Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 8045960 \ CV EXPL 19-6301
Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 2 december 2019
in de zaak van:
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ,
wonend [adres 1] , [woonplaats] ,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
gemachtigde mr. R.A. Wijnands,
tegen:
1.[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] ,
wonend [adres 1] , [woonplaats] ,
2.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] Q.Q., in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] Q.Q., in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] ,
kantoor houdend [adres 2] , [vestigingsplaats] ,
gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
gemachtigde mr. A.C. Dabekaussen.
Partijen zullen [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] q.q. worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 7
- de brief van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] met producties 8 t/m 15,
- de conclusie van antwoord tevens (voorwaardelijke) eis in reconventie met producties 1 t/m 19
- de mondelinge behandeling van 10 oktober 2019 waarbij partijen in persoon met hun gemachtigden zijn verschenen en mr. Dabekaussen heeft gepleit overeenkomstig de door haar overgelegde pleitnota
- de e-mails van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] van 1 en 11 november 2019, waaruit volgt dat partijen geen minnelijke regeling hebben bereikt en vonnis vragen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] meerdere kamers in een bijgebouw van de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] (verder: het gehuurde) verhuurd. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] woont vanaf 1 september 2017 in het gehuurde. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] woont in het hoofdgebouw.
2.2.
Op 13 juli 2018 hebben [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] voor het gehuurde een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten. De maandelijkse (kale) huurprijs van het gehuurde bedraagt € 630,00 en dient bij vooruitbetaling voor de eerste dag van iedere huurperiode te worden voldaan.
2.3.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] heeft bij e-mail van 17 juli aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] bericht dat zij de huurbetaling zal opschorten en heeft de huurpenningen van september en oktober 2019 op de derdenrekening van haar gemachtigde gestort.
3.De vorderingen in conventie en in reconventie
3.1.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de proces- en nakosten, en voert verweer tegen de vordering in reconventie.
3.2.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] vordert - samengevat - voorwaardelijke veroordeling van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot betaling van een verhuiskostenvergoeding van € 9.000,00, van de reeds betaalde borgsom van € 800,00, van gemaakte kosten aan rechtsbijstand van € 1.105,00, van de kosten van het vervangen van de sloten van € 429,31 en van de proces- en nakosten, alsmede veroordeling van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] dat zij zich houdt aan een ontruimingstermijn van zes maanden. Zij voert verweer tegen de vordering in conventie.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.Het geschil
4.1.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vordert ontruiming van het gehuurde. Zij legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] zich niet als een goede huurder gedraagt. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] stelt dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] vanuit het gehuurde, dat aan haar woning grenst, haar nachtrust verstoort door de overlast die [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] regelmatig veroorzaakt: het ’s nachts gebruik maken van de wasmachine, het op de muren hameren en het richten van een bouwlamp op de slaapkamer van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] . De overlast wordt ook veroorzaakt door de zes honden van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] als [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] niet thuis is. Verder maakt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] filmopnames van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] als zij in haar tuin zit, heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] zonder haar toestemming struiken uit haar tuin verwijderd, diverse roerende zaken die onderdeel van het gehuurde uitmaken en in het gehuurde staan en eigendom van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zijn, in de gezamenlijke afvalcontainer gedeponeerd en diverse vernielingen aan de eigendommen van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft aangericht. Ook heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] haar meerdere keren bedreigd en een bevriend collega meerdere keren op de borst geslagen. Daarvan heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] aangifte bij de politie gedaan. Nu ook [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] aangifte van mishandeling door [naam] , een vriend van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] (verder: [naam] ) bij de politie heeft gedaan en steeds dreigt om de politie te bellen als zij geen warm water heeft, is het duidelijk dat partijen niet meer door één deur kunnen. Op grond van het voorgaande, het feit dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] de huurpenningen van september en oktober 2019 niet heeft betaald en het feit dat er geen normale communicatie met [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] meer mogelijk is, vordert [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ontruiming van het gehuurde door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] .
4.2.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] betwist het spoedeisend belang van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] bij haar vordering en alle door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] gestelde feiten. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] stelt dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en zij familie van elkaar zijn, elkaars honden verzorgden en hun onderlinge verstandhouding goed was totdat [naam] ten tonele verscheen. [naam] stelde zich provocerend jegens haar op en heeft haar een kopstoot gegeven. Daarvan heeft zij op 17 juli 2019 aangifte bij de politie gedaan (productie 13). De confrontatie die [naam] steeds met haar zoekt is bedoeld om haar tot verhuizing te bewegen. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en [naam] stellen zich dreigend naar haar op, schelden haar uit, zijn haar woning binnengedrongen en hebben spullen van haar ontvreemd. Ook daarvan heeft zij aangifte bij de politie gedaan (producties 15 en 16). [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft de verwarming en de wifi verbinding van het gehuurde afgesloten en onderschept haar post. Ondanks dit alles en het feit dat zij zich voor een andere woning heeft ingeschreven, wil [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] , mede vanwege haar honden, graag in het gehuurde wil blijven wonen. Anders dan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] stelt is de communicatie met [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] mogelijk als [naam] zich er maar niet mee bemoeit.
4.2.1.
Wat de veroorzaakte overlast van haar kant betreft, stelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] dat zij noch haar honden overlast veroorzaken. Achter de woning van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] bevindt zich een Bed and Breakfast waarvan nooit enige klacht over het blaffen van haar honden of van de honden van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is ontvangen. Er is wel een klacht van de achterbuurman over het gedrag van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ontvangen.
4.2.2.
De betaling van de huurpenningen stelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] te hebben opgeschort omdat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] weigert de gebreken aan het gehuurde te herstellen. De opschorting heeft zij per
e-mail van 17 juli 2019 aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] aangekondigd en de verschuldigde huurpenningen zijn op de derdenrekening van haar gemachtigde gestort. Er is dus geen sprake van betalingsonmacht. Zij heeft geen struiken uit de tuin van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] verwijderd. Zij betwist dat de spullen van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] die op een foto van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] staan (productie 3 bij dagvaarding) van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zijn en zij heeft die spullen nooit in het gehuurde gehad of weggegooid. De camera achter haar voordeur werkt niet omdat zij geen wifi heeft. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] filmt háár en heeft rondom het gehuurde meerdere camera’s geplaatst. De camera op productie 1 k met zicht op de tuin van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zelf en door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] geplaatst. Verder heeft zij geen bouwlamp op de slaapkamer van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] gericht en het licht van de twee kleine lampjes die zij op het terras heeft gezet (productie 2 bij dagvaarding) bereikt de slaapkamer van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] niet omdat die ver achter het plat dak ligt (productie 1 k van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] ). Die lampjes heeft zij geplaatst omdat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de elektriciteitskabel van de buitenverlichting heeft doorgeknipt. Het geluid van de wasmachine kan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] niet bereiken en zij hamert ’s nachts niet op de muren.
4.3.
Anders dan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] stelt is er geen sprake van een hospitaovereenkomst, aldus [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] . [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] spreekt zichzelf op dat punt tegen want zij heeft het gehuurde als een zelfstandig vakantiehuis aangeboden. Het is een zelfstandige woonruimte want het heeft een eigen ingang. Daarbij kan zij in het gehuurde wonen zonder afhankelijk te zijn van een wezenlijke voorziening buiten de woning en heeft zij het exclusief gebruik van de keuken, het toilet en de wasruimte die zich in het gehuurde bevinden. Daarom komt haar huurbescherming toe. Mocht echter worden geoordeeld dat daar geen sprake van is dan heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de huurovereenkomst niet overeenkomstig de wettelijke eisen opgezegd. Een aangetekend schrijven heeft zij noch haar bewindvoerder ter zake ontvangen.
5.De beoordeling
in conventie
5.1.
De kantonrechter stelt voorop dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] onder beschermingsbewind staat, dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] q.q. haar bewindvoerder is, dat de bewindvoerder als (enige) formele procespartij heeft te gelden en dat deze op juiste wijze is gedagvaard.
5.2.
De huurovereenkomst heeft geen betrekking op zogenoemde hospitaverhuur als bedoeld in art. 7:271 lid 1 sub f BW. Zo’n huurovereenkomst kan eindigen op de enkele grond dat de verhuurder daarbij een zwaarder wegend belang heeft dan de huurder bij voortzetting. Hier is evident - zie de onder 4.3 geciteerde feitelijke stellingen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] , die [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] niet heeft betwist - zelfstandige woonruimte verhuurd. Partijen delen slechts de buitenruimte die toegang geeft tot hun afzonderlijke woningen. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] miskent - waar zij stelt dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] tot ontruiming moet worden veroordeeld reeds omdat partijen niet meer samen door één deur kunnen - dat een verstoorde relatie tussen verhuurder en huurder onvoldoende grondslag vormt voor ontruiming van een zelfstandige woning.
5.3.
Een veroordeling tot ontruiming in kort geding heeft, ook al is het in naam slechts een voorlopige voorziening, het onomkeerbare gevolg dat de huurster haar woonruimte verliest. Om die voorziening te geven, moet de kantonrechter er thans van overtuigd zijn dat de gestelde overlast en bedreiging in een bodemprocedure grond zullen vormen tot ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter moet er bovendien van overtuigd zijn dat van de verhuurster niet kan worden gevergd die beslissing af te wachten, met andere woorden: haar spoedeisend belang moet ertoe noodzaken dat op de in een bodemprocedure te verwachten beslissing vooruit wordt gelopen. Getoetst aan deze criteria moet de vordering van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] worden afgewezen.
5.4.
Ter zitting is duidelijk(er) geworden dat partijen, in het bijzonder ook [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] en [naam] , gebrouilleerd zijn. [naam] is geen partij in dit geding, woont niet naast het gehuurde en vertegenwoordigt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] niet in de huurrelatie. De verhouding tussen hem en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] is dus voor het oordeel van de voorzieningenrechter zonder belang. Gelijk onder 5.2. overwogen, vormt ook de verstoorde relatie tussen [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] op zichzelf geen grond voor toewijzing van de ontruimingsvordering. Als grondslag blijft dan over dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] overlast en schade (heeft) veroorzaakt. Om de veroordeling tot ontruiming te rechtvaardigen moet de overlast door een huurster geen incidenteel karakter hebben maar stelselmatig en gedurende langere tijd hebben plaatsgevonden. Ten aanzien van de schade moet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid vaststaan dat de huurster deze veroorzaakt heeft. Voor het aannemen van spoedeisend belang moet bij de verhuurster de vrees gerechtvaardigd zijn dat de overlast zal voortduren resp. dat de huurster opnieuw schade zal veroorzaken. Met [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] is de kantonrechter het eens dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] op deze punten een te magere onderbouwing van haar stellingen heeft geleverd. Alle verwijten die [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] haar maakt, heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] gemotiveerd weerlegd (zoals geciteerd onder 4.2.2.) en die weerlegging heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] op haar beurt (bij de mondelinge behandeling) grotendeels onbeantwoord gelaten. Aldus staat niet met de voor het geven van een voorlopige voorziening vereiste zekerheid vast dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] zaken van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft beschadigd, en aan haar (meer dan incidenteel en kort durend) overlast heeft veroorzaakt.
De vrees dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] zal volharden in gedrag dat om te beginnen niet is komen vast te staan, kan vanzelfsprekend geen spoedeisend belang vormen waarin [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] door de veroordeling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 1] tot ontruiming behoort te worden beschermd. Ook daarover heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] onvoldoende gesteld.
5.5.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] q.q. Deze worden tot de uitspraak van dit vonnis begroot op
€ 720,00 aan salaris gemachtigde.
€ 720,00 aan salaris gemachtigde.
in reconventie
5.6.
Nu de vordering in conventie zal worden afgewezen, is de voorwaarde waaronder de vordering in reconventie is ingesteld niet vervuld. Daarom komt de kantonrechter niet toe aan beoordeling van deze vordering. Een proceskostenveroordeling is dan niet aan de orde.
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
6.1.
wijst de vordering af, veroordeelt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot betaling van de proceskosten van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] q.q. begroot op € 720,00 en verklaart dit vonnis op dit onderdeel uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
6.2.
verstaat dat de voorwaarde waaronder de vordering is ingesteld niet is vervuld.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. van Unen en in het openbaar uitgesproken door
mr. R.H.J. Otto.
mr. R.H.J. Otto.
type: YT