ECLI:NL:RBLIM:2019:550

• Datum uitspraak: 18 januari 2019
• Publicatiedatum: 22 januari 2019
• Zaaknummer: 7429624 CV EXPL 18-8198
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Burgerlijk procesrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: R.H.J. Otto
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over gebreken en ontbinding huurovereenkomst

In deze zaak vorderde de huurder in kort geding herstel van diverse gebreken in de huurwoning, waaronder een niet-functionerende boiler. De kantonrechter oordeelde dat er geen spoedeisend belang was bij het herstel van de meeste gebreken, omdat de verhuurder de boiler na dagvaarding had hersteld. De vordering van de huurder werd afgewezen, en de verhuurder werd veroordeeld in de proceskosten. In reconventie vorderde de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wegens overlast en vernielingen door de huurder. De kantonrechter wees deze vordering af, omdat ontbinding geen voorziening is die in kort geding kan worden gevorderd. De verhuurder had onvoldoende bewijs geleverd voor de gestelde overlast en tekortkomingen van de huurder. De kantonrechter benadrukte dat de huurder niet tekort was geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, en dat de verhuurder de kosten van het geding moest betalen.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 7429624 CV EXPL 18-8198

Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 18 januari 2019

in de zaak van:

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] ,

in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[naam onderbewindgestelde] ,

wonend te [woonplaats 1] ,

eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,

gemachtigde mr. R. Loonen,

tegen

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ,

wonend te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,

procederend in persoon.

Partijen zullen hierna [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding
• de brief van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] met een eis in reconventie
• de mondelinge behandeling op 17 januari 2019, waarbij [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de eis in reconventie heeft ingesteld.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[naam onderbewindgestelde] (hierna: [naam onderbewindgestelde] ) en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] hebben op 19 juli 2016 een huurovereenkomst gesloten. Op grond van die overeenkomst huurt [naam onderbewindgestelde] van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de woning aan het adres [adres] te [woonplaats 1] tegen betaling per maand van € 650,00 kale huur en € 250,00 servicekosten. De woning maakt onderdeel uit van een appartementencomplex. De woning heeft geen eigen thermostaat. De thermostaat, waarmee ook de temperatuur van andere woningen geregeld wordt, bevindt zich elders. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt de thermostaat in en [naam onderbewindgestelde] heeft geen toegang tot deze thermostaat.

2.2.

[naam onderbewindgestelde] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] communiceren sinds enige tijd uitsluitend door middel van briefjes met elkaar. [naam onderbewindgestelde] heeft via die (soms ongedateerde briefjes) [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] herhaaldelijk verzocht om diverse gebreken in het gehuurde te herstellen.

2.3.

Bij brief van 28 mei 2018 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aan [naam onderbewindgestelde] medegedeeld dat hij de huur met onmiddellijke ingang opzegt en dat [naam onderbewindgestelde] de woning voor maandag 11 juni 2018 dient te verlaten. In de brief maakt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] melding van sabotage/vernieling door en agressie van [naam onderbewindgestelde] .

2.4.

Bij brief van 31 mei 2018 heeft de gemachtigde van [naam onderbewindgestelde] (en [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ) aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] (samengevat) medegedeeld dat:

• [naam onderbewindgestelde] niet akkoord is met de opzegging van de huurovereenkomst
• [naam onderbewindgestelde] de woning niet zal ontruimen/verlaten
• de woning diverse gebreken vertoont, waaronder een niet functionerende boiler en een te lage binnentemperatuur
• [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] binnen zeven dagen tot herstel van de gebreken dient over te gaan
• [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] het onrechtmatig cameratoezicht dient te staken door de camera uiterlijk
• [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] jaaroverzichten van de energienota’s van 2016 tot heden aan [naam onderbewindgestelde] dient over te leggen.

2.5.

Bij e-mail van 1 juni 2018 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aan de gemachtigde van [naam onderbewindgestelde] / [eiser in conventie, verweerder in reconventie] medegedeeld dat:

- [naam onderbewindgestelde] vernielingen in het gehuurde aangericht heeft

- [naam onderbewindgestelde] zich (kort gezegd) misdraagt

- de boiler zal worden vernieuwd “als er geld is”

- de lage binnentemperatuur door [naam onderbewindgestelde] zelf veroorzaakt wordt doordat zij de buitendeur open laat staan

- het gebrek aan de elektrische installatie door [naam onderbewindgestelde] zelf veroorzaakt is

2.6.

Bij brieven van 5 juni, 5 juli en 6 september 2018 heeft de gemachtigde van [naam onderbewindgestelde] / [eiser in conventie, verweerder in reconventie] [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gesommeerd om de gebreken te herstellen.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft daarop weigerachtig gereageerd bij e-mails van 6 juni, 15 juni en 7 september 2018.

3. Het geschil

3.1.

[naam onderbewindgestelde] vordert in conventie (samengevat) [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] :

- te veroordelen (om bij te dragen in de kosten van, althans) tot herstel van diverse gebreken, op straffe van verbeurte van een dwangsom,

- te veroordelen tot het verstrekken van de jaarnota’s energiekosten van 2017 en 2018, eveneens op straffe van verbeurte van een dwangsom,

- te verbieden de spion aan de voordeur af te plakken, eveneens op straffe van verbeurte van een dwangsom,

- te veroordelen tot betaling van de proceskosten en de nakosten.

3.2.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert verweer.

3.3.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert in reconventie de huurovereenkomst te ontbinden en [naam onderbewindgestelde] te veroordelen de woning te ontruimen/verlaten.

4. De beoordeling

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft ter zitting gesteld dat hij eigenlijk [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heet. Omdat in de dagvaarding [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] als gedaagde partij staat vermeld, dient de kantonrechter zich aan die schrijfwijze te houden. Daar komt bij dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zelf in diens schriftelijke reactie ook zijn naam zonder umlaut heeft geschreven.

in conventie

4.1.

Ter zitting is gebleken dat de boiler alsnog is hersteld door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , zodat de vordering onder I. reeds om die reden niet (meer) toewijsbaar is. De kantonrechter acht het aannemelijk dat dit herstel eerst na dagvaarding heeft plaatsgevonden. Het betoog van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dat de boiler reeds lang voor dagvaarding is hersteld (circa vijf maanden geleden), wordt ongeloofwaardig geacht gelet op de door [naam onderbewindgestelde] ( [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ) overgelegde correspondentie. Uit die correspondentie blijkt namelijk dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] herhaaldelijk is verzocht (voor het laatst bij brief van 6 september 2018) tot herstel over gaan. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft daarop voor het laatst bij e-mail van 7 september 2018 medegedeeld niet tot herstel over te zullen gaan.

4.2.

Voor wat betreft de vordering onder II om [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te veroordelen tot het plaatsen van een deugdelijk modem met internetverbinding is ter zitting tussen partijen overeengekomen dat [naam onderbewindgestelde] dit zelf kan doen en dat zij in verband daarmee € 40,00 per maand aan servicekosten in mindering mag brengen op de aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te betalen huur. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal alle medewerking verlenen om een zelfstandige aansluiting voor [naam onderbewindgestelde] mogelijke te maken. Hierdoor heeft [naam onderbewindgestelde] ( [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ) geen belang meer bij een verdere beoordeling van dit onderdeel van de vordering.

4.3.

Ten aanzien van de overige vorderingen onder II (het plaatsen van een nieuwe deurbel met intercom, het herstellen van de stopcontacten, het plaatsen van een eigen elektriciteitsmeter en het plaatsen van een eigen zelfstandig te bedienen thermostaat in het gehuurde) heeft [naam onderbewindgestelde] geen spoedeisend belang. Ten aanzien van de vordering tot het plaatsen van een eigen zelfstandig te bedienen thermostaat staat vast dat de thermostaat zich buiten de woning van [naam onderbewindgestelde] bevindt en dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] met die thermostaat de binnentemperatuur van diverse door hem verhuurde woningen kan regelen. [naam onderbewindgestelde] stelt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de thermostaat op een te lage temperatuur instelt waardoor zij haar woning niet voldoende kan verwarmen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] betwist dat hij de temperatuur te laag instelt. Andere huurders binnen het complex hebben deze klacht namelijk niet, zo stelt hij. Volgens hem laat [naam onderbewindgestelde] de voordeur en de ramen openstaan waardoor haar woning niet warm genoeg wordt. Wat er verder ook zij van deze discussie, ontbreekt zoals reeds opgemerkt ook aan dit onderdeel van de vordering het spoedeisend belang. Ter zitting is namelijk vast komen te staan dat [naam onderbewindgestelde] de woning ook voldoende aanvullend kan verwarmen met een (extra) elektrische kachel. In een eventueel aanhangig te maken bodemprocedure zou dan nader onderzocht kunnen worden of er op dit punt sprake is van een aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] toe te rekenen gebrek.

4.4.

Ook voor de vordering onder III om [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te veroordelen tot het verstrekken van de jaarnota’s en voor de vordering onder IV om [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te verbieden de spion aan de voordeur af te plakken ontbreekt het spoedeisend belang.

4.5.

Subsidiair vordert [naam onderbewindgestelde] (formeel: [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ) [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te gebieden de verwarming op 20 graden Celsius of hoger in te stellen in de wintermaanden. [naam onderbewindgestelde] heeft geen spoedeisend belang bij dit onderdeel van haar vordering omdat ter zitting is komen vast te staan dat zij met een extra elektrische kachel de woning voldoende (aanvullend) kan verwarmen. De vordering om [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te veroordelen bij te dragen in de kosten van de aanschaf van een nieuw modem is evenmin spoedeisend. Bovendien hebben partijen ter zitting voor dit onderdeel een regeling getroffen (zie 4.2.) Omdat de boiler inmiddels weer functioneert, heeft [naam onderbewindgestelde] ook geen belang (meer) bij de subsidiaire vordering om [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te veroordelen bij te dragen in de kosten van herstel van de boiler. [naam onderbewindgestelde] ( [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ) vordert subsidiair [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ook te veroordelen tot herstel van de stopcontacten, maar zoals reeds hiervoor geoordeeld heeft [naam onderbewindgestelde] daar geen spoedeisend belang bij. Dat geldt ook voor de vordering om [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te veroordelen om toegang te verschaffen tot en zicht te geven op een eigen elektriciteitsmeter.

4.6.

Op grond van vorenstaande overwegingen worden de vorderingen van [naam onderbewindgestelde] ( [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ) volledig afgewezen. Desondanks zal [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] worden veroordeeld tot betaling van de kosten van dit geding. Reden hiervoor is dat het gevorderde herstel van de boiler eerst na dagvaarding heeft plaatsgevonden. De door [naam onderbewindgestelde] ( [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ) gemaakte proceskosten worden begroot op:

• dagvaarding € 99,91
• griffierecht € 79,00
• salaris gemachtigde

Totaal: € 778,91

4.7.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal ook worden veroordeeld tot betaling van de nakosten.

in reconventie

4.8.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ’ vordering om de huurovereenkomst te ontbinden, zal worden afgewezen. In een kort geding kunnen namelijk alleen voorzieningen gevorderd worden in afwachting van de vaststelling van de rechtsverhouding tussen partijen. Een ontbinding van de huurovereenkomst is geen voorziening maar het vaststellen van de rechtsverhouding tussen partijen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal dat in een bodemprocedure kunnen vorderen.

4.9.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert ook om [naam onderbewindgestelde] ( [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ) te veroordelen de woning te (laten) ontruimen. Ook dit zal worden afgewezen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft uitgebreid onderbouwd op welke gedragingen van [naam onderbewindgestelde] hij de vordering tot ontruiming baseert. Die gedragingen zijn echter deels niet relevant. Zo is in het huurcontract niet bedongen dat de huurder geen drugs mag gebruiken in het gehuurde. Dus zelfs als [naam onderbewindgestelde] drugs in de woning gebruikt, kan niet gezegd worden dat zij hierdoor is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Dat [naam onderbewindgestelde] , zoals [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt, ’s nachts vaak bezoek van mannen krijgt is op zichzelf evenmin een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.

4.10.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt dat [naam onderbewindgestelde] door het drugsgebruik en het bezoek van mannen overlast veroorzaakt aan andere huurders. Die stelling heeft hij echter in het geheel niet onderbouwd. Dat geldt ook voor de andere door hem gestelde tekortkomingen. Ook deze worden door [naam onderbewindgestelde] betwist en zijn verder door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] onvoldoende onderbouwd met de door hem overgelegde producties en foto’s. Uit die foto’s blijkt niet dat [naam onderbewindgestelde] de

rolluiken, de intercom, de stopcontacten en de wasmachinekraan heeft vernield. Ook blijkt uit die foto’s niet dat [naam onderbewindgestelde] ruiten heeft beklad, [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft beledigd of seksueel geïntimideerd heeft, hem van een trapladder heeft willen trappen, een klinker naar zijn hoofd gegooid heeft, de kooi in de tuin ledigt, de hond in de tuin zijn behoefte laat doen, de buitendeur open laat staan of dat haar kinderen vernielingen hebben aangericht en vuurwerk hebben afgestoken op het platte dak.

4.11.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] worden veroordeeld tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van [naam onderbewindgestelde] ( [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ) tot op heden begroot op

€ 300,00 salaris gemachtigde.

5. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

wijst de vordering af,

5.2.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot op heden begroot op € 778,91,

5.3.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen twee weken na aanschrijving door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aan onderdeel 5.2 voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 100,00 salaris gemachtigde en te vermeerderen, indien betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening,

5.4.

verklaart onderdeel 5.2. en 5.3. van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

5.5.

wijst de vordering af,

5.6.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot op heden begroot op € 300,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en is in het openbaar uitgesproken.

Type: RW