Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
zaaknummer / rolnummer: C/03/235223 / HA ZA 17-245
Vonnis van 4 september 2019
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE HORST AAN DE MAAS,
zetelend te Horst,
eiseres,
advocaat mr. H. Zeilmaker te Nijmegen,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ABC WONEN B.V.,
gevestigd te Wanssum,
gedaagde,
advocaat mr. R.H.J.G. Borger te Maastricht
en de interveniënten
1. de naamloze vennootschap naar Belgisch recht
ALL TECHNOLOGY INVESTMENT GROUP N.V.,
gevestigd te Meeuwen-Gruitrode, België,
advocaat mr. A.F.Th.M. Heutink,
2 [interveniënt sub 2] en
[interverniënt sub 3],
wonende te [woonplaats interveniënten sub 2 en 3] ,
advocaat mr. P.J.L. Tacx,
3 [interveniënt sub 4] ,
woonplaats kiezende te [woonplaats interveniënt sub 4] ,
advocaat mr. R.H.J.G. Borger,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[interveniënt sub 5] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats internveniënt sub 5] ,
advocaat mr. R.H.J.G. Borger.
Partijen zullen hierna de gemeente, Abc Wonen B.V., ATI, [interveniënten sub 2 en 3] (mannelijk enkelvoud), [interveniënt sub 4] en [interveniënt sub 5] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Er wordt recht gedaan op de volgende processtukken:
- de processtukken als vermeld in het tussenvonnis van 20 maart 2019,
- de pleitnotitie zijdens de gemeente,
- de pleitnotitie zijdens ABC Wonen en de interveniënten [interveniënt sub 4] en [interveniënt sub 5] ,
- de kostenopgave van de deskundigen,
- de akte uitlating kostenopgave deskundigen zijdens de gemeente.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De beoordeling
2.1.
De rechtbank blijft bij de inhoud van haar tussenvonnis van 1 november 2017. Bij dat vonnis is de onteigening uitgesproken ten name van de gemeente en ten algemenen nutte van het perceel, kadastraal bekend gemeente [aanduiding onteigend perceelsgedeelte] . Bij dat vonnis zijn tevens benoemd tot deskundigen mr. J. Berkvens, mr. ing. J.A. Jansens van Gellicum en drs. P.C. van Arnhem ter begroting van de schadeloosstellingen.
2.2.
Het onteigeningsvonnis is op 1 maart 2018 ingeschreven in de openbare registers.
Werkelijke waarde onteigende
2.3.
De rechtbank verwijst voor wat betreft een beschrijving van het onteigende naar haar vonnis van 1 november 2017.
2.4.
De door de rechtbank benoemde deskundigen hebben gerapporteerd over de werkelijke waarde van het onteigende en beschreven hoe zij tot hun advies zijn gekomen. De deskundigen hebben allereerst onderzocht of het onteigende kan worden getaxeerd naar zijn gebruikswaarde, maar hebben geconcludeerd dat - uitgaande van de (resterende) gebruiksmogelijkheden - het saldo van de waarde van de bedrijfswoning, de waarde van het grasland en de sloopkosten van de loodsen zoveel minder bedraagt dan de waarde van het onteigende als ruwe bouwgrond met bedrijfswoning, dat zij hebben afgezien van een uitwerking van een dergelijke taxatie. De deskundigen hebben vervolgens het onteigende getaxeerd naar zijn waarde als voor glastuinbouw te ontwikkelen perceel (in het plan Californië 1) met bedrijfswoning.
Omtrent de in de onteigening te vergoeden waarde adviseren de deskundigen als volgt:
- voor glastuinbouw te ontwikkelen perceel € 433.380,00;
- op te knappen bedrijfswoning
€ 200.000,00
€ 200.000,00
€ 633.380,00.
2.5.
De gemeente heeft aangevoerd zich op een aantal punten niet te kunnen verenigen met het advies van de rechtbankdeskundigen. De gemeente heeft onder andere aangevoerd dat er ter plaatse geen behoefte is aan bedrijfswoningen, wat volgens de gemeente onder andere blijkt uit de omstandigheid dat ieder bedrijf in Californië bij de aankoop van de glastuinbouwkavel daarbij ook een bouwkavel voor een (bedrijfs)woning heeft aangekocht, maar dat geen van deze bedrijven daarop een dienstwoning heeft gerealiseerd. De gemeente heeft daarnaast aangevoerd dat bij behoud van de op het onteigende aanwezige bedrijfswoning het voor glastuinbouw resterende perceelsgedeelte naar omvang en vorm minder geschikt is voor een efficiënte bedrijfsvoering.
2.6.
Ook ABC Wonen heeft aangevoerd zich niet te kunnen verenigen met het advies van de deskundigen.
ABC Wonen is de mening toegedaan dat wel kan worden getaxeerd op gebruikswaarde, nu het onteigende overeenkomstig het bestemmingsplan Project Glastuinbouw Californië en het paraplubestemmingsplan huisvesting Arbeidsmigranten in gebruik was.
ABC Wonen meent dat de marktwaarde van de boerderijwoning met ondergrond en erf op € 400.000,00 gesteld dient te worden en verwijst naar een aantal referentie-transacties.
Daarnaast is ABC Wonen van oordeel dat het niet meer dan redelijk en aannemelijk is dat bij de bepaling van de waarde van de grond gerekend moet worden met de ontwikkeling van de uitgifteprijzen voor glastuinbouwgrond in het project Californië 1 en derhalve met een prijs van € 32 m², met een correctie van € 1,56 m² voor te maken kosten.
2.7.
De rechtbank overweegt als volgt.
De werkelijke waarde van het onteigende moet worden gevonden door uit te gaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper.
De rechtbank is van oordeel dat - in een aantal opzichten anders dan de rechtbankdeskundigen hebben geadviseerd en/of anders dan partijen hebben aangevoerd - in dit geval de werkelijke waarde moet worden begroot op basis van een prijs van € 18 per vierkante meter voor het gehele perceel als voor glastuinbouw te ontwikkelen perceel. Dat betekent dat voor een afzonderlijke prijs voor de bedrijfswoning geen plaats is. De overwegingen die de rechtbank tot dit oordeel hebben gebracht zijn de volgende.
Kenmerken van het onteigende
2.8.
Het onteigende bestaat uit een rechthoekig perceel, waarop (op de peildatum) aan de straatzijde een bedrijfswoning staat en daarnaast staan op het perceel een voormalige koel- en opslagruimte en een kippenschuur (hierna: de loodsen). Het achterste gedeelte van het perceel is grasland. De woning wordt op de peildatum (en ruim daarvoor) verhuurd ten behoeve van de huisvesting van arbeidsmigranten, de loodsen worden verhuurd voor opslag en het grasland voor beweiding van paarden. De onderhoudstoestand van de woning vergt investeringen in geval van handhaving van de woning; de loodsen moeten vanwege de onderhoudstoestand daarvan als slooprijp worden beschouwd.
Op dit op de peildatum aldus ingerichte en gebruikte perceel werd in het verleden een kleinschalig agrarisch bedrijf uitgeoefend, welk bedrijf evenwel 15 jaar geleden is beëindigd. Het huidige gebruik is niet in overeenstemming met de oude bestemming (er is geen lopend agrarisch bedrijf meer en de woning is in die zin niet in gebruik als bedrijfswoning). Voorzetting van het bestaand gebruik kan naar het oordeel van de rechtbank - mede gelet op hetgeen is vermeld onder rov. 2.5 - dan ook geen uitgangspunt voor de begroting van de werkelijke waarde zijn. Uitgangspunt is derhalve de waarde op basis van potentieel gebruik, dat wil zeggen gebruik overeenkomstig de huidige, maar nog niet gerealiseerde, bestemming Agrarisch-Projectvestiging Glastuinbouw.
2.9.
Het perceel is gelegen in een gebied waarin reeds ondernemingen zijn gevestigd waarin een glastuinbouwbedrijf wordt gedreven, welke bedrijven op grond van het bestemmingsplan een oppervlakte dienen te hebben van tenminste 5 ha. Het onteigende perceel is dus te klein om daarop een nieuw zelfstandig glastuinbouwbedrijf te ontwikkelen, zodat feitelijk voor ontwikkeling alleen de optie aan de orde is van uitbreiding van een bestaand glastuinbouwbedrijf met het onteigende.
Het onteigende perceel is omsloten door percelen van buurman [naam buurman] die daarop reeds een glastuinbouwbedrijf heeft dat voldoet aan de oppervlakte-eis die het bestemmingsplan stelt. De percelen van buurman [naam buurman] omsluiten het rechthoekige onteigende perceel aan drie zijden. De vierde zijde wordt begrensd door de openbare weg.
Kenmerken koper
2.10.
Een redelijk handelende koper zal geïnteresseerd zijn in het onteigende perceel voor uitbreiding van het eigen bedrijf, maar niet voor het starten van een nieuw bedrijf omdat daarvoor het perceel te klein is. Uitbreiding van een bestaand bedrijf met het onteigende perceel is een reële optie omdat het een substantiële omvang heeft van circa tweeënhalve hectare. Daarbij zal een geïnteresseerde koper wel eisen stellen aan de inrichting van het perceel, in die zin dat de daarop te plaatsen bebouwing een efficiënte exploitatie mogelijk moet maken. Om die reden zal een redelijk handelende koper niet geïnteresseerd zijn in handhaving van de bestaande bedrijfswoning, omdat het dan voor bedrijfsuitbreiding resterende perceelsgedeelte zal leiden tot een sub-optimale inrichting van de te realiseren kasuitbreiding.
Naast deze meer abstracte benadering, is in deze van belang dat er feitelijk slechts één gegadigde koper is, namelijk buurman [naam buurman] , die reeds een bedrijf heeft dat voldoet aan de oppervlakte-eisen van het bestemmingsplan en om die reden alleen geïnteresseerd zal zijn in aankoop van het onteigende als dat economisch rendabel is; hij heeft het perceel immers niet nodig om te komen tot de ter plaatse geldende minimumomvang van een bedrijf.
Daarnaast moet worden aangenomen dat een redelijk handelende koper in dit gebied niet geïnteresseerd zal zijn in een bedrijfswoning. De gemeente heeft onweersproken aangevoerd dat de in het betrokken gebied reeds gerealiseerde bedrijven alle (verplicht) een perceel hebben waarop een bedrijfswoning kan worden gerealiseerd, waarvan echter niemand gebruik heeft gemaakt. Anders gezegd: in het betrokken gebied worden alleen bestaande bedrijfswoningen gehandhaafd; van nieuwbouw van bedrijfswoningen is geen sprake. Ook overigens is niet gebleken van enige behoefte aan bedrijfswoningen. Daarbij maakt het niet uit of de bedrijfswoning bedoeld is voor huisvesting van bijvoorbeeld de ondernemer zelf, een bedrijfsleider of arbeidsmigranten. Een en ander wordt onderstreept door de omstandigheid dat ook de feitelijke gegadigde koper [naam buurman] niet geïnteresseerd is gebleken in de bedrijfswoning en dat de betrokken woning inmiddels feitelijk is gesloopt.
Kort samengevat is sprake van een koper die in een relatief sterke positie zit - hij zal een mooie gelegenheid niet laten lopen maar hoeft niks - en zal zich bij een transactie door bedrijfseconomische overwegingen laten leiden.
Kenmerken verkoper
2.11.
Een redelijk handelende verkoper zal zich realiseren dat voortzetting van het feitelijke gebruik een weinig aantrekkelijke optie is, omdat (a) kamerverhuur aan arbeidsmigranten in strijd is met de vigerende bestemmingsplannen en slechts vanwege de naderende onteigening door de gemeente is gedoogd en (b) de onderhoudstoestand van zowel woning als loodsen investeringen zou vergen (in herstel dan wel sloop). Daarnaast zal die verkoper zich realiseren dat het perceel te klein is voor het ontwikkelen van een zelfstandig nieuw glastuinbouwbedrijf en dat er op deze locatie geen vraag is naar een bedrijfswoning, terwijl ander gebruik van de woning niet is toegelaten.
Naast deze meer abstracte benadering, is in deze van belang dat de feitelijke eigenaar de woning niet zelf bewoont en de grond niet zelf als agrariër exploiteert. Wel is sprake van verhuur van woning, loodsen en weide, maar de betrokken huurovereenkomsten zijn gericht op tijdelijk en spoedig te beëindigen gebruik en dus kennelijk gedacht als (zeer) tijdelijk en dat in het licht van de naderende onteigening. In het verleden bestond voor deze eigenaar nog wel de economisch verantwoorde optie om op het perceel een zelfstandig glastuinbouwbedrijf te realiseren, welke mogelijkheid evenwel door een latere bestemmingsplanwijziging (met toen de eis van een minimale oppervlakte van 5 ha) verloren is gegaan.
Kort samengevat is sprake van een verkoper die in een relatief zwakke positie zit en zich bij een transactie zal laten leiden door de gedachte dat een substantieel vermogen vast zit in een niet door haarzelf gebruikt perceel waar zij feitelijk weinig kanten mee uit kan.
Prijs
2.12.
Uit de bovenstaande overwegingen volgt dat de werkelijke waarde van het onteigende bestaat uit alleen de waarde als voor glastuinbouw te ontwikkelen perceel. Daarvan uitgaande begroot de rechtbank de prijs per vierkante meter op € 18, waarbij de rechtbank het op die prijs uitkomende advies van de rechtbankdeskundigen overneemt. Kort samengevat komt de gevolgde redenering op het volgende neer. De in het betrokken gebied gehandhaafde uitgifteprijs van € 32/m² kan niet de maatstaf zijn. In die uitgifteprijs zijn onder meer vervat de ontwikkelingskosten van het betrokken gebied Californië. Dit gebied is evenwel reeds grotendeels ontwikkeld en een gegadigde koper van het onteigende perceel is per definitie een ondernemer die zich reeds in het gebied heeft “ingekocht” en deze zal zoeken naar een weg om met de verkoper te komen tot een transactie waarbij een verdere bijdrage in de ontwikkeling kosten wordt ontlopen; voor een complexbenadering is onder de gegeven specifieke omstandigheden derhalve geen plaats. Daarom kan worden gerekend met een prijs van € 30/m² als uitgangspunt waarop in mindering moeten worden gebracht de kosten bouwrijp maken groot € 10/m² en de sloopkosten voor de opstallen groot € 2/m², waaruit een prijs volgt van € 18/m². Dit is weliswaar een hogere prijs dan is betaald in de door partijen aangehaalde transactie [naam transactie] , namelijk € 15/m², maar die transactie kan aan de gevonden prijs van € 18/m² niet afdoen, omdat bij die transactie sprake was van verkoop door de erfgenamen van de oorspronkelijke ondernemer, waarbij mag worden aangenomen dat deze vanwege die omstandigheden genoegen hebben genomen met een wat geringere prijs.
2.13.
Op grond van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de werkelijke waarde van het onteigende moet worden begroot op 25.696 m² x € 18/m² = € 462.528,00.
Overige schade
Ten aanzien van ABC Wonen
2.14.
Wederbeleggingskosten/herinvesteringskosten
ABC Wonen maakt aanspraak op vergoeding van wederbeleggingskosten. Voor vergoeding van dergelijke kosten is alleen dan plaats indien het onteigende als duurzame belegging werd aangehouden, wat hier niet het geval is. De rechtbank neemt in dit opzicht het advies van de rechtbankdeskundigen over en verwijst daarnaar.
Ook als het onteigende perceel wordt gekwalificeerd als bedrijfsmiddel (een door de eigenaar als projectontwikkelaar te ontwikkelen stuk grond ten behoeve van de verkoop), bestaat geen aanleiding voor toekenning van een vergoeding voor herinvesteringskosten, omdat inmiddels niets verkoopbaars zelfstandig te ontwikkelen valt. Ook op dit punt neemt de rechtbank het advies van de rechtbankdeskundigen over en verwijst daarnaar.
(noot rechtbank: randnummer 21 van het advies)
Het overblijvende
2.15.
ABC Wonen heeft er terecht op gewezen dat zij eigenaresse is van het aan het onteigende aangrenzend perceel [aanduiding aangrenzend perceelsgedeelte] met een oppervlakte van 7 ca. Het perceel is belast met een opstalrecht ten behoeve van Enexis Limburg BV voor het hebben van een trafo.
Er is naar het oordeel van de rechtbank sprake van bloot eigendom van een niet bij ABC Wonen maar bij Enexis in gebruik zijnde perceel, dat geen functionele relatie heeft met het onteigende. Er is derhalve geen situatie waarin sprake is van waardevermindering van het als overblijvende te kwalificeren perceel [aanduiding aangrenzend perceelsgedeelte] : het perceel is niet een overblijvend deel van het onteigende perceel (in de zin van: na onteigening resterend stukje daarvan) en is daarmee ook functioneel niet zodanig verbonden dat het - ondanks de separate kadastrale nummering - toch als overblijvend perceelsgedeelte zou moeten worden aangemerkt. Daarnaast moet worden aangenomen dat de blote eigendom van perceel [aanduiding aangrenzend perceelsgedeelte] - gelet op het feitelijk gebruik, de geringe omvang en het daarop rustende opstalrecht - geen reële waarde in het commerciële verkeer vertegenwoordigt.
Ten aanzien van [interveniënt sub 4]
2.16.
[interveniënt sub 4] is in de onderhavige onteigeningsprocedure tussengekomen als huurder en maakt in die hoedanigheid aanspraak op schadeloosstelling. Hij stelt schade te lijden nu door de onteigening de met hem gesloten huurovereenkomsten niet kunnen worden ‘uitgediend’.
Naar het oordeel van de rechtbank kan [interveniënt sub 4] geen aanspraak maken op een schadeloosstelling. Daartoe overweegt zij als volgt.
Anders dan de deskundigen doen, beschouwt de rechtbank de twee (in tijd opvolgende) huurovereenkomsten als twee afzonderlijke huurovereenkomsten en niet als een verlengde huurovereenkomst.. Partijen zijn immers in de eerste, afzonderlijke huurovereenkomst overeengekomen dat die wordt aangegaan voor de duur van één jaar en loopt tot en met 30 november 2016. Tevens is nadrukkelijk overeengekomen dat de huurovereenkomst na het verstrijken van de periode waarvoor zij is aangegaan (één jaar) niet voortgezet wordt en van rechtswege onvoorwaardelijk is ontbonden. Daarnaast is overeengekomen dat de huurovereenkomst door beide partijen tussentijds, met een opzegtermijn van één maand, opgezegd kan worden.
Naar het oordeel van de rechtbank zijn partijen dan ook heel bewust een huurovereenkomst voor de duur van één jaar aangegaan, zonder mogelijkheid tot verlenging, maar wel met de mogelijkheid snel tot een einde van de overeenkomst te kunnen komen.
De tweede, afzonderlijke huurovereenkomst is ondertekend op en ingegaan per
1 december 2016 en dus na de tervisielegging. Op grond van artikel 39 Ow Pro kan daarom bij het vaststellen van de schadeloosstelling geen rekening worden gehouden met de schade van [interveniënt sub 4] zodat de rechtbank deze schade buiten beschouwing zal laten.
Ten aanzien van [interveniënt sub 5]
2.17.
[interveniënt sub 5] is in de onderhavige onteigeningsprocedure tussengekomen als huurder en maakt in die hoedanigheid aanspraak op schadeloosstelling in verband met het verlies van de huur van de kippenschuur en het verlies van de pacht of huur van het grasland. Naar het oordeel van de rechtbank heeft ook [interveniënt sub 5] geen aanspraak op een schadeloosstelling. Gezien de overeenkomsten, daargelaten de juridische kwalificatie daarvan, wist [interveniënt sub 5] reeds bij het aangaan van de overeenkomsten dat er elk moment na 1 mei 2017 een einde zou kunnen komen aan de overeenkomsten. Dat betekent dat het verlies van het genot van het gehuurde geen gevolg is van de onteigening maar een gevolg van de tussen de verhuurder en huurder gemaakte contractuele afspraken over het (spoedige) einde van de huur.
Ten aanzien van ATI
2.18.
ATI is in deze procedure (abusievelijk) door de rechtbank toegelaten als beweerdelijk eigenaar van het onteigende. ABC Wonen is in deze onteigeningsprocedure als eigenaar aangemerkt, in welk kader de rechtbank verwijst naar rov. 2.35 van het vonnis van 1 november 2017. Uit een en ander volgt dat voor een schadeloosstelling voor ATI geen plaats is.
Ten aanzien van [interveniënten sub 2 en 3]
2.19.
[interveniënten sub 2 en 3] heeft als beslaglegger geen recht op afzonderlijke schadevergoeding gelet op het bepaalde in artikel 42, vierde lid, Ow.
Ten aanzien van de kamerbewoners
2.20.
Uit de door de gemeente overgelegde lijst van de in de GBA op het adres [adresgegevens] ingeschreven personen, maakt de rechtbank - evenals de deskundigen - op dat de huidige kamerbewoners pas na de datum van tervisielegging zijn gaan huren. Of grond van het bepaalde in artikel 42, vierde lid, Ow hebben de huidige kamerbewoners derhalve geen aanspraak op schadevergoeding door de onteigenaar.
Totale schadeloosstelling
2.21.
Samengevat betekent het vorenstaande dat voor schadevergoeding slechts in aanmerking komt een vergoeding van de werkelijke waarde aan ABC Wonen, welke is begroot op € 462.528,00. Nu de schadeloosstelling lager is dan het reeds door de gemeente in de consignatiekas gestorte voorschot, heeft de gemeente aanspraak op terugstorting van een bedrag van € 212.287,00 uit de consignatiekas.
Kosten van juridische en andere deskundige bijstand
2.22.
ABC Wonen maakt aanspraak op vergoeding van kosten voor rechtsbijstand ad € 18.549,35 exclusief 5% kantoorkosten en btw, verschotten ad € 772,35 en andere deskundige bijstand ad € 15.245,64 inclusief btw.
2.23.
[interveniënt sub 4] maakt aanspraak op vergoeding van kosten voor rechtsbijstand ad € 2.134,44 inclusief btw.
2.24.
[interveniënt sub 5] maakt aanspraak op vergoeding van kosten voor rechtsbijstand ad € 1.730,53 inclusief btw.
2.25.
ATI vordert veroordeling van de gemeente en ABC Wonen in de redelijke kosten van rechtsbijstand, waaronder begrepen de nakosten, vermeerderd met wettelijke rente.
2.26.
[interveniënten sub 2 en 3] maakt aanspraak op vergoeding van kosten voor rechtsbijstand, vermeerderd met nakosten.
2.27.
De gemeente heeft verweer gevoerd.
2.28.
Op grond van het bepaalde in artikel 50 lid 1 Ow Pro wordt de onteigenende partij veroordeeld in de kosten van het geding (waaronder de kosten van juridische bijstand), indien de door de rechtbank toegekende schadeloosstelling het aangeboden bedrag te boven gaat. Aan ABC Wonen wordt een lagere schadeloosstelling toegekend dan door de gemeente was aangeboden, zodat de kosten van ABC Wonen niet zonder meer voor vergoeding door de gemeente in aanmerking komen.
2.29.
De rechtbank overweegt als volgt.
Ingevolge artikel 50 lid 4 Ow Pro en de daarop gebaseerde rechtspraak dient getoetst te worden of het redelijk is dat de kosten van juridische en andere deskundige bijstand zijn gemaakt en of de omvang van de kosten (de hoogte van de declaraties) redelijk is. Daarbij spelen ook het belang van de zaak, zoals dit tot uitdrukking komt in de samenstelling en de hoogte van de toegekende schadeloosstelling, en de mate, waarin een zaak juridisch of anderszins gezien ingewikkeld is, een rol.
2.30.
Dat ABC Wonen, op het moment dat zij met een (mogelijke) onteigening geconfronteerd werd, juridische en andere deskundige bijstand heeft ingeroepen acht de rechtbank redelijk. Dat brengt met zich mee dat de rechtbank van oordeel is dat aan ABC Wonen, ondanks het feit dat aan haar uiteindelijk een lagere schadeloosstelling wordt toegekend dan door de gemeente is aangeboden, de door haar gemaakte kosten dienen te worden vergoed.
2.31.
Vooropgesteld wordt dat de rechtbank met de gemeente van oordeel is dat de eigen, door ABC Wonen gemaakte, kosten volgens vaste jurisprudentie niet voor vergoeding in aanmerking komen.
2.32.
Tegen de door mr. Borger opgevoerde kosten van rechtskundige bijstand ten behoeve van ABC Wonen heeft de gemeente geen bezwaar gemaakt, anders dan dat deze niet zijn gespecificeerd. De kosten die door mr. Borger ten behoeve van ABC Wonen zijn gevorderd komen de rechtbank niet onredelijk voor en zullen worden toegewezen. Dat betekent concreet dat de in de pleitnota genoemde som van € 18.549,30 exclusief 5% kantoorkosten en btw, vermeerderd met € 32,35 aan verschotten en € 740,00 aan griffierecht zal worden toegewezen. Daarnaast zal worden toegewezen de met het pleidooi gemoeide kosten, zijnde vijf uur x € 200,00 = € 1.000,00 exclusief 5% kantoorkosten en btw. In totaal aldus € 24.837,39, vermeerderd met € 772,35 aan verschotten.
2.33.
Ten aanzien van de kosten voor deskundige bijstand (Van de Wouw) stelt de gemeente zich op het standpunt dat de door Van de Wouw gedeclareerde uren niet gespecificeerd en daarmee niet inzichtelijk zijn, terwijl zij verder in twijfel trekt of het door Van de Wouw gehanteerde uurtarief in overeenstemming is met zijn kwaliteit als deskundige.
De rechtbank deelt dit standpunt van de gemeente niet. Van de Wouw is reeds gedurende lange tijd betrokken geweest in de procedure/het geschil tussen de gemeente en ABC Wonen. Het door Van de Wouw gehanteerde uurtarief is in de branche niet uitzonderlijk, terwijl niet gebleken is dat de deskundigheid van Van de Wouw niet in verhouding staat tot het door hem gedeclareerde uurtarief. Aan kosten deskundige bijstand zal daarom worden toegewezen een bedrag van € 15.245,64 inclusief btw, te vermeerderen met de kosten voor het pleidooi, zijnde vier x € 150,00 exclusief btw = € 600,00 exclusief btw. In totaal aldus € 15.971,64 inclusief btw.
2.34.
Betreffende de kosten van [interveniënt sub 4] wordt als volgt overwogen. Aan [interveniënt sub 4] wordt geen schadeloosstelling toegekend. Naar het oordeel van de rechtbank had [interveniënt sub 4] echter in beginsel wel voldoende belang om tussen te komen, gezien zijn op zich niet onverdedigbare stelling dat sprake was van een huurovereenkomst die is afgesloten voor tervisielegging. Het is dan ook niet onredelijk dat [interveniënt sub 4] in de procedure is tussengekomen, zodat de rechtbank het redelijk acht aan hem ter zake kosten toe te kennen een bedrag van € 1.000,00 inclusief kantoorkosten en btw, vermeerderd met het door hem betaalde griffierecht.
2.35.
Ten aanzien van [interveniënt sub 5] is de rechtbank van oordeel dat het, gelet op het belang van [interveniënt sub 5] , niet onredelijk is dat [interveniënt sub 5] in de procedure is tussengekomen. Hoewel ook aan [interveniënt sub 5] geen schadeloosstelling wordt toegewezen, acht de rechtbank het redelijk aan [interveniënt sub 5] een bedrag ter zake kosten toe te wijzen van € 850,00 inclusief kantoorkosten en btw, vermeerderd met het door hem betaalde griffierecht. Nu [interveniënt sub 4] en [interveniënt sub 5] samen een bedrag van € 618,00 hebben betaald, zal dit bedrag aan hen tezamen worden toegekend.
2.36.
Ten aanzien van ATI is de rechtbank van oordeel dat het niet onredelijk is dat ATI in de procedure is tussengekomen. Artikel 3 Ow Pro staat er immers niet aan in de weg om te trachten tussen te komen als pretens eigenaar. Zou de eigendom door de gedagvaarde partij worden erkend, dan kan de pretense eigenaar de procedure overnemen van de gedagvaarde partij. Op voorhand kansloos was het dus niet. De rechtbank acht het daarom redelijk om aan ATI ter zake kosten toe te kennen een bedrag van € 1.086,00 (2 x tarief € 543,00), te vermeerderen met het door haar betaalde griffierecht ad € 618,00.
2.37.
[interveniënten sub 2 en 3] heeft geen opgave gedaan van de werkelijke kosten. Aan hem zal ingevolge het liquidatietarief worden toegekend een bedrag van € 1.086,00 (2 x tarief € 543,00), te vermeerderen met het door hem betaalde griffierecht ad € 287,00.
2.38.
De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen overeenkomstig de richtlijnen en worden begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met € 82,00 indien de gemeente niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis heeft voldaan én betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden,
2.39.
De door ABC Wonen, [interveniënt sub 4] , [interveniënt sub 5] en [interveniënten sub 2 en 3] gevorderde rente over de proceskosten en de gevorderde nakosten liggen voor toewijzing gereed.
Kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen
2.40.
De deskundigen hebben bij schrijven van 26 juni 2019 een kostenopgave gedaan. Daaruit blijkt dat de totale kosten van de deskundigen een bedrag belopen van € 51.988,06.
2.41.
De gemeente heeft bij schrijven van 4 juli 2019 te kennen gegeven te kunnen instemmen met de door de deskundigen ingediende declaraties. Ook de rechtbank acht deze redelijk en niet bovenmatig. De rechtbank zal derhalve de gemeente veroordelen in het door de deskundigen gedeclareerde bedrag.
2.42.
De rechtbank zal overeenkomstig al het vorenstaande beslissen.
3.De beslissing
De rechtbank
3.1.
stelt de schadeloosstelling voor de ontneming van het onteigende, door de gemeente aan ABC Wonen verschuldigd, vast op € 462.528,00,
3.2.
bepaalt dat de gemeente recht heeft op het verschil tussen het door de gemeente aan voorschot in de consignatiekas gestorte voorschot en de door de rechtbank vastgestelde schadeloosstelling, te weten € 212.287,00,
3.3.
wijst aan als nieuwsblad, waarin dit vonnis bij uittreksel binnen acht dagen nadat het gezag van gewijsde heeft verkregen, door de zorg van de griffier zal worden geplaatst het in de gemeente Horst aan de Maas verschijnende dagblad "Dagblad de Limburger", editie midden/noord,
3.4.
veroordeelt de gemeente tot betaling van de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, bedragende € 51.988,06,
3.5.
veroordeelt de gemeente tot betaling van de kosten van het geding aan de zijde van ABC Wonen, te weten € 40.809,03 (inclusief kantoorkosten en btw) ter zake van de kosten van juridische en andere deskundige bijstand en € 772,35 ter zake griffierechten en verschotten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis,
3.6.
veroordeelt de gemeente tot betaling van de kosten van het geding aan de zijde van [interveniënt sub 4] gevallen, te weten € 1.000,00 (inclusief kantoorkosten en btw) ter zake van de kosten van juridische bijstand, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis,
3.7.
veroordeelt de gemeente in de kosten van [interveniënt sub 4] die na dit vonnis ontstaan, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met € 82,00 indien de gemeente niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis heeft voldaan én betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, (eventueel) vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de vervaldatum van voornoemde termijn,
3.8.
veroordeelt de gemeente tot betaling van de kosten van het geding aan de zijde van [interveniënt sub 5] gevallen, te weten € 850,00 (inclusief kantoorkosten en btw) ter zake van de kosten van juridische bijstand, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis,
3.9.
veroordeelt de gemeente in de kosten van [interveniënt sub 5] die na dit vonnis ontstaan, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met € 82,00 indien de gemeente niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis heeft voldaan én betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, (eventueel) vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de vervaldatum van voornoemde termijn,
3.10.
veroordeelt de gemeente tot betaling van het door [interveniënt sub 4] en [interveniënt sub 5] tezamen betaalde griffierecht ad € 618,00,
3.11.
veroordeelt de gemeente in de kosten van het geding aan de zijde van ATI gevallen, te weten € 1.704,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis,
3.12.
veroordeelt de gemeente in de kosten van ATI die na dit vonnis ontstaan, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met € 82,00 indien de gemeente niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis heeft voldaan én betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, (eventueel) vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de vervaldatum van voornoemde termijn,
3.13.
veroordeelt de gemeente tot betaling van de kosten van het geding aan de zijde van [interveniënten sub 2 en 3] gevallen, te weten € 1.373,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis,
3.14.
veroordeelt de gemeente in de kosten van [interveniënten sub 2 en 3] die na dit vonnis ontstaan, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met € 82,00 indien de gemeente niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis heeft voldaan én betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, (eventueel) vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de vervaldatum van voornoemde termijn,
3.15.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kluin, mr. G.J. Krens en mr. W. Loof en in het openbaar uitgesproken op 4 september 2019.
typ: ksf