Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 7291740 CV EXPL 18-6554
Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 22 november 2018
in de zaak van
[eiser],
wonend [adres 1] ,
[woonplaats 1] ,
eisende partij,
gemachtigde mr. I.P. Sigmond,
tegen
[gedaagde],
verblijvend aan de [adres 2] ,
[woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
procederend in persoon.
Partijen zullen hierna verhuurder en huurder worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling op 15 november 2018, waarbij mr. Sigmond en, namens [gedaagde] , [naam] aanwezig waren. [naam] heeft tijdens de mondelinge behandeling een afspraakbevestiging overgelegd en mr. Sigmond een huurovereenkomst, een addendum huurovereenkomst bedrijfsruimte en een vaststellingsovereenkomst.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen hebben op 1 maart 2018 een huurovereenkomst gesloten, waarbij verhuurder ingaande 1 maart 2018 aan huurder de bedrijfsruimte aan de [adres 2] te [woonplaats 2] verhuurt tegen een huurprijs van € 2.000,00 per maand. Partijen zijn daarbij overeengekomen dat uiterlijk 3 maart 2018 de betaling van de eerste huurtermijn en de borgsom van € 6.000,00 wordt voldaan, in totaal € 8.000,00.
2.2.
Op 1 maart 2018 hebben partijen tevens afgesproken dat verhuurder binnen een termijn van drie weken zal zorgdragen voor:
- het repareren van de pizzaoven en de koeling bij de bar,
- het leveren van een nieuwe diepvries en twintig nieuwe stoelen,
- het opnieuw betegelen van de keuken.
2.3.
Partijen hebben op 10 maart 2018 een addendum bij de huurovereenkomst gemaakt. Hierin is, kort gezegd, opgenomen dat huurder uiterlijk 1 juni 2018 € 14.000,00 (vier huurtermijnen en de borgsom) zal betalen, en dat anders verhuurder per direct de huurovereenkomst mag ontbinden zonder dat huurder zich daartegen zal verzetten.
2.4.
Partijen hebben op 15 juni 2018 een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarin is neergelegd dat huurder uiterlijk 1 augustus 2018 € 18.000,00 (zes huurtermijnen en de borgsom) zal betalen, en dat anders de huurovereenkomst zal worden ontbonden en huurder tevens een contractuele boete van € 2.000,00 is verschuldigd.
2.5.
Tot op heden zijn geen huurtermijnen betaald en is ook de borgsom en de boete niet voldaan.
3.Het geschil
3.1.
Verhuurder vordert, samengevat, ontruiming van het gehuurde alsmede veroordeling van huurder tot betaling van € 24.000,00 aan hoofdsom en van de proceskosten, dit laatste te vermeerderen met rente.
3.1.1.
De hoofdsom ad € 24.000,00 is opgebouwd uit:
- huurachterstand over de maanden maart tot en met oktober 2018 € 16.000,00
- borgsom € 6.000,00
- boete € 2.000,00
3.2.
Huurder voert verweer.
4.De beoordeling
4.1.
Het gestelde spoedeisende belang is niet betwist en staat ten aanzien van de achterstallige huur en de ontruiming vast. Ten aanzien van de gevorderde betaling van de overeengekomen boete en de borgsom is onvoldoende gesteld dat daarvoor een spoedeisend belang aanwezig is, zodat deze onderdelen zullen worden afgewezen.
4.2.
Huurder beroept zich op opschorting van de huurbetalingsverplichtingen, omdat de verhuurder de afspraak zoals beschreven onder 2.2. niet is nagekomen.
4.2.1.
Hoewel het uitgangspunt is dat de schuldenaar die opschort niet verplicht is zijn wederpartij op de hoogte te stellen van het gebrek dat tot opschorting aanleiding geeft, kan onder omstandigheden echter uit de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien dat een schuldenaar pas van een hem toekomend opschortingsrecht gebruik mag maken nadat hij zijn wederpartij heeft meegedeeld dat en op welke grond de opschorting plaatsvindt. Daarbij is in het bijzonder van belang wat de verhuurder ten tijde van de opschorting wist of uit de toen bestaande omstandigheden had behoren te begrijpen, en wat de huurder toen met betrekking tot die wetenschap of dit begrijpen mocht aannemen.
4.2.2.
Huurder ziet met zijn beroep eraan voorbij dat partijen ná die op 1 maart 2018 gemaakte afspraak nog tot twee maal toe concrete huurbetalingsafspraken hebben gemaakt, terwijl gesteld noch gebleken is dat (huurder mocht aannemen dat) de verhuurder wist, of behoorde te begrijpen, dat huurder de nakoming van zijn huurbetalingsverplichting desondanks opschortte. Integendeel, huurder betwist niet dat hij verhuurder te kennen heeft gegeven (nog) niet te kunnen betalen omdat hij, al dan niet door een fout van de bank, de financiering nog niet rond had, niet meer en niet meer. Er is geen enkel voorbehoud gemaakt. Partijen waren het kennelijk erover eens dat (eerst) betaald zou worden. Uitsluitend onder die omstandigheden is huurder nog respijt gegeven. Bovendien heeft huurder ter zitting te kennen gegeven dat hij zélf de pizza-oven heeft gerepareerd en de tegels heeft (laten) vervangen, zodat hij kennelijk – om welke reden dan ook – niet langer in afwachting was van enige nakoming door verhuurder. De feiten zoals die er thans liggen, wijzen veeleer erop dat huurder het feit, dat verhuurder die werkzaamheden niet heeft (laten) uitvoeren, achteraf aangrijpt om alsnog een ontruiming te voorkomen. Huurder heeft bovenal ter zitting geen blijk gegeven van enige bereidheid om alsnog zijn huurbetalingsverplichtingen na te komen, laat staan daartoe enige zekerheid geboden. Opschorting kan slechts leiden tot uitstel en niet tot afstel van betalingen. Het beroep wordt verworpen.
4.3.
De stelling van huurder dat hij inmiddels voor € 20.000,00 heeft geïnvesteerd in het pand – wat daarvan verder ook zij –, maakt het vorenstaande niet anders temeer nu niet is gesteld dat huurder deswege enige vordering heeft op verhuurder en een en ander ook in het geheel niet is onderbouwd.
4.4.
Het bestaan en de omvang van de vordering, voor zover het de achterstallige huur betreft, is onbetwist en ook in hoge mate aannemelijk. Enig risico van onmogelijkheid van terugbetaling is niet gesteld. Dit betekent dat de gevorderde huurachterstand ad € 16.000,00 voor toewijzing in aanmerking komt.
4.5.
Deze betalingsachterstand van acht maandtermijnen is een zodanige tekortkoming dat het zeer waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden en dat de ontruiming zal worden toegewezen. Van de verhuurder kan ook niet worden verwacht een bodemprocedure af te wachten. Er zijn geen omstandigheden gesteld om anders te beslissen. Dit betekent dat de gevorderde ontruiming voor toewijzing in aanmerking komt.
4.6.
De gevorderde ontruimingstermijn van 24 uur na betekening van het vonnis is in strijd met artikel 555 Rv. De termijn van ontruiming zal worden bepaald op twee weken, nu huurder feitelijk verblijft op het adres (het exploot vermeldt dat immers). De kantonrechter ziet hierin aanleiding om de als uitgangspunt gehanteerde ontruimingstermijn voor woningen ook in dit geval toe te passen.
4.7.
Huurder zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van verhuurder, begroot op € 1.174,01, bestaande uit € 476,00 aan griffierecht, € 98,01 aan explootkosten en € 600,00 aan salaris gemachtigde. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van een redelijke termijn van twee weken na betekening van het vonnis.
5.De beslissing
De kantonrechter in kort geding
5.1.
veroordeelt huurder om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gehuurde aan de [adres 2] te [woonplaats 2] te ontruimen en ontruimd te houden, onder afgifte van de sleutels aan verhuurder,
5.2.
veroordeelt huurder om aan verhuurder te betalen € 16.000,00,
5.3.
veroordeelt huurder tot betaling van de proceskosten van verhuurder, tot de datum van dit vonnis begroot op € 1.174,01, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf
veertien dagen na de dag van betekening van dit vonnis indien dan nog niet is betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en in het openbaar uitgesproken.
NIv