Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 7868281 CV EXPL 19-4568
Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 15 augustus 2019
in de zaak van:
BOUWBEDRIJVEN JONGEN B.V.,
statutair gevestigd te Rijssen (gemeente Rijssen-Holten),
eisende partij,
gemachtigde mr. H.J. Heynen,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonend te [woonplaats] ,
en
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 2] B.V.,
statutair gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partijen,
gemachtigde mr. R.C.C.M. Nadaud.
Partijen zullen hierna Jongen, [gedaagde sub 1] en de B.V. genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de door [gedaagde sub 1] en de B.V. ingezonden producties
- de mondelinge behandeling op 12 augustus 2019 waarbij namens [gedaagde sub 1] en de B.V. een pleitnota is overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De rechtsvoorgangster van Jongen heeft op 31 januari 2017 een huurovereenkomst gesloten met [gedaagde sub 1] , destijds handelend onder de naam “ [handelsnaam] ” (een eenmanszaak). Partijen zijn daarbij de toepasselijkheid van de “Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” (hierna: de Algemene bepalingen) overeengekomen. Op grond van deze huurovereenkomst verhuurt Jongen aan [gedaagde sub 1] de bedrijfsruimte aan het adres [adres] te [vestigingsplaats] voor een huurprijs van (thans) € 5.333,08 per maand. De huurprijs dient iedere maand op de eerste dag van de betreffende maand te zijn betaald. Het gehuurde maakt onderdeel uit van (destijds) een nieuwbouwproject met verschillende te (ver)huren ruimtes. [gedaagde sub 1] werd de eerste huurder in dit complex. Hij exploiteert een restaurant in het gehuurde.
2.2.
Op 31 januari 2017 heeft (de rechtsvoorgangster van) Jongen tevens een overeenkomst van geldlening met [gedaagde sub 1] gesloten. Op grond van deze overeenkomst heeft [gedaagde sub 1] van Jongen € 20.000,00 (renteloos) geleend en was [gedaagde sub 1] gehouden tot aflossing van deze geldlening in 18 termijnen van € 1.111,11. Jongen heeft aan [gedaagde sub 1] geen daadwerkelijke betaling verricht omdat partijen zijn overeengekomen dat Jongen voor het bedrag van € 20.000,00 werkzaamheden aan het verhuurde zou verrichten teneinde de bedrijfspand “turnkey” aan [gedaagde sub 1] op te leveren. Jongen heeft die werkzaamheden verricht.
2.3.
Op 12 april 2017 is de eenmanszaak [handelsnaam] opgeheven. Op dezelfde datum is de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [gedaagde sub 2] B.V. opgericht met [gedaagde sub 1] als enig aandeelhouder en als alleen/zelfstandig bevoegd bestuurder.
2.4.
Op 1 juli 2018 bedroeg de huurachterstand € 17.898,07. De achterstand in de aflossing van de lening bedroeg op dat moment € 9.999,33.
2.5.
Op 11 juli 2018 zijn partijen in een allonge van de huurovereenkomst en de overeenkomst van geldlening de volgende betalingsregeling overeengekomen:
- [gedaagde sub 1] betaalt met ingang van 1 juli 2018 € 5.333,08 per maand huur, vermeerderd met € 2.983,13, per maand ter aflossing van de huurachterstand;
- de aflossing van de geldlening wordt opgeschort tot 1 januari 2019;
- per 1 januari 2019 betaalt [gedaagde sub 1] een verhoogd aflossingsbedrag van € 1.296,30 per maand terzake van de geldlening.
2.6.
Op 20 september 2018 heeft [gedaagde sub 1] € 12.066,06 aan Jongen betaald. Voor het overige heeft [gedaagde sub 1] na 11 juli 2018 geen betalingen aan Jongen verricht.
2.7.
Bij brief van 2 januari 2019 heeft [gedaagde sub 1] aan Jongen twee gebreken aan het gehuurde gemeld en verzocht om herstel daarvan. Verder heeft [gedaagde sub 1] in de brief (samengevat) aangevoerd dat:
- hem tijdens de totstandkoming van de huurovereenkomst was toegezegd dat alle bedrijfsruimtes aan het [adres] verhuurd waren;
- er geen andere bedrijfsruimtes zijn verhuurd waardoor er geen loop is van winkelend publiek en de omzet achterblijft;
- de huurprijs alsmede de maandelijkse aflossingsverplichtingen voor [gedaagde sub 1] te hoog zijn;
- hij een bespreking met Jongen wenst.
2.8.
Op 18 februari 2019 hebben partijen overleg gevoerd. Dit heeft echter niet tot een oplossing geleid.
3.Het geschil
3.1.
Jongen vordert bij wijze van onmiddellijke voorziening bij voorraad:
[gedaagde sub 1] te veroordelen het gehuurde binnen acht dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en te verlaten, met machtiging van Jongen om dit desnoods op kosten van [gedaagde sub 1] te bewerkstelligen;
[gedaagde sub 1] te veroordelen tot betaling van € 69.828,97 (incl. btw), te vermeerderen met primair de contractuele rente van € 300,00 vanaf de vervaldata van de verschillende huurtermijnen tot de dag van voldoening, althans, subsidiair, de wettelijke handelsrente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van voldoening;
[gedaagde sub 1] voorwaardelijk te veroordelen tot betaling van de nog te vervallen huur van € 5.333,08 per maand (incl. btw) vanaf 1 juli 2019 tot de dag van ontruiming, eveneens te vermeerderen met (primair) de contractuele althans (subsidiair) de wettelijke handelsrente;
[gedaagde sub 1] te veroordelen tot betaling van € 7.777,80, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 1 juli 2018 tot de dag van voldoening;
[gedaagde sub 1] te veroordelen tot betaling van € 12.222,20, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van voldoening,
[gedaagde sub 1] te veroordelen tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente en tot betaling van de nakosten;
de B.V. te veroordelen aan vorenstaande vorderingen te voldoen, indien mocht komen vast te staan dat de huurovereenkomst tussen [gedaagde sub 1] en Jongen door contractsovername is overgegaan op de B.V.
3.2.
[gedaagde sub 1] en de B.V. voeren verweer.
4.De beoordeling
4.1.
Jongen heeft een spoedeisend belang bij de door haar gevorderde voorzieningen. Vast staat namelijk dat er een aanzienlijke achterstand is in de betaling van de huurpenningen en van de aflossing van de lening. Met name de huurachterstand en het feit dat [gedaagde sub 1] ook thans niet in staat zegt te zijn de overeengekomen huur te betalen maken dat Jongen een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorzieningen. Het feit dat [gedaagde sub 1] reeds geruime tijd de huur niet betaalt, ontneemt het spoedeisend karakter niet aan de voorziening.
4.2.
Dat de B.V. het contract met Jongen heeft overgenomen, wordt weliswaar door [gedaagde sub 1] en de B.V. gesteld, maar dat blijkt nergens uit. Het enkele (gestelde) feit dat Jongen de facturen ter zake de aflossing en de huurbetaling aan de B.V. heeft gericht is onvoldoende om tot een (stilzwijgende) contractsovername te kunnen concluderen. Een akte, zoals art. 6:159 BW voor een dergelijk geval voorschrijft, bestaat niet.
4.3.
Omdat niet is voldaan aan de voorwaarde (contractsovername door de B.V.), is er geen grond voor toewijzing van de (voorwaardelijke) vorderingen jegens de B.V.
4.4.
[gedaagde sub 1] betoogt dat hem voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst namens Jongen is medegedeeld dat alle bedrijfsruimten in het nieuwbouwproject verhuurd waren. Hij stelt dat, nadat hij de huurovereenkomst had gesloten, bleek dat geen enkele andere bedrijfsruimte was verhuurd. [gedaagde sub 1] voert aan dat hij zonder die toezegging de huurovereenkomst niet zou hebben gesloten. Dit beroep op dwaling, althans een wilsgebrek, kan [gedaagde sub 1] niet baten. Jongen heeft namelijk betwist dat namens haar (rechtsvoorgangster) een dergelijke toezegging gedaan is en [gedaagde sub 1] heeft dit verder in het geheel niet aannemelijk weten te maken. Het is bij die stand van zaken hoogst onwaarschijnlijk dat in een bodemprocedure dit beroep op dwaling, althans een wilsgebrek, kans van slagen heeft.
4.5.
De huurachterstand van [gedaagde sub 1] bedraagt (onbetwist) € 69.828,97 (incl. btw). [gedaagde sub 1] stelt dat er gebreken zijn in het gehuurde. Dit ontslaat hem echter niet van zijn verplichting tot betaling van de huur. Dat blijkt namelijk uit art. 25.1 van de Algemene bepalingen waarin staat dat de huur zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening verschuldigd is.
4.6.
De huurachterstand is zodanig hoog dat in een bodemprocedure dit naar alle waarschijnlijkheid zal leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Vooruitlopend daarop is de gevorderde ontruiming toewijsbaar. De termijn waarbinnen [gedaagde sub 1] volgens Jongen het gehuurde dient te ontruimen, is naar het oordeel van de kantonrechter wel te kort. [gedaagde sub 1] zal worden veroordeeld het gehuurde binnen een termijn van twee weken na betekening van het vonnis te verlaten.
4.7.
De door Jongen in verband met de ontruiming gevorderde machtiging zal worden afgewezen. De in de wet (art. 555 e.v. Rv) aan de deurwaarder verleende bevoegdheden worden toereikend geacht, zodat Jongen bij een afzonderlijke machtiging geen belang heeft.
4.8.
De primaire vordering onder 2 zal worden toegewezen. De huurachterstand van € 69.828,97 (tot en met juni 2019) staat namelijk vast en tegen de primair gevorderde contractuele rente is geen (afzonderlijk) verweer gevoerd. Dat zelfde geldt voor de vordering onder 3.
4.9.
Ook de vordering onder 4 zal worden toegewezen. Vast staat namelijk dat [gedaagde sub 1] over de periode januari 2019 tot en met juni 2019 niet heeft voldaan aan zijn verplichting tot tijdige betaling van de aflossingsbedragen, welke verplichting voortvloeit uit de overeenkomst van geldlening alsmede de allonge. Tegen de gevorderde wettelijke handelsrente vanaf 1 juli 2018 is geen (afzonderlijk) verweer gevoerd, zodat ook dat onderdeel zal worden toegewezen.
4.10.
Ook zal [gedaagde sub 1] veroordeeld worden tot terugbetaling aan Jongen van het restant van de lening. Het gaat om een bedrag van € 12.222,20, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van voldoening. Ook onderdeel 5 van de vordering van Jongen wordt dus toegewezen.
4.11.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde sub 1] worden veroordeeld tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van Jongen tot op heden begroot op
- dagvaarding € 83,52
- griffierecht € 972,00
- salaris gemachtigde
Totaal: € 1.775,52.
De wettelijke rente over dit bedrag zal worden toegewezen vanaf de achtste dag na heden tot de dag van voldoening.
4.12.
In de omstandigheid dat de vordering jegens de B.V. voorwaardelijk is ingesteld en de B.V. ten onrechte het standpunt heeft ingenomen dat aan de voorwaarde is voldaan, ziet de kantonrechter grond om de proceskosten tussen Jongen en de B.V. te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
4.13.
De nakosten zullen worden toegewezen op de wijze als in de navolgende beslissing is bepaald.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde sub 1] om het gehuurde binnen twee weken na betekening van dit vonnis met al de zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Jongen te stellen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde sub 1] tot betaling aan Jongen van € 69.828,97 (inclusief btw), te vermeerderen met de contractuele rente van € 300,00 vanaf de vervaldata van de verschillende huurtermijnen (telkens de eerste dag van iedere maand) tot de dag van voldoening,
5.3.
veroordeelt [gedaagde sub 1] tot betaling van de reeds vervallen en nog te vervallen huur van € 5.333,08 per maand (inclusief btw) vanaf 1 juli 2019 tot de dag van ontruiming van het gehuurde, te vermeerderen met de contractuele rente van € 300,00 vanaf de vervaldata van
de verschillende huurtermijnen (telkens de eerste dag van iedere maand) tot de dag van voldoening,
5.4.
veroordeelt [gedaagde sub 1] tot betaling van € 7.777,80, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 1 juli 2018 tot de dag van voldoening,
5.5.
veroordeelt [gedaagde sub 1] tot betaling van € 12.222,20, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 11 juli 2019 (de dag van dagvaarding) tot de dag van voldoening,
5.6.
veroordeelt [gedaagde sub 1] tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van Jongen tot op heden begroot op € 1.775,52, te vermeerderen met de wettelijke rente de achtste dag na heden tot de dag van voldoening,
5.7.
veroordeelt [gedaagde sub 1] onder de voorwaarde dat hij niet binnen twee weken na aanschrijving door Jongen volledig aan de onderdelen 5.1. tot en met 5.6. van dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 120,00 aan salaris gemachtigde,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van die betekening,
5.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar tot zover bij voorraad,
5.9.
compenseert de proceskosten tussen Jongen en de B.V., in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en is in het openbaar uitgesproken.
Type: RW