Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 7237008 CV EXPL 18-6351
Vonnis van de kantonrechter van 8 mei 2019
in de zaak van
de besloten vennootschap
WELLER VASTGOED BEHEER B.V.
gevestigd en kantoorhoudend te Heerlen
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie
verder te noemen Weller
gemachtigde mr. R.W. Janssen
tegen
de heer
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie]
wonend [adres] , [woonplaats]
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie
verder te noemen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie]
gemachtigde mr. D.Y. Li.
1.De procedure
1.1
Het procesverloop blijkt uit:
- de exploten van dagvaarding van 18 september 2018 (in Nederland) en 24 september 2018 (in België) met producties 1 t/m 14, bevattende een vordering in de hoofdzaak en een vordering in het incident tot het treffen van een voorziening voor de duur van dit geding
- de conclusie van antwoord in conventie in de hoofdzaak en in het incident, tevens conclusie van eis in reconventie in de hoofdzaak, met producties 1 en 2
- het mondeling tussenvonnis waarbij een comparitie van partijen is bevolen
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties 15 t/m 20
- het proces-verbaal van de zitting op 28 februari 2019
- de brieven van partijen van 18 en 19 maart 2019 waarin verbeteringen van het
proces-verbaal worden voorgesteld
- het verbeterde proces-verbaal
- de akte van Weller houdende vermeerdering van eis in de hoofdzaak, met productie 21
- de antwoordakte op de eisvermeerdering.
1.2
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1
Weller is de commerciële vastgoedpoot van de gelijknamige woningcorporatie en heeft samen met de gemeente Heerlen en bouwbedrijf Jongen de nieuwe omgeving van het NS-station Heerlen, het Maankwartier, ontwikkeld en gebouwd. Het Maankwartier bevat een nieuw treinstation, winkels, cafés, een hotel, kantoren en woningen.
2.2
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is een ervaren (horeca-)ondernemer.
2.3
Partijen hebben een drietal huurovereenkomsten gesloten met betrekking tot verschillende in Blok I van het Maankwartier gelegen bedrijfsruimten, door hen genoemd en hierna te noemen Unit iSA, Unit iSC en Unit iSD.
2.4
De huurovereenkomst met betrekking tot Unit iSD is met wederzijds goedvinden beëindigd, waarbij is overeengekomen dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aan Weller een afkoopsom van € 17.065 exclusief € 3.583,65 btw zal betalen. Eerstgenoemd bedrag heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] betaald, van het als tweede genoemde bedrag heeft hij € 500 betaald.
2.5
De huurovereenkomst met betrekking tot Unit iSC, een bedrijfsruimte van 157 m2 BVO in het toen nog te bouwen Maankwartier, is gesloten op 21 september 2012 (productie 1 van Weller). De ruimte is casco verhuurd en volgens de overeenkomst bestemd om te worden gebruikt als “cafetaria”. De aanvangshuurprijs bedraagt per jaar € 300 per m2 BVO exclusief btw, jaarlijks te indexeren, uitmondend in een maandhuurprijs van
€ 3.925 te vermeerderen met € 824,25 btw, in totaal € 4.749,25, maandelijks bij vooruitbetaling te voldoen. De huurovereenkomst bepaalt verder onder andere:
3.1
Deze overeenkomst gaat in c.q. krijgt werking op de datum waarop het gehuurde door Verhuurder[Weller]
wordt opgeleverd conform de (verhuur) tekening(en), de beschrijving en de Technische Omschrijving.
wordt opgeleverd conform de (verhuur) tekening(en), de beschrijving en de Technische Omschrijving.
3.2
De datum van oplevering aan Huurder[ [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ]
als bedoeld in 3.1 zal - conform de als bijlage 6 nog aan te hechten planning - naar verwachting medio 2015 zijn, onvoorziene omstandigheden daargelaten.
als bedoeld in 3.1 zal - conform de als bijlage 6 nog aan te hechten planning - naar verwachting medio 2015 zijn, onvoorziene omstandigheden daargelaten.
3.3
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande op de in 3.1 omschreven ingangsdatum.
4.1
Verhuurder zal Huurder zo vroeg mogelijk informeren indien de verwachte datum van oplevering als bedoeld in 3.2, al dan niet tengevolge van onvoorziene omstandigheden, dreigt te worden overschreden.
4.3
Indien en voorzover het gehuurde per 1 januari 2017 nog niet aan Huurder is opgeleverd, heeft Huurder de mogelijkheid volledig af te zien van (het werking laten krijgen van) deze huurovereenkomst. Onverminderd het bepaalde in art. 4.1 komt aan deze huurovereenkomst geen werking cq rechtskracht toe, indien en voorzover het Maankwartier (…) niet wordt gerealiseerd (…).
4.4
Verhuurder zal uiterlijk twee weken van tevoren schriftelijk aan Huurder meedelen wanneer het gehuurde naar het oordeel van Verhuurder zal zijn voltooid en Huurder voor de bouwkundige oplevering van het gehuurde uitnodigen. Huurder en Verhuurder, althans gevolmachtigde van partijen, zullen bij de oplevering aanwezig zijn.
4.5
Van de oplevering wordt door Verhuurder een proces-verbaal opgemaakt waarin de staat van het gehuurde wordt vermeld en waarin tevens worden vermeld alle gebreken van het gehuurde. Het proces-verbaal van oplevering wordt door beide partijen ondertekend.
2.6
De huurovereenkomst met betrekking tot Unit iSA, een bedrijfsruimte van 139 m2 BVO in het toen grotendeels gerealiseerde Maankwartier, is gesloten op 9 november 2016 (productie 2 van Weller). De ruimte is casco verhuurd en volgens de overeenkomst bestemd om te worden gebruikt voor de exploitatie van een restaurant door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . De huurprijs bedraagt
€ 2.475 te vermeerderen met € 519,75 btw, in totaal € 2.994,75 per maand, bij vooruit-betaling te voldoen. De huurovereenkomst bepaalt verder onder andere:
3.1
Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande op
1 december 2016 en lopende tot en met 30 november 2026.
4.11
Huurder en verhuurder zijn overeengekomen dat de eerste acht maanden na inwerkingtreding van de huurovereenkomst conform artikel 3.1 van deze overeenkomst huurvrij zijn.
4.12
Huurder zal uiterlijk 1 november 2017 de door hem gehuurde unit iSC in Maankwartier open stellen voor gebruik/exploitatie. Mocht Huurder hiermede in gebreke blijven, dan verbeurt hij per direct een boete aan Verhuurder van € 500,- per dag, voor zolang het gebrek voortduurt, náást de verplichting om de volledige schade van Verhuurder te voldoen.
2.7
Van beide huurovereenkomsten (voor Unit iSD en iSA) maken deel uit de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW Pro (productie 3 van Weller).
2.8
Bij brief van zijn gemachtigde van 23 oktober 2017 (productie 14 van Weller) heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de huurovereenkomst van 9 november 2016 met betrekking tot Unit iSA vernietigd op grond van dwaling en zich beroepen op een tekortkoming in de nakoming door Weller en op een wijziging van omstandigheden. Bij brief van dezelfde datum (productie 1 van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ) heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zich met betrekking tot de huurovereenkomst voor Unit iSC beroepen op artikel 4.3 van die huurovereenkomst en meegedeeld dat van hem niet langer nakoming kan worden gevorderd.
3.Het geschil
3.1
Weller vordert in de hoofdzaak
(1) de veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling van de huurprijs en overige kosten, € 4.749,25 per maand, vermeerderd met de indexering, voor Unit iSC vanaf 1 oktober 2016 en zo lang de huurovereenkomst voortduurt, te vermeerderen met de wettelijke rente over de reeds verschenen huurtermijnen;
(2) de verklaring voor recht dat de buitengerechtelijke vernietigingsverklaring van
23 oktober 2017 van de huurovereenkomst van 9 november 2016 met betrekking tot unit iSA geen effect sorteert;
(3) de veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling van de huurprijs en overige kosten, € 2.994,75 per maand, vermeerderd met de indexering, voor Unit iSA met ingang van 1 augustus 2017 en zo lang de huurovereenkomst voortduurt, te vermeerderen met de wettelijke rente over de reeds verschenen huurtermijnen;
(4) een gebod aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om beide units, Unit iSC en Unit iSA, binnen een maand na de datum van het vonnis afgebouwd en ingericht te hebben zodat deze onmiddellijk door hem in gebruik kunnen worden genomen, op straffe van een dwangsom van € 250 per dag dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] nalaat aan deze veroordeling te voldoen met een maximum van € 25.000;
(5) een gebod aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om beide bedrijfsruimten uiterlijk een maand na het vonnis in gebruik te nemen en in gebruik te houden overeenkomstig de in de huurovereenkomsten aangegeven bestemming, zo lang deze voortduren, op straffe van een dwangsom bij gebreke van voldoening aan de veroordeling als onder (4);
(6) de veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling van de contractuele boete van € 500 voor iedere dag vanaf 1 november 2017 dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] nalaat aan zijn verplichting tot ingebruikname van Unit iSC te voldoen;
(7) de veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling van € 3.083,65 ter zake de beëindiging van de huurovereenkomst voor Unit iSD;
(8) de veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling van de proceskosten, en de nakosten, waaronder na vermeerdering van eis de kosten van het door Weller ten laste van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] onder de Rabobank gelegde conservatoir derdenbeslag.
3.2
In het incident vordert Weller dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] wordt veroordeeld units iSC en iSA af te bouwen en in te richten zodat zij onmiddellijk door hem in gebruik kunnen worden genomen, en deze in gebruik te nemen, beide op straffe van een dwangsom van € 250 per dag met een maximum van € 25.000, en voor beide units vanaf de datum van dagvaarding de huurprijs en overige kosten van € 4.749,25 respectievelijk € 2.994,75 per maand te voldoen, vermeerderd met indexering, met veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten en de nakosten.
3.3
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert tegen elk van de onderdelen van de vordering verweer, zowel in de hoofdzaak als in het incident. Op het verweer en hetgeen Weller daartegen op haar beurt heeft ingebracht, wordt hierna bij de beoordeling ingegaan.
3.4
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert in reconventie
(1) de veroordeling van Weller om aan hem € 500 te betalen, het bedrag dat hij te veel heeft betaald ter zake unit iSD;
(2) de verklaring voor recht dat de huurovereenkomst met betrekking tot Unit iSC geen werking meer heeft dan wel nietig of vernietigd is, althans dat Weller van deze huur-overeenkomst geen nakoming kan vorderen, subsidiair de vernietiging op grond van dwaling dan wel de ontbinding wegens tekortkomingen van Weller, meer subsidiair de wijziging van de gevolgen van deze overeenkomst op grond van gewijzigde omstandigheden in die zin dat Weller geen nakoming van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] kan vorderen;
(3) de verklaring voor recht dat de huurovereenkomst met betrekking tot Unit iSA buitengerechtelijk is vernietigd, met subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen als zojuist onder (2) genoemd;
(4) de veroordeling van Weller in de proceskosten en de nakosten.
3.5
Weller voert tegen elk van de onderdelen van de vordering in reconventie verweer, dat samenvalt met de grondslagen van haar vorderingen in conventie. Ook hierop wordt bij de beoordeling ingegaan.
4.De beoordeling
4
Vanwege de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zal de kantonrechter beide gezamenlijk beoordelen, in de volgorde in de dagvaarding en hiervoor onder 3.1 gegeven. Nu de kantonrechter in de hoofdzaak thans eindvonnis wijst, ontbreekt het belang van Weller bij een afzonderlijke beoordeling van haar incidentele vorderingen, die dan ook hierna onbesproken blijven. Ook met betrekking tot de proceskosten behoeft de incidentele vordering geen afzonderlijke beslissing, nu (de gemachtigden van) partijen als gevolg van de vorderingen in het incident en het verweer daartegen geen werkzaamheden van betekenis hebben verricht die zij niet reeds als gevolg van de vorderingen in de hoofdzaak moesten verrichten.
4.1
De huurovereenkomst voor Unit iSC is gesloten toen het Maankwartier nog slechts op papier bestond. Kennelijk in verband hiermee zijn partijen overeengekomen (artikel 3.1, zie onder 2.5) dat de overeenkomst ingaat en werking krijgt op de datum waarop de bedrijfsruimte door Weller wordt opgeleverd, naar de toenmalige verwachting van partijen medio 2015. Voor zover de bedrijfsruimte per 1 januari 2017 nog niet zou zijn opgeleverd, had [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de mogelijkheid volledig af te zien van (het werking laten krijgen van) deze huurovereenkomst. In de huurovereenkomst voor Unit iSA hebben partijen ook nadere afspraken gemaakt over de ingangsdatum van de huurovereenkomst voor Unit iSC: dat zou
1 november 2017 worden volgens artikel 4.12 van die laatste huurovereenkomst.
Voor het antwoord op de vraag of voor [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de verplichting tot ingebruikname en exploitatie van Unit iSC en betaling van de huurprijs en bijkomende kosten is ontstaan, is derhalve in de eerste plaats doorslaggevend of de bedrijfsruimte is (te beschouwen als) opgeleverd, en in de tweede plaats of [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aan de nadere afspraak over de ingangsdatum kan worden gehouden. Het antwoord op beide vragen luidt positief.
4.1.1
Weller heeft bij e-mail van 5 augustus 2016 onder andere aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] geschreven:
Gisteren, 4 augustus 2016, hebben wij bij jouw in Maastricht een gesprek gehad (…).
Aan de orde is de huurovereenkomst inzake de door jouw gehuurde unit iSC (…).
Partijen zijn overeengekomen dat de unit formeel aan jouw is opgeleverd per 21 juni 2016. Ten aanzien van de daadwerkelijke exploitatie heb je aangegeven enkele bedenkingen te hebben.
Weller heeft bij e-mail van 5 september 2016 onder andere aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] geschreven:
Weller is van mening dat de huurovereenkomst inzake unit iSC bindend is. Graag willen we zien dat de daarin opgenomen exploitatieplicht door u wordt nagekomen. Ondanks het feit dat het plein gereed is en Maankwartier Noord is voltooid en er dus feitelijk geen obstakels meer op de weg liggen om de ruimte in gebruik te nemen, wil Weller desalniettemin nog een allerlaatste keer coulant zijn en de reeds verstreken huurvrije periode zoals opgenomen in de huurovereenkomst verlengen tot uiterlijk 1 juli 2017. De voorwaarde is wel dat u de meest snelle opening nastreeft, althans uiterlijk 1 november 2016 open gaat. (…).
Hieraan voorafgaand, bij brief van 15 maart 2016, had Weller reeds aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] geschreven:
Oplevering unit iSC
Deze unit is in principe gereed voor oplevering. Op 5 februari 2016 (zie bijlage) hebben wij u een brief gestuurd met het verzoek om voor 1 maart 2016 een inrichtingstekening te sturen. Tot op heden hebben wij deze niet ontvangen. Met klem verzoeken wij u per ommegaande, althans voor 1 april 2016 een indelingstekening aan Weller te overhandigen. Indien u dit nalaat zullen wij per 1 april 2016 de unit in de huidige staat aan u opleveren en zal de huurovereenkomst vanaf die datum in werking treden (…).
Vast staat voorts dat Weller reeds op 8 april 2016 de sleutels van Unit iSC aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft overhandigd; de verklaringen van Weller dienaangaande onder andere ter comparitie door de betrokken adviseur heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] onvoldoende gemotiveerd betwist.
Bij gebreke van enige (uit de processtukken blijkende) reactie van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] op deze berichten van Weller (waarvan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de ontvangst niet heeft betwist), laat staan een reactie waarin hij zich op het standpunt stelde dat van oplevering geen sprake kon zijn omdat de bedrijfsruimte of (het gedeelte van) het Maankwartier (waarin deze is gelegen) nog niet gebruiksklaar was, moet de oplevering geacht worden te hebben plaatsgevonden op 21 juni 2016. De e-mail van Weller van 15 maart 2016 is te beschouwen als een mededeling als bedoeld in artikel 4.4 van de huurovereenkomst.
Een aanwijzing te meer dat Unit iSC in elk geval op die datum gebruiksklaar was, is gelegen in het feit dat partijen in de huurovereenkomst van 9 november 2016 met betrekking tot
Unit iSA (nader) zijn overeengekomen dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] Unit iSC uiterlijk op 1 november 2017 open zal stellen voor gebruik/exploitatie, bij gebreke waarvan hij aan Weller een boete verbeurt van € 500,- per dag. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft kennelijk, dat is althans niet in de huurovereenkomst voor Unit iSA terechtgekomen, geen enkel voorbehoud gemaakt ten aanzien van zijn verplichting om Unit iSC uiterlijk op 1 november 2017 in gebruik te nemen en te gaan exploiteren. Ook niet het voorbehoud dat nog geen oplevering zou hebben plaatsgevonden of dat - zoals [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] het in de conclusie van antwoord noemt -
het gehele Maankwartier één grote stoffige en vieze bouwput was welke niet dan wel nauwelijks toegankelijk was voor publiek.
het gehele Maankwartier één grote stoffige en vieze bouwput was welke niet dan wel nauwelijks toegankelijk was voor publiek.
Het ontbreken van een (door hem ondertekend) proces-verbaal van oplevering als bedoeld in artikel 4.5 van de huurovereenkomst, waarop [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zich beroept voor zijn stelling dat geen oplevering van Unit iSC heeft plaatsgevonden, leidt niet tot een ander oordeel. Het opmaken van zo’n proces-verbaal is geen constitutief vereiste voor de oplevering en voor het daardoor ingaan van de verplichting van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om de bedrijfsruimte in gebruik te nemen (te gaan exploiteren) en de huurprijs te gaan betalen. Partijen kunnen ook zonder proces-verbaal overeenkomen dat oplevering geacht wordt te hebben plaatsgevonden, en kennelijk hebben zij dat gedaan. Overigens, voor zover het niet tot een formele oplevering met een daarvan opgemaakt proces-verbaal is gekomen, lijkt dat met name te zijn veroorzaakt door het feit dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ondanks aandringen van de zijde van Weller in gebreke bleef om inrichtingstekeningen op te sturen.
4.1.2
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft ter comparitie - strikt genomen te laat want in strijd met het beginsel van concentratie van verweer van art. 128 lid 3 Rv Pro - gesteld dat makelaar De Vries hem
erin heeft geluisd, zeggende dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] van de huurovereenkomst voor Unit iSC af zou zijn wanneer hij Unit iSA zou gaan huren. Nog afgezien van het feit dat de makelaar in beginsel
erin heeft geluisd, zeggende dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] van de huurovereenkomst voor Unit iSC af zou zijn wanneer hij Unit iSA zou gaan huren. Nog afgezien van het feit dat de makelaar in beginsel
- en bewijs van het tegendeel ontbreekt - door een enkele mededeling de verhuurder niet bindt, ontbreekt van de juistheid van deze stelling elk bewijs en wordt zij weerlegd door het feit dat partijen het tegenovergestelde zijn overeengekomen: in de huurovereenkomst met betrekking tot Unit iSA wordt niet de huurovereenkomst met betrekking tot Unit iSC beëindigd maar wordt juist afgesproken dat hier uitvoering aan zal worden gegeven in november 2017.
4.1.3
Gelijksoortige overwegingen gelden voor het beroep van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] op een toezegging die door of namens Weller zou zijn gedaan, inhoudende dat hij Unit iSC pas hoefde te gaan huren (in de zin van in gebruik nemen en de huurprijs gaan betalen) wanneer 70% van de units in het Maankwartier zou zijn verhuurd. Ten bewijze van de juistheid van deze stelling heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] slechts een verklaring van de destijds betrokken makelaar Keppels in het geding gebracht (productie 2). Bewijs door het horen van getuigen heeft hij niet (voldoende specifiek) aangeboden, zodat de kantonrechter niet aan een bewijsopdracht toekomt. Enkel de genoemde verklaring levert geen bewijs op omdat deze veel te algemeen is. De makelaar verklaart slechts dat Weller
altijd aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te kennen(heeft)
gegeven dat hij de units pas in gebruik hoefde te nemen en daarvoor huur hoeft te betalen nadat 70% van alle bedrijfsunits in het Maankwartier gevuld in daadwerkelijk in gebruik zouden zijnen dat
dit voorbehoud altijd is gemaakt. Tegenover de ontkenning door Weller dat zo’n toezegging gedaan - of opschortende dan wel ontbindende voorwaarde overeengekomen - zou zijn, heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] nagelaten om duidelijk te maken door wie en wanneer. Opvallend is ook dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zich op deze volgens hem overeengekomen voorwaarde eerst in deze procedure heeft beroepen; in de correspondentie tussen partijen zoals deze is overgelegd ontbreekt het aan informatie hierover - door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gevraagd dan wel door Weller gegeven - wat toch voor de hand zou hebben gelegen wanneer de verhuur van 70% van de overige units een voorwaarde zou zijn geweest voor het in werking treden van de huurovereenkomst tussen partijen. Zelfs in de brief van zijn gemachtigde van 23 oktober 2014 (productie 1) waarin [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zich er wèl op beroept dat Unit iSC nog niet is opgeleverd, maakt hij geen gewag van deze voorwaarde.
altijd aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te kennen(heeft)
gegeven dat hij de units pas in gebruik hoefde te nemen en daarvoor huur hoeft te betalen nadat 70% van alle bedrijfsunits in het Maankwartier gevuld in daadwerkelijk in gebruik zouden zijnen dat
dit voorbehoud altijd is gemaakt. Tegenover de ontkenning door Weller dat zo’n toezegging gedaan - of opschortende dan wel ontbindende voorwaarde overeengekomen - zou zijn, heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] nagelaten om duidelijk te maken door wie en wanneer. Opvallend is ook dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zich op deze volgens hem overeengekomen voorwaarde eerst in deze procedure heeft beroepen; in de correspondentie tussen partijen zoals deze is overgelegd ontbreekt het aan informatie hierover - door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gevraagd dan wel door Weller gegeven - wat toch voor de hand zou hebben gelegen wanneer de verhuur van 70% van de overige units een voorwaarde zou zijn geweest voor het in werking treden van de huurovereenkomst tussen partijen. Zelfs in de brief van zijn gemachtigde van 23 oktober 2014 (productie 1) waarin [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zich er wèl op beroept dat Unit iSC nog niet is opgeleverd, maakt hij geen gewag van deze voorwaarde.
Tot slot zou het voor de hand hebben gelegen dat deze voorwaarde zou zijn opgenomen in de huurovereenkomst, zo niet in die voor Unit iSC dan toch in die voor Unit iSA (zoals wel is gebeurd met de ingangsdatum van de huur voor die eerste ruimte), als zij werkelijk was overeengekomen. Ook in de huurovereenkomsten ontbreekt van een dergelijk beding elk spoor.
4.2
Het voorgaande betekent dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] (behoudens zijn beroep op vernietiging of wijziging van de huurovereenkomst wegens dwaling of wijziging van omstandigheden, waarover hierna onder 4.3) met ingang van 1 oktober 2016 zijn verplichting als huurder met betrekking tot Unit iSC moet nakomen, dat wil zeggen de huurprijs moet betalen, de ruimte moet inrichten en de ruimte in gebruik moet nemen overeenkomstig de bestemming. Dit betekent dat de vorderingen in conventie onder (1), (4) en (5) met betrekking tot Unit iSC worden toegewezen en dat de vordering in reconventie om te verklaren dat deze huurovereenkomst geen werking meer heeft, moet worden afgewezen. Dit geldt dan (eveneens behoudens een succesvol beroep op vernietiging, waarover hierna) ook voor Unit iSA, waarvoor de huurovereenkomst niet een voorwaarde bevat bij de vervulling waarvan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zou kunnen afzien van (het werking laten krijgen van) de huurovereenkomst.
4.3
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft zich subsidiair - voor het geval dat zijn beroep op artikel 4.3 van de huurovereenkomst met betrekking tot Unit iSC mocht worden verworpen, en dat is hierboven gebeurd - beroepen op vernietiging of wijziging van de gevolgen van beide huur-overeenkomsten op grond van dwaling dan wel een verandering van omstandigheden. Deze beroepen worden gepasseerd. Zowel de dwaling als de verandering van omstandigheden is volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gelegen in het feit dat het Maankwartier, anders dan beide partijen bij het aangaan van de huurovereenkomsten verwachtten, geen succes is geworden. Er staan veel ruimtes leeg en de loop van het publiek komt er niet in, aldus [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] .
Beide partijen hebben destijds kennelijk een inschatting gemaakt, zonder zekerheid dat deze zou worden gerealiseerd, en hebben op basis van die inschatting tot tweemaal toe (in 2012 voor Unit iSC en wederom eind 2016, toen meer duidelijkheid moet hebben bestaan of het Maankwartier een succes zou worden, voor unit iSA) besloten met elkaar te contracteren, onder duidelijke bepaling wanneer de verplichtingen over en weer zouden ingaan. Onder deze omstandigheden en met dit feitelijk handelen van partijen is aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] slechts sprake van de teleurstelling in een verwachting omtrent de toekomst, die krachtens
art. 6:228 lid 2 BW Pro geen dwalingsrond oplevert althans in verband met de aard van de (met een onzekere, toekomstige ingangsdatum gesloten) overeenkomst voor rekening van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dient te blijven. Gelijksoortige overwegingen gelden voor het beroep op de zogenoemde imprévision. Het moge zo zijn dat het Maankwartier zich anders heeft ontwikkeld (of dreigt te ontwikkelen) dan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] bij het aangaan van de overeenkomsten verwachtte, maar dit zijn geen onvoorziene - in de zin van redelijkerwijs niet te voorzien - omstandigheden van dien aard dat Weller [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] naar maatstaven van redelijk en billijkheid niet aan zijn overeengekomen verplichtingen mag houden.
4.4
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft zich in verband met (het voortbestaan van) de huurovereenkomsten en zijn verplichtingen daaruit tot slot beroepen op een tekortkoming in de nakoming van háár verbintenis door Weller, die grond tot ontbinding zou vormen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft onvoldoende concreet aangeduid waaruit die verbintenis van Weller zou (hebben) bestaan en heeft ook niet duidelijk gemaakt dat en hoe Weller in verzuim zou zijn komen te verkeren.
Nergens blijkt uit dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] Weller op deze volgens hem bestaande verplichting heeft gewezen en haar heeft proberen te bewegen tot nakoming. De enkele, niet bewezen of (voldoende concreet) te bewijzen aangeboden stelling dat door Weller zou zijn toegezegd dat er veel bezoekers naar het Maankwartier zouden komen en dat alle units op een gegeven moment in gebruik zouden zijn, is bepaald onvoldoende om te concluderen dat op Weller een afdwingbare verplichting uit de overeenkomst tussen partijen rustte, in de nakoming waarvan Weller zou zijn tekortgeschoten in een mate die die ontbinding zou rechtvaardigen.
4.5
Het voorgaande betekent dat de vorderingen in reconventie onder (2) en (3) worden afgewezen en de vordering in conventie onder (2) wordt toegewezen.
4.6
De vordering om [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te veroordelen tot betaling van de contractuele boete van € 500 voor iedere dag dat hij vanaf 1 november 2017 nalaat aan zijn verplichting tot ingebruikname van Unit iSC te voldoen, lijkt gezien deze formulering gericht op de toekomst. Om [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te bewegen aan die verplichting te voldoen is ook een dwangsom gevorderd; deze wordt toegewezen. Daarnaast is er voor een boete geen plaats. Ook niet voor zover Weller heeft beoogd betaling van de sinds 1 november 2017 verbeurde boetes te vorderen. Daarvoor is deze vordering onvoldoende duidelijk in geld uitgedrukt, waardoor [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de mogelijkheid om zich te beroepen op matiging, welk beroep niet bepaald kansloos voorkomt, is ontnomen.
Op dit onderdeel wordt de vordering dus afgewezen.
4.7
Vast staat dat partijen met betrekking tot Unit iSC een afkoopsom van € 17.065 te vermeerderen met € 3.583,65 btw zijn overeengekomen, en dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] van dit laatste bedrag slechts € 500 heeft voldaan. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] beroept zich er thans op dat hij over de afkoopsom geen btw verschuldigd is omdat er geen sprake is van een met btw belaste prestatie, althans dat Weller over de afkoopsom geen btw heeft aangegeven en afgedragen. Weller heeft beide verweren tegen de vordering van het restant van de btw in conventie/grondslagen voor de vordering tot terugbetaling van € 500 in reconventie weerlegd: waar de hoofdprestatie (de betaling van de huurprijs) volgens de overeenkomst is belast met btw geldt zulks ook voor de prestatie (de betaling van een afkoopsom) die daarvoor in de plaats is getreden, en Weller heeft wel degelijk de afkoopsom in haar btw-aangifte opgenomen en deze afgedragen. Ten overvloede geldt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de brief van zijn gemachtigde van 13 december 2007 (productie 15) de betaling van de factuur van € 3.083,65 ter zake btw over de afkoopsom heeft toegezegd. Vordering (7) in conventie wordt toegewezen en vordering (1) in reconventie wordt afgewezen.
4.8
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is hiermee zowel in conventie als in reconventie de in het ongelijk gestelde partij, die wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten van de andere partij. De proceskosten aan de zijde van Weller worden tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 217,57 voor de exploten, € 260 voor het griffierecht en € 1.200 voor het salaris van de gemachtigde (in totaal € 1.677,57) in conventie, € 600 voor het salaris van de gemachtigde in reconventie, de (door Weller niet als bedrag genoemde en daarom hierna niet als zodanig toe te wijzen) kosten gepaard gaande met de beslaglegging, en de eventuele nakosten zoals hierna onder 5.12 te formuleren.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling aan Weller van de huurprijs en overige kosten,
€ 4.749,25 per maand, vermeerderd met de indexering, voor Unit iSC vanaf 1 oktober 2016 en zo lang de huurovereenkomst voortduurt, te vermeerderen met de wettelijke rente over de reeds verschenen huurtermijnen telkens vanaf de vervaldatum tot de dag van voldoening;
5.2
verklaart voor recht dat de buitengerechtelijke vernietigingsverklaring van
23 oktober 2017 van de huurovereenkomst met betrekking tot unit iSA geen effect sorteert;
5.3
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling aan Weller van de huurprijs en overige kosten,
€ 2.994,75 per maand, vermeerderd met de indexering, voor Unit iSA vanaf 1 augustus 2017 en zo lang de huurovereenkomst voortduurt, te vermeerderen met de wettelijke rente over de reeds verschenen huurtermijnen telkens vanaf de vervaldatum tot de dag van voldoening;
5.4
gebiedt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om Unit iSC en Unit iSA binnen een maand na de datum van dit vonnis afgebouwd en ingericht te hebben zodat deze onmiddellijk door hem in gebruik kunnen worden genomen, op straffe van een dwangsom van € 250 voor elke dag dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] nalaat aan dit gebod te voldoen met een maximum van € 25.000;
5.5
gebiedt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om beide bedrijfsruimten, Unit iSC en Unit iSA, uiterlijk een maand na dit vonnis in gebruik te nemen en te houden overeenkomstig de in de huurovereenkomsten aangegeven bestemming en zo lang deze voortduren, op straffe van een dwangsom van € 250 voor elke dag dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] nalaat aan dit gebod te voldoen met een maximum van € 25.000;
5.6
wijst de vordering tot betaling van contractuele boetes af;
5.7
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling van € 3.083,65 ter zake de beëindiging van de huur-overeenkomst voor Unit iSD;
5.8
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling van de proceskosten van Weller, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.677,57, te vermeerderen met de kosten van de beslaglegging, bij gebreke van betaling binnen 14 dagen na de uitspraak van dit vonnis te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de 15e dag daarna tot de dag van voldoening;
5.9
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
5.1
wijst de vorderingen af;
5.11
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling van de proceskosten van Weller, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 600, bij gebreke van voldoening binnen 14 dagen na de uitspraak van dit vonnis te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15e dag daarna tot de dag van voldoening en verklaart dit vonnis op dit onderdeel uitvoerbaar bij voorraad;
in conventie en in reconventie
5.12
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe aan de bovenstaande veroordelingen heeft voldaan, tot betaling van de nakosten van Weller, begroot op € 100 aan salaris gemachtigde, indien vervolgens betekening van dit vonnis plaatsvindt te vermeerderen met de kosten van dat exploot, één en ander bij gebreke van voldoening binnen 14 dagen na de datum van die betekening te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de 15e dag daarna tot de dag van voldoening.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. van Unen en in het openbaar uitgesproken.