Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 7473016 CV EXPL 19-495
Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 21 februari 2019
in de zaak van:
[eiser],
wonend te [woonplaats] ,
eisende partij,
gemachtigde mr. G.J.E. Schoofs,
tegen
[gedaagde],
wonend te [land] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. A.J.P. Lemmen.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- het op voorhand ingediende verweerschrift
- de mondelinge behandeling op 14 februari 2019
- de descente op 18 februari 2019.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] huurt met ingang van 1 november 2018 van [gedaagde] de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] voor € 625,00 per maand. De huurovereenkomst is door partijen ondertekend op 28 september 2018. In de tijd tussen de ondertekening en de daadwerkelijke ingangsdatum zou [gedaagde] nog diverse gebreken in het gehuurde herstellen.
2.2.
Met ingang van 1 november 2018 heeft [eiser] (via WhatsApp) bij [gedaagde] geklaagd over diverse gebreken aan het gehuurde.
2.3.
Bij brief van 20 november 2018 aan [gedaagde] heeft (de gemachtigde van) [eiser] melding gemaakt van de volgende gebreken:
- [eiser] kan geen gebruik maken van de toiletten,
- er is stankoverlast ten gevolge van schimmel op de vloer in de slaapkamers,
- er is sprake van slechte/verouderde elektriciteitsleidingen die niet veilig zijn,
- er is geknoeid met de elektriciteitsmeter,
- er is sprake van een niet goed sluitende achterdeur met een plastic raam in plaats van een normaal glazen raam,
- er zijn vochtproblemen en er is een lekkage in de spoelbak van het toilet.
[eiser] heeft [gedaagde] in de brief gesommeerd deze gebreken binnen tien dagen te herstellen.
Verder heeft hij medegedeeld dat hij de betaling van de huurpenningen tijdelijk opschort, zolang de gebreken niet hersteld zijn.
2.4.
[gedaagde] heeft na deze sommatie enige werkzaamheden in de woning van [eiser] laten verrichten.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert [gedaagde] bij wijze van onmiddellijke voorziening bij voorraad te veroordelen tot:
de gebreken binnen tien dagen te herstellen op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] daaraan niet voldoet;
betaling van de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente, en tot betaling van de nakosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
4.De beoordeling
4.1.
Het petitum van de dagvaarding vermeldt niet welke gebreken [gedaagde] nauwkeurig zou moeten herstellen, maar indien het petitum wordt gelezen in onderling verband en samenhang met het lichaam van de dagvaarding, blijkt dat het gaat om de volgende gebreken:
- er is sprake van vochtproblemen in de woning, meer in het bijzonder zijn er vochtplekken in de vloer,
- er zijn twee onbruikbare toiletten,
- het spoelbakje van een toilet functioneert niet naar behoren,
- er is sprake van slechte/verouderde elektriciteitsleidingen die niet veilig zijn,
- de achterdeur kan niet deugdelijk worden afgesloten en is voorzien van een plastic raam in plaats van een normaal glazen raam, en
- er is een lekkage aan het raam in de woonkamer.
4.2.
[gedaagde] heeft - samengevat weergegeven - het bestaan van deze gebreken ter zitting deels betwist en daarnaast gesteld dat [eiser] bij het aangaan van de huurovereenkomst met een aantal mankementen heeft ingestemd en de problemen met de toiletten zijn opgelost.
4.3.
Om een voorziening te kunnen treffen, moet [eiser] een spoedeisend belang hebben. Ook moeten de vorderingen van [eiser] in een (eventuele) bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat daar in deze procedure al op vooruitgelopen kan worden.
4.4.
De kantonrechter stelt voorop dat alleen de dossierstukken - waarvan geen deskundigenrapport onderdeel uitmaakt - onvoldoende aanknopingspunten geven om een goed beeld van de zaak te krijgen. Mede gelet daarop heeft ter nadere beoordeling van (het bestaan van) de gebreken een descente plaatsgevonden. De kantonrechter zal de gestelde gebreken hieronder langslopen.
4.5.
Ter gelegenheid van de descente heeft [eiser] gewezen op een beschadiging in de muur in het portaal direct naast de voordeur. Dit gebrek heeft [eiser] niet in de dagvaarding vermeld, zodat reeds om die reden dit niet beoordeeld kan worden. Volledigheidshalve merkt de kantonrechter op dat van een spoedeisend belang bij herstel van dit gebrek niet is gebleken. Verder is onbetwist dat [eiser] voor herstel van dit gebrek van [gedaagde] € 100,00 heeft ontvangen. Het is de keuze van [eiser] geweest om dit bedrag (deels) te besteden aan de vervanging van de elektriciteitsmeter. Dat er een gebrek aan de elektriciteitsmeter was, valt thans niet met zekerheid vast te stellen.
4.6.
Niet is voorts aannemelijk geworden dat de achterdeur niet goed sluit. Wel is gebleken dat de achterdeur een plastic raam in plaats van een glazen raam bevat. Dat raam was al aanwezig ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst en gesteld noch gebleken is dat partijen hebben afgesproken dat [gedaagde] voor aanvang van de huur het plastic raam door een glazen raam zou vervangen. [eiser] heeft niet toegelicht dat door de aanwezigheid van het plastic raam de woning aan hem niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Op grond daarvan staat thans niet in voldoende mate vast dat dit een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW Pro is.
4.7.
Ten aanzien van de slechte/verouderde/onveilige elektriciteitsleidingen heeft [eiser] tijdens de descente gewezen op één elektriciteitskabel in een van de ruimtes op de begane grond. De kabel loopt van de meterkast naar een daarnaast gelegen ruimte en eindigt daar in een kennelijk provisorisch aangebracht stopcontact. [eiser] ’s gemachtigde heeft voor deze situatie aandacht gevraagd zich daarbij afgevraagd of dit wel voldoet aan de veiligheids-normen. De kantonrechter kan die vraag - zonder een nader onderzoek naar feiten en omstandigheden - niet beantwoorden. Twijfel of dit een veilige situatie is, is onvoldoende om in dit kort geding hiervoor een voorziening te treffen.
4.8.
Op de eerste verdieping heeft [eiser] in de toiletruimte gewezen op bol staande tegels. (Ook) dit euvel heeft [eiser] niet vermeld in de dagvaarding en om die reden ligt dit niet ter beoordeling voor. Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat ook op dit punt [eiser] niet heeft onderbouwd waarom deze situatie, die kennelijk reeds bij aanvang van de huur bestond, een gebrek is in de zin van art. 7:204 lid 2 BW Pro.
4.9.
Het toilet op de eerste verdieping, dat [gedaagde] na aanvang van de huur heeft laten plaatsen, is inderdaad aan de kleine kant. [eiser] noemt het een kindertoilet. Wellicht is dit als een gebrek te beschouwen, maar een spoedeisend belang bij vervanging van dit toilet heeft [eiser] niet. Het toilet functioneert namelijk en [eiser] heeft kinderen die daar gebruik van kunnen maken. Bovendien is er een tweede toilet op de tweede verdieping.
4.10.
Op de tweede verdieping heeft [eiser] aandacht gevraagd voor een wastafel in de doucheruimte die verstopt is. Volgens [eiser] komt dat door een verkeerde sifon c.q. een sifon met een te lange verticale pijp onder de wastafel. De kantonrechter is met [eiser] van oordeel dat dit een gebrek is in de zin van art. 7:204 lid 2 BW Pro, maar het vervangen van de sifon is aan te merken als een kleine herstelling die krachtens art. 7:217 BW Pro voor rekening van [eiser] komt.
4.11.
Het toilet op de tweede verdieping is van een normaal formaat en vertoonde ten tijde van de descente geen gebreken. [eiser] heeft er wel op gewezen dat als het toilet wordt doorgespoeld de daar aangebrachte sanibroyeur lawaai maakt. De sanibroyeur was echter reeds aanwezig bij aanvang van de huur. Verder heeft [gedaagde] onbetwist gesteld dat voor een goede afvoer de sanibroyeur noodzakelijk is. Gesteld noch gebleken is dat dit apparaat meer geluid produceert dan gebruikelijk. Van een gebrek is dus geen sprake, althans is dat door [eiser] onvoldoende onderbouwd.
4.12.
[eiser] heeft op de tweede verdieping gewezen op diverse plekken op de vloer van de drie slaapkamers. Hij stelt dat dit vochtplekken zijn die stank veroorzaken. Ten tijde van de descente kon de kantonrechter echter geen stank, noch ook overigens duidelijke schimmelvorming, waarnemen. Wel is het zo, dat de plekken op de vloer vochtplekken lijken te zijn, maar niet valt met voldoende zekerheid valt vast te stellen dat het recente vochtplekken zijn. Het betreft hier kennelijk een woning van enkele tientallen jaren oud en niet uit te sluiten is dat er in het verleden significante vochtproblemen zijn geweest. Belangrijker nog dan dat vindt de kantonrechter echter dat ook de oorzaak van de vochtplekken onbekend is. Het zou kunnen zijn dat de vochtoverlast het gevolg is van een buiten het gehuurde gelegen omstandigheid die een feitelijke stoornis door derden vormt in de zin van art. 7:204 lid 3 BW Pro en dus geen gebrek. Dat zal in een eventueel nog te voeren bodemprocedure nader onderzocht dienen te worden. Dat geldt evenzeer voor de door [eiser] gestelde lekkage aan het slaapkamerraam op de tweede verdieping (in de dagvaarding is kennelijk abusievelijk het raam van de woonkamer vermeld).
4.13.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiser] worden veroordeeld tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 720,00 salaris gemachtigde.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vordering af,
5.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 720,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en is in het openbaar uitgesproken.
Type: RW