op € 600,00 en aan de zijde van [gedaagde sub 2] eveneens begroot op € 600,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.E. Elzinga en is in het openbaar uitgesproken.
Type: RW