Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer / rolnummer: C/03/234553 / KG ZA 17-204
Vonnis in kort geding van 7 juni 2017
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonend te [woonplaats] ,
2.
[eiser sub 2],
[eiser sub 2],
wonend te [woonplaats] ,
eisers,
voor zichzelf en in hun hoedanigheid van onherroepelijk gevolmachtigden van
[rechthebbende],
advocaat mr. S.X.J. Zuidema,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
beiden wonend te [woonplaats] ,
gedaagden,
verschenen in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 20 april 2017 met 13 producties,
- de brief van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] van 9 mei 2017 met productie 14,
- de schriftelijke reactie van [gedaagde sub 1] van 10 mei 2017,
- de mondelinge behandeling op 15 mei 2017,
- het e-mailbericht van [gedaagde sub 1] van 17 mei 2017,
- de brief (inclusief bijlage) van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] van 22 mei 2017,
- de brief van [gedaagde sub 1] van 22 mei 2017.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser sub 1] en [eiser sub 2] zijn broers. Zij hebben bij overeenkomst van 25 januari 2017 van hun stiefvader [rechthebbende] (hierna: [rechthebbende] ) de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats] gekocht. In artikel 23 van Pro deze koopovereenkomst heeft [rechthebbende] [eiser sub 1] en [eiser sub 2] onherroepelijk gevolmachtigd om de juridische levering van de woning aan henzelf of aan derden te bewerkstelligen.
2.2.
[eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben meer dan 20 jaar geleden in de woning gewoond. [rechthebbende] woont niet meer in de woning. Hij woont sinds kort in een verzorgingstehuis.
2.3.
[rechthebbende] heeft de woning (nog) niet geleverd aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] .
2.4.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] wonen aan het adres [adres 2] te [woonplaats] en zijn derhalve de buren van [rechthebbende] .
2.5.
In januari/februari 2017 hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] onderhandeld met [eiser sub 1] en [eiser sub 2] , vertegenwoordigd door [naam vertegenwoordigster eisers] (hierna: [naam vertegenwoordigster eisers] ), over de koop van de woning. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben daarbij meegedeeld de woning te willen kopen als aanleunwoning voor de moeder van [gedaagde sub 1] . In die periode is de woning twee maal bezichtigd door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] .
2.6.
[gedaagde sub 1] heeft op 15 februari 2017 (onder meer) het volgende aan [naam vertegenwoordigster eisers] , [eiser sub 1] en [eiser sub 2] gemaild:
Indien jullie ervoor kiezen om met ons verder de onderhandelingen te voeren dan verwachten wij dat jullie de onderhandelingen met andere geïnteresseerden stil leggen/niet opstarten. We zullen dan een bouwkundig rapport laten opstellen op onze kosten. Zoals we gisteravond hebben gezien is het pand nog voorzien van stoffen bedrading. Verder zie ik vochtplekken onder het dak. Het plafond in de woonkamer vertoont scheurvorming. Dit zijn zaken die ik wil laten onderzoeken. Als er uit het rapport naar voren komt dat er ernstige gebreken zijn die kostbaar zijn om te herstellen dan zullen we deze informatie met jullie delen, maar daarom dan ook het bod verlagen. Indien er geen grote problemen naar voren komen dan blijft het bod van 205.000 kk staan.
2.7.
Op 17 februari 2017 heeft [gedaagde sub 1] aan [naam vertegenwoordigster eisers] gemaild:
Beste [naam vertegenwoordigster eisers] ,
Zoals telefonisch besproken heb ik nog eens nagedacht over jouw opmerking aangaande de bouwkundige inspectie.
Er zijn twee scenario’s
we komen een koopovereenkomst overeen met als ontbindende voorwaarde een bouwkundige keuring binnen 2 weken na ondertekening. Een overeenkomst waarbij wij kunnen ontbinden als blijkt dat het bedrag voor onvoorzien achterstallig onderhoud c.q. noodzakelijke verbeteringen/vervangingen hoger is als euro 5000,00. Dit betreft niet het gewone onderhoud;
ik laat komende week een inspectie doen en formuleer op basis van de uitkomst definitief ons bod. Immers als er ernstige (zichtbaar of niet zichtbare) reparaties noodzakelijk zijn die kostbaar zijn, wik ik dit natuurlijk in mijn bod meenemen. Zo krijgen we beide zekerheid over mogelijke gebreken in de woning en is er achteraf ook geen ruimte meer voor interpretatie.
Ik verneem graag je reactie
2.8.
Bij overeenkomst van 3 maart 2017 hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de woning verkocht aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voor € 209.000,-. Artikel 4 van Pro de koopovereenkomst bepaalt dat de akte van levering zal worden gepasseerd op 10 april 2017, of zoveel eerder dan partijen tezamen nader overeenkomen, doch uiterlijk op 1 juni 2017.
Ingevolge artikel 11.3 van de koopovereenkomst is de “nalatige partij” na ommekomst van de termijn van ingebrekestelling van acht dagen “
voor elke sedertdien verstreken dat tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van drie pro mille (3‰) van de koopsom met een maximum van 10 procent (10%) van de koopsom (…)”
voor elke sedertdien verstreken dat tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van drie pro mille (3‰) van de koopsom met een maximum van 10 procent (10%) van de koopsom (…)”
Artikel 16 van Pro de koopovereenkomst bevat staat de volgende ontbindende voorwaarde:
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
(…)
d. op 17 maart 2017, uit een rapport dat voortkomt uit een bouwkundige keuring uitgevoerd door een erkend bedrijf, blijkt dat het bedrag voor ernstig onvoorzien achterstallig onderhoud c.q. ernstig noodzakelijke verbeteringen/vervangingen hoger is dan € 5.000,-, zegge vijfduizend euro.
Dit betreft niet het reguliere onderhoud of verbeteringen/vervangingen, maar ernstige constructieve gebreken. Koper overhandigt het rapport van de bouwkundige keuring zo snel mogelijk aan verkoper. Koper heeft reeds aan verkoper aangegeven dat hij zelf geconstateerd heeft dat de onroerende zaak is voorzien van stoffen bedrading, dat er vochtplekken onder het dak te zien zijn, dat het plafond in de woonkamer scheurvorming vertoont en dat er vochtplekken te zien zijn op de vloer in de woonkamer. Indien koper op grond van de uitkomsten van de bouwkundige keuring die koopovereenkomst kan en wil ontbinden, dan dient koper dit schriftelijke mede te delen aan verkoper uiterlijk 17 maart 2017 om 18.00 uur.
2.9.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben een bouwkundig onderzoek aan de woning laten verrichten door Advies Buro [naam adviesbureau] . De bevindingen van dat onderzoek zijn vastgelegd in een bouwkundig keuringsrapport van 13 maart 2017 (hierna: het rapport).
2.10.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben het rapport op 15 maart 2017 (als bijlage) aan [naam vertegenwoordigster eisers] , [eiser sub 1] en [eiser sub 2] gemaild en in die mail twee scenario’s voorgesteld:
uitstellen van de datum van ontbinding (de voorzieningenrechter begrijpt: verlenging van de termijn, bedoeld in art. 16 van Pro de koopovereenkomst) en verder overleg over aanvullend onderzoek en de verdeling van de kosten daarvan;
het inroepen van de ontbindende voorwaarde.
2.11.
Op 16 maart 2017 heeft overleg plaatsgevonden tussen (in ieder geval) [eiser sub 1] , [eiser sub 2] en [naam vertegenwoordigster eisers] enerzijds en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] anderzijds.
2.12.
Bij e-mailbericht van 17 maart 2017 hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de ontbindende voorwaarde van art. 16 van Pro de koopovereenkomst ingeroepen.
2.13.
De partijen hebben daarna nog gecorrespondeerd. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben zich daarbij op het standpunt gesteld dat het rapport geen grond biedt voor ontbinding van de koopovereenkomst. Zij hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bij brief van 5 april 2017 in gebreke gesteld. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben volhard in hun stelling dat zij op grond van het rapport de koopovereenkomst mochten ontbinden.
3.Het geschil
3.1.
[eiser sub 1] en [eiser sub 2] vorderen, samengevat:
I. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te veroordelen mee te werken aan de levering van de woning en wel in dier voege dat het notariële transport binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, zulks op straffe van een dwangsom;
II. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de boete van 3‰ van de koopsom met ingang van 14 april 2017 tot de dag van nakoming, met een maximum van 10% van de koopsom.
III.
3.2.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren verweer.
4.De beoordeling
4.1.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] een spoedeisend belang hebben bij de gevorderde voorziening. Aannemelijk is geworden dat zij, zolang de woning niet aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is geleverd, de gebruikers- en eigenaarslasten van de woning dienen (door) te betalen. Voorts hebben zij belang bij een spoedige levering van de woning omdat eerst dan het aan de eigendom van de woning verbonden risico overgaat op [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] .
4.2.
Beoordeeld dient te worden of in een bodemprocedure een vordering van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] tot veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om mee te werken aan de levering van de woning naar alle waarschijnlijkheid zal worden toegewezen.
4.3.
Op grond van de koopovereenkomst zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gehouden mee te werken aan de levering van de woning. Die verplichting bestaat niet indien zij met succes een beroep kunnen doen op ontbinding van de koopovereenkomst ingevolge artikel 16.
Dat artikel is niet volstrekt helder geformuleerd. Uit de hiervoor geciteerde e-mailberichten, alsmede de gedingstukken en de toelichting ter zitting moet het ervoor gehouden worden dat de partijen hiermee voor ogen hebben gehad dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de gelegenheid zouden krijgen voor onderzoek naar de vraag of aan (onder meer doch niet uitsluitend) de vochtplekken onder het dak en op de vloer van de woonkamer, alsmede aan de scheurvorming in de gevel en in de woonkamer (ernstige) constructieve gebreken ten grondslag lagen.
De aanwezigheid van stoffen bedrading was reeds door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geconstateerd. Voorlopig oordelend kan, anders dan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen, de aanwezigheid daarvan niet (ook) een grond zijn om met succes de koopovereenkomst op grond van artikel 16 van Pro de koopovereenkomst te ontbinden. Niet gezegd kan immers worden dat aan de aanwezigheid van stoffen bedrading een constructief gebrek ten grondslag ligt. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kunnen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] evenmin de aanwezigheid van asbest in de woning aan de ontbinding op grond van artikel 16 ten Pro grondslag leggen. Niet alleen zou dat niet als een constructief gebrek kunnen worden aangemerkt, maar ook hebben zij de eventuele aanwezigheid van asbest aanvaard (zie art. 6.4.3. van de koopovereenkomst).
4.4.
Het rapport dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] aan de ontbinding van de koopovereenkomst ten grondslag hebben gelegd, maakt geen melding van (ernstige) constructieve gebreken. Het merendeel van de daarin gemelde “gebreken” ziet bovendien op zaken die [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] reeds bij de twee bezichtigingen hadden kunnen opmerken (en die zij wellicht ook daadwerkelijk hadden gezien). Het rapport vermeldt wel dat ten aanzien van de scheurvorming in de gevel en de binnenmuren van de verdiepingen en ten aanzien van het vocht in de woonkamervloer nader destructief onderzoek nodig is. Dit destructief onderzoek is echter niet uitgevoerd en niet is geconcludeerd dat aan de scheurvorming en het vochtprobleem een (ernstig) constructief gebrek ten grondslag is gelegd. De voorzieningenrechter is op grond van deze constateringen van oordeel dat in een bodemprocedure naar alle waarschijnlijkheid het verweer van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat zij de koopovereenkomst op grond van artikel 16 van Pro de koopovereenkomst hebben ontbonden, zal worden verworpen. Uit het rapport blijkt immers niet van ernstige constructieve gebreken waarvan de herstelkosten meer dan € 5.000,- bedragen.
4.5.
Voor zover [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben aangevoerd dat zij door de korte termijn van twee weken (3 maart 2017 tot 17 maart 2017) onvoldoende tijd gehad hebben om onderzoek naar constructieve gebreken te verrichten, kan hun dat niet baten. Zij stellen dat zij onder druk van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] (en [naam vertegenwoordigster eisers] ) met deze termijn akkoord zijn gegaan. Van ontoelaatbare druk die heeft geleid tot een wilsgebrek aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is evenwel niets gebleken. Bovendien heeft [gedaagde sub 1] zelf een termijn met die lengte voorgesteld blijkens het e-mailbericht van 17 februari 2017.
4.6.
Wellicht hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ook willen aanvoeren dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] niet akkoord zijn gegaan met verlenging van de termijn. Ook dit verweer zal in een bodemprocedure weinig kansrijk zijn aangezien de duur van de termijn kennelijk zelf (ook) door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is voorgesteld. Het lijkt inderdaad een korte termijn, maar het had op de weg van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gelegen om voortvarender ter werk te gaan om zodoende binnen die termijn weken de afgesproken duidelijkheid te verkrijgen over de eventuele aanwezigheid van ernstige constructieve gebreken in de woning. Dat het hun niet gelukt is om binnen de termijn hierover uitsluitsel te krijgen, moet in beginsel voor hun rekening en risico blijven. Hun stelling dat het bouwkundig onderzoek aanvankelijk was gepland op 8 maart 2017 en dat dit onderzoek als gevolg van regen die dag geen doorgang kon vinden, leidt niet tot een ander oordeel. Het lag op hun weg om het onderzoek zodanig te doen geschieden, en dus de onderzoeker van de noodzaak daarvan te doordringen, dat vóór 17 maart 2017 duidelijkheid moest bestaan over het bestaan van ernstige constructieve gebreken. Bovendien is niet gebleken dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] gedurende de termijn van artikel 16 van Pro de koopovereenkomst hebben geweigerd mee te werken aan destructief onderzoek teneinde eventuele constructieve gebreken vast te kunnen stellen. Tijdens het overleg van 16 maart 2017 hebben de partijen wel gesproken over destructief onderzoek, maar zij zijn verdeeld over de vraag of [eiser sub 1] en [eiser sub 2] toen hebben ingestemd met dit destructief onderzoek. Het antwoord op die vraag is niet relevant voor de beoordeling van dit geschil aangezien het onderzoek (onbetwist) eerst na 17 maart 2017 zou plaatsvinden, zodat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dan sowieso geen beroep meer konden doen op artikel 16 van Pro de koopovereenkomst.
4.7.
Op grond van voorgaande overwegingen zal de voorzieningenrechter de onder I. gevorderde voorziening toewijzen. De in dat onderdeel gevorderde dwangsom zal worden toegewezen, zij het dat daarbij een maximumbedrag van € 15.000,00 zal worden bepaald.
4.8.
Van een spoedeisend belang bij de onder II. gevorderde voorziening is niet gebleken. Die zal daarom worden afgewezen.
4.9.
Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partijen zullen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden veroordeeld tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] tot op heden begroot op:
- dagvaarding € 97,31
- griffierecht 287,00
- overige kosten 0,00
- salaris advocaat
816,00
816,00
Totaal € 1.200,31
De wettelijke rente over dit bedrag zal worden toegewezen met ingang van de vijftiende dag na heden tot de dag van voldoening.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] mee te werken aan de levering van het woonhuis, staande en gelegen te [plaats] aan het adres [adres 1] , kadastraal bekend gem. Heerlen, sectie [kadastraalnummer] , groot 3 are en 09 centiare, zulks conform de bepalingen van de koopovereenkomst, en wel in dier voege dat het notariële transport van dit woonhuis binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] na ommekomst van die termijn hiermee in gebreke blijven, tot een maximumbedrag van € 15.000,-,
5.2.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] tot op heden begroot op € 1.200,31, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na heden tot de dag van voldoening,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.F. Gerard en in het openbaar uitgesproken op 7 juni 2017.