ECLI:NL:RBLIM:2019:6269 - Rechtbank Limburg - Afwijzing vordering boete wegens niet-nakoming terugkoopv...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer: C/03/259265 / HA ZA 19-24

Vonnis bij vervroeging van 3 juli 2019

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

2.
[eiseres sub 2],

wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. Ph.W.A.M. van Roy,

tegen:

de stichting
WOONSTICHTING ZAAM WONEN,

gevestigd te Stein,

gedaagde,

advocaat mr. J.G. van Heertum.

Eiser sub 1 wordt hierna [eiser sub 1] genoemd, eiseres sub 2 [eiseres sub 2] en eisers samen worden hierna [eisers] genoemd. Gedaagde wordt hierna de stichting genoemd.

1.Het verloop van de procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met acht producties;
de conclusie van antwoord met 14 producties;
het proces-verbaal van comparitie van 3 mei 2019.

1.2

Ten slotte is vonnis gevraagd, waarvan de uitspraak is bepaald op heden.

2.De feiten

2.1

De rechtbank gaat bij de beoordeling uit van de volgende vaststaande feiten.

a. [eisers] hebben van (de rechtsvoorganger van) de stichting in 2007 gekocht en geleverd gekregen de voordien door hen van (de rechtsvoorganger van) de stichting gehuurde woning [adres] te [plaats] (hierna de woning). In de akte van levering van de woning (productie 1 dagvaarding) van 30 augustus 2007 is opgenomen:

“(…)

AANB1EDINGS-/TERUGKOOPPLICHT

Indien koper (…) het verkochte wenst (…) te vervreemden, onder welke titel dan ook, is (…) hij (…) verplicht dit te koop aan te bieden aan verkoper, casu quo zijn rechtsopvolger(s), die verplicht is/zijn het verkochte te kopen en in eigendom te aanvaarden.

De waarde zal in dat geval worden vastgesteld door een in onderling overleg aan te wijzen taxateur, (…)

Indien een van partijen deze verplichting niet of niet behoorlijk nakomt, dan wel handelt in strijd met deze verplichting, verbeurt deze ten behoeve van de andere partij een onmiddellijk opeisbare, niet voor rechterlijke matiging vatbare, forfaitaire schadevergoeding/boete van

vijftigduizend euro (…),“.

b. Het als productie 1 bij conclusie van antwoord overgelegde e-mailbericht van [naam medewerker makelaardij] van 13 april 2018, afkomstig van gewoonmakelaardij en gericht aan dhr. [naam medewerker gedaagde] van de stichting, houdt in:

“
De eigenaar van [adres] te [plaats] hebben besloten (…) tot verkoop van hun woning over te gaan conform de in de eigendomsakte gemaakte afspraken.

In de bijlage treft u mijn taxatierapport en berekening aan aangaande deze terugkoop.

Gelieve mij op de hoogte te stellen van het verloop van deze overname. (…)”.

c. Het als productie 2 bij conclusie van antwoord overgelegde e-mailbericht van [naam medewerker gedaagde] van 18 april 2018 en gericht aan [naam medewerker makelaardij] , houdt in:

“Wij hebben kennis genomen van uw taxatierapport en de berekening aangaande de terugkoop. Helaas kunnen wij dit taxatierapport niet gebruiken.

In de koopakte staat uitdrukkelijk vermeld dat de waarde vastgesteld wordt door een in onderling overleg aan te wijzen taxateur.

Wij stellen dan ook voor om in goed onderling overleg een taxateur aan te stellen die een NWI gecertificeerde taxatie uitvoert.

Ons voorstel is:

(…)

Wij verzoeken u (…) uw eventuele keuze aan ons door te geven. (…)”

d. Het als productie 3 bij conclusie van antwoord overgelegde e-mailbericht van [naam medewerker makelaardij] van 7 mei 2018 gericht aan dhr. [naam medewerker gedaagde] van de stichting, houdt in:

“
Ik denk dat [naam makelaar] (…) de meest passende keuze is en de familie [eisers] is op (…) 17 mei en (…) 18 mei beschikbaar. (…).”.

e. Het als productie 6 bij conclusie van antwoord overgelegde e-mailbericht van [naam medewerker gedaagde] van 22 mei 2018 en gericht aan [naam medewerker makelaardij] , houdt in:

“
Uw verzoek is doorgezet naar [naam makelaar] met het verzoek om via u contact op te nemen met de bewoners van de [adres] voor de taxatie. (…)

Uit uw mail begrijp ik dat [naam makelaar] geen afspraak heeft gemaakt. Ik ga hem hedenmorgen bellen met de boodschap om met de meeste spoed contact met u op te nemen.”.

f. Het als productie 5 bij dagvaarding overgelegde e-mailbericht van [naam medewerker makelaardij] van 10 juli 2018 gericht aan dhr. [naam medewerker gedaagde] van de stichting, houdt in:

“
Meneer [eiser sub 1] geeft aan dat hij graag wil weten waar hij aan toe is. We hebben 3 maanden geleden aangegeven dat de familie graag hun huis wil verkopen en tot op heden geen enkel concreet antwoord mogen ontvangen. (…)

Graag een oplossing voor de tekortkoming van [naam makelaar]”.

g. Bij brief van 24 juli 2018 (productie 6 dagvaarding) laat [naam medewerker makelaardij] op verzoek van [eiser sub 1] weten, voor zover van belang:

“(…)

In naam van de familie [eisers] heb ik op 5 maart 2018 voor de eerste maal contact gezocht met uw organisatie om de terugkoop van de woning te faciliteren (…). Na diverse malen dit verzoek te hebben uitgezet heb ik op 29 maart details over de te volgen werkwijze ontvangen.

13 april heeft u van mij een taxatierapport en de berekening ontvangen over de advieskoopsom van deze woning (…) in onderling overleg is besloten [naam makelaar] te verzoeken een taxatie uit te voeren. (…)

Tot op heden, ondertussen 9 weken verder, is er nog steeds geen duidelijkheid over de koopsom waarvoor de woning teruggekocht dient te worden.

De verkopers ervaren zeer veel stress omgaande deze situatie waarbij mevrouw [eiseres sub 2] letterlijk lichamelijke klachten ondervindt en zij hebben besloten niet langer te willen wachten op de woningbouwvereniging. Ze vinden de reactietermijn onredelijk en stellen bij deze een termijn van 14 dagen vanaf heden om een voorstel tot terugkoop aan te leveren, anders zullen zij de woning op de particuliere markt aanbieden aldaar Maaskant woning in gebreke is gebleven.

Conform Stichting Op Maat is bij Koopgarant de volgende werkwijze van toepassing: Biedt u de woning te koop aan de corporatie of ontwikkelaar, op het moment dat u de woning weer wilt verkopen, dan garandeert deze dat zij de woning binnen 3 maanden van u terugkoopt.

Gezien de heer [eiser sub 1] de corporatie 20 weken de tijd heeft gegeven om invulling te geven aan de koop is de woningbouwvereniging de partij die niet aan zijn verplichtingen voldoet zoals toentertijd vastgelegd in de eigendomsakte. Er zijn fixe boetes vastgelegd die van toepassing zijn bij het niet nakomen van de afspraken echter zullen we daar alsnu nog geen invulling aan geven echter behoud verkoper zich dit recht wel toe. (…)”.

h. Nadat de stichting na 22 mei 2018 [naam makelaar] tenminste nog twee maal heeft gerappelleerd, heeft de stichting het taxatierapport van de woning d.d. 7-8-2018 ontvangen op 7 augustus 2018 (zie productie 10 conclusie van antwoord).

i. Bij brief van 7 augustus 2018 (productie 11 conclusie van antwoord) van de raadsman van [eiser sub 1] laat [eiser sub 1] de stichting weten dat hij aanspraak maakt op de notarieel vastgelegde boete van € 50.000,-, omdat niet bevredigend is gereageerd op zijn sommatie van 24 juli 2018.

j. Bij brief van 8 augustus 2018 (productie 12 conclusie van antwoord) laat de stichting via haar raadsman (de advocaat van) [eiser sub 1] weten het taxatierapport te hebben ontvangen en dat rapport op 8 augustus 2018 te hebben doorgestuurd aan de makelaar van [eiser sub 1] , tezamen met het advies voor het aankoopbedrag. De brief eindigt met de mededeling “
Naar de mening van cliënte kan de verkoop nu vlot worden geregeld.”.

k. De stichting heeft op 29 augustus 2018 de woning van [eisers] gekocht (productie 13 conclusie van antwoord). De woning is 18 september 2018 aan de stichting geleverd (productie 13 conclusie van antwoord).

3.Het geschil

3.1.1

[eisers] vorderen dat de rechtbank bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad de stichting veroordeelt:

1. tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] te betalen € 50.000,- te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf datum dagvaarding (4 januari 2019) tot aan de dag der algehele voldoening, dan wel een zodanig bedrag als de rechtbank in goede justitie bepaalt;

2. in de kosten van de procedure, te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis en indien voldoening binnen die termijn niet plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten vanaf 14 dagen na dagtekening van het vonnis;

3. in de nakosten.

[eisers] leggen aan hun vordering ten grondslag dat zij via hun makelaar op 5 maart 2018 contact met de stichting hebben gezocht om de terugkoop van de woning te regelen. Krachtens art. 6:38 BW Pro kan, nu geen termijn was afgesproken, terstond nakoming worden gevorderd. De stichting is ondanks aanmaning niet terstond nagekomen. Voor zover niet krachtens art. 6:38 BW Pro terstond nagekomen had moeten worden, diende de stichting in elk geval binnen een redelijke termijn van drie maanden na te komen, een termijn die binnen de sector waarbinnen de stichting haar werkzaamheden verricht, wordt gehanteerd. Tussen 5 maart 2018 en 8 augustus 2018 (zie proces-verbaal van comparitie) liggen ruim 5 maanden.

3.2

De stichting betwist dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van enige verbintenis. Voor zover daarover anders wordt geoordeeld, dient in elk geval de boete te worden gematigd.

4.De beoordeling

4.1

De hiervoor in rov. 2.1 sub a geciteerde terugkoopverplichting houdt in, voor zover van belang, dat de stichting een boete is verschuldigd indien zij de terugkoopverplichting “
niet of niet behoorlijk nakomt, dan wel handelt in strijd met deze verplichting”. Nu de stichting de woning heeft teruggekocht, kan niet worden gezegd dat de stichting de terugkoopverplichting niet is nagekomen.

4.2.1

Blijkens het proces-verbaal van comparitie zijn [eisers] van mening dat de stichting niet behoorlijk is nagekomen omdat er teveel tijd is verstreken tussen hun mededeling op 5 maart 2018 aan de stichting dat zij de woning aan de stichting willen verkopen en de eerste keer dat de stichting heeft gezegd tot koop te willen overgaan, en wel 8 augustus 2018. Bij de beoordeling van deze stelling zal gemakshalve van de volgende drie punten worden uitgegaan, die mede door [eisers] aan hun vordering ten grondslag zijn gelegd:

(i) art. 6:38 BW Pro is ook van toepassing in het onderhavige geval;

(ii) de boete is ook verschuldigd indien een termijn wordt overschreden (anders de stichting in nr. 28 conclusie van antwoord);

(iii) [eisers] hebben de stichting op 5 maart 2018 laten weten dat zij de woning mocht kopen (de stichting kan dit niet terugvinden en noemt in nr. 6 conclusie van antwoord 13 april 2018 als eerste terugkoopcontactmoment).

4.2.2

Van een redelijk denkende persoon kan niet worden verwacht dat hij op een op 5 maart 2018 gedaan bod zonder nadere informatie letterlijk “terstond” beslist of hij een woning die hij in 2007 heeft verkocht, zal terugkopen conform een in 2007 overeengekomen terugkoopverplichting. Wat dat betreft moet het woord “terstond” in art. 6:38 BW Pro in deze casus en met een object als het onderhavige worden uitgelegd als “binnen een redelijke termijn”. Ter zake de redelijkheid van die termijn en beantwoording binnen die termijn geldt in dit geval dat al uit het eerste e-mailbericht van de stichting van 18 april 2018 (rov. 2.1 sub c) minstens kan worden afgeleid dat de stichting het uitgangspunt had om haar verplichting gestand te doen. Als de stichting immers in beginsel niet bereid zou zijn, had zij ook geen makelaarsbenoeming voorgesteld. Een goed of positief ingestelde verstaander zou naar aanleiding van dit bericht van 18 april 2018 best van mening kunnen en mogen zijn dat de stichting bereid was om te kopen, maar dat de prijs nog moest worden vastgesteld (zie ook art. 7:4 BW Pro). De woorden “binnen een redelijke termijn” moeten verder worden verfeitelijkt met inachtneming van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben kunnen afleiden. Wat dat betreft valt uit de aanvangscontacten niet af te leiden dat [eisers] enige haast hadden en dat de stichting bereid was om met inachtneming van die haast op te treden. Nadat de stichting [eisers] op 18 april 2018 de namen van vier makelaars had doorgegeven waaruit [eisers] een keus mochten maken, hebben zij pas op 7 mei 2018, dus 19 dagen later, hun keus meegedeeld (zie rov. 2.1 sub c en d). Pas op 10 juli 2018 hebben [eiser sub 1] laten weten haast te hebben (zie rov. 2.1 sub f). Op 8 augustus 2018, dus al vier weken en een dag later, laat de stichting vervolgens weten tot koop te zullen overgaan. Met al deze feiten kan niet worden geconcludeerd dat sprake is geweest van niet behoorlijke nakoming. De fysieke en psychische problemen van [eiseres sub 2] zijn haar persoonlijk betreffende omstandigheden, die geen rol spelen bij de uitleg van een jaren eerder gesloten bepaling als de onderhavige terugkoopplicht. De vordering zal daarom worden afgewezen.

4.2.3

Voor zover [eisers] hun vordering hebben willen gronden op de stelling dat een termijn van drie maanden gebruikelijk is, is dat gebruik alleen maar onderbouwd met een verwijzing naar de termijn van drie maanden die wordt gehanteerd in het geval van de specifieke overeenkomst “Kopen met Koopgarant-regeling”. Indien in dat kader is gekocht, zijn partijen echter in het contract expliciet een beslistermijn van drie maanden overeengekomen. Het enkele feit dat bij zo’n specifieke regeling deze termijn is opgenomen, maakt niet dat daarmee deze termijn rechtens afdwingbaar is als gebruik in andere overeenkomsten met een terugkoopregeling waarin geen termijn is afgesproken.

4.3

Buiten het vorenstaande, moet de vordering ook worden afgewezen omdat de stichting niet behoorlijk in gebreke is gesteld (zie nrs. 39 e.v. conclusie van antwoord). De bepaling dat terstond nakoming kan worden gevorderde, betekent niet meer dan dat: er kan nakoming worden gevorderd. Voordat vervolgens een boete als de onderhavige kan worden gevorderd, moet eerst sprake zijn van verzuim. Dat verzuim wordt voorafgegaan door een ingebrekestelling. Een dergelijke ingebrekestelling houdt in dat de debiteur een redelijke termijn voor nakoming krijgt (art. 6:82 BW Pro). In de brief van 24 juli 2018 (rov. 2.1 sub g) wordt weliswaar een termijn van 14 dagen genoemd, maar die passage wordt gevolgd met de mededeling dat na die 14 dagen de woning op de particuliere markt zal worden aangeboden omdat de stichting dan in gebreke is gebleven. Het slot van die brief houdt in:
“Er zijn fixe boetes vastgelegd die van toepassing zijn bij het niet nakomen van de afspraken echter zullen we daar alsnu nog geen invulling aan geven echter behoud verkoper zich dit recht wel toe.”. Dit laat zich niet anders uitleggen dan dat [eisers] indien de eerder genoemde veertien dagen zijn verstreken zonder dat de gevraagde duidelijkheid is verschaft, nog niet door dit enkele verstrijken van die 14 dagen de boete zullen opeisen. Met andere woorden: de stichting wordt met die woorden er alleen nog maar aan herinnerd dat er een boeteclausule bestaat.

Het volgende bericht van 7 augustus 2018 is een rauwelijkse opeising van de boete, hetgeen, zoals hiervoor is uitgelegd, niet mogelijk is omdat eerst een behoorlijke ingebrekestelling moet worden verstuurd. Voor zover de sommatie van 24 juli 2018 wel een ingebrekestelling zou zijn, is de termijn van 14 dagen niet redelijk in de zin van art. 6:82 BW Pro. De termijn moet immers redelijk zijn bezien in het licht van de gehele te verrichten verplichting. Van een rechtspersoon als de stichting mag niet worden verwacht dat zij een volledig kooptraject inclusief taxatierapport binnen 14 dagen weet af te wikkelen.

4.4

[eisers] hebben te gelden als in het ongelijk gestelde partij. Zij dienen daarom de kosten van de procedure te betalen. Die kosten worden aan de zijde van de stichting vastgesteld op € 1.992,- aan griffierecht en € 2.148,- salaris advocaat (2 punten tarief IV).

5.De beslissing

De rechtbank:

5.1

wijst het gevorderde af;

5.2

veroordeelt [eisers] uitvoerbaar bij voorraad in de kosten van dit geding, voor zover gerezen aan de zijde van de stichting begroot op € 4.140,-, en in betaling van de nakosten en de verschotten van de gemachtigde van de stichting.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Sijmonsma, rechter, en in het openbaar uitgesproken op 3 juli 2019.