Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 5907285 \ CV EXPL 17-3572
Vonnis van de kantonrechter van 1 november 2017
in de zaak van:
de stichting STICHTING WONEN LIMBURG,
gevestigd te Roermond,
eisende partij,
gemachtigde mr. S. Diel,
tegen:
1.[gedaagde sub 1] ,wonend [adres gedaagden] ,[woonplaats gedaagden] ,
2.
[gedaagde sub 2],
wonend [adres gedaagden] ,
[woonplaats gedaagden] ,
[gedaagde sub 2],
wonend [adres gedaagden] ,
[woonplaats gedaagden] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. N.C. Ogg.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek tevens akte wijziging eis
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Ten slotte is de zaak op vonnis gesteld, waarvan de uitspraak nader is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Eiseres verhuurt met ingang van 30 mei 2013 aan gedaagden de woning gelegen aan de [adres gedaagden] te [woonplaats gedaagden] . Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte 2012 (hierna: de Algemene Voorwaarden).
De huurprijs bedraagt € 589,86 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd.
2.2.
In artikel 6.8 van de Algemene Voorwaarden is het volgende bepaald:
“Het is huurder niet toegestaan in of op het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.”
2.3.
Op 13 september 2016 heeft de politie bij een controlebezoek op de zolder van het gehuurde een in werking zijnde hennepdrogerij ontdekt.
De totaal aangetroffen hoeveelheid (vochtige) hennep bedroeg 48 kilogram. Daarnaast werd de volgende apparatuur aangetroffen: 28 droogrekken waarop henneptoppen lagen te drogen, 1 koolstoffilter, 1 luchtafzuiger, 8 ventilatoren, 2 kacheltjes en 2 sealapparaten.
De aanwezige materialen werden door de politie in beslag genomen.
2.4.
Eiseres heeft gedaagden bij brief van 19 oktober 2016 in de gelegenheid gesteld zelf de huur op te zeggen. Gedaagden waren hiertoe niet bereid.
2.5.
Bij besluit van 21 november 2016 heeft de burgemeester van de gemeente Roerdalen de woning op basis van artikel 13b eerste lid van de Opiumwet voor de duur van 3 maanden, ingaande per 3 januari 2017, gesloten.
Gedaagden hebben bezwaar gemaakt tegen dit besluit. De feitelijke sluiting van de woning werd uitgesteld totdat er een beslissing zou worden genomen op het bezwaar. Het bezwaar is op 14 maart 2017 ongegrond verklaard. Per 31 mei 2017 is de woning vervolgens feitelijk gesloten tot 31 augustus 2017.
2.6.
Bij brief aan gedaagden van 26 juni 2017 heeft eiseres de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden op de voet van artikel 7:231 lid 2 Burgerlijk Pro Wetboek.
2.7.
Ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding, op 11 april 2017, bedroeg de huurachterstand € 1.763,79, zijnde drie maanden.
Op 26 juli 2017 bedroeg de huurachterstand € 4.124,98.
3.Het geschil
3.1.
Eiseres vordert, samengevat en na wijziging van eis:
Primair
te verklaren voor recht dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst terecht bij brief van 26 juni 2017 buitengerechtelijk is ontbonden,
gedaagden te veroordelen het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen,
gedaagden te veroordelen om aan eiseres de volledige huurachterstand te betalen tot aan de dag van de buitengerechtelijke ontbinding, zijnde een bedrag van € 3.533,37,
gedaagden te veroordelen om een vergoeding gelijk aan de huurprijs te betalen, zijnde een bedrag van € 589,86 per maand, vanaf de dag van ontbinding tot en met de dag van ontruiming,
Subsidiair
de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden,
gedaagden te veroordelen het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen,
gedaagden te veroordelen om aan eiseres te betalen de volledige huurachterstand, zijnde een bedrag van € 4.124,98,
gedaagden te veroordelen om een vergoeding gelijk aan de huurprijs te betalen, zijnde een bedrag van € 589,86 per maand, vanaf de dag van ontbinding tot en met de dag van ontruiming,
Primair en subsidiair
gedaagden te veroordelen in de kosten van de procedure,
gedaagden te veroordelen in de nakosten.
3.2.
Gedaagden voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt in de eerste plaats vast dat gedaagden de door eiseres gevorderde huurachterstand niet, althans onvoldoende gemotiveerd, betwisten, zodat dit gedeelte van de vordering toewijsbaar is.
Primair: buitengerechtelijke ontbinding ex art. 7:231 lid 2 BW Pro
4.2.
Eiseres legt, na wijziging van eis bij repliek, aan haar primaire vordering ten grondslag dat zij op grond van het besluit tot sluiting van het gehuurde door de burgemeester gerechtigd was om op basis van artikel 7:231 lid 2 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De ontbinding is niet gegrond op een tekortkoming van de huurder maar op de feitelijke sluiting. Eiseres is hiertoe overgegaan bij brief van 26 juni 2017.
4.3.
Gedaagden voeren bij dupliek aan dat de brief van 26 juni 2017 is gericht aan het adres van het gehuurde: [adres gedaagden] te [woonplaats gedaagden] . Het gehuurde was ten tijde van het versturen van deze brief al gesloten en gedaagden waren dus niet in staat om de brief in ontvangst te nemen. Voor een buitengerechtelijke ontbinding is vereist dat de brief door de huurder wordt ontvangen. Nu gedaagden de brief niet hebben ontvangen, is van een buitengerechtelijke ontbinding geen sprake.
4.4.
De kantonrechter is van oordeel dat ten aanzien van de buitengerechtelijke ontbinding ingevolge artikel 3:37 BW Pro de ontvangsttheorie heeft te gelden. In dit artikel is bepaald dat een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring, om haar werking te hebben, die persoon moet hebben bereikt. De bewijslast ligt op degene die zich op de gevolgen van de mededeling - in dit geval de ontbinding van de huurovereenkomst - beroept. Eiseres heeft haar brief van 26 juni 2017 overgelegd als productie 13 bij repliek. Deze brief is gericht aan gedaagden en verzonden naar het adres [adres gedaagden] te [woonplaats gedaagden] . Naar het oordeel van de kantonrechter staat vast dat gedaagden op dat moment niet op voornoemd adres woonachtig waren. Verder is niet gebleken dat de brief eveneens aan het tijdelijke verblijfsadres van gedaagden is verstuurd. Er kan daarom niet worden vastgesteld of gedaagden de brief hebben ontvangen. De kantonrechter acht geen termen aanwezig eiseres toe te laten tot nadere bewijslevering.
De kantonrechter komt op grond van het vorenstaande dan ook tot de conclusie dat van een rechtsgeldige ontbinding geen sprake is en dat de huurovereenkomst is blijven voortduren.
Subsidiair: ontbinding op grond van artikel 7:265 lid 1 BW Pro
4.5.
Eiseres stelt zich op het standpunt dat gedaagden door professioneel hennep te drogen het gehuurde in strijd met de contractueel overeengekomen bestemming hebben gebruikt. Dit alleen al levert een ontbinding rechtvaardigende tekortkoming op, aldus eiseres. Daarnaast zijn gedaagden door het aanwezig hebben van een hennepdrogerij tekort geschoten in hun verplichting om zich te gedragen zoals een goed huurder betaamt, in de zin van artikel 7:213 BW Pro en artikel 6.3 van de Algemene Voorwaarden.
Vervolgens rechtvaardigt ook de huurachterstand, die tijdens het uitbrengen van de dagvaarding drie maanden bedroeg en gedurende de procedure is opgelopen tot zeven maanden, op zichzelf reeds ontbinding van de huurovereenkomst.
4.6.
Gedaagden betwisten dat zij in strijd hebben gehandeld met de bestemming van het gehuurde. Zij hebben als gezin voortdurend in de woning gewoond, terwijl de zolder slechts gedurende zeer korte tijd als droogruimte heeft gefungeerd. Verder ontkennen gedaagden dat zij zich niet als goed huurder zouden hebben gedragen.
Gedaagde [gedaagde sub 2] erkent dat hetgeen hij heeft gedaan niet juist was en betreurt met name dat zijn kinderen de dupe zijn. Gedaagden begrijpen niet waarom eiseres kiest voor een definitieve maatregel terwijl de gemeente de woning slechts tijdelijk heeft gesloten.
Voor zover er toch sprake is van een tekortkoming, dan zijn gedaagden van mening dat een ontbinding niet aan de orde is, gelet op hun persoonlijke belangen. Gedaagden wijzen op hun vijf zéér jonge kinderen die op straat komen te staan; hun lage inkomen waardoor zij beperkt zijn in hun mogelijkheden om andere woonruimte te vinden; plaatsing op de zwarte lijst hetgeen betekent dat ze niet meer in aanmerking komen voor een andere sociale huurwoning; de posttraumatische stressstoornis van gedaagde [gedaagde sub 2] ; de medewerking van gedaagden aan controles in de woning; en ten slotte het feit dat er geen sprake is van criminele antecedenten.
4.7.
De kantonrechter stelt voorop dat ingevolge artikel 6:265 BW Pro iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.8.
De kantonrechter overweegt dat een van de hoofdverplichtingen van huurders het tijdig betalen van de huur is. Vast staat dat gedaagden in de nakoming van deze verplichting tekort zijn geschoten. Ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding bedroeg de huurachterstand drie maanden, een dusdanige tekortkoming die op zichzelf reeds ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.9.
Eiseres legt eveneens aan haar vordering tot ontbinding ten grondslag het feit dat gedaagden door het aanwezig hebben van een hennepdrogerij in strijd hebben gehandeld met de contractuele bestemming van het gehuurde en hierdoor eveneens tekort zijn geschoten in hun wettelijke en contractuele verplichting zich te gedragen zoals een goed huurder betaamt. Gedaagden hebben niet betwist dat er in het gehuurde een hennepdrogerij werd geëxploiteerd. Naar het oordeel van de kantonrechter is genoegzaam komen vast te staan dat er in het gehuurde sprake is geweest van handelsactiviteiten in verdovende middelen.
4.10.
De kantonrechter is van oordeel dat gedaagden door het aanwezig hebben van een hennepdrogerij in het gehuurde in strijd hebben gehandeld met hun contractuele en wettelijke verplichting om het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de bestemming die daaraan bij de huurovereenkomst gegeven is, te gebruiken.
Het aanwezig hebben van (en handelen in) verdovende middelen brengt risico’s en nadelen met zich mee, zoals stankoverlast voor omwonenden, verloedering van de buurt en verminderde verhuurbaarheid van de omliggende woningen. Het is voldoende dat gedaagden door de handel in verdovende middelen vanuit het gehuurde de mogelijkheid hebben geschapen dat eiseres en/of derden daarvan nadeel zouden ondervinden.
Deze tekortkoming rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
4.11.
Het belang van eiseres dient in het onderhavige geval te prevaleren boven het belang van gedaagden bij voortzetting van de huurovereenkomst. De door gedaagden aangevoerde (persoonlijke) omstandigheden zijn naar het oordeel van de kantonrechter weliswaar te betreuren, maar niet van voldoende gewicht om de vordering tot ontbinding en ontruiming af te wijzen. Daarbij overweegt de kantonrechter dat gedaagden door het exploiteren van een hennepdrogerij hun eigen woonbelang en dat van hun kinderen zelf op het spel hebben gezet. Zij hadden zich dit kunnen en moeten realiseren op het moment dat zij met de hennepdrogerij begonnen.
4.12.
Uit het vorenstaande volgt dat de vorderingen van eiseres aan haar zullen worden toegewezen, met dien verstande dat eiseres geen machtiging van de kantonrechter nodig heeft om het toe te wijzen bevel tot ontruiming zo nodig af te dwingen. De in de wet aan de deurwaarder verleende bevoegdheden tot reële executie (artikelen 555 e.v. Rv in verbinding met artikel 444 Rv Pro) worden toereikend geacht, zodat eiseres bij een afzonderlijke machtiging geen belang heeft.
4.13.
Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van eiseres worden begroot op:
- dagvaarding € 101,11
- griffierecht 470,00
- salaris gemachtigde
totaal € 871,11
4.14.
De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis.
4.15.
De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen overeenkomstig de richtlijnen van het LOVCK en worden begroot op een half salarispunt conform het liquidatietarief proceskosten met een maximum van € 100,00 aan nakostensalaris.
4.16.
De kantonrechter zal dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen te [woonplaats gedaagden] aan de [adres gedaagden] ,
5.2.
veroordeelt gedaagden om bedoelde woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis met al het hunne en de hunnen, volledig te ontruimen en ontruimd te houden en ter vrije beschikking van eiseres te stellen,
5.3.
veroordeelt gedaagden om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres te betalen een bedrag van € 4.124,98 wegens huurachterstand tot en met juli 2017,
5.4.
veroordeelt gedaagden om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres te betalen een bedrag van € 589,86 per maand vanaf 1 augustus 2017 tot en met de dag van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid, zijnde de eerste van iedere maand, tot aan de dag der algehele voldoening,
5.5.
veroordeelt gedaagden in de proceskosten aan de zijde van eiseres gevallen en tot op heden begroot op € 871,11, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.6.
veroordeelt gedaagden onder de voorwaarde dat deze niet binnen 2 weken na aanschrijving door eiseres volledig aan dit vonnis voldoen, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 75,00 aan salaris gemachtigde,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis,
5.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M.J.F. Piëtte en in het openbaar uitgesproken.
type: em
coll: