Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 5888239 CV EXPL 17-3257
Vonnis van de kantonrechter in kort geding van 4 mei 2017
in de zaak van:
[eiser],
wonend te [woonplaats] ,
eisende partij,
gemachtigde mr. R.G.P. Voragen
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HUUREENWOONRUIMTE.NL B.V.,
gevestigd en kantoorhoudend te Roermond,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. R.M.I. Cornelissen.
Partijen zullen hierna [eiser] en Huureenwoonruimte.nl genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 29 maart 2017 met producties 1 tot en met 4
- de producties 1 tot en met 5 van de zijde van Huureenwoonruimte.nl, ingekomen op 4 april 2017
- de producties 6 tot en met 8 van de zijde van Huureenwoonruimte.nl. ingekomen op 5 april 2017
- de akte houdende eiswijziging van 6 april 2017 met producties 6 en 7
- de mondelinge behandeling op 1 mei 2017, waarbij beide partijen een pleitnota overgelegd hebben en waarbij nog twee producties zijn overgelegd (een brief van 26 januari 2017 van de gemeente Landgraaf en een kopie van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte) .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van de woning aan het adres [adres] (hierna: de woning). Hij verhuurt op grond van een schriftelijke huurovereenkomst de woning aan Huureenwoonruimte.nl met ingang van 15 mei 2014. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. Partijen zijn overeengekomen dat de woning uitsluitend bestemd is als woonruimte voor cliënten van Huureenwoonruimte.nl. De door Huureenwoonruimte.nl aan [eiser] verschuldigde huur bedraagt € 1.250,00 per maand.
2.2.
De woning bestaat uit acht kamers die door Huureenwoonruimte.nl worden (onder)verhuurd. De onderhuurders delen het gebruik van de keuken en het sanitair in de woning.
2.3.
In de nacht van 11 op 12 augustus 2017 is brand ontstaan in de keuken van de woning. [eiser] was op dat moment niet verzekerd tegen brandschade. Na de brand was als gevolg van de schade de woning niet bewoonbaar. Huureenwoonruimte.nl heeft de (onder)huurders elders onderdak verschaft. Op enig moment heeft zij één van haar onderhuurders weer in de woning laten wonen om zodoende verdere achteruitgang/kraken van de woning te voorkomen.
2.4.
Bij vonnis in kort geding van 9 november 2016 (zaaknr. C/03/226338 / KG ZA 16-497) heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Limburg (zittingsplaats Roermond) [eiser] op vordering van Huureenwoonruimte.nl, voor zover hier van belang, veroordeeld om:
- binnen een maand na betekening van het vonnis, op zijn kosten over te gaan tot deugdelijk herstel van de door de brand veroorzaakte schade aan de woning;
- aan Huureenwoonruimte.nl een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag dat hij niet aan voornoemde veroordeling voldoet, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt.
Tegen dit vonnis heeft [eiser] geen hoger beroep ingesteld.
2.5.
Bij exploot van 19 november 2016 heeft Huureenwoonruimte.nl voornoemd vonnis aan [eiser] laten betekenen.
2.6.
In een proces-verbaal van 6 februari 2017 heeft deurwaarder J.M.A. van Ras geconstateerd dat de brandschade aan de woning niet is hersteld.
2.7.
Huureenwoning.nl heeft op enig moment op grond van voornoemd vonnis beslag laten leggen op roerende zaken van [eiser] .
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert bij wijze van onmiddellijke voorziening bij voorraad Huureenwoonruimte.nl :
te veroordelen om binnen drie dagen na vonnisdatum de woning te verlaten op straffe van verbeurte van een dwangsom tot een maximum van € 25.000,00,
te veroordelen tot herstel van de als gevolg van de brand ontstane gebreken in de woning, binnen veertien dagen na vonnisdatum, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 voor elke dag dat Huureenwoonruimte.nl daarmee in gebreke blijft tot een maximum van € 25.000,00,
te gebieden de executie van het vonnis van 9 november 2016 te staken en gestaakt te houden op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 25.000,00 per dag of gedeelte daarvan dat Huureenwoonruimte.nl zich daar niet aan houdt, tot een maximum van € 25.000,00,
te veroordelen tot betaling van de huurachterstand van € 8.750,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 oktober 2016,
te veroordelen tot betaling van de proceskosten, de buitengerechtelijke kosten en de nakosten.
3.2.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover relevant, nader ingegaan worden.
4.De beoordeling
4.1.
De vordering van [eiser] is deels gebaseerd op art. 438 Rv Pro. Het verweer van Huureenwoonruimte.nl dat de kantonrechter in kort geding niet bevoegd is hierover te oordelen, wordt verworpen. De in artikel 438 lid 2 RV Pro genoemde “voorzieningenrechter van de volgens het eerste lid bevoegde rechtbank kan ook worden uitgelegd als “de kantonrechter van de sector kanton die onderdeel uitmaakt van de in het eerste lid bevoegde rechtbank”. De kantonrechter is van oordeel dat die uitleg in deze zaak voor de hand ligt aangezien dit executiegeschil haar oorsprong vindt in een huurgeschil waarbij de kantonrechter absoluut bevoegd is.
4.2.
Ter zitting is door Huureenwoonruimte.nl aangevoerd dat zij de schade als gevolg van de brand in de woning inmiddels heeft laten herstellen, dat het herstel op 14 maart 2017 gereed was en dat inmiddels enkele van haar huurders weer in de woning wonen. Tegen dit betoog is door [eiser] niets ingebracht. Het moet er derhalve voor gehouden worden dat de schade in de woning hersteld is. Reeds om die reden is onderdeel B. van de vordering van [eiser] niet toewijsbaar.
4.3.
Onderdeel C. van de vordering van [eiser] is evenmin toewijsbaar. Het staat Huureenwoonruimte.nl in beginsel vrij om tot executie van het vonnis van 9 november 2016 over te gaan. Dat kan anders zijn indien het vonnis klaarblijkelijk is gebaseerd op een juridische of feitelijke misslag of indien na het vonnis voorgevallen of aan het licht gekomen feiten klaarblijkelijk een noodtoestand doen ontstaan aan de zijde van [eiser] . De kantonrechter constateert dat gesteld noch gebleken is dat het vonnis van 9 november 2016 klaarblijkelijk berust op een juridische of feitelijke misslag. [eiser] voert aan dat huurder [naam huurder] de brand veroorzaakt heeft en dat op grond daarvan Huureenwoonruimte.nl aansprakelijk is voor de brandschade in de woning. Deze argumentatie heeft [eiser] reeds naar voren gebracht in de procedure die geleid heeft tot het vonnis van 9 november 2016 en kan derhalve niet als een nieuw aan het licht gekomen feit worden aangemerkt. Dat [eiser] thans een kopie van een brandweerrapport heeft overgelegd ter ondersteuning van zijn betoog verandert daar niets aan, want van dit rapport heeft hij reeds melding gemaakt tijdens de procedure die heeft geleid tot het vonnis van 9 november 2016. Hij had dat rapport dus in die procedure in moeten brengen. Daarnaast is de kantonrechter van oordeel dat hetgeen door [eiser] naar voren is gebracht allerminst zekerheid biedt dat de onderhuurder [naam huurder] de brand heeft veroorzaakt. Zelfs indien [eiser] stelling dat [naam huurder] de brand veroorzaakt heeft juist is, houdt dit bovendien niet zonder meer in dat Huureenwoning.nl jegens [eiser] aansprakelijk is voor de als gevolg daarvan ontstane brandschade. Van aansprakelijkheid van Huureenwoonruimte.nl zou in deze situatie sprake kunnen zijn als haar van de ontstane brand een verwijt gemaakt zou kunnen worden, maar daarvan is niets gebleken.
Omdat [eiser] daarover niets heeft gesteld, staat evenmin vast dat verdere executie van het vonnis tot een noodtoestand voor hem zal leiden. Op grond van deze overwegingen zal onderdeel C. van de vordering van [eiser] afgewezen worden.
4.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat Huureenwoonruimte.nl geen huur meer betaalt aan [eiser] met ingang van oktober 2016. Volgens [eiser] is er derhalve sprake van een huurachterstand van € 8.750,00. Huureenwoonruimte.nl betwist primair dat er sprake is van een huurachterstand omdat zij betaling van huurpenningen opgeschort heeft. Subsidiair heeft Huureenwoonruimte.nl aangevoerd dat zij een vordering op [eiser] heeft omdat zij de woning heeft laten herstellen voor een bedrag van € 11.088,68. Volgens [eiser] kan Huureenwoonruimte.nl niet met succes een beroep doen op een opschortingsverweer omdat in de algemene bepalingen de mogelijkheid tot het voeren van dit verweer is uitgesloten.
4.5.
In het midden kan blijven of het opschortingsverweer slaagt. Voorshands moet het ervoor gehouden worden dat het verrekeningsverweer slaagt. Daartoe wordt overwogen dat deze verrekeningsbevoegdheid van Huureenwoonruimte.nl op grond van art. 7:206 lid 3 BW Pro niet contractueel kan worden uitgesloten. [eiser] betwist voorts niet dat Huureenwooruimte.nl voor € 11.088,68 de schade aan de woning heeft laten herstellen. Op grond van het vonnis van 9 november 2016 was het [eiser] die dit herstel op zijn kosten had dienen te verrichten. De herstelkosten van € 11.088,68 die derhalve voor rekening van [eiser] dienen te komen zijn hoger dan de huurachterstand. Het verrekeningsverweer van Huureenwoonruimte.nl wordt thans dermate kansrijk geacht dat onvoldoende zekerheid bestaat dat in een bodemprocedure de door [eiser] gevorderde betaling van huurachterstand zal worden toegewezen. Om die reden zal ook onderdeel D. van de vordering van [eiser] worden afgewezen.
4.6.
Ten aanzien van de vordering onder A. wordt als volgt overwogen. Voorzover die vordering is gebaseerd op de huurachterstand van € 8.750,00, is de kantonrechter van oordeel dat dit onvoldoende grond is voor ontruiming van de woning door Huureenwoonruimte.nl. Het heeft er immers alle schijn van dat Huureenwoonruimte.nl deze huurachterstand aan [eiser] niet verschuldigd is omdat zij met succes een beroep kan doen op het verrekeningsverweer als bedoeld in art. 7:206 lid 3 BW Pro. [eiser] heeft voorts aangevoerd dat Huureenwoonruimte.nl haar verplichtingen als huurder niet nakomt omdat de onderhoudstoestand van de woning slecht is en omdat niet is voldaan aan de brandveiligheidseisen. Ook dit kan niet leiden tot toewijzing van de gevorderde ontruiming. Huureenwoonruimte.nl heeft weliswaar bevestigd dat de toestand van de woning slecht was, maar volgens haar ging het om de situatie vlak na de brand. Volgens haar was de onderhoudstoestand van de woning vóór de brand en na het herstel goed en voldeed en voldoet de woning eveneens aan de brandveiligheidseisen. Tegen dit verweer heeft [eiser] verder niets ingebracht. Hieruit volgt dat allerminst vaststaat dat Huureenwoonruimte.nl op dit punt is tekortgeschoten in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenis.
Tot slot heeft [eiser] dit onderdeel van zijn vordering gebaseerd op zijn stelling dat in de woning geen kamerhuur is toegestaan. Hij verwijst daartoe naar een brief van de gemeente Landgraaf van 22 februari 2017 waarin hem is medegedeeld dat het hebben van een kamerverhuurbedrijf in strijd is met de regels van de Beheersverordening Nieuwenhagen-Lichtenberg, dat er sprake is van illegale bewoning en dat hij deze strijdige situatie dient te beëindigen. [eiser] stelt dat hij daarom de huurovereenkomst met Huureenwoonruimte.nl heeft opgezegd. Ook dit betoog kan niet tot toewijzing van onderdeel A. van de vordering leiden. De brief van de gemeente Landgraaf is geen besluit in de zin van de Awb. De gemeente Landgraaf heeft in de brief haar voornemen tot het opleggen van een last onder dwangsom kenbaar gemaakt indien [eiser] geen einde maakt aan de volgens de gemeente Landgraaf “strijdige situatie”. Ter zitting is gebleken dat tegen dit voornemen zienswijzen zijn ingebracht en dat er door de gemeente Landgraaf nog geen beslissing genomen is. Voorts blijkt uit het voornemen dat [eiser] , als de ingediende zienswijzen niet leiden tot een gewijzigd standpunt van de gemeente Landgraaf, nog een termijn van zes maanden gegund zal worden om aan kamerverhuur in de woning een einde te maken. Omdat de gemeente Landgraaf in dezen nog geen definitief standpunt heeft ingenomen en omdat [eiser] door de gemeente Landgraaf in ieder geval een termijn van zes maanden zal worden gegund, heeft hij thans geen spoedeisend belang bij de door hem gevorderde ontruiming van de woning. Daarom zal ook onderdeel A. van de vordering van [eiser] worden afgewezen. De kantonrechter wijst [eiser] verder ten overvloede op de mogelijkheid om de huurovereenkomst in dit verband dan te beëindigen via een procedure, geënt op art. 7:274 lid 1 aanhef Pro en onder e BW.
4.7.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiser] worden veroordeeld tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van Huureenwoonruimte.nl tot op heden begroot op
€ 600,00 salaris gemachtigde.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vordering af,
5.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de kosten van dit geding aan de zijde van Huureenwoonruimte.nl tot op heden begroot op € 600,00,
5.3.
verklaart onderdeel 5.2. van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Hoekstra en is in het openbaar uitgesproken.
Type: RW