Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 6555126 \ CV EXPL 17-9949
Vonnis van de kantonrechter van 29 augustus 2018
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid KLOKGARANT B.V.,
gevestigd te Nijmegen,
eisende partij in conventie, verweerder in reconventie,
gemachtigde mr. M.M.A.A. van Oosterhout,
tegen:
[gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie],
wonend [adres gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] ,
[woonplaats gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] ,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
gemachtigde mevr. mr. G.A.M. Boshuizen, ARAG SE.
Partijen zullen hierna Klokgarant en [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
- de conclusie van repliek in conventie tevens houdende vermeerdering van eis en van antwoord in reconventie
- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie
- de conclusie van dupliek in reconventie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Vanaf 1 september 2010 heeft Klokgarant het pand (appartement) aan de [adres gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] te [woonplaats gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] aan [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] verhuurd. De algemene bepalingen huurovereenkomst (productie 2 bij dagvaarding) zijn op de overeenkomst van toepassing.
Per 15 september 2017 is de onroerende zaak verkocht aan een derde.
2.2.
De huur over de maanden augustus en september 2017 is niet betaald.
2.3.
In juni 2016 vernam [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] dat haar benedenbuurman zou gaan verbouwen. Er zou (onder meer) een groot bitumen dak (van de aanbouw) in het verlengde van het balkon van [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] worden gebouwd.
2.4.
Bij brief van 14 november 2016 schrijft de gemachtigde van [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] aan Klokgarant dat het huurgenot van [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] is verstoord omdat zij door de uitbouw van de onderbuurman niet meer het ongestoorde mooie uitzicht heeft vanaf haar balkon. Deze verstoring van het huurgenot levert een gebrek op als bedoeld in artikel 7:204 BW Pro en [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] stelt voor dat Klokgarant in overleg treedt met de benedenbuurman teneinde een terras op de uitbouw te realiseren.
2.5.
Per e-mail van 2 december 2016 doet de benedenbuurman aan [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] een voorstel inhoudende: “Op het einde van het tegelterras opstaand hout en ongeveer 50 houten terras. Hekwerk wordt hierop aangepast. Er komt een extra waterafvoer, overloop. Op het platte dak komt een laag kiezel (wit, grijs).”
Bij e-mail van eveneens 2 december 2016 antwoordt [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] : “Wij kunnen ons vinden in het voorstel”.
2.6.
Op 5 maart 2017 staat het balkon van [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] vol met water. Ook is de opgetreden schade aan de schuifpui niet verholpen en is het schilderwerk nog niet gedaan. [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] schort hierop de betaling van de huur van de maand maart 2017 op teneinde te bewerkstelligen dat Klokgarant druk uitoefent bij de onderbuurman/aannemer om de problemen te verhelpen.
Nadat een extra afvoer is gemaakt betaalt [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] de huur over de maand maart 2017.
2.7.
Omdat het overige herstelwerk (pui en schilderwerk) nog niet is gedaan en het balkon weer vol water staat, schort [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] de betaling van de huur van de maanden augustus en september 2017 op.
3.Het geschil in conventie en in reconventie
3.1.
Klokgarant vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] tot betaling van € 6.060,69, vermeerderd met rente en kosten en voert verweer tegen de vordering in reconventie.
3.2.
[gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] vordert - samengevat en na vermeerdering van eis – huurprijsvermindering van oktober 2016 tot en met september 2017 ad € 1.248,00 en veroordeling van Klokgarant tot betaling van de geleden schade ad € 174,75 en de juridische kosten ad € 782,50, vermeerderd met kosten en voert verweer tegen de vordering in conventie.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
in conventie
4.1.
Klokgarant vordert betaling van de openstaande huur over de maanden augustus en september 2017 ad in totaal € 2.081,34. Daarnaast vordert Klokgarant betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 154,35, vertragingsrente ad 1% per maand en een boete van € 3.825,00.
Voornoemde onderdelen zullen hierna telkens afzonderlijk worden besproken.
De huur ad € 2.081,34
4.2.
[gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] voert in haar conclusie van antwoord aan dat zij de betaling van de huur van augustus 2017 heeft opgeschort. Dit heeft geholpen, want eind september 2017 waren alle problemen opgelost. Inmiddels had [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] ook de betaling van de huur voor de maand september 2017 opgeschort. [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] heeft vervolgens de betaling van de huur van de maanden augustus en september 2017 niet hervat omdat zij eerst zeker wilde zijn dat zich geen verdere problemen met betrekking tot nieuwe wateroverlast op het balkon zouden voordoen. [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] is ten slotte van mening dat zij minder woongenot heeft omdat zij geen vrij uitzicht meer heeft vanaf haar balkon, zodat sprake zou moeten zijn van een blijvende huurverlaging van oktober 2016 tot en met september 2017.
Klokgarant stelt dat op grond van artikel 16 van Pro de Algemene Bepalingen opschorting niet is toegestaan. Subsidiair stelt Klokgarant dat [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] op 27 september 2017 heeft aangegeven dat zij bericht heeft ontvangen dat de werkzaamheden van de benedenbuurman waren afgerond en dat zij de achterstallige huur zal voldoen. Op deze toezegging komt [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] echter terug en zij schort zonder overleg en zonder toestemming de betaling nog eens voor vier maanden op.
In de derde plaats geldt dat de opschorting geen doel meer dient omdat de onroerende zaak is verkocht en [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] zich voor eventuele nieuwe klachten dient te wenden tot de nieuwe eigenaar.
4.3.
De kantonrechter overweegt als volgt. Een huurder heeft in beginsel de mogelijkheid om de huurbetaling op te schorten in afwachting van de uitoefening van de bevoegdheden ex artikelen 7:206 en 7:207 BW betreffende gebreken aan het gehuurde. In artikel 16 van Pro de Algemene Bepalingen is echter bepaald dat opschorting, korting, aftrek of verrekening door de huurder niet is toegestaan. Omdat het hier om een consumentenovereenkomst gaat, moet ambtshalve worden getoetst of het beding oneerlijk is. Gelet op het bepaalde in artikel 6:236 onder Pro c BW wordt het beding zoals opgenomen in artikel 16 van Pro de Algemene Bepalingen aangemerkt als een onredelijk beding. De kantonrechter zal daarom overgaan tot vernietiging van dat beding.
4.4.
De vraag is vervolgens of [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] terecht de betaling van de huur heeft opgeschort. Dat er sprake is van gebreken aan het gehuurde is niet komen vast te staan. Het feit dat [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] geen vrij uitzicht meer heeft vanaf het balkon is in elk geval geen gebrek als bedoeld in artikel 7:204, lid 2 BW. Een huurder in een stedelijke omgeving kan en mag immers niet verwachten dat dat de omgeving van het gehuurde, en daarmee ook het uitzicht, onveranderd blijft. Daarnaast geldt dat gesteld noch gebleken is dat Klokgarant bij aanvang van de huurovereenkomst aan [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] een ongestoord uitzicht heeft gegarandeerd.
Het opschorten van de huurbetaling teneinde druk uit te oefenen op de onderbuurman ontbeert een juridische grondslag. Opschorten van betaling is niet mogelijk wanneer dit enkel wordt gedaan als zekerheid dat zich in de toekomst geen gebreken voordoen.
4.5.
De kantonrechter komt daarom tot het oordeel dat [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] ten onrechte is overgegaan tot opschorting van de (volledige) huur. De vraag of opschorting niet mocht op basis van de algemene voorwaarden behoeft daarom geen nadere bespreking. Buiten kijf staat verder dat [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] zich voor gebreken die zich na september 2017 voordoen dient te wenden tot de nieuwe eigenaar.
Het voorgaande brengt met zich dat [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] gehouden is de huur over de maanden augustus en september 2017 te voldoen, zodat de vordering op dit punt kan worden toegewezen.
Boete ad € 3.825,00
4.6.
Klokgarant vordert betaling van de boete op basis van artikel 20.6 van de Algemene Bepalingen ad € 25,00 per dag. De boete over de periode 1 augustus 2017 tot 1 december 2017 bedraagt € 3.825,00, terwijl Klokgarant verder de boete ad € 25,00 per dag vordert vanaf 1 december 2017.
[gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] voert aan dat de gevorderde boete moet worden afgewezen omdat zij de huurbetaling terecht heeft opgeschort en geen verzuim is ingetreden. Subsidiair voert [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] aan dat hoogte van de boete disproportioneel is en om reden van redelijkheid en billijkheid niet toewijsbaar.
4.7.
Zoals blijkt uit het arrest van het gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2015:165) valt het boetebeding onder het bereik van Richtlijn 93/13/EEG (hierna: de Richtlijn), zodat de kantonrechter ambtshalve moet onderzoeken of het boetebeding al dan niet oneerlijk is. Het boetebeding in kwestie is opgenomen in artikel 20.6 van de door Klokgarant gebruikte en toepasselijke voorwaarden. Daarover is tussen partijen niet apart onderhandeld in de zin van artikel 3 lid 1 van Pro de Richtlijn, althans hiervan is niet gebleken. Voorts is het geen kernbeding in de zin van artikel 4 lid 2 van Pro de Richtlijn. Nu [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] op grond van de algemene voorwaarden een boete verbeurt van € 25,00 per kalenderdag voor elke verplichting uit de huurovereenkomst en de bijbehorende algemene bepalingen die [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] niet nakomt of overtreedt, de huurprijs ten tijde van het aangaan van de overeenkomst € 950,00 per maand bedroeg en de verschuldigde boetes in beginsel oneindig kunnen oplopen, acht de kantonrechter het boetebeding disproportioneel. Hieraan kan niet afdoen dat de boetes slechts zijn bedoeld als prikkel tot nakoming. Het boetebeding is daarom een oneerlijk beding in de zin van artikel 1, aanhef en onder e) van de bijlage van de Richtlijn. De kantonrechter vernietigt het boetebeding ambtshalve en zal de daarop gebaseerde vordering afwijzen.
Buitengerechtelijke kosten
4.8.
[gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim op/na 1 juli 2012 is ingetreden.
De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu de wettelijk verplichte aanmaning niet voldoet aan hetgeen artikel 6:96 lid 6 BW Pro vereist. [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] is immers geen termijn van veertien dagen na de dag van ontvangst van de aanmaning gegeven waarbinnen zij het verschuldigde kon voldoen.
Rente
4.9.
Klokgarant vordert de vertragingsrente ad 1% vanaf de vervaldatum, zulks op basis van artikel 20.2 van de algemene voorwaarden. De kantonrechter constateert dat [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] hiertegen geen, althans geen gemotiveerd verweer voert, anders dan het verweer dat geen verzuim is ingetreden. Dit verweer faalt, nu er geen rechtsgeldige grond is voor opschorting van de betalingsverplichting en [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] de betalingstermijn heeft overschreden. De gevorderde rente wordt daarom toegewezen.
in reconventie
4.10.
In reconventie vordert [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] , na eiswijziging, huurprijsvermindering over de periode van oktober 2016 tot en met september 2017 ad € 2.496,00 in verband met verminderd huurgenot, veroordeling van Klokgarant tot betaling van de geleden schade ad € 174,75, voldoening van de juridische kosten ad € 782,50 en veroordeling van Klokgarant in de kosten van deze procedure.
huurprijsvermindering
4.11.
De huurprijsvermindering is gebaseerd op artikel 7:207 BW Pro. Klokgarant voert allereerst aan dat zij op basis van artikel 12.4 van de Algemene Bepalingen niet aansprakelijk is voor schade en derving van huurgenot. Dit verweer faalt. Voor zover al niet sprake is van een onredelijk beding, is in artikel 7:209 BW Pro bepaald dat niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken van onder meer artikel 7:207 BW Pro.
4.12.
Voor het instellen van een vordering tot vermindering van de huurprijs geldt volgens artikel 7:207 BW Pro een vervaltermijn van zes maanden na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder. Onvoldoende duidelijk is of een dergelijke kennisgeving heeft plaatsgevonden en op welk moment. [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] heeft op dit punt onvoldoende gesteld. Een schriftelijke kennisgeving met een opsomming van gebreken is in elk geval niet in de procedure gebracht. In het schrijven van 14 november 2016 maakt de gemachtigde namens [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] melding van de verstoring van het vrije uitzicht, welke verstoring zij als een gebrek kwalificeert. Zoals hiervoor in rechtsoverweging 4.3. is overwogen is de gestelde verstoring geen gebrek als bedoeld in de wet. Verder wordt in de overgelegde correspondentie melding gemaakt van eventuele problemen met de waterafvoer. Ook ten aanzien hiervan geldt dat niet gebleken is dat een kennisgeving als bedoeld in artikel 7:207 BW Pro heeft plaatsgevonden, waarbij het voor Klokgarant duidelijk was of had moeten zijn dat zij maatregelen had moeten treffen.
4.13.
De kantonrechter komt daarom tot de slotsom dat [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] haar vordering onvoldoende heeft onderbouwd. De gevorderde huurvermindering wordt daarom afgewezen.
Schadevergoeding
4.14.
[gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] vordert een bedrag van € 174,75 omdat zij kunsthedera heeft moeten aanschaffen teneinde het uitzicht nog enigszins te verfraaien.
De kantonrechter overweegt in dit verband dat, zoals reeds eerder is aangegeven, het verstoren van het uitzicht geen gebrek oplevert. Dit houdt in dat Klokgarant niet aansprakelijk te houden is voor de kosten van verfraaiing.
Dit deel van de vordering wordt daarom afgewezen.
Buitengerechtelijke juridische kosten
4.15.
Ter zake buitengerechtelijke jurdische kosten vordert [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] een bedrag van € 782,50.
Nu de vorderingen in reconventie worden afgewezen, behoort ook deze nevenvordering te worden afgewezen.
in conventie en in reconventie
4.16.
[gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van Klokgarant worden begroot op:
- dagvaarding € 101,05
- griffierecht 476,00
- salaris gemachtigde conventie 500,00 (2 x tarief 250,00)
- salaris in reconventie
totaal € 1.252,50
4.17.
De kantonrechter zal dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
5.De beslissing in conventie en in reconventie
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Klokgarant te betalen een bedrag van € 2.081,34, vermeerderd met de contractuele rente ad 1% per maand vanaf de vervaldatum van de respectievelijke huurtermijnen tot de dag van volledige betaling,
in reconventie
5.2.
wijst de vordering af,
in conventie en in reconventie
5.3.
veroordeelt [gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten aan de zijde van Klokgarant gevallen en tot op heden begroot op € 1.252,50,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.A.J.C.M. van den Berg Jeths-van Meerwijk en in het openbaar uitgesproken.
type: PL
coll: