Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 81520345 CV EXPL 19-7487
Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 6 december 2019
in de zaak van
[eiser],
woonplaats kiezend te Heerlen, aan het adres van Thuis Partners Advocaten,
eiser,
gemachtigde mr. R.T.L.J. Jongen,
tegen
de stichting
STICHTING KATHARINA KASPER DIENSTBAAR AAN MENSLIEVENDE ZORG,
gevestigd te Schinveld, gemeente Beekdaelen,
gedaagde,
gemachtigde mr. L. Isenborghs.
Partijen worden hierna [eiser] en Katharina Kasper genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 12 november 2019 met producties 1 t/m 16
- de brief van Katharina Kasper van 22 november 2019 met producties 17 t/m 23
- de brief van [eiser] van 22 november 2019 met productie 17,
- de mondelinge behandeling ter zitting van 25 november 2019, met de pleitaantekeningen van beide partijen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van het gebouw aan het adres [adres] te [plaats] .
2.2.
Katharina Kasper biedt ondersteuning - door middel van dagopvang, thuiszorg en ambulante begeleiding - aan ouderen en kinderen met gedragsproblematiek en verstandelijke en/of lichamelijke beperkingen.
2.3.
Sinds medio 2016 huurt Katharina Kasper voor een periode van vijf jaar de kantoorruimte aan de [adres] te [plaats] met een oppervlak van 393 m2 (hierna huurovereenkomst I, productie 2 bij dagvaarding). De huurprijs bedraagt € 2.700,00 per maand.
2.4.
Katharina Kasper huurt eveneens sinds medio 2016 voor een periode van vijf jaar de ruimte aan de [adres] te [plaats] met een oppervlak van 750 m2. Dit gehuurde wordt gebruikt als commerciële ruimte met sociaal maatschappelijke activiteiten (hierna: huurovereenkomst II, productie 3 bij dagvaarding). De huurprijs bedraagt € 5.315,00 per maand. De in totaal maandelijks door Katharina Kasper verschuldigde huurprijs bedraagt dus € 8.015,00. Het gehuurde onroerend goed is onderverdeeld in zorgwoningen en dagbestedingsruimte. De zorgwoningen worden door Katharina Kasper onderverhuurd aan zorgaanvragers.
2.5.
Op beide huurovereenkomsten zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW van toepassing (productie 4 bij dagvaarding).
2.6.
Art. 10.3 van de Algemene Bepalingen luidt:
“Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en Huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in art. 7:206 lid 3 Burgerlijk Pro Wetboek.”
en art. 10.4 luidt:
“Het gestelde in artikel 10.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:
- ingeval van schade indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van Verhuurder;
- indien Verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met Huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt;
- indien het gehuurde op de ingangsdatum als bedoeld in artikel 3.1 van de huurovereenkomst niet geschikt blijkt te zijn voor het gebruik als bedoeld in artikel 1.1 van de huurovereenkomst door aan Verhuurder toe te rekenen omstandigheden;
- indien Verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen en Huurder daarvan middels zijn onderzoeksplicht in artikel 2.3 niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn dan wel dienaangaande geen onderzoek hoefde te doen;
- indien Verhuurder de door Huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn als bedoeld in artikel 9.1 om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van Verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen.”
Art. 23.1 van de Algemene Bepalingen bepaalt:
“De betaling van de huurprijs en van al hetgeen krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel- zonder opschorting, aftrek of verrekening met een vordering welke Huurder op Verhuurder heeft – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door Verhuurder op te geven rekening. Huurder kan alleen dan verrekenen als de vordering door de rechter is vastgesteld.
Dit laat onverlet de bevoegdheid van Huurder om gebreken zelf te verhelpen en de redelijke kosten daarvan in mindering te brengen op de huur indien Verhuurder met het verhelpen daarvan in verzuim is. (…)”
2.7.
Katharina Kasper heeft op 21 november 2019 een verzoekschrift tot het gelasten van een voorlopig deskundigenbericht over gebreken aan het gehuurde aan deze rechtbank verzonden (productie 17 van Katharina Kasper).
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad:
I. Katharina Kasper veroordeelt tot betaling van de achterstallige huur over januari tot en met september 2019 van in totaal € 33.335,00 en alle nog opeisbaar te worden huurbetalingen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW vanaf telkens de eerste dag van de maand tot de dag van volledige betaling,
II. Katharina Kasper veroordeelt tot betaling van de contractuele incassokosten voorafgaand aan deze procedure van € 5.000,25 althans de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.108,35, vermeerderd met de wettelijke handelsrente ex art. 6:119a BW vanaf veertien dagen na betekening van het vonnis,
III. Katharina Kasper veroordeelt in de volledige kosten van het geding, te voldoen binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis, vermeerderd met de wettelijke handelsrente ex art. 6:119a BW vanaf veertien dagen na betekening van het vonnis,
IV. Katharina Kasper op voorhand veroordeelt in de nakosten van € 131,00 dan wel, indien betekening van het vonnis plaatsvindt, van € 199,00 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente te rekenen vanaf acht dagen na dagtekening van het vonnis tot de dag van volledige betaling.
3.2.
[eiser] legt - samengevat - aan zijn vordering ten grondslag dat Katharina Kasper jegens [eiser] tekortgeschoten is (en nog steeds tekortschiet) in de nakoming van haar betalingsverplichtingen op grond van de huurovereenkomst. Zij heeft over 2018 en 2019 een huurachterstand van respectievelijk € 16.059,50 en € 33.335,00 laten ontstaan. Katharina Kasper heeft geen aanspraak op huurprijsvermindering en haar komt geen beroep op verrekening toe zodat zij zonder grond te weinig huur heeft betaald, aldus [eiser] .
3.3.
Katharina Kasper voert verweer. Zij stelt de huurpenningen niet (volledig) aan [eiser] te hebben voldaan vanwege ernstige gebreken aan het gehuurde, welke gebreken [eiser] niet heeft hersteld. Katharina Kasper heeft om die reden de gebreken (deels) zelf hersteld en de herstelkosten verrekend met de huurpenningen. Verder heeft Katharina Kasper (gevolg)schade geleden door het nalaten van [eiser] . Ook deze schade heeft Katharina Kasper verrekend met de huurpenningen. Tot slot heeft Katharina Kasper betaling van de huurpenningen opgeschort in afwachting van herstel van de gebreken. Vanwege financiële problemen aan de zijde van [eiser] bestaat de kans dat na betaling van de huurpenningen [eiser] alsnog zal nalaten de gebreken te herstellen, aldus Katharina Kasper.
3.4.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Voor het treffen van een voorziening als gevorderd, dient aannemelijk te zijn dat in een bodemprocedure een met de voorziening overeenstemmende vordering zal worden toegewezen. Anders gezegd: de huurachterstand dient (met nagenoeg volstrekte zekerheid) vast te staan en het dient (uiterst) onwaarschijnlijk te zijn dat Katharina Kasper (tijdelijk) niet verplicht is tot betaling. [eiser] dient er uiteraard, dit is immers een kort geding, spoedeisend belang bij te hebben dat op het in de bodemprocedure te verwachten oordeel met een voorlopige voorziening vooruit wordt gelopen. Bij het antwoord op de vraag of de vordering de toets aan deze criteria doorstaat, dient de kantonrechter uit te gaan van hetgeen, met de beperkte bewijsmogelijkheden die het kort geding biedt, voorshands voldoende aannemelijk is om er zijn oordeel op te baseren. De vordering doorstaat deze toets en wordt toegewezen, zoals hierna gemotiveerd. Dit lijdt uitzondering waar [eiser] – zo lijkt hij te bedoelen – huurtermijnen vordert die op de datum van de mondelinge behandeling nog niet opeisbaar waren. In zoverre ontbreekt het spoedeisend belang.
4.2.
Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de vordering: betaling van meer dan drie maanden achterstallige huur. Katharina Kasper heeft de juistheid van de berekening door [eiser] van de huurachterstanden erkend. Een verhuurder heeft in het algemeen belang bij een voorziening (veroordeling tot betaling) om te voorkomen dat de huurachterstand verder oploopt. Voor [eiser] geldt dit te meer omdat hij van de huurinkomsten afhankelijk is om zijn eigen schulden te voldoen. De zaak leent zich ook inhoudelijk voor beoordeling in kort geding, zoals hierna zal blijken.
4.3.
De kantonrechter stelt voorop dat de huurovereenkomsten en de daarop van toepassing zijnde Algemene Bepalingen partijen binden. Op grond van art. 23.1 van de Algemene Bepalingen is het Katharina Kasper niet toegestaan de betaling van de huurpenningen op te schorten, dan wel deze te verrekenen met een vordering die zij op de verhuurder meent te hebben. Verrekening is alleen toegestaan indien de tegenvordering door de rechter is vastgesteld, dan wel de huurder de gebreken zelf heeft verholpen nadat de verhuurder met het verhelpen daarvan in verzuim is en de redelijke kosten daarvan in mindering brengt op de verschuldigde huur (art. 7:206 lid 3 BW Pro).
4.4.
Katharina Kasper heeft in dit verband allereerst een beroep gedaan op de reflexwerking van de zwarte en/of de grijze lijst, waarmee zij heeft beoogd te stellen dat de in de Algemene Bepalingen opgenomen uitsluiting van de bevoegdheid tot opschorting onredelijk bezwarend is. Dit verweer verwerpt de kantonrechter. Op de zwarte en de grijze lijst staan bepalingen in algemene voorwaarden die onredelijk bezwarend (vermoed worden te) zijn in een overeenkomst waarbij de wederpartij van de gebruiker van die algemene voorwaarden een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep op bedrijf. Katharina Kasper is een stichting en kan reeds daarom niet met succes een beroep op de zwarte en/of grijze lijst doen. Voor zover Katharina Kasper heeft willen betogen dat zij een kleine stichting is en dat er om die reden ruimte is voor reflexwerking, heeft [eiser] zulks gemotiveerd betwist. Katharina Kasper heeft vervolgens geen bijzondere omstandigheden aangevoerd op grond waarvan zij in de verhouding met [eiser] gelijk moet worden gesteld aan een consument. Het feit dat zij niet verplicht is een jaarrekening te publiceren, vormt op zichzelf niet zo’n omstandigheid.
4.5.
Katharina Kasper heeft niet aangetoond, of zo aannemelijk gemaakt dat het afdoet aan haar verplichting om de vaststaande huurachterstand over 2019 te voldoen, dat het gehuurde ernstige gebreken kent met het verhelpen waarvan [eiser] in verzuim is. De noodzaak of achterstalligheid van de in productie 18 van Katharina Kasper genoemde werkzaamheden is door [eiser] ter zitting gemotiveerd betwist. Katharina Kasper, ter zitting vertegenwoordigd door een begeleider, tevens locatieverantwoordelijke van de woontuin, heeft vervolgens niet duidelijk kunnen maken om welke gebreken het (thans nog) gaat, in hoeverre die het huurgenot schaden, hoe [eiser] van het bestaan van die gebreken op de hoogte is gesteld of geraakt, en hoe en wanneer het verzuim is ingetreden. Indien en voor zover er wel sprake zou zijn van gebreken waarvan het herstel voor rekening van de verhuurder komt, heeft Katharina Kasper nagelaten aan te tonen dat zij voor dit verhelpen daadwerkelijk kosten heeft gemaakt, zoals art. 23.1 van de Algemene Bepalingen voorschrijft. Ter zake de CV-installatie legt Katharina Kasper enkel een ondertekende offerte over voor het plaatsen van twee ketels (productie 17, bijlage 11 van Katharina Kasper), maar geen factuur en/of betalingsbewijs. Aldus staat niet vast en is voorshands niet aannemelijk (gemaakt) dat die ketels ook zijn geplaatst en Katharina Kasper de kosten daadwerkelijk heeft gemaakt. Deze post komt daarom (nog) niet voor verrekening in aanmerking. Overigens, als deze kosten wel zijn gemaakt dan ligt het – zoals ook door [eiser] in de correspondentie tussen partijen is voorgesteld – voor de hand ze te verrekenen met de oudste huurschuld, namelijk die over 2018. Deze wordt in dit geding niet gevorderd maar gebleken is - onbetwist – dat deze € 16.059,50 bedraagt, een bedrag in de orde van grootte van de door Katharina Kasper gestelde kosten voor het plaatsen van nieuwe CV ketels (€ 19.239,00 inclusief BTW). Ook daarom wordt het beroep op verrekening met de thans gevorderde huurachterstand over 2019 verworpen.
4.6.
Katharina Kasper noemt verder geen concrete kosten, behalve voor de werkzaamheden aan de lift en voor het inschakelen van een deskundige ( [naam deskundige] ) (productie 20 en 21 van Katharina Kasper). Deze kosten komen in omvang niet eens in de buurt van de huurachterstand over 2019. Verder is het nog maar de vraag of die kosten wel voor rekening van de verhuurder dienen te komen, gelet op art. 11 van Pro de Algemene Bepalingen dat het periodiek en correctief onderhoud aan technische installaties voor rekening van de huurder brengt.
Van de gestelde schade in de vorm van huurderving heeft Katharina Kasper nog niet een begin van bewijs geleverd. Nergens blijkt uit dat huurders (zorgaanvragers) de huur met betrekking tot zorgwoningen hebben opgezegd of op hun betalingen hebben gekort, dan wel dat kandidaat-huurders de relatie met Katharina Kasper niet aan willen gaan vanwege gebreken (die een gevolg zijn van het nalaten van de verhuurder). Van de gestelde gevolgschade heeft Katharina Kasper slechts een door haar zelf of haar boekhouder opgestelde Excel sheet overgelegd (productie 23). Ook daardoor kan de gegrondheid van het op deze schade gebaseerde verrekeningsverweer niet op eenvoudige wijze worden vastgesteld. Dat vormt, gelet op de overigens toewijsbare vordering van [eiser] , reden te meer om het verweer te verwerpen.
4.7.
Zoals volgt uit vorenstaande overwegingen staat geen verweer van Katharina Kasper aan toewijzing van de vordering van [eiser] in de weg. Ook een mogelijk restitutierisico niet. Immers, zelfs al zou [eiser] - in het thans onwaarschijnlijk lijkende geval dat hij in een bodemprocedure wordt veroordeeld tot betaling van hetgeen Katharina Kasper thans wordt veroordeeld aan hem te betalen - niet tot (terug)betaling in staat blijken, dan kan Katharina Kasper de bepleite verrekening alsnog toepassen op toekomstige huurtermijnen.
4.8.
De gevorderde wettelijke handelsrente en contractuele incassokosten zullen worden toegewezen als gevorderd, nu Katharina Kasper daartegen geen verweer heeft gevoerd.
4.9.
Katharina Kasper zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [eiser] gevallen. Voor zover [eiser] heeft bedoeld te vorderen om Katharina Kasper te veroordelen in de werkelijke proceskosten, zal die vordering worden afgewezen. Van liquidatietarief, waarbij de proceskosten forfaitair worden berekend, wordt slechts afgeweken in geval van misbruik van procesrecht of onrechtmatig procederen. Dat Katharina Kasper zich daaraan schuldig heeft gemaakt, is niet gesteld. De kosten worden daarom forfaitair berekend en tot vandaag begroot op:
- explootkosten € 99,01
- griffierecht € 486,00
- salaris gemachtigde
€ 480,00
€ 480,00
Totaal € 1.065,01.
De gevorderde wettelijke handelsrente over de proceskosten en de nakosten is niet toewijsbaar aangezien deze kosten niet voortvloeien uit een handelsovereenkomst in de zin van art. 6:119a BW. [eiser] heeft ook niet gesteld op grond waarvan Katharina Kasper over deze kosten wettelijke handelsrente verschuldigd is. De wettelijke rente (in de zin van art. 6:119 BW Pro) zal, als het mindere van wettelijke handelsrente, wel worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt Katharina Kasper om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen € 33.335,00 aan achterstallige huur over de maanden januari tot en met september 2019 te vermeerderen met € 8.015,00 voor elk van de maanden oktober, november en december 2019, vermeerderd met de wettelijke handelsrente ex art. 6:119a BW vanaf telkens de eerste dag van de maand tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt Katharina Kasper om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen € 5.000,25 aan contractuele incassokosten, vermeerderd met de wettelijke handelsrente ex art. 6:119a BW vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis,
5.3.
veroordeelt Katharina Kasper in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] gevallen en tot vandaag begroot op € 1.065,01, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt Katharina Kasper onder de voorwaarde dat zij niet binnen twee weken na aanschrijving door [eiser] volledig aan bovenstaande veroordelingen voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten begroot op € 120,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving, te vermeerderen, indien betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag van volledige betaling,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. van Unen en in het openbaar uitgesproken door mr. R.H.J. Otto.
RJ