Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 6672019 CV EXPL 18-1036
Vonnis van de kantonrechter van 18 juli 2018
in de zaak van
[eiser, gedaagde in verzet] ,
wonend te [woonplaats 1] ,
eiser, gedaagde in verzet,
gemachtigde R.J.A. Cohen de Lara.
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BEBU BEWINDVOERING B.V.,
gevestigd en kantoor houdend te 6466 HC Kerkrade, Akerstraat 67,
in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[naam onderbewindgestelde 1],
[naam onderbewindgestelde 1],
geboren op [geboortedatum 1]
en
en
in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[naam onderbewindgestelde 2] ,
[naam onderbewindgestelde 2] ,
geboren op [geboortedatum 2] ,
beiden wonend te [woonplaats 2] , [adres 1] ,
gedaagde, eiseres in verzet,
gemachtigde mr. G. Nijmeijer,
Partijen zullen hierna Bebu, [naam onderbewindgestelde 1] , [naam onderbewindgestelde 2] en [eiser, gedaagde in verzet] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het door de kantonrechter op 10 januari 2018 tussen [eiser, gedaagde in verzet] als eisende partij en Bebu als gedaagde partij bij verstek gewezen vonnis onder zaaknummer 6539591 CV EXPL 17-9211
- het exploot van de dagvaarding in verzet d.d. 7 februari 2018
- de conclusie van antwoord in oppositie
- de conclusie van repliek in oppositie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 28 juli 2015 heeft [eiser, gedaagde in verzet] aan [naam onderbewindgestelde 1] en [naam onderbewindgestelde 2] voor onbepaalde tijd verhuurd het appartement nr. 5, gelegen op de bovenste verdieping van het pand aan de [adres 2] te [plaats] (productie 1 bij exploot).
2.2.
De laatstelijk verschuldigde netto huurprijs bedroeg € 713,75, telkens te voldoen vóór de eerste van de maand. [naam onderbewindgestelde 1] en [naam onderbewindgestelde 2] hebben bij aanvang van de huurovereenkomst een borgsom betaald van € 690,-.
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van toepassing.
2.4.
Tussen [eiser, gedaagde in verzet] enerzijds en [naam onderbewindgestelde 1] en [naam onderbewindgestelde 2] anderzijds werden in juni 2017 onder meer de volgende Whatsapp gesprekken gevoerd:
[10-06-2017 13:57:43] [telefoonnummer] : Goede middag [eiser, gedaagde in verzet] . Wij zijn van plan om te verhuizen. Per 1 juli kunnen we de huurovereenkomst tekenen. Wou het ff melden dus bij deze. Groejtes [naam onderbewindgestelde 1] en [naam onderbewindgestelde 2] .
[10-06-17 18:56:13].: Beste [naam onderbewindgestelde 1] en [naam onderbewindgestelde 2] Jammer dat jullie weg gaan. Per 1 Augustus is je contract afgelopen. Zou je ons een reden willen geven waarom je zou willen verhuizen. Omdat je altijd vanaf een begin van een maand moet afzeggen. Groetjes [eiser, gedaagde in verzet]
[10-06-2017 19:06:29] [telefoonnummer] : dat was vorig jaar al we wonen er al bijna 2 jaar
[10-06-17 19:07:03] [telefoonnummer] : Daarom doen we het nou alvast zeggen zodat er een maandopzeg termijn is
2.5.
Op 16 juli 2017 zond [eiser, gedaagde in verzet] een e-mail (productie 4 bij exploot) aan mevrouw [naam medewerkster] , werkzaam bij Bebu, met de volgende inhoudt:
“Beste [naam medewerkster] ,
Huuropzegging [naam onderbewindgestelde 1] en [naam onderbewindgestelde 2] .
De huur is opgezegd de huurders hebben aan ons verteld dat de huur per
15 juni is betaald.
Wij hebben tot op heden nog niks ontvangen zowel mei en juni staan
bij ons nog open.
Officieel moet de huur voor de eerste van de maand worden opgezegd de
twee weken van juli heb ik de huurders gematst.
Graag zien wij nog de huur gelden van zowel mei en juni tegemoet.
In de bijlage tref je ook de woning hoe die is achtergelaten
door de
huurders gaten in de deur stop contacten er uit. ik zal
overwegen wat de
kosten zijn om de borg te verrekenen ja of nee maar wat ik
denk is dat
meer dan de borg kosten. (…):”
2.6.
Mevrouw [naam medewerkster] reageert op 12 september 2017 (productie 4 bij exploot) als volgt:
“Geachte heer [eiser, gedaagde in verzet] ,
Naar aanleiding van uw mail heb ik contact opgenomen met de heer [naam onderbewindgestelde 1] en mevrouw [naam onderbewindgestelde 2] . Zij zijn het niet eens met uw voornemen om de borg te gaan verrekenen aangezien beiden nog diverse aanpassingen gedaan hebben om de woning achter te laten zoals ze deze destijds in ontvangst hebben mogen nemen. Bovendien hebben ze gedurende de tijd dat ze woonachtig waren meerdere keren geklaagd over diverse gebreken, welke onder de verantwoording van de verhuurder liggen maar (ondanks herhaald verzoek) niet zijn opgelost.
Tot het moment dat u de borg terug betaald zal er door ons dan ook vandaag enkel de huur van mei betaald worden. (…)”
2.7.
[eiser, gedaagde in verzet] reageert diezelfde dag met het volgende e-mailbericht (productie 4 bij exploot):
“Beste Mevrouw [naam medewerkster] ,
U weet heel goed dat juridisch gezien de borg niet mag worden verrekend met de huur. Graag wil ik zwart op wit de klachten inzien die ze bij mij hebben ingediend die ze nooit hebben gediend alleen klachten over muizen? moet ik de muizen voor hen gaan vangen.
Heeft u de appartement gezien hoe die is achtergelaten de kosten voor de
herstelwerkzaamheden zijn velen malen hoger (€2100,ex btw) en dan nog over de borg durven praten.
Als de huurgeld van juni niet voor 30 september bij is geschreven zal ik het uit handen geven en zal ik de herstel werkzaamheden en de huur door belasten naar u cliënten. (…)”
2.8.
Op 26 september 2017 doet mev. [naam medewerkster] een betalingsvoorstel aan [eiser, gedaagde in verzet] (productie 4 bij exploot) met de volgende inhoud:
“(…)
Helaas kan ik de achterstallige huur niet in één keer betalen, dus ik wil u voorstellen om vandaag eenmalig € 313,75 te betalen. Het restant zal vervolgens in termijnen van € 50 per maand, met ingang van 16 oktober, worden betaald.
Graag verneem ik van u of u akkoord gaat.”
2.9.
Op 26 juli 2017 heeft de firma [naam firma] aan [eiser, gedaagde in verzet] een factuur uitgeschreven voor een bedrag van € 2.097,56 ter zake reparatiewerkzaamheden, het leveren van materialen en schoonmaakkosten (productie 3 bij exploot).
2.10.
Op 26 september 2017 wordt door Bebu € 313,75 aan [eiser, gedaagde in verzet] betaald. Op 26 september 2017, 11 oktober 2017 en 1 november 2017 werd door de gemachtigde van [eiser, gedaagde in verzet] aan Bebu een aanmaning verstuurd (productie 6 bij exploot).
3.Het geschil
3.1.
[eiser, gedaagde in verzet] heeft in de verstekprocedure gevorderd dat de kantonrechter voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Bebu, [naam onderbewindgestelde 1] en [naam onderbewindgestelde 2] veroordeelt om aan [eiser, gedaagde in verzet] des de één betalend de ander(en) daarvan zullen zijn bevrijd tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 3.319,50, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.813,15 vanaf 6 december 2017 tot de dag van betaling, alsmede de proceskosten.
3.2.
De vordering van [eiser, gedaagde in verzet] behelst een bedrag van € 713,15 ter zake één maand huurachterstand, € 2.100,00 aan reparatiekosten vanwege het niet correct opleveren van het gehuurde door [naam onderbewindgestelde 1] en [naam onderbewindgestelde 2] bij het einde van de huurovereenkomst, € 406,38 aan buitengerechtelijke incassokosten, € 85,34 aan BTW over de incassokosten en € 14,73 aan rente.
3.3.
Bij verstekvonnis van 10 januari 2018 zijn de vorderingen van [eiser, gedaagde in verzet] toegewezen.
3.4.
Bebu vordert - samengevat - het verzet gegrond te verklaren, het verstekvonnis te vernietigen en de vordering van [eiser, gedaagde in verzet] alsnog af te wijzen.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt allereerst vast dat de huurovereenkomst is geëindigd per 10 juli 2017 en volgt daarin de stelling van Bebu dat opzegging tegen elke dag van de kalendermaand mogelijk was op grond van art. 10.2. van de Algemene Huurvoorwaarden. Uit de Whatsapp gesprekken blijkt verder dat de huuropzegging [eiser, gedaagde in verzet] heeft bereikt en hij daarmee heeft ingestemd.
4.2.
Omdat [naam onderbewindgestelde 1] en [naam onderbewindgestelde 2] het gehuurde niet tijdig zouden hebben verlaten en vanwege de uit te voeren reparaties, vordert [eiser, gedaagde in verzet] één maand gederfde huurinkomsten. [eiser, gedaagde in verzet] stelt niet op welke maand deze vordering betrekking heeft. Uit het e-mailbericht van [eiser, gedaagde in verzet] van 16 juli 2017 aan Bebu blijkt genoegzaam dat hij afziet van de huurpenningen over de eerste twee weken van juli 2017. De gestelde schade was hem toen al bekend. In de door [eiser, gedaagde in verzet] overgelegde aanmaningen (productie 6 bij exploot) worden verder alleen de huurpenningen over de maand juni 2017 gevorderd zodat alles erop wijst dat het de huur over de maand juni betreft.
4.3.
Bebu heeft dit deel van de vordering erkend en daarvoor een betalingsvoorstel gedaan (e-mail van 26 september 2017, productie 4 bij exploot). Door [eiser, gedaagde in verzet] is erkend dat op 26 september 2017 € 313,75 is betaald. De huurachterstand is daarmee verminderd tot
€ 400,-.
4.4.
Ten aanzien van de herstelwerkzaamheden heeft Bebu de noodzaak daarvan betwist. Zij stelt dat [naam onderbewindgestelde 1] en [naam onderbewindgestelde 2] het gehuurde netjes en schoon hebben achtergelaten. Één wandcontactdoos zat inderdaad los, maar dat is vrij eenvoudig te herstellen. De schade aan de wc-bril wordt erkend, maar deze zou zijn veroorzaakt door de nieuwe huurder. Overige schade, bijvoorbeeld aan deuren, wordt betwist.
4.5.
Ingevolge het bepaalde in art. 11.1. van de Algemene Huurvoorwaarden dient de huurder ( [naam onderbewindgestelde 1] en [naam onderbewindgestelde 2] ) het gehuurde geheel ontruimd en schoon aan verhuurder op te leveren in de staat waarin hij het gehuurde conform de beschrijving bij aanvang van de huurovereenkomst heeft ontvangen. Indien er geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst (art. 7:224 lid 2 BW Pro). Niet gebleken is dat partijen een beschrijving van het gehuurde hebben opgemaakt. [eiser, gedaagde in verzet] heeft onvoldoende gesteld dat [naam onderbewindgestelde 1] en [naam onderbewindgestelde 2] het gehuurde niet overeenkomstig de staat waarin zij deze hebben mogen ontvangen, hebben opgeleverd. Nu [eiser, gedaagde in verzet] niet heeft voldaan op de op hem rustende stelplicht, komt de kantonrechter ook niet toe aan een bewijsopdracht.
4.6.
Bebu heeft wel erkend dat een wandcontactdoos en de wc-bril niet in dezelfde staat verkeerden als bij het begin van de huurovereenkomst, zodat ten aanzien van die schadeposten vaststaat dat niet op de juiste wijze is opgeleverd. Ten aanzien van de schade aan de wc-bril verwijst Bebu echter naar een nieuwe huurder, die al eerder toegang tot het gehuurde zou hebben gehad en deze schade zou hebben veroorzaakt bij het uitvoeren van schilderwerkzaamheden. Bebu laat evenwel na deze stelling van enig bewijs te voorzien, wat wel had gemoeten nu [eiser, gedaagde in verzet] hiertegen verweer heeft gevoerd, zodat de kantonrechter daaraan voorbij gaat. Wel stelt Bebu terecht nog dat [naam onderbewindgestelde 1] en [naam onderbewindgestelde 2] niet in de gelegenheid zijn gesteld de schade te herstellen. In dat geval kunnen slechts die herstelkosten als schadevergoeding worden gevorderd die [naam onderbewindgestelde 1] en [naam onderbewindgestelde 2] , dan wel Bebu zelf zouden hebben moeten maken om de woning in goede staat op te leveren, oftewel enkel de materiaalkosten voor een nieuwe wc-bril en twee schroefjes voor een stopcontact. Wat de prijs van de schroefjes is, is op de factuur die door de woningstichting is ingediend niet te herleiden, zodat hiervoor geen bedrag wordt toegewezen. Op de factuur is echter wel te zien dat aan materiaalkosten voor een toiletbril € 40,- in rekening is gebracht. Dit bedrag kan dus in beginsel worden toegewezen.
4.7.
De vorderingen van [eiser, gedaagde in verzet] kunnen gelet op het voorgaande, tot een bedrag van (400,- en € 40,- =) € 440,- worden toegewezen.
4.8.
Echter, tussen partijen is niet in geschil dat de borgsom van € 690,- door [naam onderbewindgestelde 1] en [naam onderbewindgestelde 2] aan [eiser, gedaagde in verzet] is voldaan. Door [eiser, gedaagde in verzet] is gesteld, noch gebleken dat hij die borgsom al heeft verrekend met de door hem gestelde herstelkosten ter zake de genoemde schadeposten, dan wel dat hij de borgsom aan Bebu heeft terugbetaald. Bebu stelt zich daarom op het standpunt dat de borgsom verrekend dient te worden met de vordering van [eiser, gedaagde in verzet] . Naar het oordeel van de kantonrechter is het bestaan van de tegenvordering aan de zijde van Bebu eenvoudig vast te stellen zodat deze voor verrekening in aanmerking komt. De toegewezen vorderingen van [eiser, gedaagde in verzet] zullen daarom met het bedrag van de borg worden verminderd zodat Bebu aan [eiser, gedaagde in verzet] niets meer verschuldigd is.
4.9.
Bebu heeft geen eis in reconventie ingesteld zodat de kantonrechter aan een beoordeling tot terugbetaling van de resterende borgsom van € 250,- door [eiser, gedaagde in verzet] niet toekomt.
4.10.
Gelet op al het voorgaande zijn de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten alsmede de rente niet verschuldigd.
4.11.
[eiser, gedaagde in verzet] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de verstek- en verzetprocedure worden verwezen, te weten 2 punten x salaris gemachtigde € 175,- = € 350,. De kosten van het uitbrengen van de verzetdagvaarding zullen echter op grond van het bepaalde in art. 141 Rv Pro voor rekening van Bebu komen, omdat deze kosten een gevolg zijn van het feit dat zij in eerste instantie niet is verschenen. Echter geldt dat ingevolge het bepaalde in art. 141 Rv Pro de door [eiser, gedaagde in verzet] gemaakte kosten ter zake de betekening van het verstekvonnis van 10 januari 2018 (€ 94,32) moeten worden gedragen door Bebu. Dit bedrag strekt daarom in mindering op de proceskostenveroordeling aan de zijde van [eiser, gedaagde in verzet] .
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
vernietigt het door de rechtbank Limburg, locatie Maastricht, gewezen vonnis van 10 januari 2018 onder zaaknummer 6539591 CV EXPL 17-9211 en de daarin uitgesproken veroordeling in de zaak van [eiser, gedaagde in verzet] als eiser en Bebu, [naam onderbewindgestelde 1] en [naam onderbewindgestelde 2] als gedaagde, en doet opnieuw recht in de navolgende zin,
5.2.
wijst de vorderingen van [eiser, gedaagde in verzet] af,
5.3.
veroordeelt [eiser, gedaagde in verzet] in de proceskosten in de verstek- en verzetprocedure aan de zijde van Bebu gevallen en tot op heden begroot op € 350,-, waarop in minder strekt € 94,32, zijnde de door [eiser, gedaagde in verzet] gemaakte kosten ter betekening van het verstekvonnis van 10 januari 2018,
5.4.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en in het openbaar uitgesproken.
RJ