ECLI:NL:RBLIM:2017:8456

• Datum uitspraak: 21 augustus 2017
• Publicatiedatum: 30 augustus 2017
• Zaaknummer: 6174296 CV EXPL 17-5861
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: P. Hoekstra
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming bedrijfsruimte wegens huurachterstand in kort geding

In deze zaak heeft de kantonrechter op 21 augustus 2017 uitspraak gedaan in een kort geding tussen Verboom Vastgoed B.V. en gedaagden, waaronder een ontbonden vennootschap onder firma en twee vennoten. De eiseres, Verboom, vorderde ontruiming van een bedrijfsruimte in Maastricht wegens huurachterstand. De huurovereenkomst was aangegaan voor een bepaalde tijd, maar de huurders hadden hun verplichtingen niet nagekomen, wat resulteerde in een huurachterstand van tien maanden. De kantonrechter oordeelde dat Verboom voldoende spoedeisend belang had bij de gevraagde voorziening, aangezien de huurachterstand aanzienlijk was en de huurders geen rechtsgrond hadden om hun betalingsverplichtingen niet na te komen. De rechter heeft de ontruiming van de bedrijfsruimte bevolen en de huurders veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur, bijkomende kosten en boetes. De ontruimingstermijn werd vastgesteld op vier weken na betekening van het vonnis. De kantonrechter heeft ook de proceskosten aan de zijde van Verboom toegewezen, met uitzondering van de kosten die verband hielden met de onduidelijkheid over de onderhuur aan een derde partij. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Zittingsplaats Maastricht

Burgerlijk recht

Zaaknummer: 6174296 CV EXPL 17-5861

Vonnis van de kantonrechter ex artikel 254 Rv van 21 augustus 2017

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VERBOOM VASTGOED B.V. ,

gevestigd te Heerlen,

eiseres,

gemachtigde mr. A.L. Stegeman,

tegen

1. de ontbonden vennootschap onder firma [gedaagde sub 1] ,

voorheen gevestigd en kantoorhoudend aan de [adres 1] , [vestigingsplaats 1] ,

2.
[gedaagde sub 2] , vennoot van gedaagde sub 1,

wonend aan de [adres 2] , [woonplaats] ,

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 3] ,

gevestigd en kantoorhoudend aan de [adres 1] , [vestigingsplaats 1] ,

gedaagden,

gemachtigde mr. R. Jacobs.

Partijen zullen hierna Verboom, [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] , [gedaagde sub 3] en (gedaagden tezamen en in enkelvoud) [gedaagde] c.s. worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding
• de op voorhand door [gedaagde] c.s. toegezonden productie
• de mondelinge behandeling van 17 augustus 2017, waar partijen hun standpunten nader hebben toegelicht, van de zijde van Verboom onder het overleggen van een pleitnotitie.

1.2.

Vervolgens is vonnis bepaald.

2. Het geschil

2.1.

[gedaagde sub 1] huurt sinds 1 september 2011 op basis van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (vijf jaar) - derhalve eindigend op 31 augustus 2016 - van Verboom de bedrijfsruimte staande en gelegen aan de [adres 3] te [vestigingsplaats 2] tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van

€ 3.197,27 per maand (inclusief btw). De huurovereenkomst is nadien voortgezet (productie 1 bij exploot van dagvaarding). Ingevolge artikel 2.1. van de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ van toepassing (hierna: de algemene bepalingen).

2.2.

De algemene bepalingen luiden voor zover relevant (productie 2 bij exploot van dagvaarding):

“(…) Boetebepaling

7 Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst en de in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van

€ 250,00 per dag voor elke dag dat huurder in verzuim is. (…)

Onderhuur

8.1

Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, ofwel de huurrechten geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen of in te brengen in een personenvennootschap of rechtspersoon.

8.2

Ingeval huurder handelt in strijd met bovenstaande bepaling, verbeurt huurder aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan tweemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding van de huurovereenkomst, alsmede schadevergoeding te vorderen. (…)

Kosten, verzuim

17.1

In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte - met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten - aan verhuurder te voldoen. De gemaakte kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat niet lager is dan het gebruikelijke tarief dat door gerechtsdeurwaarders wordt gehanteerd. (…)

Betalingen

(…)

18.2

Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand. (…)”

2.3.

Tegen de achtergrond van deze vaststaande feiten vordert Verboom bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijke veroordeling van:

- [gedaagde] c.s. voormelde bedrijfsruimte binnen twee dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en ter vrije beschikking van Verboom te stellen, zulks met machtiging van Verboom om zonodig de ontruiming op kosten van Smits te laten uitvoeren,

• [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot betaling van een bedrag van € 31.972,70 aan huurachterstand tot en met juli 2017 en € 275,24 aan kosten controle brandblusmiddelen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 juli 2017 tot de dag van algehele voldoening,
• [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot betaling van een bedrag van € 1.029,61 aan vervallen wettelijke rente tot 15 juli 2017,
• [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot betaling van de geldboetes ter grootte van € 6.449,48 en € 30.000,00, vermeerderd met een boete van € 250,00 per dag vanaf 15 juli 2017 tot de dag van ontruiming,
• [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot betaling van € 3.197,27 voor elke maand of gedeelte van een maand vanaf juli 2017 tot aan de dag van behoorlijke ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de respectievelijke vervaldata tot de dag van algehele voldoening,
• [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot betaling van een bedrag van € 1.097,48 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening,
• [gedaagde] c.s. in de proceskosten.

2.4.

[gedaagde] c.s. heeft verweer gevoerd.

2.5.

Op de stellingen van partijen zal hierna - voor zover relevant - nader worden ingegaan.

3. De beoordeling

3.1.

De vraag of Verboom voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, die voor zover deze ziet op de gevorderde huur(achterstand) strekt tot betaling van een geldsom, dient te worden beantwoord aan de hand van de afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Voorts geldt dat voor een toewijzing van een geldsom in kort geding slechts plaats is als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat. Voor toewijzing van de gevorderde ontruiming dient de hoogte van de huurachterstand ernstig genoeg te zijn. Aangezien een ontruiming een ingrijpende - en in de praktijk vaak een definitieve - maatregel is, worden bij deze beoordeling alle betrokken belangen in ogenschouw genomen.

3.2.

De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet hebben betwist dat zij ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding een gelet op de maandelijkse huurprijs van € 3.197,27 op tien maanden te begroten huurachterstand hebben laten ontstaan.

3.3.

Nu niet is gebleken dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een rechtsgrond hebben om hun huurbetalingsverplichtingen niet na te komen, zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] jegens Verboom toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van die verplichting. Aangezien is komen vast te staan dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet aan de gevorderde huurbetalingsverplichtingen hebben voldaan, terwijl [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voorts over een restitutierisico niets hebben aangevoerd, staat vast dat Verboom spoedeisend belang heeft bij toewijzing van de vordering, die strekt tot betaling van de huurachterstand. Het vorenstaande in onderling verband en samenhang bezien leidt tot het oordeel dat de vordering ter zake de huurachterstand van € 31.972,70 voor toewijzing gereed ligt.

3.4.

Voormelde tekortkoming, bestaande in een huurachterstand van tien maanden ten tijde van de dagvaarding, rechtvaardigt de gevorderde veroordeling tot ontruiming van het gehuurde. Verboom behoeft geen machtiging van de kantonrechter om het bevel tot ontruiming zo nodig af te dwingen. De in de wet aan de deurwaarder verleende bevoegdheden tot reële executie (artikelen 555 e.v. Rv in verbinding met artikel 444 Rv) worden toereikend geacht, zodat Verboom bij een afzonderlijke machtiging geen belang heeft. De ontruimingstermijn zal op vier weken na betekening van dit vonnis worden gesteld. Het bedrag gelijk aan de huurprijs vanaf juli 2017 tot de uiteindelijke ontruiming wordt eveneens toegewezen, zij het dat dit zal ingaan vanaf augustus 2017 aangezien de huurachterstand tot en met juli 2017 is gevorderd en wordt toegewezen.

3.5.

Nu partijen over en weer elkanders stellingen betwisten, is niet op eenvoudige wijze vast te stellen, onderhavige procedure leent zich niet voor bewijslevering, of de bedrijfsruimte is onderverhuurd aan dan wel gebruikt wordt door [gedaagde sub 3] . Uit de thans over en weer geponeerde stellingen en bij gebreke van ter zake dienende bescheiden (een uittreksel uit het Handelsregister van de Kamer van Koophandel is niet in het geding gebracht) valt niet op voorhand vast te stellen wie het gelijk aan haar zijde heeft. Voor zover [gedaagde sub 3] de bedrijfsruimte huurt of gebruikt dient zij deze bedrijfsruimte eveneens binnen vier weken na betekening van dit vonnis te verlaten en te ontruimen. Ingevolge de algemene bepalingen is onderhuur niet toegestaan behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder (r.o. 2.2.). Van dat laatste is niet gebleken. De door Verboom gevorderde boete op de overtreding van onderhuur zal worden afgewezen. Verboom heeft dit deel van haar vordering gegrond op artikel 7 van de algemene bepalingen (r.o. 2.2.). Niet gebleken is van een ingebrekestelling en daarenboven is op de overtreding van onderhuur een specifieke boete overeengekomen in artikel 8.2 van de algemene bepalingen (r.o. 2.2.). Nu onvoldoende duidelijk is althans in het kader van dit kort geding niet is komen vast te staan dat de bedrijfsruimte is onderverhuurd aan dan wel gebruikt wordt door [gedaagde sub 3] ziet de kantonrechter evenmin aanleiding een boete op grond van artikel 8.2. van de algemene bepalingen toe te wijzen.

3.6.

De gevorderde kosten ter zake controle brandblusmiddelen, een bedrag van € 275,24, zal als niet weersproken worden toegewezen.

3.7.

Nu vaststaat dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de maandelijks verschuldigde huurpenningen te laat hebben betaald, zijn zij de ingevolge artikel 18.2 van de algemene bepalingen overeengekomen boete verschuldigd. Dit brengt met zich dat het gevorderde bedrag van € 6.449,60 zal worden toegewezen.

3.8.

De gevorderde vervallen en lopende rente ligt eveneens voor toewijzing gereed.

3.9.

De op grond van de algemene bepalingen verschuldigde vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal als niet betwist, worden toegewezen.

3.10.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, hoofdelijk worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van Verboom worden tot de uitspraak van dit vonnis begroot op:
- dagvaarding € 116,32
- griffierecht € 117,00
- salaris gemachtigde €
600,00

Totaal € 833,32

3.11.

Nu onduidelijk is of de bedrijfsruimte wordt onderverhuurd aan dan wel wordt gebruikt door [gedaagde sub 3] , ziet de kantonrechter geen aanleiding [gedaagde sub 3] te veroordelen in de aan de zijde van Verboom gerezen proceskosten.

4. De beslissing

De kantonrechter

4.1.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en voor zover [gedaagde sub 3] de bedrijfsruimte huurt of gebruikt de bedrijfsruimte met aanhorigheden, staande en gelegen aan de [adres 3] te [vestigingsplaats 2] binnen vier weken na betekening van dit vonnis met al het hunne en de hunnen te verlaten, te ontruimen en onder afgifte der sleutels ter vrije beschikking van Verboom te stellen,

4.2.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk om aan Verboom tegen bewijs van kwijting te betalen:

• € 31.972,70 aan huurachterstand tot en met juli 2017 en € 275,24 aan kosten controle brandblusmiddelen, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 15 juli 2017 tot de dag van algehele voldoening,
• € 3.197,27 per maand voor elke maand vanaf augustus 2017 tot aan de dag waarop het gehuurde behoorlijk is ontruimd, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de respectieve vervaldata tot de dag van algehele voldoening,
• € 6.449,48 aan boete,
• € 1.029,61 aan vervallen wettelijke rente tot 15 juli 2017,
• € 1.097,48 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 25 juli 2017 tot de dag van algehele voldoening,

4.3.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk in de aan de zijde van Verboom gevallen proceskosten, welke worden begroot op € 833,32,

4.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

4.5.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. Hoekstra en is in het openbaar uitgesproken.

Type: CJ