Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknr: 7075838 CV EXPL 18-4340
vonnis van de voorzieningenrechter van 31 augustus 2018
inzake
[eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie],
wonend te [woonplaats] ,
eisende partij, gedaagde in verzet,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde mr. M. Woisch,
tegen
[gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie],
wonend te [woonplaats] ,
gedaagde partij, eiser in verzet,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde mr. J.P. van Mulken.
Partijen zullen hierna [eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] en [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in de zaak 6518238 CV EXPL 17-8926 (hierna te noemen: verstekdagvaarding)
- het verstekvonnis van 5 juni 2018 in voornoemde zaak
- de verzetdagvaarding, tevens eis in reconventie
- het herstelexploot van 18 juli 2018
- de mondelinge behandeling van 23 augustus 2018, met de pleitnota van [eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] , als verhuurder, heeft met [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] , als huurder, op 1 maart 2016 een huurovereenkomst gesloten ter zake de woonruimte aan de [adres 1] te [woonplaats] . De huurprijs bedroeg € 535,- per maand.
2.2.
De zoon van [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] , [naam zoon] , woonde ook in het pand en huurde de woning gelegen aan de [adres 2] .
2.3.
Op 4 november 2017 is er in het pand waarvan het gehuurde onderdeel uitmaakt brand geweest. Naar aanleiding daarvan heeft de gemeente Heerlen samen met Enexis een onderzoek ingesteld aan de elektrische installaties in alle woningen in het pand (huisnummers 17 t/m 23). Geconstateerd werd dat er onrechtmatige handelingen hadden plaatsgevonden ter plaatse van de aansluiting op de meterkast van huisnummer [adres 1] . Daarop is besloten de aansluiting voor de woningen met huisnummers [adres 2] en [adres 1] af te sluiten.
2.4.
Op 25 november 2017 heeft [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] een verklaring ondertekend (productie 3 bij verzetdagvaarding) met de volgende inhoud:
“Betreft: Beeindiging huurovereenkomst [woonplaats] , 25-11-2017
Geachte heer/mevrouw [eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] ,
Met in achtneming van de overeengekomen opzegtermijn zeg ik,
(naam) [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] , hierbij de
huur van de door mij gehuurde woning op het adres (adres) [adres 1] te
[woonplaats] op per (datum) 1-2-2018
Vanaf heden wordt geen huur meer betaald.
Indien nodig wordt een deel borg nieuwe woning mee betaald.
Ik verwacht u voldoende en naar behoren te hebben geinformeerd.
Met vriendelijke groet,
[Handtekening]
[Naam]
[gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie]
25-11-2017”
2.5.
[gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] heeft het gehuurde niet verlaten.
2.6.
[eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] heeft [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] via een WhatsApp-bericht op 20 februari 2018 verzocht het gehuurde te verlaten (productie 4 bij verzetdagvaarding), alsmede bij brief van 12 maart 2018 (productie 5 bij verzetdagvaarding) gesommeerd om binnen één week nadien het gehuurde te verlaten.
2.7.
[gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] heeft over de periode van 1 februari tot en met mei 2018 geen huur betaald.
3.Het geschil
in conventie en in reconventie
3.1.
[eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] heeft in de verstekprocedure - samengevat - gevorderd dat de kantonrechter voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] veroordeelt om het gehuurde binnen acht dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en ontruimd te houden en [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] veroordeelt tot betaling van € 2.140,- te vermeerderen met wettelijke rente, onder veroordeling van [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] in de proceskosten en de nakosten.
3.2.
[eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] stelt dat [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] de huurovereenkomst heeft opgezegd per 1 februari 2018. Daarnaast is [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] tekortgeschoten in de wettelijke en contractuele verplichting om zich als goed huurder te gedragen en rechtvaardigen ook die tekortkomingen een ontruiming van het gehuurde. Omdat [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] het gehuurde niet per 1 februari 2018 heeft verlaten, is hij vanaf die datum voor iedere maand dat hij in het gehuurde verblijft huurpenningen c.q. een gebruiksvergoeding verschuldigd. Tot en met mei 2018 bedraagt de achterstand € 2.140,-.
3.3.
Bij verstekvonnis van 5 juni 2018 zijn de vorderingen van [eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] toegewezen.
3.4.
[gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] vordert - samengevat - het verzet gegrond te verklaren, het verstekvonnis te vernietigen en de vorderingen van [eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] alsnog af te wijzen.
3.5.
[gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat afgesproken was dat hij het gehuurde pas hoefde te verlaten wanneer hij zelf een andere woning zou hebben gevonden. Daarnaast zou [eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] hem financieel tegemoetkomen. Indien [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] vooraf had geweten dat die financiële tegemoetkoming enkel uit € 500,- zou bestaan, dan had hij nimmer ingestemd met het verlaten van de woning per 1 februari 2018. Verder heeft [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] betwist dat hij in strijd heeft gehandeld met de verplichtingen uit de huurovereenkomst en zich niet zou hebben gedragen zoals een goed huurder betaamt.
3.6.
In reconventie vordert [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] een vermindering van de huurprijs op grond van art. 7:207 lid 1 BW Pro vanwege een verminderd woongenot. Indien de opzegging in stand blijft, vordert [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] nakoming van de tussen hem en [eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] gemaakte afspraken (financiële tegemoetkoming). In aansluiting op het bepaalde in art. 7:220 lid 6 BW Pro vordert [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] tevens een verhuiskostenvergoeding van € 5.993,-. Ten slotte vordert [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] veroordeling van [eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] in de proceskosten, te vermeerderen met rente.
3.7.
[eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] voert verweer.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
niet-ontvankelijk
4.1.
[eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] stelt dat [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in zijn vorderingen. [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] heeft de verzetdagvaarding in eerste instantie aangebracht bij de kantonrechter waarop [eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] een exceptie van onbevoegdheid heeft ingediend op 17 juli 2018. [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] heeft vervolgens op 18 juli 2018 een herstelexploot aan [eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] doen betekenen inhoudende de dagbepaling voor de mondelinge behandeling bij de voorzieningenrechter. Op 14 augustus 2018 heeft [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] een antwoord in incident ingediend bij de kantonrechter. Die procedure staat op 12 september 2018 voor vonnis in het incident. Volgens [eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] lopen er thans twee procedures in dezelfde zaak en zal eerst de kantonrechter een beslissing dienen te nemen.
4.2.
De voorzieningenrechter stelt vast dat [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] aanvankelijk de verzetprocedure bij de kantonrechter aanhangig heeft gemaakt, terwijl dit bij de (kantonrechter in de hoedanigheid van) voorzieningenrechter diende te zijn. [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] heeft die procedure niet ingetrokken zodat de kantonrechter nog een oordeel dient te geven over het daarin opgeworpen incident. Wat daarvan ook zij, [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] heeft op 18 juli 2018 een herstelexploot uitgebracht en is daarmee alsnog tijdig en bij de juiste rechter in verzet gekomen, zodat hij ontvankelijk is in zijn vordering. [eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] is verder niet in zijn verdediging geschaad. Van misbruik van procesrecht is in deze verzetprocedure geen sprake.
dwaling
4.3.
[gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] stelt dat hij ter zake de beëindiging van de huurovereenkomst heeft gedwaald en dat die beëindiging daarom vernietigd dient te worden. Volgens [eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] was sprake van een opzegging, zijnde een eenzijdige rechtshandeling, zodat aan [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] een beroep op dwaling niet toekomt. Verder spreekt volgens [eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] de inhoud van de opzegging door [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] voor zich en kan over de inhoud daarvan geen twijfel bestaan.
4.4.
In de verstekdagvaarding van [eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] (productie 3 bij verzetdagvaarding) stelt [eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] onder randnummer 3. dat het pand in slechte staat verkeert en grondig gerenoveerd dient te worden. Omdat [eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] en zijn partner omwille van hun gezondheid en beperkte financiële middelen daartoe niet in staat zijn, zijn zij voornemens het pand te verkopen. Onder randnummer 4. stelt [eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] dat partijen overleg hebben gevoerd over de situatie en dat zij samen afspraken hebben gemaakt. Ter zitting heeft de zoon van [eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] daar nog aan toegevoegd dat hij samen met zijn vriendin bij [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] langs is gegaan teneinde de huurovereenkomst met [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] te beëindigen. Van een eenzijdige opzegging door [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] was derhalve geen sprake. Hierbij komt dat sprake was van wederkerige verplichtingen: [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] zegde toe de woning te zullen verlaten en [eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] zegde een financiële vergoeding toe. De voorzieningenrechter oordeelt daarom dat sprake is van een beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden.
4.5.
Dan is van belang wat partijen ter zake deze beëindiging precies hebben afgesproken. Daarbij dient niet alleen naar de tekst van de overeenkomst gekeken te worden, maar komt het ook aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter zijn de tussen partijen gemaakte afspraken op papier duidelijk. [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] diende het gehuurde per 1 februari 2018 te ontruimen en te verlaten. Vanaf datum ondertekening (25 november 2017) behoefde [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] geen huurpenningen meer te voldoen en - indien nodig - zou [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] een deel van de borg van de nieuwe woning meebetalen. Nergens blijkt uit, zoals door [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] gesteld, dat in aanvulling hierop is afgesproken dat [eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] zou helpen met het vinden van een andere huurwoning of dat [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] de woning pas behoefde te verlaten wanneer hij een andere woning zou hebben gevonden. Ook uit de WhatsApp-gesprekken (productie 4 bij verzetdagvaarding) tussen partijen valt dit niet af te leiden. In het licht van het gemotiveerde verweer aan de zijde van [eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] en het feit dat [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] zijn stellingen niet (nader) heeft onderbouwd, kan het bestaan van afwijkende afspraken tussen partijen, anders dan de afspraken op papier, niet in rechte worden vastgesteld.
4.6.
[gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] beroept zich op dwaling op grond van art. 6:228 lid 1 aanhef Pro en onder a BW en stelt dat hij ten aanzien van de tussen partijen gemaakte afspraken een onjuiste voorstelling van zaken heeft gehad. Het bestaan van een onjuiste voorstelling van zaken, is echter onvoldoende voor een beroep op vernietiging. Daarvoor is tevens vereist dat de dwaling is te wijten aan een inlichting van de wederpartij of dat sprake is van wederzijdse dwaling danwel handelen van [eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] in strijd met een op hem rustende mededelingsplicht. [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] heeft hierover evenwel niets gesteld. Een beroep op vernietiging op grond van dwaling kan reeds hierom niet slagen.
4.7.
De stelling dat hij onder druk werd gezet en dat sprake was van intimidatie, heeft [eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] ter zitting gemotiveerd betwist en is door [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] niet onderbouwd, zodat dit niet is komen vast te staan. Van misbruik van omstandigheden is daarom evenmin sprake.
4.8.
Ten aanzien van de stelling van [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] dat [eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] hem financieel tegemoet zou komen en dat [eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] deze afspraak niet zou zijn nagekomen, kan er geen sprake zijn van een vernietiging op grond van dwaling. Het betreft immers uitsluitend een toekomstige omstandigheid. In dat geval zou enkel gesproken kunnen worden van een tekortkoming in de nakoming van de tussen partijen gemaakte afspraken, echter, gelet op hetgeen partijen zijn overeengekomen kon [eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] pas nakomen (betaling deel van de borg) nadat [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] een nieuwe woning zou hebben gevonden. Omdat [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] nooit is verhuisd naar een nieuwe huurwoning, kon ook niet van [eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] verwacht worden dat hij die afspraak zou nakomen.
4.9.
Gelet op al het voorgaande blijft de veroordeling in het vonnis van 5 juni 2018 (productie 1 bij verzetdagvaarding) tot ontruiming van het gehuurde in stand met dien verstande dat [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het vonnis moet hebben ontruimd. De door [eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] naar voren gebrachte subsidiaire gronden voor ontruiming, hoewel door [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] gemotiveerd betwist, behoeven geen nadere bespreking.
huurachterstand
4.10.
Ter zake de veroordeling tot betaling van de huurachterstand van 1 februari 2018 tot en met mei 2018 oordeelt de voorzieningenrechter als volgt. Zoals hiervoor in rechtsoverweging 4.5. is overwogen, diende [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] het gehuurde met ingang van 1 februari 2018 te hebben verlaten en ontruimd. Verder staat op grond van hetgeen partijen schriftelijk zijn overeengekomen vast dat hij tot die datum geen huurpenningen verschuldigd was. Niet gebleken is van een vrijstelling voor de betaling van huur/een gebruiksvergoeding ná die datum. Voor de duur dat [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] na 1 februari 2018 nog gebruik maakt van het gehuurde is hij dan ook een tegenprestatie verschuldigd. Een aanmaning c.q. ingebrekestelling was niet vereist aangezien [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] de huurprijs bij vooruitbetaling telkens voor de eerste van de maand verschuldigd is (art. 6:83 BW Pro).
4.11.
[gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] vordert in reconventie - indien en voor zover hij gehouden is tot betaling van achterstallige huurpenningen c.q. een gebruiksvergoeding - een vermindering van de huurprijs vanwege een vermindering van het woongenot. Tussen partijen is niet in geschil dat het gehuurde zich in een slechte staat bevindt. Ter zitting heeft [eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] echter de ernst van de door [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] gestelde gebreken aan het gehuurde betwist. Het door [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] ingebrachte rapport en de uitspraak van de huurcommissie zien op de door [naam zoon] gehuurde woning (nr. [adres 2] ). Volgens [eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] was in die huurwoning inderdaad sprake van ernstige gebreken, maar in de huurwoning van [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] niet/in mindere mate. Gelet op die gemotiveerde betwisting had het op de weg van [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] gelegen hierop nader te reageren. [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] is echter niet ter zitting verschenen. Het is dus onduidelijk in hoeverre het huurgenot is aangetast. Ingevolge art. 7:207 BW Pro kan een huurder in geval van vermindering van het huurgenot een
evenredigevermindering van de huurprijs vorderen. Zonder nadere bewijslevering, waarvoor in kort geding geen plaats is, kan de exacte ernst en omvang van de gestelde gebreken en de vermindering van het huurgenot niet worden vastgesteld, reden waarom de vordering tot huurprijsvermindering zal worden afgewezen en de in het verstekvonnis uitgesproken veroordeling tot betaling van de huur c.q. de gebruiksvergoeding in stand kan blijven.
evenredigevermindering van de huurprijs vorderen. Zonder nadere bewijslevering, waarvoor in kort geding geen plaats is, kan de exacte ernst en omvang van de gestelde gebreken en de vermindering van het huurgenot niet worden vastgesteld, reden waarom de vordering tot huurprijsvermindering zal worden afgewezen en de in het verstekvonnis uitgesproken veroordeling tot betaling van de huur c.q. de gebruiksvergoeding in stand kan blijven.
de verhuiskostenvergoeding
4.12.
Dat [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] een financiële tegemoetkoming zou ontvangen anders dan een bijdrage voor de betaling van de borgsom bij het vinden van een nieuwe huurwoning is niet komen vast te staan. Maar ook indien die afspraak er wel zou zijn, alsmede ten aanzien van de tegemoetkoming bij betaling van de borgsom, heeft te gelden dat [eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] alleen gehouden is die afspraak na te komen op het moment dat [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] een nieuwe huurwoning heeft gevonden. Nu hiervan geen sprake is, is de vordering van [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] tot het verkrijgen van een financiële tegemoetkoming nog niet opeisbaar en wordt deze daarom afgewezen.
4.13.
De voorzieningenrechter zal het verstekvonnis derhalve bekrachtigen en de vorderingen in reconventie afwijzen.
4.14.
[gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de kosten van de verzetprocedure. Die worden aan de zijde van [eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] tot op heden in conventie begroot op € 200,- en in reconventie op € 300,-.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
5.1.
verklaart het verzet ongegrond en bevestigt het door de voorzieningenrechter van de Rechtbank Limburg op 5 juni 2018 gewezen verstekvonnis met zaaknummer 6518238 CV EXPL 17-8926,
5.2.
veroordeelt [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van [eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] tot op heden begroot op € 200,- aan salaris gemachtigde,
in reconventie
5.3.
wijst het gevorderde af,
5.4.
veroordeelt [gedaagde, eiser in verzet, eiser in reconventie] tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van [eiser, gedaagde in verzet, verweerder in reconventie] tot op heden begroot op € 300,- aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en is in het openbaar uitgesproken.
Type: RJ