ECLI:NL:RBLIM:2017:830

• Datum uitspraak: 27 januari 2017
• Publicatiedatum: 31 januari 2017
• Zaaknummer: 5627680 CV 17-108
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Burgerlijk procesrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: P. Hoekstra
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 6 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming winkelruimte wegens huurachterstand

Coppes en [gedaagde] zijn een huurovereenkomst aangegaan voor een winkelruimte die door [gedaagde] wordt gebruikt als kapsalon/schoonheidssalon. De huurprijs is stapsgewijs verhoogd tot €1.200 per maand vanaf december 2016.

Coppes vordert in kort geding ontruiming van het gehuurde en betaling van een huurachterstand van €7.400 tot en met januari 2017, vermeerderd met wettelijke rente en toekomstige huurpenningen. [Gedaagde] vordert in reconventie herstel van gebreken en aansluiting op het gasnetwerk.

De kantonrechter stelt vast dat de huurachterstand onbetwist is en dat deze tekortkoming groot genoeg is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. De door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden leiden niet tot een ander oordeel. De ontruiming wordt toegewezen met een termijn van twee weken na betekening. De reconventionele vorderingen worden afgewezen wegens gebrek aan belang.

[gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de huurachterstand, toekomstige huurpenningen tot ontruiming, en proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitkomst: De huurovereenkomst wordt ontbonden en ontruiming van de winkelruimte binnen twee weken toegewezen wegens huurachterstand.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 5627680 CV EXPL 17-108

MD

Vonnis van de kantonrechter in kort geding van 27 januari 2017

in de zaak van:

de stichting

stichting administratiekantoor coppes investments ,

gevestigd en kantoor houdend te Maastricht,

eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,

gemachtigde mr. N.M. de Houwer-van Wijk,

tegen:

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] h.o.d.n. [handelsnaam] ,

wonend en zaak doende te ( [woonplaats] aan de [adres 1] ,

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,

gemachtigde mr. S. Ikiz.

Partijen zullen hierna Coppes en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] genoemd worden.

1. De procedure

in conventie en in reconventie

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het exploot van dagvaarding met producties 1 tot en met 8;

- de aanvullende producties 1 tot en met 3 van de zijde van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] met begeleidend schrijven waarin tevens een eis in reconventie is aangekondigd;

- de aanvullende productie 9 van Coppes;

- de aanvullende producties 4 tot en met 6 van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ;

- de mondelinge behandeling d.d. 23 januari 2017 en de bij die gelegenheid door de gemachtigde van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voorgedragen pleitnota, tevens houdende eis in reconventie.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

in conventie en in reconventie

2.1.

Coppes is met [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een huurovereenkomst aangegaan, uit hoofde waarvan laatstgenoemde met ingang van 1 december 2014 de winkelruimte (begane grond) aan de [adres 1] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde) van Coppes heeft gehuurd. De huurprijs bedroeg tot en met 30 november 2015 € 1.000,00 per maand, van 1 december 2015 tot en met 30 november 2016 € 1.100,00 per maand en met ingang van 1 december 2016
€ 1.200,00 per maand. Op de huurovereenkomst zijn de “
algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” van toepassing verklaard. In het gehuurde drijft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] – conform de overeengekomen bestemming van het gehuurde – een kapsalon c.q. schoonheidssalon.

2.2.

In art. 5 van de huurovereenkomst is bepaald:

“Als door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten komen partijen overeen:

-watervoorziening;

- energie;

- gas;

- verwarming;

De kosten van deze diensten worden door de betreffende leveranciers in rekening gebracht bij de huurder van het pand gelegen aan de [adres 2] te [woonplaats] [aanvankelijk mevr. [naam huurster 1] , thans mevr. [naam huurster 2] ]. Deze rekent deze kosten maandelijks door aan de huurder van het pand gelegen aan de [adres 1] [ [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ], waarbij de afspraak is dat 50% van het totaalbedrag wordt doorberekend. Na ontvangst van de eindafrekening(en) van de (diverse) leverancier(s) zal een kopie van die eindafrekening(en) aan huurder worden verstrekt en zal op basis daarvan, en de hiervoor genoemde verdeling, afrekening plaatsvinden”.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

Coppes vordert, kort gezegd, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te veroordelen:

I. om het gehuurde binnen twee dagen na betekening van dit vonnis met al de haren en al het hare te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Coppes te stellen, met machtiging aan Coppes om bij gebreke daarvan deze ontruiming met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zelf te bewerkstelligen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] met deze ontruiming in gebreke blijft;

II. tot betaling aan Coppes van een bedrag van € 7.400,00 aan achterstallige huurpenningen tot en met januari 2017, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaltermijnen tot aan de dag der algehele voldoening en tot betaling aan Coppes van de nadien verschuldigde maandelijkse huurtermijnen tot aan de dag der ontruiming;

III. in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijk rente;

IV. tot betaling van de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

Ter zitting heeft Coppes toegelicht dat de door hem becijferde huurachterstand van
€ 7.400,00 als volgt is opgebouwd:

- € 2.600,00 over geheel 2015;

- € 3.600,00 over geheel 2016;

- € 1.200,00 over januari 2017.

3.3.

De grondslagen van de vorderingen vloeien uit de hiervoor gegeven omschrijving ervan voort.

3.4.

Voor zover [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] verweer heeft gevoerd wordt daarop hierna nader ingegaan.

in reconventie

3.5.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert, kort gezegd, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Coppes te veroordelen:

I. om het gehuurde binnen 48 uur aan te sluiten en aangesloten te houden op het gasnetwerk, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag dat Coppes hiermee in gebreke blijft;

II. om het gebrek aan het kozijn in de achterste ruimte van het gehuurde binnen 48 uur te herstellen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag dat Coppes hiermee in gebreke blijft;

III. in de kosten van dit geding, inclusief nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.6.

De grondslagen van de vorderingen vloeien uit de hiervoor gegeven omschrijving ervan voort.

3.7.

Voor zover Coppes verweer heeft gevoerd wordt daarop hierna nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie

4.1.

Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard en omvang van de vorderingen.

4.2.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft niet weersproken dat de huurachterstand tot en met januari 2017 (exclusief eventuele boetes op grond van art. 18.2 van de algemene bepalingen die in dit geding niet zijn gevorderd) € 7.400,00 bedraagt. Dit bedrag is mitsdien toewijsbaar.

4.3.

Het niet (tijdig en/of volledig) betalen van de huurpenningen vormt een tekortkoming van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de met Coppes gesloten huurovereenkomst. Krachtens art. 6:265 BW is iedere tekortkoming voldoende voor ontbinding van een (huur)overeenkomst, tenzij de tekortkoming zo gering is dat deze de ontbinding niet rechtvaardigt. Gelet op de omvang van de huurachterstand en de lange periode waarover die betalingsachterstand zich uitstrekt, doet deze uitzondering zich niet voor. Aannemelijk is dat een bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en de vordering tot ontruiming van het gehuurde zal toewijzen. De door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aangevoerde omstandigheden kunnen niet tot een ander oordeel leiden. Daartoe dient het volgende.

4.3.1.

Ter zitting is komen vast te staan dat de elektra inmiddels naar behoren functioneert, zodat hetgeen partijen daarover hebben aangevoerd geen bespreking meer behoeft.

4.3.2.

Voor wat betreft het kozijn verschillen partijen gemotiveerd van mening over de vraag voor wiens rekening de herstelkosten dienen te komen. Coppes heeft gesteld dat dit kozijn van binnen is ontwricht en dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] daarvoor aansprakelijk kan worden gehouden. In het bestek van dit kort geding is vanwege de gemotiveerde betwisting van Coppes niet voldoende aannemelijk geworden dat hij gehouden is om tot herstel van dit kozijn over te gaan. Ook ten aanzien van het afsluiten van het gehuurde van gas is, ondanks de toelichting die partijen daarover ter zitting hebben gegeven, onvoldoende aannemelijk geworden dat Coppes die afsluiting heeft (laten) realiseren. In het hiervoor in rechtsoverweging 2.2. geciteerde artikel 5 van de huurovereenkomst kan eerder steun worden ontleend voor de

juistheid van de stelling van Coppes.

4.3.3.

Wat hiervan verder ook zij, de kantonrechter stelt vast dat in het gehele dossier niet is gebleken dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] op enig moment (schriftelijk!) de betaling van de huurpenningen (deels) heeft opgeschort vanwege die door haar gestelde gebreken (waarbij de discussie of deze opschorting op grond van de algemene bepalingen toelaatbaar is in het midden wordt gelaten). Evenmin is door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] – indien zij van mening was dat het verminderde huurgenot door die beweerde gebreken voor rekening van de verhuurder zou moeten komen – een vordering tot huurprijsvermindering op de voet van art. 7:207 BW ingesteld.

4.4.

De conclusie uit het vorenstaande is dat de ontruiming van het gehuurde, zoals reeds is overwogen, wordt toegewezen. Coppes heeft er recht op en spoedeisend belang bij dat op een beslissing in een (eventuele) bodemzaak vooruit wordt gelopen. De ontruimingstermijn zal op aan de redelijkheid ontleende gronden worden bepaald op twee weken na betekening van dit vonnis. Krachtens de huurovereenkomst en/of art. 7:225 BW blijft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] (een bedrag gelijk aan) de huurprijs verschuldigd vanaf 1 februari 2017 tot en met de maand waarin wordt ontruimd. Ook deze vordering wordt dus toegewezen. Coppes behoeft echter geen machtiging van de kantonrechter om het toe te wijzen bevel tot ontruiming zo nodig af te dwingen. De in de wet aan de deurwaarder verleende bevoegdheden tot reële executie (artikelen 555 e.v. Rv in verbinding met art. 444 Rv) worden toereikend geacht, zodat Coppes bij een afzonderlijke machtiging geen belang heeft. De gevorderde dwangsom indien het gehuurde niet wordt ontruimd, zal eveneens worden afgewezen. Coppes kan de ontruiming van het gehuurde immers met dit vonnis zelf (laten) bewerkstelligen, zodat een daaraan gekoppelde dwangsom overbodig is.

in reconventie

4.5.

Hiervoor in conventie is geoordeeld dat de ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen. Dit brengt mee dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] geen belang meer heeft bij haar vorderingen in reconventie, zodat de door haar gevorderde reconventionele vorderingen worden geweigerd.

in conventie en in reconventie

4.6.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dient als de geheel in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Coppes. Daarbij is rekening gehouden met de gelijktijdige behandeling van de vorderingen in conventie en in reconventie ter zitting en met de omstandigheid dat de reconventionele vorderingen voortvloeien uit het verweer van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in conventie.

Met inachtneming van het voorgaande worden de proceskosten aan de zijde van Coppes begroot op:

- exploot van dagvaarding: € 97,31

- griffierecht: € 470,00
- salaris gemachtigde: €
600,00

Totaal: € 1.167,31.

4.6.1.

De wettelijke rente over de proceskosten zal op hierna in het dictum te bepalen wijze worden toegewezen.

4.6.2.

De nakosten zullen op hierna in het dictum te bepalen wijze eveneens worden toegewezen, evenals de wettelijke rente daarover.

5. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om het gehuurde te ( [woonplaats] , aan de [adres 1] (begane grond), binnen twee weken na betekening van dit vonnis met al de haren en al het hare geheel te ontruimen en onder afgifte der sleutels ter vrije beschikking van Coppes te stellen;

5.2.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om aan Coppes te betalen:

- een bedrag van € 7.400,00 aan huurachterstand tot en met januari 2017, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectieve vervaltermijnen tot aan de dag der algehele voldoening;

- een bedrag van € 1.200,00 voor iedere ingegane maand vanaf 1 februari 2017 dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in gebreke blijft om het gehuurde te ontruimen;

in reconventie

5.3.

weigert de gevorderde voorzieningen;

in conventie en in reconventie

5.4.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot betaling van de proceskosten, die aan de zijde van Coppes tot op heden begroot worden op € 1.167,31, bij gebreke van eerdere betaling te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

5.5.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen twee weken na aanschrijving door Coppes volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 100,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot aan de dag der algehele voldoening;

- te vermeerderen, indien [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet binnen veertien dagen na aanschrijving door Coppes aan dit vonnis heeft voldaan en vervolgens betekening van dit vonnis heeft

plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na betekening tot aan de dag der algehele voldoening;

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. Hoekstra en is in het openbaar uitgesproken.