ECLI:NL:RBLIM:2017:10958

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/241362 / KG ZA 17-530

Vonnis in kort geding van 13 november 2017

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

2.
[eiseres sub 2],

beiden wonende te [woonplaats 1] ,

eisers,

advocaat mr. K.J.P. Roufs te Maastricht,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

2.
[gedaagde sub 2],

beiden wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagden,

advocaat mr. drs. S. Visser te Hendrik-Ido-Ambacht.

Partijen zullen hierna (telkens in meervoud) [eisers] en [gedaagden] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in kort geding van 11 oktober 2017, met 33 producties
de brief van [eisers] met producties 35 t/m 37
de brief van [gedaagden] met producties
de brief van [eisers] met productie 38
de brief van [gedaagden] met producties
de mondelinge behandeling
de pleitnota van [gedaagden] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagden] hebben in 2007/2008 hun voormalige woning aan de [adres] te [woonplaats 1] (hierna: “de woning”) verbouwd ter plaatse van het tuinhuis, de berging en de binnenplaats. De verbouwing heeft geresulteerd in een grotere kamer, een slaapkamer en een douche-ruimte. Omstreeks 2016 is de woning door [gedaagden] via een makelaar te koop gezet.

2.2.

[eisers] hebben als geïnteresseerde koper de woning in 2016 bezocht en bekeken. De heer [naam bouwkundige 1] van BouwControl (hierna: “ [naam bouwkundige 1] ”) heeft in opdracht van [eisers] op 7 april 2016 de woning geïnspecteerd en van die inspectie een rapport (productie 4 bij dagvaarding) opgesteld.

2.3.

[eisers] hebben op 19 april 2016 de woning van [gedaagden] gekocht (productie 5 bij dagvaarding). [gedaagden] hebben de woning op 15 juli 2016 aan [eisers] geleverd (productie 6 bij dagvaarding). In artikel 6.1 van de koopovereenkomst is betreffende de staat van de woning bepaald:

“
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.”

In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is bepaald:

“
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woonhuis.”

Partijen zijn bij het sluiten van de koopovereenkomst mede een ouderdomsclausule overeen-gekomen. Die clausule is geregeld in artikel 21 van de koopovereenkomst en luidt als volgt:

“
Koper verklaart ermee bekend te zijn, dat de onroerende zaak meer dan 80 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen.

Tenzij de verkoper de kwaliteit hiervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de daken, funderingen, de vloeren, de leidingen, voor de electriciteit, water en gas, de riolering en de aanwezigheid van enig ongedierte c.q. schimmels (zoals bijvoorbeeld houtworm, boktor, zwam etc.). Bouwkundige kwaliteits-gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 van de koopakte omschreven woongebruik.”

2.4.

Op 1 november 2016 heeft [naam bouwkundige 1] de woning voor een tweede keer geïnspecteerd. [naam bouwkundige 1] heeft vervolgens zijn rapport van 7 april 2016 aangepast en een afschrift van het rapport met aanvullingen op 12 december 2016 aan [eisers] gezonden (productie 17 bij dagvaarding).

2.5.

[eisers] hebben [gedaagden] bij schrijven van 24 november 2016 (productie 15 bij dagvaarding) onder meer meegedeeld:

“
U was er op grond van de wet en de koopovereenkomst toe gehouden een woning aan ons te leveren die voldoet aan die eigenschappen die wij redelijkerwijs mochten verwachten. Wij mochten in ieder geval verwachten dat de woning die eigenschappen bezit die noodzakelijk zijn voor normaal gebruik van de woning. Helaas hebben wij moeten ondervinden dat u te kort geschoten bent in de nakoming van uw verplichting een woning te leveren die geschikt is voor normaal gebruik. Wij hebben namelijk diverse ernstige gebreken aan de woning moeten constateren. …

… Wij verzoeken, en voor zover nodig sommeren u, daarom binnen twee weken na dagtekening van deze brief schriftelijk aan te geven hoe u bovengenoemde gebreken gaat oplossen. Indien u aan bovenstaande sommatie geen gevolg geeft, achten wij ons vrij om nadere rechtsmaatregelen te treffen.”

2.6.

[gedaagden] hebben bij brief van 5 december 2016 (productie 16 bij dagvaarding) [eisers] onder andere meegedeeld:

“
Een vochtprobleem zoals u beschrijft en die een normaal gebruik van de woning in de weg zou staan is bij ons nimmer aan de orde geweest. Wij hebben ook nimmer gezondheidsproblemen ervaren door het leven in deze woning”.

2.7.

De advocaat van [eisers] heeft op 20 december 2016. [gedaagden] onder andere meegedeeld: “
Namens cliënten verzoek ik u mijbinnen veertien dagen na vandaagschriftelijk te bevestigen dat u bereid bent om genoemde gebreken aan de woning te laten herstellen door een in overleg met cliënten aan te wijzen aannemer. De gebreken zullen vervolgens op termijn van 2 maanden op uw kosten moeten worden hersteld.

Ik stel u ook in de gelegen te komen kijken naar de situatie, al dan niet met een deskundige. Indien u dit wilt, verzoek ik u dat binnen de genoemde termijn te laten weten

Voldoet u niet aan deze sommatie, dan bent u in verzuim en zullen cliënten zelf de opdracht geven de gebreken te herstellen. In dat geval worden de herstelkosten op u verhaald, waarbij tevens aanspraak wordt gemaakt op de buitengerechtelijke incassokosten, (eventuele) expertisekosten en de wettelijke rente.” (productie 19 bij dagvaarding)

2.8.

[eisers] hebben op 2 januari 2017 een afschrift van het onder 2.4 genoemde rapport aan [gedaagden] gezonden.

2.9.

[gedaagden] hebben bij brief van 12 januari 2017 (productie 20 bij dagvaarding) [eisers] meegedeeld geen aansprakelijkheid te erkennen.

2.10.

Ing. [naam bouwkundige 2] van Eff Eff Bouwpathologie (hierna: “ [naam bouwkundige 2] ”) heeft in opdracht van [eisers] op 8 februari 2017 een inspectie uitgevoerd naar het vochtprobleem in/aan de woning. Bij die inspectie waren [eisers] aanwezig.

[naam bouwkundige 2] heeft op 9 februari 2017 een e-mail aan [gedaagden] gezonden en een drietal vragen aan hen gesteld (productie 22 bij dagvaarding). [gedaagden] hebben op 23 februari 2017 een e-mail aan [naam bouwkundige 2] gezonden en de derde vraag beantwoord (productie 23 bij dagvaarding).

2.11.

[naam bouwkundige 2] heeft op 7 april 2017 betreffende het “
Onderzoek Vochtprobleem Woning” een definitief rapport met kostenraming opgesteld (productie 24 bij dagvaarding). [eisers] hebben een afschrift van dat rapport op 19 april 2017 aan [gedaagden] gezonden, alsmede [gedaagden] bericht (productie 25 bij dagvaarding):

“
Hierbij bericht ik uw cliënten dat cliënten thans aanspraak maken op vervangende schadevergoeding ad € 22.790,18 in plaats van nakoming. Deze mededeling dient te worden opgevat als een mededeling in de zin van art. 6:87 lid 1 BW.”

[eisers] hebben [gedaagden] - onder andere - gesommeerd tot betaling van die vervangende schadevergoeding. Zij hebben die sommatie - kort gezegd - op 7 augustus 2017 herhaald (productie 29 bij dagvaarding).

2.12.

[gedaagden] hebben bij brieven van 26 april 2017 en 22 augustus 2017 - kort gezegd - betwist dat zij tekort zouden zijn geschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst (producties 26 en 31 bij dagvaarding).

2.13.

Knols Projects B.V. heeft in opdracht van [eisers] op 8 september 2017 een offerte opgesteld (productie 27 bij dagvaarding).

3.Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen samengevat - veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 50.000,00, als voorschot voor de vordering tot vergoeding van schade in de bodemprocedure ad € 56.361,14, een en ander vermeerderd met rente en kosten.

3.2.

[gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] hebben op de zitting hun verweer in deze zaak betreffende - kort gezegd - de klachtplicht laten vallen en hun rechten dienaangaande voorbehouden.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening.

4.2.

Het spoedeisend belang van [eisers] bij de gevraagde voorziening is genoegzaam gebleken, nu [eisers] het vochtprobleem in de woning voldoende aannemelijk hebben gemaakt.

4.3.

De door [eisers] in het geding gebrachte stukken, in het bijzonder de foto’s van de situatie ter plaatse (producties 8 t/m 14 bij dagvaarding) en het gedetailleerde, goed gemotiveerde rapport van [naam bouwkundige 2] van 7 april 2014 (productie 24 bij dagvaarding), maken dat door de voorzieningenrechter met voldoende mate van zekerheid kan worden vastgesteld dat de schadevordering van [eisers] ook in een bodemprocedure, in ieder geval deels, zal worden toegewezen. [naam bouwkundige 2] heeft geconcludeerd dat er constructieve gebreken zijn en dat vochtdoorslag reeds eerder dan de verkoop moet hebben plaatsgevonden. [eisers] hebben voldoende aannemelijk gemaakt dat er in de woning sprake is van een vochtprobleem, dat reeds bij de verkoop en de levering van de woning aanwezig was en dat dienaangaande sprake was van een verborgen ernstig gebrek.

[eisers] hebben bij de rondgang in de woning, in verband met de mogelijke aankoop ervan, en kennelijk ook bij de oplevering van de woning geen vochtproblemen kunnen zien en de lichte vochtgeur in de doucheruimte werd kennelijk door partijen gelieerd aan een (recent) verholpen lekkage. Ook het onderzoek van [naam bouwkundige 1] van 7 april 2016 bood [eisers] geen indicatoren voor een potentieel vochtprobleem wat betreft de in 2007/2008 verbouwde begane grond ruimte. Het betrof verder, een in 2016 nog niet tien jaar oude verbouwde ruimte, zodat [eisers] in redelijkheid wat betreft die ruimte geen rekening hoefde te houden met de ouderdomsclausule ex artikel 21 van de koopovereenkomst. Naar het voorshandse oordeel van de voorzieningenrechter is de ouderdomsclausule bovendien niet van toepassing op die verbouwde ruimte, nu de functie van de desbetreffende ruimte is veranderd en er specifieke andere leefruimtes (zoals slaapkamer) zijn gecreëerd.

[eisers] hebben aannemelijk gemaakt dat er al kort na de ingebruikname van de woning vochtplekken en roestpuntjes op de muren bij de linkerhoek in de woonkamer en tussen de woonkamer en de doucheruimte ontstonden en dat zij die plekken tevergeefs hebben overgeschilderd. Voldoende onderbouwd is dat die plekken terugkwamen en dat er ernstigere gebreken ontstonden, zoals loslatend stucwerk, een verroeste hoekstrip en schimmels op de muren en in de klerenkast ter plaatse van de in 2007/2008 gebouwde slaapkamer grenzend aan de muur met de doucheruimte.

Het bovenstaande vochtprobleem is naar het voorshandse oordeel van de voorzieningenrechter een gebrek dat het normaal gebruik van de woning als woonhuis dusdanig ernstig belemmerd, dat reeds daardoor [eisers] voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat zij de woning non-conform hebben gekocht.

4.4.

Dat [eisers] op korte termijn aan de slag moet met het vochtprobleem in de woning is naar het oordeel van de voorzieningenrechter evident. Met in achtneming van al het vorenoverwogene dienen [gedaagden] [eisers] hiertoe in de gelegenheid te stellen, in die zin dat zij als aansprakelijke partij een voorschot op de schade van [eisers] (herstelkosten) moeten voldoen. De omvang van de uiteindelijke schade staat echter nog onvoldoende vast, in die zin dat [gedaagden] die omvang gemotiveerd hebben weersproken en er kennelijk meerdere methodes zijn, met elk een andere kostenraming, waarop het herstel zou kunnen plaatsvinden. De voorzieningenrechter komt vervolgens tot het oordeel dat in deze procedure, daarbij al de rapporten en de bevindingen van de voornoemde vakmensen en de belangen van partijen tegen elkaar afwegende, een voorschot op de schadevergoeding van € 25.000,00 redelijk is.

4.5.

Het gestelde restitutie risico is onvoldoende onderbouwd en gemotiveerd bestreden. [eisers] hebben elk een inkomen en onbestreden aangevoerd dat - voor zover nodig - loonbeslag op hun inkomen mogelijk is.

4.6.

[gedaagden] zullen als de grotendeels in deze kortgedingprocedure in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] in kort geding worden begroot op:

- dagvaarding € 101,11

- griffierecht € 883,00

- salaris advocaat €
816,00

totaal € 1.800,11.

4.7.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 25.000,00 (vijfentwintig duizend euro) aan voorschot schadevergoeding,

5.2.

veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 1.800,11, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt [gedaagden] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagden] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.H.A. Venner-Lijten en in het openbaar uitgesproken.^[1]