Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 7594286 CV EXPL 19-1593
Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 3 april 2019
in de zaak van:
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie],
wonend te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde mr. H.C.M. Smit,
tegen
1.[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] ,
en
2.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2],
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2],
beiden wonend te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde mr. M.J.M.H. Nass.
Partijen zullen hierna [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met negen producties
- de door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] nagezonden productie 10
- de op voorhand ingediende conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in reconventie, met tien producties
- de mondelinge behandeling op 1 april 2019, waarbij namens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] een pleitnota is overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is eigenaresse van de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] . Zij verhuurt die woning met ingang van 1 november 2016 aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] . In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is een huurprijs van € 710,00 per maand opgenomen. Op de huurovereenkomst zijn de “algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte” van toepassing.
2.2.
Artikel 4.5 van de huurovereenkomst luidt als volgt:
“Met het oog op de datum van ingang van deze overeenkomst heeft de eerste betaalperiode ** betrekking op de periode van (…) tot en met (…) en is het over deze eerste periode verschuldigde bedrag € 710,00.
Huurder zal dit bedrag voldoen vóór of op [volgt handgeschreven]
voor de eerste van de volgende maand.”
voor de eerste van de volgende maand.”
2.3.
Artikel 20.6 van de algemene bepalingen bepaalt, voor zover hier van belang, dat de huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete verschuldigd is van € 25,00 per kalenderdag voor elke verplichting uit deze overeenkomst die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd overige rechten op schadevergoeding.
2.4.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] (via WhatsApp) vanaf eind 2016 tot en met 2018 meermaals verzocht de huur te betalen vóór de eerste dag van de maand waarop de huurbetaling betrekking heeft.
2.5.
Bij brief van 4 juli 2017 heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] onder meer medegedeeld dat zij er van op aan moet kunnen dat de huur voor de eerste van de maand overgemaakt wordt.
2.6.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] plegen de huur – doorgaans – later te betalen dan de eerste dag van de maand waarop de huurbetaling betrekking heeft.
2.7.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] hebben op de huurbetaling van juni 2018 een bedrag van € 75,00 in mindering gebracht omdat zij op hun kosten het aanrechtblad in de woning hebben vervangen.
2.8.
Bij brieven van 19 november 2018, 6 december 2018, 20 december 2018 en
17 januari 2019 heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] gesommeerd tot tijdige betaling van huur, betaling van de huurachterstand en betaling van de contractuele boete in verband met het te laat betalen van de huur.
2.9.
Ten tijde van de mondelinge behandeling hebben [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] de huur vanaf januari 2019 niet meer betaald.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vordert, als voorziening bij voorraad, [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] hoofdelijk te veroordelen:
de woning binnen acht dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en te verlaten,
om de huur vanaf 1 januari 2019 tot aan de dag van ontruiming te betalen binnen acht dagen na betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente,
tot betaling van € 8.220,10 boete en € 75,00 ten titel van verrekening van een aanrechtblad,
tot betaling van de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] voeren verweer.
in reconventie
3.3.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] vorderen als voorziening bij voorraad [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te veroordelen:
de zolder binnen zeven dagen na dagtekening van het vonnis te ontruimen, op straffe van verbeurte van een dwangsom,
tot betaling van € 4.500,00 voor opslag van de spullen, te vermeerderen met de wettelijke rente,
tot herstel van diverse gebreken in het gehuurde, op straffe van verbeurte van dwangsommen,
tot betaling van € 886,75 herstelkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente,
tot betaling van de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.4.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voert verweer.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft aannemelijk gemaakt een spoedeisend belang bij de door haar gevorderde ontruiming van de woning en de betaling van de (achterstallige) huur te hebben. Zij is – zo acht de kantonrechter ook aannemelijk – afhankelijk van de (tijdige) betaling van de huur door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] omdat zij daarmee op haar beurt de aflossing van de hypothecaire lening van de woning bekostigt en de betaling van de huur van de door haarzelf gehuurde woning.
4.2.
Tussen partijen is in geschil op welk moment de maandelijkse huur van € 710,00 betaald dient te zijn. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voert aan dat de huur vóór de eerste dag van de maand waarop de huurbetaling betrekking heeft betaald moet zijn. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] betwisten dat. Zij stellen dat bij het sluiten van de huurovereenkomst mondeling is overeengekomen dat de huur zou worden betaald in de maand zelf, zodra aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] zijn loon betaald zou zijn.
4.3.
De kantonrechter volgt het standpunt van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] niet. Weliswaar blinkt de huurovereenkomst niet uit in helderheid als het gaat om de vraag vanaf wanneer de huur betaald moet zijn (artikel 4.5, handgeschreven toevoeging), maar partijen lezen – en begrijpen – de desbetreffende bepaling kennelijk beiden zo dat de huur volgens de huurovereenkomst voldaan moet zijn vóór de eerste dag van de maand waarop de huurbetaling betrekking heeft. Daarvan gaat de kantonrechter dan ook uit. Dat mondeling anders zou zijn overeengekomen, zoals [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] stellen, blijkt verder uit niets. Ook het Whatsapp-verkeer dat in het geding is gebracht, geeft geen steun aan die opvatting. Integendeel, daarin komt juist het beeld naar voren dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] wel degelijk wisten dat de huur voor de eerste van de huurmaand betaald moest zijn (maar zij dat niet konden waarmaken). Hieruit volgt dat op dit moment de huur van de maanden januari, februari, maart en april 2019 betaald had moeten zijn.
4.4.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] voeren aan dat zij op 1 april 2019 alsnog € 1.000,00 aan achterstallige huur betaald hebben. Nog daargelaten dat deze betaling te laat zou zijn, is niet aannemelijk gemaakt dat dit bedrag inderdaad op 1 april 2019 is betaald. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft dat namelijk betwist – zij heeft niets ontvangen – en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] hebben geen bewijs van hun stelling aangedragen.
4.5.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] voeren diverse gebreken op aan het gehuurde die [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] volgens hen had behoren te herstellen. Zij stellen dat zij de kosten van het herstel van deze gebreken mogen verrekenen met de aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] verschuldigde huur. Ook voeren zij aan dat zij de huurbetaling mogen opschorten omdat zij een opeisbare vordering op [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] hebben. Dit verweer wordt verworpen, reeds omdat nergens uit blijkt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] van deze (vermeende) gebreken in kennis gesteld hebben én [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] een termijn gesteld hebben voor het herstel daarvan. Dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] op dit punt in verzuim is geraakt, is dus niet aannemelijk geworden. Hieruit volgt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] herstelkosten niet op de huur in mindering kunnen brengen, want op grond van art. 7:206 lid 3 BW is daarvoor vereist dat de verhuurder in verzuim is. Evenmin hebben [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] dan het recht betaling van de huur op te schorten.
4.6.
De huurachterstand van op dit moment vier maanden is zodanig dat in een (eventueel nog aanhangig te maken) bodemprocedure op grond van alleen al die achterstand naar alle waarschijnlijkheid tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden overgegaan. Hieruit volgt dat de overige door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] gestelde tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] niet verder beoordeeld hoeven te worden.
Vooruitlopend op de ontbinding van de huurovereenkomst is de vordering om [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] te veroordelen het gehuurde te ontruimen en te verlaten toewijsbaar. De gevorderde termijn van acht dagen waarbinnen dit dient te gebeuren is naar het oordeel van de kantonrechter echter te kort. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] zullen worden veroordeeld het gehuurde te verlaten en te ontruimen binnen de in dit soort zaken gebruikelijke termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis.
4.7.
De vordering om [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] te veroordelen binnen acht dagen na betekening van dit vonnis de huur aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te betalen vanaf januari 2019 tot de dag van ontruiming, is, gelet op hetgeen hiervóór is overwogen, ook toewijsbaar.
4.8.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] zullen verder worden veroordeeld tot betaling van de huur van
€ 710,00 per maand vanaf 1 januari 2019 tot de dag van ontruiming, telkens te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim tot de dag van voldoening.
4.9.
Ten aanzien van de gevorderde geldboete over iedere dag dat de huur te laat is betaald (in totaal komend op € 8.220,10), hebben [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] alleen het spoedeisend belang bestreden. Inhoudelijk hebben [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] daaromtrent niets naar voren gebracht. Zo is de vraag of de boete wel is verschuldigd, zoals [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] immers heeft gesteld, dan wel – indien dat het geval is – of zij (niet) voor matiging in aanmerking komt, geheel onbesproken gebleven. De kantonrechter gaat er daarom van uit, dat de boete door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] is verbeurd en in haar geheel is verschuldigd. Voor wat het spoedeisend belang betreft, heeft te gelden dat indien de hoofdvordering voldoende spoedeisend is om in kort geding te kunnen worden beoordeeld – en dat is hier het geval – de proceseconomie ermee is gebaat dat in hetzelfde geding ook over een daarmee nauw verwante nevenvordering als (in dit geval) die ter zake van een contractuele boete kan worden beslist. De kantonrechter volgt dan ook niet de visie van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] dat het spoedeisend karakter van deze nevenvordering geïsoleerd moet worden beschouwd. De vordering ligt, gelet daarop, voor toewijzing gereed.
4.10.
De gevorderde € 75,00 is ook toewijsbaar op grond van de volgende overwegingen. Vast staat dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] dit bedrag in mindering gebracht hebben op hun huurbetaling van de maand juni 2018 omdat zij (naar eigen zeggen) het keukenblad vervangen hebben. Ingevolge art. 7:206 lid 3 BW kan de huurder kosten van herstel van een gebrek in mindering brengen op de huur als de verhuurder in verzuim is met het herstel van het gebrek. Niet is echter aannemelijk gemaakt dat het keukenblad gebrekkig was en dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in verzuim was is evenmin gebleken. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] hebben [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] namelijk geen termijn gesteld hebben om het (vermeende) gebrek te herstellen.
4.11.
Als de in het ongelijk gestelde partij zullen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot op heden begroot op:
- dagvaarding € 99,01
- griffierecht € 231,00
- salaris gemachtigde
Totaal: € 1.050,01
4.12.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] zullen verder hoofdelijk veroordeeld worden tot betaling van de nakosten, op de wijze als in de beslissing is bepaald.
in reconventie
4.13.
Voordat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de woning aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] verhuurde, heeft zij zelf in de woning gewoond. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft aangevoerd dat zij met [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] bij aanvang van de huur is overeengekomen dat zij een gedeelte van de zolder voor opslag van haar zaken mocht blijven gebruiken. Hier hebben [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] niets tegenin gebracht, zodat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ’ stelling voor juist gehouden moet worden. Hieruit volgt dat reeds om die reden er geen grond is om [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te veroordelen de zolder te ontruimen.
4.14.
De gevorderde € 4.500,00 is [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] verschuldigd als vergoeding voor de zaken die zij op zolder heeft opgeslagen. Deze vordering zal eveneens worden afgewezen aangezien onbetwist vaststaat dat partijen kennelijk zijn overeengekomen – althans de kantonrechter moet daarvan uitgaan – dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de betreffende zolder mocht gebruiken voor de opslag van haar zaken. Een vergoeding daarvoor zijn partijen niet overeengekomen. Een andere grondslag hebben [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] ten aanzien van deze vordering niet aangevoerd.
4.15.
De vordering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] om [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te veroordelen tot herstel van diverse gebreken in het gehuurde zal eveneens afgewezen worden. Van een deel van de gebreken is niet vast komen te staan dat ze daadwerkelijk bestaan. Een ander deel van de gebreken dienen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] zelf te herstellen omdat het kleine herstellingen zijn die voor rekening van de huurders komen. Een veroordeling tot herstel van gebreken kan bovendien niet aan de orde zijn omdat nergens uit is gebleken dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] op de gebreken gewezen hebben en haar een termijn hebben gegeven om tot herstel daarvan over te gaan. Ten overvloede ziet de kantonrechter aanleiding dit onderdeel van de vordering af te wijzen omdat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] in conventie worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde.
4.16.
De gevorderde herstelkosten van € 886,75 zullen ook worden afgewezen omdat hiervoor eveneens geldt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] niet over de gebreken geïnformeerd hebben, haar niet in gebreke gesteld hebben en dus van verzuim van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] geen sprake is.
4.17.
Als de in het ongelijk gestelde partijen zullen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] worden veroordeeld tot betaling van de kosten van dit geding aan de zijde van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot op heden begroot op € 360,00 (½ x € 720,00).
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] om de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort leeg en bezemschoon ter vrije beschikking van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te stellen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] hoofdelijk om binnen acht dagen na betekening van dit vonnis de huur van € 710,00 per maand vanaf 1 januari 2019 tot de datum van ontruiming, telkens te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de respectieve verzuimdata,
5.3.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] hoofdelijk om binnen acht dagen na betekening van dit vonnis € 8.220,10 ter zake van geldboete en € 75,00 ten titel van verrekening aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te betalen,
5.4.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] hoofdelijk tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot op heden begroot op € 1.050,01, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de negende dag na betekening van dit vonnis, tot de dag van voldoening,
5.5.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] hoofdelijk, onder de voorwaarde dat zij niet binnen twee weken na aanschrijving door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] volledig aan de veroordelingen onder 5.1. tot en met 5.4 voldoen, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 120,00 salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de dag van voldoening,
- te vermeerderen, indien betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag van voldoening,
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.8.
wijst de vordering af,
5.9.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] hoofdelijk tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot op heden begroot op € 360,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en is in het openbaar uitgesproken.
Type: RW