Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer: C/03/246597 / KG ZA 18-91
Vonnis in kort geding van 27 maart 2018
in de zaak van
[eiser in conventie, gedaagde in reconventie],
wonend te [woonplaats] ,
eiser in conventie,
gedaagde in reconventie,
advocaat mr. M.A. Johannsen,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
S.E. BELEGGINGEN B.V.,
statutaire zetel te Enschede,
gevestigd en kantoorhoudend te Enschede,
gedaagde sub 1 in conventie,
eiseres sub 1 in reconventie,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SUYDERLAND VENRODE B.V.,
statutaire zetel te Venray,
gevestigd en kantoorhoudend te Dordrecht,
gedaagde sub 2 in conventie,
eiseres sub 2 in reconventie,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SUYDERLAND HOLDING II B.V.,
statutaire zetel te Doenrade, gemeente Schinnen,
gevestigd en kantoorhoudend te Dordrecht,
gedaagde sub 3 in conventie,
advocaat mr. W.W. van de Wier.
Partijen zullen hierna [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] , (gezamenlijk) gedaagden en (afzonderlijk) gedaagde sub 1 en/of SE Beleggingen, gedaagde sub 2 en/of Suyderland Venrode, gedaagde sub 3 en/of de Holding genoemd worden.
1.De procedure
in conventie en in reconventie
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de (fax)brief met productie 6, ingekomen ter griffie op 14 maart 2018, van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] ,
- de (fax)brief, ingekomen ter griffie op 14 maart 2018, van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] met verzoek of
intern geregeld kan worden dat twee kort geding procedures te Maastricht en Roermond op een locatie gehouden worden,
- het bericht van de voorzieningenrechter van 14 maart 2018 dat er geen grond is om dit
verzoek te honoreren,
- de incidentele conclusie tot voeging van twee kort geding procedures van 15 maart 2018
van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] ,
- de (fax)brief met producties, ingekomen ter griffie op 19 maart 2018, van gedaagden,
- de eis in reconventie van SE Beleggingen en Suyderland Venrode van 19 maart 2018,
- de (fax)brief met producties, ingekomen ter griffie op 19 maart 2018, van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] ,
- de (fax)brief met aanhef “akte”, ingekomen ter griffie op 19 maart 2018 (12:19 u), van
[eiser in conventie, gedaagde in reconventie] , waarbij [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] zijn eis heeft gewijzigd/vermeerderd,
- de (fax)brief met aanhef “akte”, ingekomen ter griffie op 19 maart 2018 (15:48 u), van
[eiser in conventie, gedaagde in reconventie] , waarbij [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] zijn eis nogmaals heeft gewijzigd/vermeerderd,
- de (fax)brief met aanhef “akte”, ingekomen ter griffie op 20 maart 2018 (09:52 u), van
[eiser in conventie, gedaagde in reconventie] , waarbij [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] zijn eis voor de derde keer heeft gewijzigd /
vermeerderd,
- de mondelinge behandeling ter zitting van 20 maart 2018,
- de pleitnota van gedaagden.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
in conventie en in reconventie
2.1.
[naam bestuurder SE Beleggingen] (hierna: [naam bestuurder SE Beleggingen] , vader) is enig aandeelhouder en bestuurder van
SE Beleggingen. [naam bestuurder Suyderland Holding] (hierna: [naam bestuurder Suyderland Holding] , zoon) is enig aandeelhouder en bestuurder van de Holding, die op haar beurt enig aandeelhouder en bestuurder is van Suyderland Venrode.
SE Beleggingen. [naam bestuurder Suyderland Holding] (hierna: [naam bestuurder Suyderland Holding] , zoon) is enig aandeelhouder en bestuurder van de Holding, die op haar beurt enig aandeelhouder en bestuurder is van Suyderland Venrode.
2.2.
SE Beleggingen en Suyderland Venrode hebben ieder een vastgoedportefeuille in eigendom. Het merendeel van het vastgoed dat onderwerp is van dit kort geding is in eigendom van SE Beleggingen, een klein deel is in eigendom van Suyderland Venrode. Het betreft appartementen en woningen te Landgraaf en één woning te Roermond. Het vastgoed van zowel SE Beleggingen als Suyderland Venrode bevat meerdere hypothecaire inschrijvingen (bij resp. Propertize, Cumberland, Deutsche Bank). Verder heeft BAM voor € 1.124.795,00 executoriaal beslag gelegd op vastgoed van SE Beleggingen. Het vastgoed van zowel SE Beleggingen als Suyderland Venrode staat “onder water”.
2.3.
[naam bestuurder SE Beleggingen] en [naam bestuurder Suyderland Holding] hebben in december 2017 makelaar Caregoed B.V. te Heerlen (hierna: de makelaar) verzocht de vastgoedportefeuille te koop aan te bieden tegen
een verkoopprijs van € 3.600.000,00.
2.4.
De makelaar heeft in dat kader in december 2017 contact opgenomen met [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] , die in december 2017 de leegstaande panden uit de portefeuille heeft bekeken.
2.5.
[eiser in conventie, gedaagde in reconventie] heeft op 14 december 2017 een brief aan de makelaar gestuurd met als onderwerp “Betreft: Overeenstemming woningen Landgraaf en Roermond”. In de brief staat - voor zover thans van belang - het volgende :
“(...) Het doet ons genoegen u hierbij de overeenstemming te bevestigen inzake 26 woningen te Landgraaf onder de navolgende voorwaarden:
Verkoper: SE Beleggingen BV en Suyderland Venrode BV
Koper: [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] voor zich of nader te noemen meester voor wie hij zich sterk maakt
Het verkochte te Landgraaf:
- 3 woningen: [adres 1] 1,2,3
- 11 appartementen: [adres 1] 7 tot en met 17
- 8 woningen: [adres 1] 20,21,22,24,25,26,28,29
- 3 appartementen: [adres 2]
Het verkochte te Roermond:
- Woning: [adres 3]
4. Koopsom: 3.600.000 kosten koper
5. Gebruikssituatie:
De navolgende 16 woningen/ appartementen zijn verhuurd:
- [adres 1] 1,8,9,10,11,13,14,15,21,22,25,26
- [adres 2]
- [adres 3]
Conform de bijgaande huurlijst
De navolgende 4 woningen/ appartementen zijn leeg en ontruimd:
- [adres 1] 12,16,24,29
De navolgende 6 woningen/ appartementen zijn door de huidige verkoper verkocht maar nog niet overgedragen:
- [adres 1] 2 : 175.000,-- kosten koper per 1/3/2018
- [adres 1] 3 : 175.000,-- kosten koper eind 2017
- [adres 1] 7 : 190.000,-- kosten koper eind 2017
- [adres 1] 17: 245.000,-- ksoten koper eind 2017
- [adres 1] 20: 165.000,-- kosten koper eind feb 2018
- [adres 1] 28: 172.000,-- kosten koper per 15/2/2018
6. Datum overdracht: 31 januari 2018
7. 10% waarborg: binnen 2 weken na ondertekening uitgewerkte koopovereenkomst
8. Bijzondere bepalingen:
- Indien er overdrachten zijn van de 6 verkochte woningen voor 31 januari 2018
dan zullen de netto verkoopopbrengsten in aftrek worden genomen van de door koper verschuldigde koopsom. Let op: een eventueel door verkoper af te lossen hypotheekbedrag wordt NIET van het verkoopbedrag afgehaald, maar de makelaarscourtage en eventuele kadasterkosten dus wel. Dus bijvoorbeeld overdracht van nummer 2:
- Verkoopsom: 175.000
- Makelaar: 2.625 + 551.25 BTW 3.176,25
- Kadaster kosten 150,--
- Aflossing hypotheek 100.000
- Aftrekken van koopsom: 171.673,75
De door koper te betalen koopsom bedraagt dan 3.600.000,- 171.673,75 = 3.421.673,75
Op deze manier worden de makelaarskosten dus door koper betaald.
De koopovereenkomsten welke op 31 januari nog niet door verkoper zijn overgedragen zullen door koper worden overgenomen en worden uitgevoerd.
- Due diligence: volgende week zal er zogenaamd DD
plaatsvinden. Dit DD moet voor koper conveniërend zijn. Graag hebben wij inzage in:
o Eigendomsbewijzen
o Splitsingsaktes + splitsingstekeningen
o VVE stukken zijnde de balans, de begroting en de notulen van de laatste
vergadering
o Huurcontracten
o Energie labels
o De met 6 kopers gesloten koopovereenkomsten
o Bouwtekeningen
o Huurachterstanden
o Klachten van huurders
o Bij verkoper bekende gebreken van het verkochten
o Opdracht makelaar
o Alle overige voor koper relevante informatie
Binnen 24 uur nadat wij alle bovengenoemde stukken hebben ingezien zullen wij u informeren over onze beslissing. Hierover zijn wij verkoper geen toelichting verschuldigd. Het is een simpel Ja of Nee.
Vriendelijk verzoeken wij u de verkopers deze brief voor akkoord te laten ondertekenen.
Uiteraard zullen wij na een positief besluit van onze zijde, zorgdragen voor een correcte afwikkeling.
Met vriendelijke groeten,
[naam bv] BV
[eiser in conventie, gedaagde in reconventie]
Voor akkoord:
SE beleggingen BV Suyderland Venrode BV
[naam bestuurder Suyderland Holding] [naam bestuurder SE Beleggingen] ”
2.6.
Bij e-mailbericht van 19 december 2017 met als onderwerp “biedingsbrief portefeuille Landgraaf (Caregoed)” aan de makelaar (met ‘cc’ aan [naam bestuurder Suyderland Holding] ) laat [naam bestuurder SE Beleggingen] het volgende weten:
“(...) Betreffende de bieding brief dd 14 December hebben wij de volgende opmerkingen, welke aanpassingen
wij graag in de brief cq koopovereenkomst verwerkt willen zien alvorens akkoord te gaan met de verkoop/koop.
Verkoper is Suyderland Holding II BV of nader te noemen meester.
Onder lid 5 van de bieding brief bij verhuurde woningen [adres 1] 28 opnemen en bij verkochte woningen verwijderen.
Onder lid 8 genoemde aflossing hypotheek laten vervallen. Is niet van toepassing.
Onder 8 berekende som als voorbeeld is niet juist. Moet zijn 3.428.326,25
De koopsom ad 3.600.000,= dient gespecificeerd te worden in 2 clusters tw 1 cluster 11 appartementen en 8 woningen [adres 1]
of en ander cluster 3 woningen [adres 1] , 3 appartementen [adres 2] en 1 woning [adres 3] . Wij zullen de resp. bedragen de komende week aangeven. De 2 clusters zijn wel onverbrekelijk met elkaar verbonden.
6. De koop kan door verkoper ontbonden worden als geen overeenstemming bereikt wordt met de huidige hypotheekverstrekkers en beslaglegger inzake hoogte royement. De mogelijkheid tot ontbinding verloopt op 31 Januari 2018.
7. De levering kan daarna zsm plaatsvinden.
8. Due diligence:
Eigendomsbewijzen zijn nvt, daar dit een eigen ontwikkeling is. Informatie verder via kadaster.
VVE stukken zoals inschrijving in KvK zijn door de recente splitsing in de maak en worden de komende week toegezonden.
Energie labels worden bij levering aangeleverd.
Klachten huurders en bij verkoper gebreken zijn niet bekend.
Alle overige gevraagde info wordt door jou vanmiddag in opgehaald en meegenomen naar Dordrecht voor inzage door koper op as Woensdag 20 December.
Daar onze notaris Zuydervaart te Brunssum reeds over alle info over de woningen bezit stellen we hem voor als behandelend notaris. Ook uit kostenoogpunt lijkt het ons voor de koper aantrekkelijk.
Graag zie wij na het DD de reactie tegemoet.
Verder voorbehoud instemming directie Suyderland Holding II BV en Suyderland Venrode BV, daar deze op dit moment niet bereikbaar is, maar woensdag na het DD wel kan laten weten. (...)
Groet
[naam bestuurder SE Beleggingen]
Suyderland Holding BV (...)”
2.7.
De makelaar heeft de betreffende documentatie opgehaald. De due diligence heeft op 20 december 2017 ten kantore van Suyderland Venrode in Dordrecht plaatsgevonden door [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] in het bijzijn van [naam medewerker bv] (werkzaam bij [naam bv] B.V.), [naam bestuurder Suyderland Holding] en de makelaar. De due dilligence was positief voor [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] .
en [naam bestuurder Suyderland Holding] hebben elkaar de hand geschud.
en [naam bestuurder Suyderland Holding] hebben elkaar de hand geschud.
2.8.
Bij brief van 20 december 2017 heeft [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] het volgende aan de makelaar laten weten:
“(...) Betreft: Overeenstemming woningen te Landgraaf en Roermond
(...) Naar aanleiding van ons bezoek aan de heer [naam bestuurder Suyderland Holding] in Dordrecht hierbij een aangepast stuk inzake onze overeenstemming van de 26 woningen te Landgraaf onder de navolgende voorwaarden:
Verkoper: SE Beleggingen I BV en Suyderland Venrode BV of een aan de familie Janssen andere gelieerde BV. Deze onderlinge transactie mag voor koper geen nadelige gevolgen hebben.
Koper: [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] voor zich of nader te noemen meesters voor wie hij zich sterk maakt
Het verkochte te Landgraaf:
- 3 woningen: [adres 1] 1,2,3
- 11 appartementen: [adres 1] 7 tot en met 17 plus de bijbehorende 11
parkeerplaatsen
- 8 woningen: [adres 1] 20,21,22,24,25,26,28,29
- 3 appartementen: [adres 2] en de bijbehorende 3
parkeerplaatsen
Het verkochte te Roermond:
- Woning: [adres 3]
4) Koopsom: 3.600.00 kosten koper
De koopsom zal door verkoper verdeeld worden in 2 clusters met 2 koopsommen. Het zal echter een onlosmakelijk geheel vormen.
5) Gebruikssituatie:
De navolgende 17 woningen/ appartementen zijn verhuurd:
- [adres 1] 1,8,9,10,11,13,14,15,21,22,25,26, 28
- [adres 2]
- [adres 3]
Conform de bijgaande huurlijst
De navolgende 4 woningen/ appartementen zijn leeg en ontruimd:
- [adres 1] 12,16,24,29
De navolgende 5 woningen/ appartementen zijn door de huidige verkoper verkocht maar nog niet overgedragen:
- [adres 1] 2 : 175.000,-- kosten koper per 1/3/2018
- [adres 1] 3 : 175.000,-- kosten koper per 1/5/2018
- [adres 1] 7 : 190.000,-- kosten koper eind 2017
- [adres 1] 17: 245.000,-- kosten koper eind 2017
- [adres 1] 20: 165.000,-- kosten koper eind feb 2018
6. Datum overdracht: binnen 30 dagen nadat verkoper heeft aangegeven dat er geen ontbindende voorwaarden meer zijn
7. 10% waarborg: binnen 2 weken na ondertekening uitgewerkte koopovereenkomst
8. Bijzondere bepalingen:
- Indien er overdrachten zijn van de 5 verkochte woningen voor de overdracht
dan zullen de netto verkoopopbrengsten in aftrek worden genomen van de door koper verschuldigde koopsom. Let op: een eventueel door verkoper af te lossen hypotheekbedrag wordt NIET van het verkoopbedrag afgehaald, maar de makelaarscourtage en eventuele kadasterkosten dus wel. Dus bijvoorbeeld overdracht van nummer 2:
- Verkoopsom: 175.000
- Makelaar: 2.625 + 551.25 BTW 3.176,25
- Kadaster kosten 150,--
- Aflossing hypotheek 100.000
- Aftrekken van koopsom: 171.673,75
De door koper te betalen koopsom bedraagt dan 3.600.000,- 171.673,75 = 3.428.326,25
Op deze manier worden de makelaarskosten dus door koper betaald.
De koopovereenkomsten welke op datum overdracht nog niet door verkoper zijn overgedragen zullen door koper worden overgenomen en worden uitgevoerd.
- Eventuele toegezegde verbouwingen/ aanpassingen in de koopovereenkomst
zullen door verkoper worden uitgevoerd en zijn tevens voor diens rekening en risico.
- [adres 1] 22 heeft een aanzienlijke huurachterstand. Afgesproken is dat jullie
een procedure tot ontruiming starten. Wij zullen deze procedure van jullie
overnemen als de woning nog niet is ontruimd.
- Het lijkt ons dat er erfdienstbaarheid moeten worden gevestigd tussen de VVE
[adres 1] en het belendende perceel van de woonstichting. De Ingang van hun woningen zit namelijk in pand van de VvE [adres 1] . Dit is thans gemeenschappelijke ruimte in de VvE. Tevens kan dan worden afgesproken dat het onderhoud van deze ruimte (schilderen, deur, bel, intercom etc etc) voor rekening van de Woonstichting is. Tevens lijkt het erop dat de balkon van A4 en A7 over de grond van hetzelfde belendende perceel zijn gebouwd. Het kan niet anders zijn dat hier afspraken over zijn gemaakt. Dit kan in dezelfde erfdienstbaarheid worden verwerkt. Verkoper dient hiervoor zorg te dragen. Let op: doe dit voordat de eerste woning in het complex wordt overgedragen!
9) Ontbindende voorwaarde verkoper:
De koop kan door verkoper ontbonden worden als geen overeenstemming bereikt wordt met huidige hypotheekverstrekkers en beslaglegger inzake hoogte royement. De mogelijkheid tot ontbinding verloopt op 31 januari 2018
Vriendelijk verzoeken wij u de verkopers deze brief voor akkoord te laten ondertekenen. Aansluitend zullen wij de notaris deze overeenstemming te laten uitwerken in een koopovereenkomst.
Met vriendelijke groeten,
[naam bv] BV
[eiser in conventie, gedaagde in reconventie]
Voor akkoord:
SE Beleggingen BV Suyderland Venrode BV
[naam bestuurder Suyderland Holding] [naam bestuurder SE Beleggingen] ”
2.9.
Op 3 januari 2018 heeft [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] een e-mailbericht gestuurd aan [naam bestuurder SE Beleggingen] , [naam bestuurder Suyderland Holding] en de makelaar (‘cc’ naar [naam medewerker bv] ) waarin het volgende staat:
“(...) wij hebben op 20 december 2017 u een bevestiging gestuurd van de overeenstemming waarin ook de door u gewenste aanpassingen zijn verwerkt zoals die door u zijn verwoord in uw mail van 19 december aan de heer [naam makelaar] [toevoeging voorzieningenrechter: de makelaar].
Zoals in deze bevestiging ook is aangegeven is de door ons op 20 december 2017 op het kantoor in Dordrecht uitgevoerde due diligence tot onze tevredenheid afgesloten.
Wij kunnen ons voorstellen dat door de feestdagen de ondertekening op zich heeft laten wachten, maar zien hem
nu graag per ommegaande tegemoet. Tevens vernemen wij graag hoe het staat met de gewenste royementen. (...)
Met vriendelijke groet,
[naam bv] B.V.
[eiser in conventie, gedaagde in reconventie] (...)”
2.10.
Op 12 januari 2018 heeft [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] contact gehad met [naam bestuurder Suyderland Holding] , die hem vertelde dat hij niet zeker wist of [naam bestuurder SE Beleggingen] nog wel wilde verkopen.
2.11.
Bij e-mailbericht van 12 januari 2018 heeft [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] aan [naam bestuurder SE Beleggingen] ,
[naam bestuurder Suyderland Holding] en de makelaar (‘cc’ aan [naam medewerker bv] ) laten weten dat “die afweging een gepasseerd station is. Er IS een overeenstemming bereikt. (...)”
[naam bestuurder Suyderland Holding] en de makelaar (‘cc’ aan [naam medewerker bv] ) laten weten dat “die afweging een gepasseerd station is. Er IS een overeenstemming bereikt. (...)”
2.12.
Bij e-mailbericht van 15 januari 2018 heeft [naam bestuurder SE Beleggingen] het volgende aan de makelaar laten weten:
“(...) wij ontvingen van U een kopie schrijven van [naam bv] BV aan Caregoed BV dd 20 December 2017.
Hierin wordt gesproken van een koopbevestiging. Dit is in het geheel niet aan de orde.
De brief van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] d.d. 20 december 2017 is een aangepaste bieding zijnerzijds. In mijn mail van 19 december heb ik reeds aangegeven dat ik eerst een aangepaste bieding wilde ontvangen, waarna ik zou bezien of ik daarmee akkoord zou willen gaan of niet. Anders gezegd, tot op heden heb ik de aangepaste bieding van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] niet geaccepteerd.
Gelet op de gang van zaken en de toonzetting krijg ik geen goed gevoel bij het aangaan van een overeenkomst met deze partij. Bovendien zijn de inhoudelijke voorwaarden voor mij niet akkoord. Ik heb daarom besloten het aangepaste aanbod van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] niet te accepteren.
Daar komt overigens bij dat de hypotheekverstrekker tegen de voorwaarden in de bieding van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] geen royement wil verlenen. Dus zelfs al zou ik nu wel een koopovereenkomst willen sluiten, dan dien ik die vervolgens direct te ontbinden op grond van de ontbindende voorwaarde. Voorzover nodig, lees: voor het geval [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] zou stellen dat er thans al sprake is van een overeenkomst, wil ik u verzoeken om aan [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] over te brengen dat wij hierbij ontbinding inroepen van die overeenkomst wegens het niet bereiken van overeenstemming met de hypotheekhouders.
Verder wil ik nog melden dat de in mijn mail van 19 december 2017 genoemde opschortende voorwaarde van instemming met verkoop door de directies van Suyderland Holding II BV en Suyderland Venrode BV niet is verkregen. Beiden gaan niet akkoord met de verkoop tegen deze voorwaarden.
Tenslotte hecht ik er aan op te helderen dat ondergetekende, [naam bestuurder SE Beleggingen] als bevoegd bestuurder, in Dordrecht een
gesprek gevoerd zou hebben met [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] . Dat is niet het geval. Ik heb de heer [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] nooit gezien en/of gesproken.
Ook is door ondergetekende nooit een volmacht aan derden afgegeven voor het aangaan van verplichtingen namens SE Beleggingen BV. (...)”
2.13.
Het hiervoor geciteerde e-mailbericht is op 15 januari 2018 door de makelaar doorgestuurd aan [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] met ‘cc’ naar [naam bestuurder Suyderland Holding] en [naam bestuurder SE Beleggingen] .
2.14.
[eiser in conventie, gedaagde in reconventie] heeft, na daartoe op 31 januari 2018 verlof van de voorzieningenrechter van de Rechtbank Limburg, locatie Maastricht te hebben verkregen, conservatoir beslag tot levering laten leggen op 19 onroerende zaken (17 in eigendom van SE Beleggingen en 2 in eigendom van Suyderland Venrode).
2.15.
Bij e-mailbericht van 31 januari 2018 aan [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] heeft [naam bestuurder SE Beleggingen] het volgende laten weten:
“(...) Uiteraard ben ik altijd bereidt met u een gesprek aan te gaan.
Betreffende de woningen moet ik zeggen niet tot vervreemding over te gaan.
De 1e Hypotheeknemers Cumberland/propertize willen 2,7 + 0,9 miljoen.
De 2e hypotheeknemer DB wil minimaal 0,341 miljoen aflossing.
Verder hebben we nog geen toestemming van de beslaglegger BAM. We zullen U desgewenst inzage geven.
(...)
[naam bestuurder SE Beleggingen]
SE Beleggingen BV (...)”
2.16.
Bij e-mailbericht van 15 februari 2018 heeft de makelaar desgevraagd de advocaat van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] het volgende laten weten:
“(...)
- Aangezien u bij de Due Diligence aanwezig bent geweest verzoek ik u mij naar waarheid te verklaren of het juist is dat de heer [naam bestuurder Suyderland Holding] , als directie van Suyderland Venrode BV en Suyderland Holding II BV, tijdens/na de Due Diligence heeft ingestemd met de verkoop.
Ik kan u aangeven dat de heer [naam bestuurder Suyderland Holding] mij de indruk gaf in te stemmen met de verkoop. (...)”
2.17.
Desgevraagd heeft de makelaar bij e-mailbericht van 16 februari 2018 aan de advocaat van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] het volgende laten weten:
“(...) Ik heb er alle begrip voor dat u voor uw cliënt het beste wenst te bereiken, echter middels deze mail laat ik u weten dat ik deze gang van zaken niet waardeer.
Zodoende zal ik vooralsnog voor de laatste keer uw vraag beantwoorden en wens ik dat u mij verder met rust laat.
Omschrijving hoe bij u de indruk werd gewekt dat [naam bestuurder Suyderland Holding] instemde met de verkoop:
Omschrijving hoe bij u de indruk werd gewekt dat [naam bestuurder Suyderland Holding] instemde met de verkoop:
Uw cliënt (dhr [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] ) heeft na afloop van de Due Diligence op woensdag 20 december de heer [naam bestuurder Suyderland Holding] de hand geschud om de deal te beklinken. (...)”
2.18.
Bij e-mailbericht van 2 maart 2018 heeft [naam Vice President Deutsche Bank] (Vice President Deutsche Bank Amsterdam Branch) aan [naam bestuurder SE Beleggingen] (met ‘cc’ aan [naam bestuurder Suyderland Holding] ) het volgende laten weten:
“(...) Wij kunnen bevestigen dat wij in de periode november 2017, december 2017 en januari 2018 over de
voorwaarden waaronder Deutsche bank eventueel bereid zou zijn om royement te verlenen onder haar 2e hypotheek op het pakket woningen [adres 1] in gesprek zijn geweest en dat hier vooralsnog geen overeenstemming over is bereikt tussen SE Beleggingen en Deutsche Bank. (...)”
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser in conventie, gedaagde in reconventie] vordert, samengevat en na wijziging/vermeerdering van eis,
- hoofdelijke veroordeling van gedaagden om uiterlijk 1 april 2018 volledige medewerking te verlenen aan de levering van 24 panden opgesomd in het petitum en de wijzigingen van eis, waarbij 2 panden worden geleverd aan een derde partij zodat daarop de clausule van de bijzondere bepaling van toepassing is en de verkoopopbrengst conform de voorbeeldberekening, in mindering genomen wordt op de door koper verschuldigde koopsom en onder de voorwaarden zoals tussen partijen is overeengekomen in de brief van 20 december 2017 van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] aan de makelaar van gedaagden, zulks op straffe van een hoofdelijk te verbeuren dwangsom,
- te bepalen dat indien gedaagden twee weken na betekening van het vonnis in gebreke zijn gebleven met hun volledige medewerking aan de levering, het vonnis dezelfde kracht heeft en in plaats treedt van de medewerking en handtekening van gedaagden richting alle betrokken partijen waaronder de hypotheekhouders/beslaglegger en de notaris,
- gedaagden te verplichten om de hypotheekverstrekkers de overeenstemming van
- met hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de kosten van het geding vermeerderd met de wettelijke rente, de beslagkosten van € 1.125,70 en de nakosten.
3.2.
Gedaagden voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
SE Beleggingen en Suyderland Venrode vorderen - kort gezegd - (1) opheffing van de door [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] ten laste van SE Beleggingen en Suyderland Venrode gelegde conservatoire leveringsbeslagen, (2) [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] te verbieden, zolang in een door [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] ingesteld bodemprocedure geen eindvonnis is gewezen, opnieuw ten laste van
SE Beleggingen en Suyderland Venrode conservatoire leveringsbeslag te leggen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom, (3) veroordeling van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente en nakosten.
SE Beleggingen en Suyderland Venrode conservatoire leveringsbeslag te leggen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom, (3) veroordeling van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente en nakosten.
3.5.
[eiser in conventie, gedaagde in reconventie] voert verweer.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
Ter zitting heeft [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] de incidentele vordering tot voeging ingetrokken. Voorts heeft [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] ter zitting zijn eis gewijzigd aldus dat in plaats van de gevorderde hoofdelijkheid moet worden gelezen en begrepen dat voor zover de onroerende zaken in eigendom zijn van één van gedaagden, die betreffende eigenaar moet leveren. Ten slotte heeft [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] ter zitting de vordering jegens de Holding ingetrokken, nu de onroerende zaken geen eigendom zijn van de Holding.
4.2.
Gedaagden hebben ter zitting bevestigd dat zij alle drie in conventie worden bijgestaan door hun advocaat en dat alleen SE Beleggingen en Suyderland Venrode de vordering in reconventie hebben ingesteld.
in conventie
4.3.
Het spoedeisend belang volgt uit de aard van de zaak.
4.4.
Nu [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] de vordering jegens de Holding heeft ingetrokken, zal hij dienaangaande niet-ontvankelijk worden verklaard.
4.5.
[eiser in conventie, gedaagde in reconventie] heeft - kort gezegd - gesteld dat uit de feiten en omstandigheden blijkt dat er een koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. Nadat het due diligence was uitgevoerd, is door [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] en [naam bestuurder Suyderland Holding] de hand geschud op de ‘deal’ en zou een laatste bevestiging volgen waarin de voorwaarden zoals genoemd in de mail van 19 december 2017 van [naam bestuurder SE Beleggingen] en de uitkomsten van de due diligence volledig waren verwerkt. [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] vordert in kort geding nakoming van de koopovereenkomst.
4.6.
SE Beleggingen en Suyderland Venrode betwisten - kort gezegd - dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen en/of dat er een ‘deal’ met een handdruk is beklonken.
4.7.
De voorzieningenrechter overweegt dat op basis van de feiten en de stellingen die in het kader van dit kort geding naar voren zijn gebracht, niet kan worden vastgesteld dat de handdruk van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] en [naam bestuurder Suyderland Holding] op 20 december 2017 als instemming met een ‘deal’ had te gelden. Niet is gebleken dat ten tijde van de handdruk over en weer expliciet is uitgesproken dat partijen een ‘deal’ hebben. Partijen hebben een andere lezing over de betekenis van de handdruk. Volgens [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] beklonk de handdruk de ‘deal’, terwijl de handdruk volgens [naam bestuurder Suyderland Holding] slechts ter afscheid was. [naam bestuurder Suyderland Holding] wijst er in dat kader nog op dat zijn vader niet aanwezig was op 20 december 2017, terwijl het merendeel van het vastgoed eigendom is van SE Beleggingen waarvan [naam bestuurder SE Beleggingen] bestuurder is. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de indruk van de makelaar dat er een ‘deal’ met een handdruk werd beklonken, onvoldoende is om in dit kort geding vast te kunnen stellen dat partijen overeenstemming hadden bereikt. Een kort geding leent zich niet voor een diepgaand feitenonderzoek door bijvoorbeeld het horen van getuigen.
4.8.
Voorts duidt de brief van 20 december 2017 van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] er op dat, hoewel partijen in een vergevorderd stadium van onderhandelingen zaten, er op dat moment nog geen gave overeenkomst was bereikt. Immers, een eerste aanbod zijdens [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] is gedaan op 14 december 2017, waarna een tegenaanbod door [naam bestuurder SE Beleggingen] op 19 december 2017 is uitgebracht en waarna, nadat de due diligence heeft plaatsgevonden, op 20 december 2017 wederom een aanbod van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] is uitgebracht. Deze schriftelijke communicatie verliep steeds via de makelaar. Het bod van 14 december 2017 betrof geen onvoorwaardelijke overeenkomst, gezien het tegenaanbod van 19 december 2017. Voorts stelt de voorzieningenrechter vast dat in de brief van 20 december 2017 van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] een aantal nieuwe punten zijn opgenomen (zie r.o. 2.8), in het bijzonder met betrekking tot (onder (8) aldaar) een verbouwing die voor rekening van verkopers dient te komen, een ontruiming van pand nr. 22 en een door verkopers te vestigen erfdienstbaarheid, die niet in de brief van 14 december 2017 of in de e-mail van 19 december 2017 voorkomen. Hieruit leidt de voorzieningenrechter voorshands af dat er ook op 20 december 2017 nog geen gave overeenkomst tot stand is gekomen. De voorzieningenrechter overweegt ook in dit kader dat een kort geding zich niet leent om dienaangaande een diepgaand onderzoek te verrichten. De voorzieningenrechter heeft hierbij betrokken dat conform de hoofregel van art. 6:225 lid 1 BW een aanvaarding die van het aanbod afwijkt, geldt als een nieuw aanbod en als een verwerping van het oorspronkelijke. Daarbij is zijdens [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] niet gesteld dat de voornoemde nieuwe punten ondergeschikt zijn in de zin van art. 6:225 lid 2 BW en dat de overeenkomst desalniettemin tot stand is gekomen.
4.9.
Gesteld noch gebleken is overigens dat ná 20 december 2017 een overeenkomst tot stand is gekomen.
4.10.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de voorzieningenrechter van oordeel dat in het kader van hetgeen partijen over en weer hebben gesteld zonder bewijslevering - waartoe deze kort geding procedure zich niet leent - niet valt vast te stellen wie van partijen het gelijk aan haar zijde heeft, en dat daartoe een bodemprocedure noodzakelijk is. Het door [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] gevorderde zal dan ook worden afgewezen.
4.11.
[eiser in conventie, gedaagde in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van gedaagden begroot op:
- griffierecht € 626,00
- salaris advocaat
Totaal € 1.442,00
in reconventie
4.12.
Het spoedeisend belang ligt in de aard van de zaak.
4.13.
SE Beleggingen en Suyderland Venrode vorderen - kort gezegd - opheffing van de te laste van hen gelegde conservatoire leveringsbeslagen op 24 onroerende zaken te Landgraaf, omdat de vordering tot levering van de onroerende zaken aan [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] moet worden afgewezen. Volgens SE Beleggingen en Suyderland Venrode is er tussen hen en [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] geen koopovereenkomst tot stand gekomen. Mocht de voorzieningenrechter van oordeel zijn dat er wel een koopovereenkomst tot stand is gekomen, dan beroepen SE Beleggingen en Suyderland Venrode zich op (i) de opschortende voorwaarde, te weten dat de directies van Suyderland Holding II B.V. en Suyderland Venrode niet met de verkoop hebben ingestemd en (ii) de ontbinding van de koopovereenkomst bij gebreke aan overeenstemming met de hypotheekhouders en beslaglegger inzake de hoogte van het royement. De door [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] gelegde beslagen zijn gelet op het voorgaande volgens SE Beleggingen en Suyderland Venrode onrechtmatig en dienen te worden opgeheven.
4.14.
Ter zitting is zijdens [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] - kort gezegd - aangevoerd dat ook als in kort geding de vordering in conventie zou worden afgewezen, de beslagen niet onnodig zijn gelegd. In afwachting van de bodemprocedure dient het beslag op de onroerende zaken te blijven rusten, omdat SE Beleggingen en Suyderland Venrode anders door kunnen gaan met de verkoop van de onroerende zaken.
4.15.
Ingevolge artikel 705 lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) wordt de opheffing van een beslag onder meer uitgesproken bij verzuim van op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen, indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag blijkt.
4.16.
Volgens vaste jurisprudentie is het aan degene die opheffing vordert om
met inachtneming van de beperkingen van de procedure in kort geding aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk of onnodig is (HR 14 juni 1996, NJ 1997/481). Er zal beslist moeten worden aan de hand van wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd. Die beoordeling kan niet geschieden los van de in een zodanig geval vereiste afweging van de wederzijdse belangen, waarbij dient te worden beoordeeld of het belang van de beslaglegger bij handhaving van het beslag op grond van de door deze naar voren gebrachte omstandigheden zwaarder dient te wegen dan het belang van de beslagene bij opheffing van het beslag (HR 14 juni 1996, NJ 1997/481; HR 25 november 2005, NJ 2006/148). De Hoge Raad heeft hier aan toegevoegd dat een conservatoir beslag naar zijn aard ertoe strekt om te waarborgen dat, zo een vooralsnog niet vaststaande vordering in de bodemprocedure wordt toegewezen, verhaal mogelijk zal zijn, terwijl de beslaglegger bij afwijzing van de vordering zal kunnen worden aangesproken voor de door het beslag ontstane schade.
4.17.
Vaststaat dat partijen (vergaande) onderhandelingen hebben gevoerd met betrekking tot de (ver)koop van onroerende zaken. Desgevraagd heeft [naam bestuurder SE Beleggingen] ter zitting verklaard dat hij “morgen” bereid is te verkopen aan [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] als de banken willen meewerken, maar dat de banken niet voor het bedrag van 3,6 miljoen euro willen meewerken.
4.18.
Onder verwijzing naar r.o. 4.7. en 4.8. kan in de onderhavige kort geding procedure niet worden vastgesteld wie van partijen het gelijk aan haar kant heeft met betrekking tot de vraag of er wel ( [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] ) of geen (gedaagden) koopovereenkomst tot stand is gekomen.
4.19.
Ook als er van wordt uitgegaan dat er wél een koopovereenkomst tot stand is gekomen, dan is in het licht van het door [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] gevoerde verweer op grond van de thans voorliggende feiten niet in te schatten of een bodemrechter een beroep van
SE Beleggingen en Suyderland Venrode op de ontbindende voorwaarde zal toewijzen.
SE Beleggingen en Suyderland Venrode op de ontbindende voorwaarde zal toewijzen.
4.20.
Gelet op het voorgaande, is de voorzieningenrechter van oordeel dat het belang dat [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] heeft bij handhaving van het gelegde conservatoire leveringsbeslag in afwachting van de uitkomst van de bodemprocedure dient te prevaleren boven het door
SE Beleggingen en Suyderland Venrode gestelde belang om vrijelijk over hun onroerende zaken te kunnen beschikken. Dat er een risico op veiling bestaat indien de beslagen blijven liggen, is door SE Beleggingen en Suyderland Venrode niet onderbouwd, zodat deze stelling niet betrokken wordt in de belangenafweging. De vordering zal dan ook worden afgewezen.
SE Beleggingen en Suyderland Venrode gestelde belang om vrijelijk over hun onroerende zaken te kunnen beschikken. Dat er een risico op veiling bestaat indien de beslagen blijven liggen, is door SE Beleggingen en Suyderland Venrode niet onderbouwd, zodat deze stelling niet betrokken wordt in de belangenafweging. De vordering zal dan ook worden afgewezen.
4.21.
SE Beleggingen en Suyderland Venrode zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van
[eiser in conventie, gedaagde in reconventie] begroot op € 408,00 (1/2 punt x € 816,00).
[eiser in conventie, gedaagde in reconventie] begroot op € 408,00 (1/2 punt x € 816,00).
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
5.1.
verklaart [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] niet-ontvankelijk in zijn vorderingen jegens gedaagde sub 3 (Suyderland Holding II B.V.),
5.2.
wijst de vorderingen jegens SE Beleggingen en Suyderland Venrode af,
5.3.
veroordeelt [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van gedaagden begroot op € 1.442,00,
5.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.5.
wijst de vorderingen af,
5.6.
veroordeelt SE Beleggingen en Suyderland Venrode in de kosten van de procedure tot op heden aan de zijde van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] begroot op € 408,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Etman en in het openbaar uitgesproken op
27 maart 2018. [1]