Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
zaaknummer / rolnummer: C/03/213184 / HA ZA 15-652
Vonnis van 2 augustus 2017
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiser sub 2],
[eiser sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat mr. B.A.R. Janssen te Heerlen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. C.A.M.J.M. Joosten te Venlo.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 oktober 2015 en de daarbij overgelegde producties 1 tot en met 9
- de conclusie van antwoord en de daarbij overgelegde producties 1 tot en met 6
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen d.d. 6 december 2016.
1.2.
Tenslotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers] hebben op 3 februari 2014 een koopovereenkomst met [gedaagde] gesloten met betrekking tot het woonhuis met inpandige garage en verdere aanhorigheden, tuin en ondergrond, gelegen te Weert aan het adres [adres] (hierna: de woning). De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 22 april 2014. Partijen zijn een koopsom overeengekomen van € 270.000,-. Op het moment van het sluiten van de overeenkomst was de woning 20 jaar oud. [gedaagde] heeft de woning in eigen beheer gebouwd.
2.2.
In de koopovereenkomst is, voor zover hier relevant, het volgende bepaald:
Artikel 5.1:
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
Artikel 5.3:
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
2.3.
[eisers] hebben op 10 september 2014 aan [gedaagde] en de makelaar medegedeeld dat [eisers] eind augustus/begin september 2014 problemen ten aanzien van het dak hebben geconstateerd. Vervolgens hebben [eisers] onderzoek naar de dakconstructie laten uitvoeren door de firma [firma 1] en door de firma [firma 2] . Bij brief van 23 oktober 2014 is [gedaagde] in kennis gesteld van de rapporten die hiervan op 9 respectievelijk 10 oktober 2014 zijn uitgebracht en gewezen op de bevindingen van de deskundigen, die ernstige gebreken hebben vastgesteld aan de dakconstructie. [gedaagde] is door [eisers] aansprakelijk gesteld en een termijn van een maand gegund om over te gaan tot herstel van de betreffende gebreken. [gedaagde] heeft hierop gereageerd bij brief van 5 januari 2015 en de aansprakelijkheid afgewezen.
2.4.
[eisers] hebben vervolgens op 26 februari 2015 een verzoekschrift bij de rechtbank ingediend waarbij zij benoeming van een deskundige hebben verzocht. Naar aanleiding van het verzoekschrift is de deskundige [firma 3] door de rechtbank benoemd. Deze deskundige heeft, na een plaatsopneming in bijzijn van partijen en verwerking van het commentaar van [gedaagde] op de concept-rapportage, op 3 september 2015 eindrapport uitgebracht.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen – samengevat –:
primair:
te verklaren voor recht dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de geleden schade van
€ 45.146,00, dan wel een door de rechtbank vast te stellen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na 23 oktober 2014 (rechtbank: zoals gewijzigd ter mondelinge behandeling),
subsidiair:
de tussen partijen gesloten overeenkomst gedeeltelijk te ontbinden, in die zijn dat de koopsom wordt verminderd met een bedrag van € 45.146,00, dan wel een door de rechtbank vast te stellen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na 23 oktober 2014 (rechtbank: zoals gewijzigd ter mondelinge behandeling),
meer subsidiair:
te verklaren voor recht dat [eisers] bij de totstandkoming van de koopovereenkomst hebben gedwaald en de gevolgen van die overeenkomst te wijzigen in dier voege dat de koopsom wordt verminderd met een bedrag van € 45.146,00, dan wel een door de rechtbank vast te stellen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na 23 oktober 2014 (rechtbank: zoals gewijzigd ter mondelinge behandeling),
in alle gevallen:
[gedaagde] te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten ten belope van € 1.226,46 en in de proceskosten, waaronder de kosten van de deskundige [firma 3] , te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Klachtplicht
4.1.
[gedaagde] heeft primair het verweer gevoerd dat [eisers] niet tijdig hebben gereclameerd en aldus niet heeft voldaan aan de klachtplicht van artikel 7:23 van het Burgerlijk wetboek (BW). Bij de beoordeling van dit verweer moet worden uitgegaan van de maatstaven die zijn vermeld in HR 12 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3593 (Far Trading/Edco Eindhoven). Daarvan is in dit kader met name het volgende van belang.
De stelplicht en bewijslast met betrekking tot de feiten die een beroep op artikel 7:23 BW kunnen dragen, rusten in beginsel op de schuldenaar (verkoper), omdat het door hem gevoerde verweer dat niet tijdig is geklaagd, een bevrijdend verweer is. Het ligt dan ook op zijn weg voldoende feiten en omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, waaruit kan volgen op welk moment de schuldeiser (koper) heeft ontdekt of bij een redelijkerwijs van hem te vergen onderzoek had behoren te ontdekken dat de verrichte prestatie (de afgeleverde zaak) niet aan de overeenkomst beantwoordt, alsmede dat het tijdsverloop vanaf dat moment tot aan het moment waarop de schuldeiser geklaagd heeft, zo lang is geweest dat niet kan worden gesproken van een tijdige klacht als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW.
4.2.
[gedaagde] voert het volgende aan. De mondelinge overeenkomst is eind januari 2014 gesloten en in februari is aan [eisers] de sleutel al ter beschikking gesteld. [eisers] hadden de woning in die periode kunnen onderzoeken. Als er gebreken waren dan hadden die toen voor [eisers] kenbaar moeten zijn en hadden zij [gedaagde] op dat moment moeten informeren. Zij hebben dat niet gedaan, ook niet bij het transport op 22 april 2014, zo stelt [gedaagde] . Als uitgangspunt dient een klachttermijn van twee maanden te worden gehanteerd en die termijn is gaan lopen op de datum van de mondelinge overeenkomst of subsidiair in de periode februari, maart, april 2014, aldus [gedaagde] .
4.3.
[eisers] hebben gesteld dat zij na ontvangst van de sleutel voornamelijk bezig zijn geweest met de aanleg van de vloer op de benedenverdieping en niet veel op de bovenverdieping zijn geweest. Door tegenslag met de aanleg van de vloer hebben ze pas direct voorafgaand aan hun vakantie in mei 2014 kunnen verhuizen en zijn ze toen meteen op vakantie gegaan. In augustus 2014 zagen zij voor het eerst een – eerder niet aanwezige – grote zwarte schimmelplek verschijnen op de muur in een kamer op de bovenverdieping, bij de dakkapel. Daar bij een eerste onderzoek onder de dakpannen bij de dakkapel – door een door [eisers] ingeschakelde oud-collega die dakdekker is geweest – werd vastgesteld dat het dak daar rot was, hebben zij naar aanleiding daarvan [gedaagde] hiervan in kennis gesteld en vervolgens de onderzoeken laten verrichten naar de (constructieve) gesteldheid van het dak. Onder verwijzing naar de rapporten van [firma 1] en [firma 2] en het rapport van de door de rechtbank benoemde deskundige [firma 3] stellen [eisers] dat daaruit blijkt dat het dak onvakkundig is aangebracht en de dakconstructie van de woning een groot aantal, nader genoemde, gebreken vertoont die dusdanig zijn dat, gezien ook de gevolgen die deze gebreken kunnen hebben, niet kan worden gesproken van een deugdelijke dakconstructie.
4.4.
Op grond van artikel 7:17 lid 2 BW heeft een koper een onderzoeksplicht indien deze op basis van de omstandigheden van het geval reden had te twijfelen aan (in dit geval) de deugdelijkheid van het dak. Er bestaat voor de koper geen algemene verplichting om bij aankoop van een woning een bouwkundige keuring te laten verrichten. Ter zitting heeft dhr. [eiser sub 1] (onweersproken) verklaard dat bij de bezichtiging van de woning door de verkoopmakelaar geen melding is gemaakt van gebreken. Zelf heeft hij bij die bezichtiging wel gezien dat het dak vies was en dat de dakoverstekken niet mooi waren aangebracht; hij dacht dat hij wel kon volstaan met die overstekken een keer opnieuw te bekleden. Hij heeft niet gezien dat het dak constructief niet goed was.
4.5.
Naar het oordeel van de rechtbank hoefden de enkele “schoonheidsfoutjes” aan de buitenkant voor leken als [eisers] geen reden te zijn om te twijfelen aan de deugdelijkheid van de dakconstructie. De rechtbank neemt daarbij de conclusies uit het rapport van [firma 3] over. [gedaagde] betwist weliswaar de conclusies uit het rapport van [firma 3] , maar de rechtbank gaat daaraan voorbij. [gedaagde] heeft immers destijds ingestemd met de door de rechtbank benoemde deskundige [firma 3] en heeft ook nu geen concrete bezwaren tegen de persoon van [firma 3] en/of zijn deskundigheid aangevoerd. Daarbij komt dat er namens [gedaagde] een deskundige bij het onderzoek door [firma 3] aanwezig was (“ [naam deskundige] ”). Ten slotte zijn de opmerkingen van [gedaagde] op de concept-rapportage door [firma 3] in de definitieve rapportage weerlegd en heeft [gedaagde] tegen deze weerlegging geen concrete bezwaren aangevoerd. Uit het rapport van de deskundige [firma 3] blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat inderdaad sprake is van constructieve gebreken aan het dak van de woning en dat deze door de deskundige geconstateerde gebreken van de buitenkant, zonder nader onderzoek, niet zijn te ontdekken. Naar het oordeel van de rechtbank kan dan ook worden vastgesteld dat deze gebreken door een ter zake niet deskundige koper zoals [eisers] niet te ontdekken waren. Er bestond daarom geen onderzoeksplicht voor [eisers]
4.6.
Voor zover gesteld wordt dat het onwaarschijnlijk is dat de vochtplek pas in augustus 2014 is ontstaan en [eisers] dus eerder de vochtplek hadden moeten/kunnen constateren en eerder een deskundige hadden moeten inschakelen, hebben [eisers] onderbouwd gesteld dat zij pas vanaf juni 2014 daadwerkelijk de woning (met name de bovenverdieping) zijn gaan bewonen. De rechtbank laat daarnaast in het midden of de vochtplek er al in juni was. De vraag of [eisers] binnen bekwame tijd hebben geklaagd over de gebreken kan niet in algemene zin worden beantwoord. De door [gedaagde] genoemde termijn van twee maanden kan niet als standaard worden gehanteerd, de vraag of in een specifiek geval tijdig is geklaagd dient te worden beoordeeld op basis van de omstandigheden van het betreffende geval. [gedaagde] heeft niet onderbouwd waarom er – zelfs in het geval dat uitgegaan moet worden van ontdekking van de vochtplek in juni – te laat geklaagd is. Het enkele tijdsverloop is onvoldoende. [gedaagde] heeft ook niet gesteld dat hij nadeel ondervindt van het tijdsverloop. Het feit dat het dak inmiddels is vervangen en [gedaagde] geen tegenonderzoek heeft kunnen verrichten, maakt dit niet anders, nu [gedaagde] – zoals hiervoor onder 4.5 overwogen – voldoende in de gelegenheid is geweest om bezwaar te maken tegen de persoon van de deskundige en tegen zijn bevindingen.
4.7.
Voorts hebben [eisers] naar het oordeel van de rechtbank voortvarend gehandeld vanaf het moment dat zij, in ieder geval volgens hun stelling, de vochtplek hebben ontdekt. [gedaagde] heeft niet betwist dat [eisers] in september voor het eerst melding hebben gemaakt van de door hen vastgestelde gebreken en het voornemen om een deskundige in te schakelen. Evenmin heeft hij betwist dat hij op dat moment reeds jegens [eisers] heeft verklaard dat hem dit niet meer aanging. Gelet daarop diende [gedaagde] er rekening mee te houden dat [eisers] vervolgens een nader onderzoek zouden laten instellen naar de – gehele – dakconstructie en dat daarbij nog meer gebreken zouden worden geconstateerd. Voor zover [gedaagde] niet in kennis is gesteld van de opdracht tot het verrichten van dat onderzoek, kan dit worden toegeschreven aan het door hem ingenomen standpunt. De – hiervoor reeds vermelde – omstandigheden rechtvaardigen naar het oordeel van de rechtbank dat [eisers] een nader onderzoek lieten instellen. Voorts kan niet worden gezegd dat dit onderzoek en de rapporten van de deskundigen onevenredig lang op zich hebben laten wachten. [gedaagde] is tevens door [eisers] binnen een redelijke termijn nadat zij in oktober bekend waren met de bevindingen van de deskundigen hiervan in kennis gesteld.
4.8.
De rechtbank komt op grond van hetgeen hiervoor is overwogen tot het oordeel dat [eisers] binnen bekwame tijd na ontdekking van de gebreken hebben geklaagd bij [gedaagde] . Het beroep op artikel 7:23 BW zal daarom worden afgewezen.
Non-conformiteit
4.9.
De rechtbank komt dan vervolgens toe aan de beoordeling van de vorderingen van [eisers]
stellen zich primair op het standpunt dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst zijdens [gedaagde] . Meer in het bijzonder stellen zij dat [gedaagde] aan [eisers] een woning heeft geleverd die niet beantwoordt aan hetgeen in de koopovereenkomst is vastgelegd. In dat kader verwijzen zij naar hetgeen in het hierboven weergegeven artikel 5.3 van die overeenkomst is bepaald. De woning bezit volgens hen niet die eigenschappen die nodig zijn voor normaal gebruik als woonhuis. De dakconstructie van de woning vertoont dusdanige gebreken dat een normaal gebruik als woonhuis niet mogelijk is, aldus [eisers] Ter onderbouwing van dit standpunt verwijzen zij in de eerste plaats naar de talrijke gebreken waar de dakconstructie blijkens het rapport van de deskundige [firma 3] aan lijdt en de gevolgen die deze gebreken volgens dat rapport kunnen hebben. In het meest ongunstigste geval zouden deze gebreken volgens [firma 3] zelfs tot partiële instorting van de dakconstructie kunnen leiden. Daarnaast is er blijkens het rapport sprake van een onjuiste bouwkundige uitvoering bestaande uit het ontbreken van stormankers en vastgeschroefde verankeringen, liplasverbindingen en koppelverbindingen, hetgeen door wind en sneeuw en dergelijke kan leiden tot “
instabiliteit en calamiteiten”. Voorts geldt dat de dakconstructie niet voldoet aan de eisen van bouw- en verwerkingsvoorschriften zoals die ten tijde van de afgifte van de bouwvergunning en de uitvoering van de bouw golden. Zulks maakt op zichzelf dat de woning niet voldoet aan hetgeen [eisers] mochten verwachten op grond van de koopovereenkomst, zo stellen zij.
instabiliteit en calamiteiten”. Voorts geldt dat de dakconstructie niet voldoet aan de eisen van bouw- en verwerkingsvoorschriften zoals die ten tijde van de afgifte van de bouwvergunning en de uitvoering van de bouw golden. Zulks maakt op zichzelf dat de woning niet voldoet aan hetgeen [eisers] mochten verwachten op grond van de koopovereenkomst, zo stellen zij.
4.10.
Ingevolge artikel 7:17, eerste en tweede lid BW, moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden en is dit niet het geval indien de zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.
4.11.
Zoals hiervoor reeds overwogen, neemt de rechtbank de conclusies van het rapport van de deskundige [firma 3] over. Op grond van het rapport van de deskundige [firma 3] kan worden geconcludeerd dat de woning die door [eisers] van [gedaagde] is gekocht een ondeugdelijke dakconstructie had op het moment van de eigendomsoverdracht van de woning en dat deze constructie niet voldeed aan de geldende bouwnormen. Daarmee bezat de woning niet de eigenschappen die zijn vereist voor het normaal gebruik als woonhuis. Zoals hiervoor reeds is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de, in het rapport van [firma 3] nader genoemde, gebreken aan de dakconstructie voor [eisers] niet kenbaar hoefden te zijn op het moment van het tot stand komen van de overeenkomst. Deze waren bij een reguliere bezichtiging voor een leek en zonder nader onderzoek – waartoe [eisers] niet verplicht waren – niet zichtbaar. [eisers] hoefden niet aan de deugdelijkheid van de dakconstructie te twijfelen. Ook het feit dat het een woning van 20 jaar oud was gaf daar geen aanleiding toe. Van de zijde van [gedaagde] is geen mededeling gedaan van de betreffende gebreken en ook uit vermeldingen op de bij de koopovereenkomst gevoegde lijst blijkt daar niet van.
4.12.
Voor zover [gedaagde] zich beroept op artikel 5.1 van de koopovereenkomst, stellende dat [eisers] de woning hebben aanvaard met alle daarbij behorende zichtbare en onzichtbare gebreken, kan hem dat niet baten. De rechtbank is van oordeel dat uit artikel 5.3 van de koopovereenkomst volgt dat [gedaagde] er voor instaat dat de woning bij de levering de eigenschappen bezit die vereist zijn voor een normaal gebruik als woonhuis.
4.13.
Gelet op het voorgaande komt de rechtbank tot het oordeel dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Nu [eisers] op grond van artikel 5.3 van de koopovereenkomst redelijkerwijs mochten begrijpen dat [gedaagde] – behoudens voor [eisers] kenbare gebreken – ervoor instaat dat de woning geschikt is voor normaal gebruik, kan de tekortkoming ook aan [gedaagde] worden toegerekend. Daarbij acht de rechtbank voorts nog van belang dat [gedaagde] als voormalig aannemer als deskundig moet worden beschouwd op het gebied van bouwzaken en hij de woning in eigen beheer heeft laten bouwen.
4.14.
Op grond hiervan dient [gedaagde] de door [eisers] geleden schade te vergoeden. Deze schade bestaat uit de kosten van het herstel van de gebreken aan het dak. De deskundige [firma 3] heeft deze kosten begroot op het bedrag van € 45.146,-. Dit bedrag wordt door [eisers] gevorderd. Het door [gedaagde] tegen de door de deskundige vastgestelde schade-omvang gevoerde verweer wordt door de rechtbank gepasseerd. Anders dan [gedaagde] stelt blijkt uit het rapport duidelijk dat [firma 3] bij het vaststellen van de kosten voor herstel wel degelijk is uitgegaan van hergebruik van materialen en dat de hoogte van de schade daarop is gebaseerd. Dit blijkt onder meer uit hetgeen is opgenomen onder de kop “
opbouw dakwerk”, zoals “
het terug aanbrengen van opgeslagen dakpannen”en verschillende andere posten met de vermelding
“het terug aanbrengen van …”of “
het terugplaatsen van”. De rechtbank zal daarom de schadevergoeding bepalen op het door de deskundige vastgestelde bedrag.
opbouw dakwerk”, zoals “
het terug aanbrengen van opgeslagen dakpannen”en verschillende andere posten met de vermelding
“het terug aanbrengen van …”of “
het terugplaatsen van”. De rechtbank zal daarom de schadevergoeding bepalen op het door de deskundige vastgestelde bedrag.
4.15.
Gelet op het hiervoor overwogene zullen de primair gevorderde verklaring voor recht en schadevergoeding worden toegewezen.
4.16.
Op grond van artikel 6:96 lid 2 onder b BW komen de kosten van het voorlopige deskundigenbericht van € 4.000,- als redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank is van oordeel dat deze kosten door [eisers] in redelijkheid zijn gemaakt en dat ook de omvang van de kosten redelijk is. De rechtbank zal de gevorderde kosten van het voorlopige deskundigenonderzoek dan ook toewijzen.
4.17.
[eisers] maken aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Bij gebrek aan een nadere specificering van de buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zal deze vordering echter als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.
4.18.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
- dagvaarding € 96,16
- griffierecht 876,00
- salaris advocaat
1.788,00(2,0 punten × tarief € 894,00)
1.788,00(2,0 punten × tarief € 894,00)
totaal € 2.760,16
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart voor recht dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 45.146,00 (vijfenveertig duizendéénhonderdzesenveertig euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het bedrag van € 45.146,00 met ingang van 6 november 2014 tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het voorlopig deskundigenbericht ten bedrage van € 4.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 2.760,16, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.5.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 tot en met 5.4 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.C. Alink-Steinberg en in het openbaar uitgesproken op 2 augustus 2017. [1]