Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 8180819 CV EXPL 19-7806
Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 9 december 2019
in de zaak van
[eiseres],
wonend [adres 1] ,
[woonplaats 1] ,
eisende partij,
gemachtigde mr. M. Woisch,
tegen
[gedaagde],
wonend [adres 2] ,
[woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. F.G.H.J. Niemarkt.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling op 5 december 2019, waar van de zijde van [eiseres] een pleitnota is ingebracht.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] verhuurt aan [gedaagde] de woonruimte aan de [adres 2] te [woonplaats 2] tegen een maandelijks vooruit te betalen prijs van € 595,00 (inclusief € 70,00 service- en schoonmaakkosten). Het betreft een appartement gelegen op de eerste verdieping, boven een bedrijfsruimte. De bedrijfsruimte is al lang, en voordat het appartement aan [gedaagde] werd verhuurd, in gebruik als sishabar. [eiseres] is ook eigenaar en verhuurder van deze bedrijfsruimte. Het pand is gelegen in het centrum van Heerlen.
2.2.
Vanaf oktober 2018 heeft [gedaagde] meermaals een huurachterstand van twee tot drie maanden laten ontstaan. [eiseres] heeft [gedaagde] vrijwel maandelijks gesommeerd tot betaling. De huurachterstand is op enig moment ingelopen.
2.3.
Vanaf juli 2019 tot op heden zijn geen huurbetalingen meer gedaan. Over de periode tot en met november 2019 is de huurachterstand (inclusief voormelde kosten) opgelopen tot € 2.975,00 (vijf maanden). Ook in deze periode is [gedaagde] meermaals gesommeerd tot betaling. De maand december 2019 is eveneens niet betaald.
2.4.
In december 2018 heeft [gedaagde] [eiseres] per WhatsAppbericht laten weten dat er sprake is van een lekkage. [gedaagde] klaagt vervolgens tevens over geur- en geluidsoverlast vanuit het bedrijfspand. Op 30 april 2019 hebben partijen afgesproken om in gesprek te gaan met de huurder van het bedrijfspand. [gedaagde] is zonder bericht niet verschenen. In oktober 2019 laat [gedaagde] [eiseres] per WhatsAppbericht weten dat hij geen huur meer betaald totdat de gebreken zijn opgelost. Het door [eiseres] ingeschakelde dakdekkersbedrijf heeft in november 2019 geconcludeerd dat er geen sprake is van een lekkage aan het dak.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert, samengevat, om [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, en te veroordelen tot betaling van
- € 2.975,00 aan huurachterstand over de periode juli tot en met november 2019
- € 595,00 per maand vanaf 1 december 2019 tot en met de ingegane maand van de ontruiming
- de kosten van deze procedure en de nakosten.
3.2.
[eiseres] legt hieraan ten grondslag dat [gedaagde] zodanig tekort is geschoten in de nakoming van zijn huurbetalingsverplichtingen dat, vooruitlopend op een ontbinding, een ontruiming is gerechtvaardigd.
3.3.
[gedaagde] voert verweer.
4.De beoordeling
4.1.
Het gestelde spoedeisende belang is niet betwist en vloeit voort uit de aard en omvang van de vorderingen.
4.2.
De betalingsachterstand van vijf maanden is een tekortkoming van [gedaagde] van zodanig gewicht dat het zeer waarschijnlijk is dat een daarop gebaseerde vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden toegewezen. De verplichting tot het tijdig betalen van de huur is een van de meest fundamentele verplichtingen van de huurder. [gedaagde] heeft vanaf oktober 2018 meermaals een huurachterstand laten ontstaan, in eerste instantie wegens financiële problemen zijnerzijds en later, naar zijn zeggen, wegens vermeende gebreken aan het gehuurde (lees: dan wel een vermeende vermindering van het huurgenot). Vanaf juli 2019 heeft [gedaagde] in het geheel geen huur meer betaald. [gedaagde] heeft ondanks sommaties en ondanks dat de dakdekker geen lekkage heeft geconstateerd, geweigerd om de inmiddels zeer aanzienlijke huurachterstand te voldoen. Verhuurder hoeft dat niet te accepteren. Wat van die lekkage verder ook zij, de foto’s van het gehuurde zoals die zich bij de stukken bevinden kunnen nimmer een opschorting van dien aard rechtvaardigen, terwijl de vermindering van het huurgenot ten gevolge van de geur- en geluidsoverlast inherent is aan het feit dat hij een appartement heeft aanvaard boven een sishabar. Indien [gedaagde] van mening is dat hij deswege teveel huur betaald, dan is het opschorten van de huurpenningen niet de geëigende weg. [gedaagde] is door zijn gemachtigde reeds voor de behandeling ter zitting te verstaan gegeven dat een en ander geen opschorting van, laat staan de volledige, huurpenningen kan rechtvaardigen, maar ook dit heeft [gedaagde] niet tot betaling kunnen bewegen. Daarbij komt dat [gedaagde] geen enkele garantie geeft dat hij in staat is de huurachterstand in te lopen. [gedaagde] heeft verklaard dat hij thans een bijstandsuitkering heeft. (Mede) gelet op de omvang van de huurachterstand kan niet worden uitgesloten dat aan de zijde van [gedaagde] sprake is van financiële problemen en dat het risico bestaat van het verder oplopen van de huurachterstand. Bij deze stand van zaken is van [eiseres] niet te vergen om [gedaagde] nog langer in het genot van het gehuurde te laten. [gedaagde] heeft uiteraard belang bij behoud van zijn woning, maar hij heeft geen bijzondere feiten en omstandigheden aangevoerd die maken dat de gevolgen van het verlies van zijn woning voor hem zo ernstig zouden zijn dat een ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd zou zijn.
4.3.
De conclusie uit het vorenstaande is dat een bedrag van € 2.975,00 aan achterstallige huurpenningen (en onbetaald gelaten kosten) over de periode tot en met november 2019 toewijsbaar is, temeer nu er over een mogelijk restitutierisico niets door [gedaagde] is aangevoerd. De ontruiming van het gehuurde wordt eveneens toegewezen. [eiseres] heeft er recht op en spoedeisend belang bij dat op een beslissing in een (eventuele) bodemzaak vooruit wordt gelopen. De ontruimingstermijn zal op aan de redelijkheid ontleende gronden worden bepaald op twee weken na betekening van dit vonnis. [gedaagde] zal daarnaast worden veroordeeld om een bedrag gelijk aan de huurprijs te blijven voldoen, zolang hij de woning in gebruik houdt (artikel 7:225 BW).
4.4.
[gedaagde] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten. De proceskosten worden tot op vandaag aan de zijde van [eiseres] begroot op:
- exploot van dagvaarding: € 101,06
- griffierecht: € 231,00
- salaris gemachtigde: € 720,00 (gemiddeld)
- salaris gemachtigde: € 720,00 (gemiddeld)
Totaal: € 1.052,06.
4.5.
De gevorderde nakosten zullen, conform het landelijk beleid voor de tarieven voor kanton, op de hierna in het dictum weergegeven wijze worden toegewezen.
5.De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde aan de [adres 2] te [woonplaats 2] binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en met al de zijnen en al het zijne te verlaten en leeg en bezemschoon ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 2.975,00 aan huurachterstand over de periode van juli 2019 tot en met november 2019,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 595,00 per maand voor iedere maand dat hij het gehuurde vanaf 1 december 2019 niet heeft ontruimd,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot worden op € 1.052,06,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen twee weken na aanschrijving door [eiseres] volledig aan dit vonnis voldoet, tot betaling van de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 120,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van die betekening,
5.6.
verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken.
NIv