ECLI:NL:RBLIM:2017:1639 - Rechtbank Limburg - Afwijzing vordering dierenartsencentrum inzake eigendom p...

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/213463 / HA ZA 15-667

Vonnis van 1 maart 2017

in de zaak van

1. de burgerlijke maatschap

DIERENARTSENCENTRUM HEERLEN,

gevestigd te Heerlen,

en haar vennoten:

2.
[eiser sub 2],

wonend te [woonplaats 1] ,

3.
[eiser sub 3],

wonend te [woonplaats 2] ,

4.
[eiser sub 4],

wonend te [woonplaats 3] ,

5.
[eiser sub 5],

wonend te [woonplaats 4] ,

eisers,

advocaat mr. P.H. van der Vleuten,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE HEERLEN,

zetelend te Heerlen,

gedaagde,

advocaat mr. I.K. Decupere.

Partijen zullen hierna dierenartsencentrum en gemeente genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 29 juni 2016 waarbij de gemeente is toegelaten tegenbewijs te leveren van het vermoeden dat de koopovereenkomst naar de bedoeling niet alleen perceel [perceelnummer 2] omvatte, maar tevens het op productie 3a bij dagvaarding gearceerde gedeelte van perceel [perceelnummer 4]
de akte ter rolle van 27 juli 2016 van de gemeente
de ten behoeve van het getuigenverhoor door de gemeente overgelegde producties 2 tot en met 6
het proces-verbaal van getuigenverhoor van 15 september 2016
het procesverbaal van tegenverhoor van 17 november 2016
de conclusie na enquête en contra-enquête van de gemeente met aanvullende productie
de brief van het dierenartsencentrum waarin bezwaar wordt gemaakt tegen de nadere productie
de brief van de griffier van 4 januari 2017 waarin staat dat de aanvullende productie en de hierop ziende passage buiten beschouwing wordt gelaten
de antwoordconclusie na enquête van het dierenartsencentrum
de brief van 26 januari 2017 waarbij de gemeente de rechtbank verzoekt terug te komen van haar beslissing van 4 januari 2017
de reactie van het dierenartsencentrum op dit verzoek
de brief van de griffier van 31 januari 2017 waarin staat dat de rechtbank blijft bij haar beslissing van 4 januari 2017.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De verdere beoordeling

2.1.

De rechtbank heeft in het tussenvonnis overwogen dat het de bedoeling van partijen lijkt te zijn geweest dat het gehele stuk grond dat door het dierenartsencentrum in gebruik was genomen, dus inclusief het door de keermuur begrensde gedeelte van perceel [perceelnummer 4] , aan het dierenartsencentrum zou worden verkocht. De rechtbank heeft dit derhalve voorshands aangenomen en de gemeente toegelaten tegenbewijs te leveren van de aanname dat de koopovereenkomst naar de bedoeling niet alleen perceel [perceelnummer 2] omvatte, maar tevens het op productie 3a bij dagvaarding gearceerde gedeelte van perceel [perceelnummer 4] .

2.2.

De gemeente heeft vervolgens één getuige laten horen, de heer [naam beleidsmedewerker] , beleidsmedewerker vastgoedontwikkeling. Hij verklaarde onder meer het volgende:

“Ter voorbereiding op vandaag ben ik in de archieven gedoken, heb ik alle stukken uit het dossier nog een keer gelezen en ruggenspraak gehad met de collega’s die toentertijd betrokken waren. Het was de bedoeling van de gemeente om alleen perceel [perceelnummer 2] te verkopen. De eerste keer dat ik op de parkeerplaats van het dierenartsencentrum ben geweest, wist ik niet dat de feitelijke situatie afweek van de kadastrale situatie. (…) Ik heb in 2010 onderzoek uitgevoerd en toen zag ik op de luchtfoto met de kadastrale begrenzingen dat de feitelijke situatie en de kadastrale situatie afweken. Dit heb ik niet meegedeeld aan het dierenartsencentrum. In 2000 heeft de gemeente het perceel [perceelnummer 4] aangekocht en in een overleg met collega’s, waar ik bij was, in 2010, hebben we besloten dat wij het aangekochte perceel [perceelnummer 4] niet zouden gaan splitsen. Wij hebben dus bewust besloten de hoek van perceel [perceelnummer 4] niet mee te verkopen aan het dierenartsencentrum. Het was onze bedoeling om perceel [perceelnummer 4] geheel aan een derde te verkopen, wat later ook is gebeurd.

(…) Productie 2 is de luchtfoto die ik heb bekeken in 2010. Hierop zijn duidelijk beide perceelnummers te zien. Ook is te zien dat de hoek van de parkeerplaats op perceel [perceelnummer 4] ligt. De afwijking tussen de kadastrale en fysieke situatie is dus duidelijk te zien. Dit is hoe standaard gewerkt wordt. De luchtfoto met de kadastrale gegevens eronder is het belangrijkst in het geval van illegaal grondgebruik. (…) Ten tijde van de verkoop in 2010 was het de bedoeling om [adres] , waarvan perceel [perceelnummer 4] deel uitmaakt, in zijn geheel te verkopen als kantoor, dus zonder een hoek eruit. Ik wist dat er een boom op perceel [perceelnummer 4] stond en drie bomen op [perceelnummer 2] , maar dit is niet relevant voor de loop van de kadastrale grens en de intentie met betrekking tot de verkoop van perceel [perceelnummer 2] .

(…) Na de transactie is de grens niet opnieuw gemarkeerd. Dat hoefde niet want er was een heel perceel verkocht, dus inmeting was niet nodig. Er is niets gedaan om [perceelnummer 4] af te scheiden, dat was ook niet de intentie en ook niet praktisch. (…)”

2.3.

Vervolgens heeft het dierenartsencentrum een drietal tegengetuigen laten horen, te weten de bij de levering betrokken notaris [naam notaris] en de partijgetuigen [eiser sub 2] en [eiser sub 3] .

2.4.

De heer [naam notaris] heeft onder meer het volgende verklaard:

“(…) Dit is een klassiek geval van een misverstand. De gemeente bood het hele perceel, dus vijf parkeerplaatsen een talud en bomen, voor € 60 per vierkante meter. Het dierenartsencentrum wilde de talud en bomen niet hebben, maar voor de gemeente was het alles of niets. Voor koper was het duidelijk dat het om het geheel wat zij in gebruik hadden ging. Ter plaatse was de parkeerplaats afgebakend door een natuurlijke grens, namelijk een keermuur. Partijen hebben het altijd gehad over het geheel. Mij was bij de overdracht niet bekend dat een deel van de parkeerplaats op een ander perceel lag. (…) De gemeente heeft geen voorbehoud gemaakt wat zij wel had moeten doen, als zij niet de hele parkeerplaats hadden willen overdragen. Op het volgens de gemeente niet overgedragen deel staat 1 boom, terwijl in de overeenkomst over 4 bomen wordt gesproken, dus ook die ene boom. Met overeenkomst bedoel ik het geheel van de correspondentie. De tekening is zo vaag dat je zelfs ter plaatse niet had kunnen zien dat een gedeelte van de parkeerplaats op een ander perceel gelegen was. Vanwege de omvang van het perceel was ook niet duidelijk dat het aantal aangegeven vierkante meters niet de hele parkeerplaats betrof.

(…) Op de tekening stonden de bomen en de keermuur niet ingetekend, zodat een en ander onduidelijk was.”

2.5.

De heer [eiser sub 2] heeft onder meer het volgende verklaard:

“(…) Uiteindelijk hebben wij het perceel, ik geloof in 2012, gekocht. Pas later zijn wij erachter gekomen dat de parkeerplaats deels op een ander perceel lag. Inmiddels hadden wij een nieuwe buurman, [naam] , die ons vertelde dat een deel van onze parkeerplaats van hem was. Ter plaatse stond een oude muur en het was niet duidelijk dat een paar vierkante meter van het perceel van [naam] aan onze kant lag. (…) Destijds hebben wij niet op de kadastrale kaart gekeken en dat was ook niet nodig want het was ons allemaal duidelijk, en daarmee bedoel ik dhr. [naam beleidsmedewerker] , mij en dhr. [eiser sub 3] , dat het hele perceel zou worden gekocht.

Met het hele perceel bedoel ik het hele stuk zoals dat er lag, de parkeerplaatsen. De bedoeling was dat wij de hele parkeerplaats zouden verkrijgen. Wij ging hiervan uit. Dat was ons aangeboden. (…)”

2.6.

De heer [eiser sub 3] heeft onder meer het volgende verklaard:

“Zoals dhr. [eiser sub 2] al zei hebben wij met dhr. [naam beleidsmedewerker] een gesprek gehad voor de parkeerplaatsen en hij zei ons ter plekke “dit stuk moet gelegaliseerd worden”. (…) Op enig moment heb ik de kaart gezien en hieruit bleek dat een rechthoekig stuk zou worden overgedragen en de parkeerplaats was ook rechthoekig. Omdat het perceel deels onbegaanbaar is hebben wij het perceel niet kunnen afstappen. Wij gingen uit van de natuurlijke grens, waarmee ik bedoel de keermuur en het talud. Er was geen reden om te twijfelen over de loop van de grens. (…) Waar het op neer komt is dat ter plaatse een rechthoekig stuk te zien is en op de tekening ook een rechthoekig stuk staat. Ik weet niet meer of ik de kaart voor of na de aankoop heb gezien. Dhr. [naam] , of eigenlijk zijn stratenmaker, gaf aan dat een gedeelte van het perceel van hem was. Van onze kant had je dat nooit kunnen weten. Er is bij ons het vertrouwen opgewekt dat het hele perceel aan ons zou worden overgedragen. Als dit niet de bedoeling was van de gemeente dan had zij dit moeten aangeven. (…)”

2.7.

De gemeente stelt zich op het standpunt dat uit de verklaring van dhr. [naam beleidsmedewerker] genoegzaam is gebleken dat de koopovereenkomst alleen perceel [perceelnummer 2] omvatte en dat de verklaringen van de andere getuigen geen afbreuk hieraan doen.

2.8.

Het dierenartsencentrum stelt zich op het standpunt dat de gemeente de bewijsopdracht heeft gekregen en daarmee ook het bewijsrisico, dat de verklaring van de heer [naam beleidsmedewerker] naar analogie van de verklaring van een partijgetuige moet worden gewaardeerd en dat de verklaring van de heer [naam beleidsmedewerker] onvoldoende geloofwaardig is.

2.9.

De rechtbank overweegt als volgt. De stelling van het dierenartsencentrum, dat op de gemeente het bewijsrisico rust, is onjuist. De bewijslast is onveranderd op het dierenartsencentrum blijven rusten conform de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro. De gemeente is slechts tegenbewijs opgedragen van een voorshandse aanname, wat betekent dat zij deze moet ontzenuwen, niet dat zij het tegendeel moet bewijzen.

2.10.

De vraag of de verklaring van de heer [naam beleidsmedewerker] naar analogie van een partijgetuige-verklaring moet worden gewaardeerd, kan in het midden blijven. De beperking van de bewijskracht van de partijgetuigenverklaring geldt namelijk alleen voor feiten waarvoor die partij de bewijslast draagt. Aangezien de verklaring van de heer [naam beleidsmedewerker] betrekking op feiten waarvoor de wederpartij de bewijslast draagt, herneemt de hoofdregel van art. 152 lid 2 haar Pro gelding. Dit betekent dat de rechter zowel bewijs in het voordeel als in het nadeel van de verklarende partij aan haar verklaring kan ontlenen.

2.11.

Dan resteert de vraag of de gemeente geslaagd is in het leveren van het tegenbewijs. Voldoende hiervoor is dus dat de gemeente het vooralsnog bewezen geachte feit (namelijk dat het de bedoeling was dat zowel perceel [perceelnummer 2] als het betreffende gedeelte van perceel [perceelnummer 4] aan het dierenartsencentrum te verkopen) te ontzenuwen. De rechtbank oordeelt dat dit de gemeente is gelukt. De heer [naam beleidsmedewerker] heeft verklaard dat hij voorafgaand aan de verkoop, zoals te doen gebruikelijk, de luchtfoto met kadastrale begrenzingen heeft bekeken en dat hij hierop heeft gezien dat de kadastrale grens niet overeenkwam met de natuurlijk grens en dat is besloten om enkel [perceelnummer 2] te verkopen. De rechtbank heeft geen reden om aan de juistheid van deze verklaring te twijfelen. De verklaringen van de heren [eiser sub 2] en [eiser sub 3] zien vooral op het vertrouwen dat bij hen leefde, maar hieruit kan niet worden afgeleid dat de bedoeling aan de zijde van de gemeente hiermee overeenkwam. De verklaring van [naam notaris] acht de rechtbank niet doorslaggevend, aangezien hij pas later, namelijk bij levering, in de procedure betrokken is geraakt en dus niet persoonlijk aanwezig is geweest bij de (besprekingen over de) verkoop van het perceel.

2.12.

Nu de gemeente is geslaagd in het leveren van het tegenbewijs vervalt de voorshandse aanname en wordt het bewijsrisico geëffectueerd dat steeds op de dierenartsenpraktijk, die aanvankelijk profiteerde van het vermoeden, is blijven rusten. Dit betekent, zoals de rechtbank al heeft overwogen in het tussenvonnis, dat in rechte vaststaat dat de gemeente wist dat de in gebruik genomen grond zich uitstrekte over (een gedeelte van) twee percelen en zij bewust de keus heeft gemaakt om slechts het gedeelte gelegen op perceel [perceelnummer 2] te verkopen. Weliswaar had de gemeente de onjuiste voorstelling van zaken bij het dierenartsencentrum behoren weg te nemen, maar, zoals de rechtbank in het tussenvonnis ook al heeft overwogen, is levering van het betreffende stuk grond (zoals het dierenartsencentrum heeft gevorderd) niet meer mogelijk. Dit is immers inmiddels rechtsgeldig verkocht en geleverd aan [naam] . De vorderingen van het dierenartsencentrum zullen daarom worden afgewezen.

2.13.

Het dierenartsencentrum zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure aan de zijde van de gemeente. Deze worden begroot op:

griffierecht: € 1.909,-

salaris advocaat:
€ 1.808,-(4 x tarief € 452,-)

totaal € 3.717,-

2.14.

De rechtbank zal de door de gemeente over de proceskosten gevorderde wettelijke rente toewijzen.

3.De beslissing

De rechtbank

3.1.

wijst het gevorderde af,

3.2.

veroordeelt het dierenartsencentrum hoofdelijk in de proceskosten van de gemeente, tot vandaag begroot op € 3.171,-, bij gebreke van betaling binnen veertien dagen na vandaag te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag,

3.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en in het openbaar uitgesproken.

type: GD