ECLI:NL:RBLIM:2019:7911

• Datum uitspraak: 28 augustus 2019
• Publicatiedatum: 28 augustus 2019
• Zaaknummer: 7959771 CV EXPL 19-5365
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: E.P. van Unen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot betaling van huurachterstand en ontruiming van bedrijfsruimte

In deze zaak heeft de kantonrechter op 28 augustus 2019 uitspraak gedaan in een kort geding tussen Van Loo Vastgoed B.V. en Multitax Transport International B.V. Van Loo vorderde betaling van een huurachterstand van 11 maanden, alsook de ontruiming van het gehuurde pand. De huurovereenkomst tussen partijen dateert van 28 februari 2014 en is voor het laatst verlengd op 28 februari 2019. Multitax heeft vanaf oktober 2018 geen huur meer betaald, wat heeft geleid tot een achterstand van € 20.779,55. Van Loo heeft Multitax meerdere keren gesommeerd tot betaling, maar zonder resultaat. Multitax heeft verweer gevoerd en stelde dat zij recht had op verrekening van een bankgarantie en onverschuldigde betalingen voor een glasvezelabonnement. De kantonrechter heeft deze verweren verworpen, omdat de algemene huurvoorwaarden geen verrekening toestaan en Multitax niet kon aantonen dat de kosten voor het abonnement onterecht waren. De kantonrechter heeft de vordering van Van Loo tot betaling van de huurachterstand toegewezen, met inachtneming van de bankgarantie. Tevens is Multitax veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, en is het haar verboden om zonder toestemming van Van Loo veranderingen aan het gehuurde aan te brengen. De proceskosten zijn eveneens voor rekening van Multitax gesteld.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 7959771 CV EXPL 19-5365

Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 28 augustus 2019

in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

VAN LOO VASTGOED B.V. ,

gevestigd te Kerkrade,

eisende partij,

gemachtigde mr. J.A.M. van de Sande,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

MULTITAX TRANSPORT INTERNATIONAL B.V. ,

gevestigd te Kerkrade,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. J.M. Wolfs.

Partijen zullen hierna Van Loo en Multitax genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding
• de mondelinge behandeling op 26 augustus 2019, waarbij Van Loo een pleitnota overgelegd heeft.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Partijen hebben op 28 februari 2014 een huurovereenkomst gesloten. Op grond daarvan verhuurt Van Loo aan Multitax een bedrijfsruimte aan de [adres] te [vestigingsplaats] . Deze huurovereenkomst is voor het laatst met ingang van 28 februari 2019 verlengd voor een periode van vijf jaar. De overeengekomen huurprijs per maand bedraagt € 1.889,05 (inclusief € 232,20 voor het abonnement van de glasvezelkabel).

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Bedrijfsruimten (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing.

2.3.

Met ingang van de maand oktober 2018 betaalt Multitax geen huur meer
aan Van Loo.

2.4.

Van Loo heeft Multitax meermalen gesommeerd tot betaling van de huurachterstand.

2.5.

Bij brief van 28 maart 2019 heeft [naam schuldbemiddeling] (schuldbemiddeling voor midden- en kleinbedrijf) Van Loo (onder meer) medegedeeld dat Multitax in een slechte financiële situatie verkeert en Van Loo verzocht een overzicht van de openstaande vorderingen te sturen.

2.6.

Bij brief van 1 april 2019 heeft Van Loo aan [naam schuldbemiddeling] medegedeeld dat de huurachterstand op dat moment € 13.223,35 bedraagt. Ook bevat de brief de volgende passage:

“Op dd 07-02-2019 heb ik de borg in overleg met de heer [naam] door Rabo Bank laten uitbetalen, zijnde het bedrag van € 3500,=. Dit bedrag kan uiteraard van de totale huurachterstand in mindering worden gebracht.”

2.7.

Bij brief van 14 juni 2019 heeft Van Loo aan [naam schuldbemiddeling] verzocht om binnen twee dagen een aanvaardbaar voorstel te doen om de huurachterstand in te lopen en om tijdige huurbetaling te garanderen. [naam schuldbemiddeling] hebben hier niet op gereageerd.

2.8.

Bij brief van 10 juli 2019 heeft Van Loo voornoemd verzoek herhaald, met dien verstande dat zij dit verzoek rechtstreeks aan Multitax heeft gericht en waarbij Van Loo Multitax tot 1 augustus 2019 de gelegenheid heeft gegeven om aan het verzoek te voldoen.

2.9.

Bij e-mailbericht van 31 juli 2019 heeft Multitax aan de gemachtigde van Van Loo (onder meer) medegedeeld dat zij het bedrijfspand zal gaan verlaten binnen een periode van twee maanden en “waar nodig in de originele toestand” achter zal laten. Volgens Multitax betekent dit “dat wij alle inventaris, maar ook aangebrachte verlichting en elektra zullen verwijderen en niet ter overname zullen aanbieden aan uw cliënt dan wel nieuw te betrekken huurders. Indien dit wel wenselijk is vernemen wij dat graag”.

2.10.

Diezelfde dag heeft de gemachtigde van Van Loo via e-mail Multitax (onder meer) medegedeeld dat een kortgedingprocedure zal worden gestart en dat het Multitax niet is toegestaan enige verandering aan het gehuurde aan te brengen zonder toestemming van Van Loo.

2.11.

Op 20 augustus 2019 en 22 augustus 209 heeft Van Loo, na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter, conservatoir derdenbeslag ten laste van Multitax gelegd onder de Coöperatieve Rabobank respectievelijk conservatoir beslag gelegd op de roerende zaken in/bij het gehuurde.

3. Het geschil

3.1.

Van Loo vordert bij wijze van onmiddellijke voorziening bij voorraad Multitax te veroordelen om:

het gehuurde binnen vijf dagen na betekening van het vonnis te ontruimen,

Multitax te verbieden zonder toestemming van Van Loo veranderingen en/of beschadigingen aan het gehuurde aan te brengen op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 per overtreding tot een maximumbedrag van € 50.000,00,

€ 23.896,48 te betalen aan Van Loo, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldata tot de dag van voldoening,

€ 1.889,05 per maand aan Van Loo te betalen vanaf 1 september 2019, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van opeisbaarheid, tot aan de datum van (primair) de ontbinding, subsidiair de beëindiging van de huurovereenkomst, althans (meer subsidiair) de dag van ontruiming,

de proceskosten te betalen.

3.2.

Multitax voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Van Loo heeft spoedeisend belang bij de gevorderde voorzieningen. Dat Multitax zelf stelt het bedrijfspand per 1 oktober 2019 verlaten te zullen hebben, maakt dit niet anders. Van Loo heeft niettegenstaande deze toezegging belang bij het verkrijgen van een executoriale titel tot ontruiming voor het geval Multitax haar toezegging niet gestand doet en het pand dan niet zal hebben verlaten. Bovendien heeft Van Loo een spoedeisend belang bij een eventuele eerdere ontruiming, omdat betaling van de huur uitblijft en de huurachterstand blijft oplopen.

4.2.

Onbetwist is dat Multitax de maandelijks verschuldigde huur van € 1.889,05 (inclusief abonnement glasvezelverbinding) niet heeft betaald met ingang van oktober 2018. Vast staat dus dat Multitax over de periode oktober 2018 tot en met augustus 2019 (11 maanden) geen huur betaald heeft aan Van Loo. Het gaat dan om een bedrag van € 20.779,55

4.3.

Het verweer van Multitax dat op deze huurachterstand een bedrag van € 3.500,00 in mindering strekt, slaagt. Het betreft de door Multitax verstrekte bankgarantie van
€ 3.500,00 die Van Loo heeft verzilverd en Van Loo heeft zelf bij brief van 1 april 2019 (zie 2.6) verklaard dat zij dit bedrag in mindering brengt op de huurachterstand.

4.4.

Multitax heeft verder betoogd dat zij gedurende een periode van 46 maanden
€ 175,15 (excl. btw) per maand te veel (onverschuldigd) aan Van Loo betaald heeft voor

het abonnement van de glasvezelverbinding. Volgens Mulitax dient daarom een bedrag van ruim € 9.000,00 met de huurachterstand verrekend te worden. In dit verband doet Multitax ook een beroep op haar recht tot opschorting van de betaling van de huur. Ook stelt Multitax de waarde van de achter te laten warmtepomp (begroot op € 2.600,00) alsmede de kosten van de aangelegde elektra en ict (begroot op € 2.220,00) te willen verrekenen. De kantonrechter verwerpt deze verweren. Op grond van art. 6.3 van de algemene bepalingen kan Multitax zich bij de huurbetaling niet op enige verrekening beroepen behalve in het geval van art. 7:206 lid 3 BW. Art. 7:206 lid 3 BW geeft de huurder het recht om de kosten van het verhelpen van gebreken op de huurprijs in mindering te brengen, mits de verhuurder met het verhelpen van die gebreken in verzuim is. Van deze uitzonderingssituatie is geen sprake want het gaat niet om verrekening van kosten die verband houden met het verhelpen van gebreken. Omdat Multitax haar (gestelde) vordering niet met de huurprijs mag verrekenen, kan zij op die niet toegestane verrekening ook niet met succes vooruitlopen door haar betalingen op te schorten. Multitax heeft in dit verband nog een beroep gedaan op de reflexwerking van de zwarte en/of de grijze lijst, waarmee zij heeft beoogd aan te voeren dat art. 6.3 van de algemene bepalingen onredelijk bezwarend is. Dit verweer verwerpt de kantonrechter eveneens. De zwarte en de grijze lijst vermelden welke bepalingen in algemene voorwaarden onredelijk bezwarend (vermoed worden te) zijn. Het gaat dan echter steeds om een overeenkomst waarbij de wederpartij van de gebruiker van die algemene voorwaarden een
natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Multitax is een rechtspersoon en kan reeds daarom niet met succes een beroep op de zwarte en/of de grijze lijst doen. Volgens vaste jurisprudentie hebben deze lijsten ook geen reflexwerking bij rechtspersonen die een kleine onderneming drijven.

Tot slot oordeelt de kantonrechter dat, zo al vast staat dat Multitax bevoegd is van Van Loo betaling van haar vordering op basis van onverschuldigde betaling af te dwingen (dit is twijfelachtig nu Multitax tegen de verschuldigdheid van de kosten van het abonnement als onderdeel van de huurprijs nooit bezwaar heeft gemaakt, laat staan tot terugbetaling heeft gesommeerd), de gegrondheid van het verrekeningsverweer niet op eenvoudige wijze is vast te stellen, zodat het ook daarom niet aan toewijzing van de vordering van Van Loo in de weg kan staan.

4.5.

Op grond van vorenstaande overwegingen zal de vordering tot betaling van de huurachterstand van € 17.279,55 (de niet betaalde huur over de maanden oktober 2018 tot en met augustus 2019 van € 20.779,55 onder aftrek van de bankgarantie van € 3.500,00) worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente vanaf de vervaldata zal eveneens worden toegewezen, steeds tot de dag van voldoening.

4.6.

De vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten van € 3.116,93, waartegen geen afzonderlijk verweer gevoerd is, zal niet geheel worden toegewezen. Onbetwist is dat Multitax een vergoeding van 15% over de hoofdsom verschuldigd is. Van Loo heeft de vergoeding echter berekend over het te hoge bedrag aan hoofdsom van € 20.779,55. Op grond van het toe te wijzen bedrag aan hoofdsom van € 17.279,55 bedraagt de door Multitax verschuldigde vergoeding 15% daarvan zodat zij zal worden veroordeeld tot betaling van € 2.591,93.

4.7.

De huurachterstand is zodanig dat in een (eventueel nog te voeren) bodemprocedure de huurovereenkomst op grond daarvan naar alle waarschijnlijkheid ontbonden zal worden. Vooruitlopend daarop is de vordering om het gehuurde te verlaten toewijsbaar.

De termijn waarbinnen Multitax het gehuurde dient te verlaten, zal worden gesteld op de in dit soort zaken gebruikelijke termijn van twee weken na betekening van dit vonnis.

4.8.

Multitax zal ook worden veroordeeld tot betaling van de maandelijkse huur van

€ 1.889,05 (telkens te indexeren per 1 maart op grond van art. 4.3 van de huurovereenkomst) met ingang van 1 september 2019 tot de dag van ontruiming. Voor zover Van Loo heeft gevorderd Multitax ook te veroordelen tot betaling van de huur na de dag van ontruiming, wordt die vordering afgewezen omdat Van Loo geen spoedeisend belang daarbij heeft. De gevorderde wettelijke handelsrente zal worden toegewezen vanaf (telkens) de eerste dag van de maand waarop de huurbetaling betrekking heeft tot de dag van voldoening.

4.9.

Ook onderdeel twee van de vordering van Van Loo zal worden toegewezen. Daartoe wordt als volgt overwogen. Partijen discussiëren over de vraag welke zaken Multitax bij het verlaten van het gehuurde mag meenemen/verwijderen. Multitax heeft aangekondigd dat zij de aanwezige elektra, verlichting en de ict-voorzieningen zal verwijderen omdat deze zaken door haar aangelegd zijn. Van Loo betwist dat; volgens haar zijn deze zaken door haar althans voor haar rekening aangelegd. Bovendien vreest Van Loo dat verwijdering van deze zaken alsmede van andere zaken die aard- en nagelvast zijn aangebracht tot schade aan het gehuurde zal leiden. Die vrees, waar Multitax in het geheel niet op ingegaan is, komt de kantonrechter gegrond voor. Bovendien zijn aard- en nagelvast aangebrachte zaken voor zover al door Multitax aangebracht (door natrekking) niet langer eigendom van Multitax. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt dan niet in te zien waarom Multitax deze zaken zonder toestemming van Van Loo mag verwijderen. Die toestemming heeft Van Loo blijkens de e-mail van 31 juli 2019 (2.10) geweigerd. Hieruit volgt dat het Multitax niet is toegestaan het gehuurde te veranderen en/of te beschadigen door het verwijderen van aard- en nagelvaste zaken. Het onder 2. gevorderde verbod is daarom toewijsbaar. De daaraan te verbinden dwangsom zal eveneens worden toegewezen.

4.10.

Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal Multitax worden veroordeeld tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van Van Loo tot op heden begroot op:

• dagvaarding € 86,40
• griffierecht € 972,00
• salaris gemachtigde

Totaal: € 1.778,40

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt Multitax om de bedrijfsruimte aan de [adres] te [vestigingsplaats] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te verlaten met afgifte van de sleutels en ter vrije en algehele beschikking van Van Loo te stellen,

5.2.

verbiedt Multitax om zonder toestemming van Van Loo veranderingen en/of beschadigingen aan het gehuurde aan te brengen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 per overtreding met een maximum van € 50.000,00,

5.3.

veroordeelt Multitax tot betaling aan Van Loo van € 19.871,48, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 17.279,55 vanaf de vervaldatum van iedere van dit bedrag onderdeel uitmakende huurtermijn tot de dag van voldoening,

5.4.

veroordeelt Multitax om aan Van Loo € 1.889,05 per maand te betalen, een gedeelte daarvan begrepen, voor het eerst per 1 september 2019, welk bedrag wordt geïndexeerd per 1 maart van de daaropvolgende jaren overeenkomstig art. 4.3 van de huurovereenkomst, tot de dag van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf telkens de eerste dag van de maand waarop de huurbetaling betrekking heeft tot de dag van voldoening,

5.5.

veroordeelt Multitax tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van Van Loo tot op heden begroot op € 1.778,40,

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. van Unen en is in het openbaar uitgesproken.

Type: RW