Uitspraak
RECHTBANK limburg
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 18/1457
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 februari 2020 in de zaak tussen
MTM Holding B.V., te Munstergeleen, eiseres,
(gemachtigde: mr. Q.J. van Riet)
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente [plaatsnaam] -Geleen,
verweerder (gemachtigde: J.F.M. Giesen).
Procesverloop
Bij besluit van 17 november 2017 (het primaire besluit) heeft verweerder de aanvraag van eiseres om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 9 mei 2018 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken en een verweerschrift ingezonden.
Op 11 september 2019 heeft eiseres diverse stukken, waaronder een second opinion planschadeadvies van [naam 1] Ruimte, Omgeving & Milieu B.V. van 14 augustus 2019 en een taxatierapport van [naam 1] Rentmeesters- & Makelaarskantoor B.V. van 3 oktober 2018, ingezonden.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 september 2019. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [voorletters] [naam 2] , directeur, en haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst om eiseres in de gelegenheid te stellen om binnen twee weken een reactie in te zenden op de door verweerder op zitting overgelegde reactie van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) van 27 september 2019.
Op 14 oktober 2019 en 5 november 2019 zijn van eiseres reacties ontvangen.
Verweerder heeft te kennen gegeven in de reacties van eiseres geen aanleiding te zien om zijn standpunt te wijzigen of te herzien.
De rechtbank heeft met toepassing van artikel 8:64, vijfde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaald dat een nadere zitting achterwege blijft, nadat geen van de partijen binnen een door haar gestelde termijn heeft verklaard dat zij gebruik willen maken van het recht ter zitting te worden gehoord. De rechtbank heeft vervolgens op 23 januari 2020 het onderzoek gesloten.
Overwegingen
1. Eiseres was tot 4 augustus 2017 eigenares van de panden [straat] [huisnummer 1] en [straat] [huisnummer 2] te [plaatsnaam] . Bij brief van 27 november 2016 heeft zij bij verweerder een aanvraag ingediend om – voor zover van belang – een tegemoetkoming in de planschade die zij stelt te hebben geleden als gevolg van de inwerkingtreding op 26 september 2013 van het bestemmingsplan ‘Stationsomgeving [plaatsnaam] ’. Onder het, aldus eiseres, voorheen geldende ‘Uitbreidingsplan in hoofdzaken’, vastgesteld op 19 september 1956, had het gehele pand [straat] [huisnummer 1] een kantoorbestemming. Voor het pand [straat] [huisnummer 2] werd op 6 maart 1974 een vergunning voor het bouwen van een kantoorgebouwtje verleend. Op grond van het nieuwe bestemmingsplan heeft het pand [straat] [huisnummer 1] op de begane grond en de (beneden- en boven)verdiepingen een woonbestemming en is zakelijke dienstverlening uitsluitend op de begane grond toegestaan. Aan het pand [straat] [huisnummer 2] is onder het nieuwe bestemmingsplan geen bouwvlak toegekend. Eiseres stelt dat de beperktere gebruiksmogelijkheden van het pand [straat] [huisnummer 1] en het op termijn moeten verdwijnen van het pand [straat] [huisnummer 2] hebben geleid tot een waardedaling van de onroerende zaken. Verder stelt eiseres dat als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan sprake is van gederfde huurinkomsten. Hiertoe heeft eiseres aangevoerd dat Vincere Hotelfaciliteiten B.V., de huurder van beide panden van 1 juli 2014 tot 1 juli 2015, op grond van het nieuwe bestemmingsplan een omgevingsvergunning voor het gebruik werd geweigerd en tegen haar vervolgens een handhavingstraject werd gestart.
2. Verweerder heeft de ontvangst van de aanvraag op 5 december 2016 bevestigd. Verder heeft verweerder meegedeeld dat het voornemen bestaat om met een zogenoemd veegplan het planologisch regime ter plaatse te repareren en geeft eiseres gelet hierop in overweging om haar planschadeverzoek in te trekken. Verweerder heeft tot slot te kennen gegeven de aanvraag van eiseres voor advies voor te leggen aan SAOZ.
Advies SAOZ
3. SAOZ heeft op 1 november 2017 haar definitief advies uitgebracht. Volgens SAOZ zijn plannen van vóór 1965 op grond van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) per 1 juli 2013 van rechtswege komen te vervallen. Dit betekent dat er op de peildatum 26 september 2013 geen bestemmingsplan van toepassing was. SAOZ volgt eiseres in haar standpunt dat de gebruiksmogelijkheden van het pand [straat] [huisnummer 1] onder het nieuwe bestemmingsplan door het vervallen van het gebruik voor zakelijke dienstverlening op de verdieping zijn verminderd. Voor het pand [straat] [huisnummer 2] zijn de bebouwings-mogelijkheden vervallen. Hoewel op grond van het overgangsrecht strijdig gebruik mag worden voortgezet, is, aldus SAOZ, als gevolg van de planologische bebouwings- en gebruiksbeperkingen de courantheid van de panden verslechterd. De huurprijs van de verdiepingen van [straat] [huisnummer 1] en het pand [straat] [huisnummer 2] zal hierdoor dalen. Hierdoor is sprake van directe planschade die wordt begroot op in totaal € 65.000,- (€ 370.000,- -/- € 305.000,-).
3.1.
Volgens SAOZ kan eiseres geen voorzienbaarheid en passieve risicoaanvaarding worden tegengeworpen en is er geen aanleiding om een korting vanwege het normaal maatschappelijk risico toe te passen.
3.2.
SAOZ geeft verweerder in overweging om op grond van een veegplan de oude planologische mogelijkheden te herstellen. In dat geval kan vergoeding van planschade in geld achterwege blijven omdat de schade anderszins is verzekerd. Dat de panden op 4 augustus 2017 in eigendom zijn overgegaan van eiseres naar haar directeur/enig aandeelhouder [voorletters] [naam 2] (in privé) heeft, gelet op de aard van de eigendomsoverdracht, hiervoor geen gevolgen.
3.3.
SAOZ ziet geen grond om inkomensschade aan te nemen. Omdat op de peildatum al sprake was van leegstand, volgens eiseres tussen 2010 en 2014 vanwege de financiële crisis, kan niet worden gezegd dat door de planwijziging de exploitatie onmogelijk werd gemaakt. Bovendien was het eerdere gebruik van de panden op grond van het overgangsrecht nog gewoon mogelijk. Gederfde inkomsten als gevolg van activiteiten die na de peildatum zijn gestart, komen niet voor zelfstandige vergoeding in aanmerking en worden geacht tot uitdrukking te komen in de waarde op de peildatum.
Standpunten partijen
4. Bij het primaire besluit heeft verweerder het advies van SAOZ overgenomen. Verweerder heeft gewezen op het voornemen om het planologisch regime ter plaatse met een veegplan te repareren. [straat] [huisnummer 1] wordt zo bestemd dat op alle bouwlagen kantoor- en woonruimte mogelijk is en aan [straat] [huisnummer 2] wordt een bouwvlak toegekend. Door het veegplan wordt het planologisch nadeel weggenomen. In geval het veegplan niet in werking treedt, zal een vergoeding van planschade in geld (€ 65.000,- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van indiening van het verzoek) plaatsvinden.
5. Bij het bestreden besluit heeft verweerder, onder verwijzing naar het advies van de commissie voor bezwaarschriften van 8 mei 2019, het primaire besluit gehandhaafd.
6. Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. In haar gronden van 31 augustus 2018 geeft zij te kennen dat zij op twee grondslagen om schadevergoeding heeft gevraagd. Enerzijds betreft dit planschadevergoeding. De waardedaling van de onroerende zaken bedraagt in de visie van eiseres € 110.000,-, waarbij zij op het verkoopbedrag uit 2014 (de verkoop is niet doorgegaan) van € 360.000,- de door [voorletter] [naam 3] op 10 februari 2017 getaxeerde waarde van € 250.000,- in mindering heeft gebracht. Zowel de Belastingdienst als de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen hebben zich bij laatstgenoemde waarde aangesloten. Anderzijds ziet haar verzoek op een vergoeding van gederfde inkomsten door het onrechtmatige besluit van 2 februari 2015, waarbij aan de toenmalige huurder Vincere een last onder dwangsom is opgelegd wegens met het nieuwe bestemmingsplan strijdige gebruik. Omdat dit gebruik op grond van het overgangsrecht was toegestaan, was er ten onrechte een last onder dwangsom opgelegd. Eiseres verloor hierdoor haar huurder. Eiseres compenseren door de oude planologische mogelijkheden ter plaatse te herstellen, is niet meer mogelijk. Eiseres heeft op 4 augustus 2017 de panden verkocht en is geen eigenaar meer.
7. Bij (aanvullend) verweerschrift van 9 september 2019 heeft verweerder meegedeeld dat het veegplan op 27 mei 2019 in werking is getreden. Dit betekent, aldus verweerder, dat ‘compensatie in natura’ een feit is. Dat eiseres de panden heeft verkocht aan haar directeur/enig aandeelhouder [naam 2] , maakt dat niet anders. Bepalend is het tijdstip van het indienen van het planschadeverzoek, door wie het verzoek werd ingediend, wie op dat moment de eigenaar was en wie eigenaar was ten tijde van het inwerkingtreden van het schadeveroorzakend besluit. Bovendien is in feite van verkoop aan een derde geen sprake. Pas op 20 juni 2018 (datum koopovereenkomst) was daarvan sprake toen [naam 2] de panden aan een derde heeft verkocht. Voor wat betreft de gestelde planschade kan het taxatierapport van [naam 3] niet gelden als een contra-expertise op het advies van SAOZ, nu dit rapport dateert van voor het advies.
Second-opinion en taxatierapport [naam 1]
8. Op 11 september 2019 heeft eiseres nadere stukken ingezonden. Tot die stukken behoren een beoordeling (second-opinion) van het planschadeadvies van SAOZ door [naam 1] Ruimte, Omgeving & Milieu B.V. ( [naam 1] ) van 14 augustus 2019 en een taxatierapport van [naam 1] Rentmeesters- & Makelaarskantoor B.V. van 3 oktober 2018.
8.1.
Volgens [naam 1] heeft SAOZ terecht geconcludeerd dat het nieuwe bestemmingsplan heeft geleid tot een nadeliger planologische situatie. De waardering van de planschade door SAOZ volgt [naam 1] echter niet. [naam 1] volgt SAOZ in de waardering onder het oude planologische regime van € 370.000,-. Verschil van mening bestaat over de waardering onder het nieuwe regime. Bij die waardering is ten onrechte het overgangsrecht betrokken. Afhankelijk van welk deel van de panden als begane grond is aan te merken, is tussen de 80 en 90% van het vloeroppervlak (van in totaal 419m²) onder dit overgangsrecht komen te vallen. Tevens is van belang dat het gebruik van de verdieping van het pand [straat] [huisnummer 1] als woning niet mogelijk is zonder zeer ingrijpende verbouwingen. Zelfs al zou het overgangsrecht betrokken mogen worden, acht [naam 1] een afwaardering van € 125.000,- (33,33%) meer op zijn plaats dan de € 65.000,- (17,5%) waarmee SAOZ heeft afgewaardeerd. Deze afwaardering is in lijn met het taxatierapport van [naam 1] Rentmeesters- & Makelaarskantoor van 3 oktober 2018, waarin de waarde van de panden op de peildatum op € 250.000,- wordt getaxeerd. Dit leidt [naam 1] tot een directe planschade van in totaal € 120.000,- (€ 370.000,- -/- € 250.000,-).
8.2.
Anders dan verweerder is [naam 1] van mening dat door de eigendomsoverdracht van 4 augustus 2017 het geleden nadeel niet meer kan worden gecompenseerd door herstel van de gebruiksmogelijkheden. Eiseres heeft de panden vanwege liquiditeitsproblemen moeten verkopen. Er is dus geen sprake geweest van een ‘keuze voor geld’ in plaats van een keuze van herstel van de gebruiksmogelijkheden. [naam 1] heeft in dit verband verwezen naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 19 januari 2011 (ECLI:NL:RVS:2011:BP1324).
8.3.
[naam 1] volgt SAOZ in haar standpunt dat als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan geen inkomensschade is geleden en eventueel toekomstig te derven winst niet voor vergoeding in aanmerking komt. Het verzoek om schadevergoeding vanwege het handhavingsbesluit van 2 februari 2015 moet worden afgehandeld in een afzonderlijke procedure.
Reactie SAOZ second-opinion
9. Ter zitting heeft verweerder een reactie van SAOZ van 27 september 2019 op de second-opinion van [naam 1] overgelegd. In de second-opinion van [naam 1] ziet SAOZ geen aanleiding om terug te komen op haar advies van 1 november 2017.
9.1.
SAOZ heeft als begane grond aangemerkt de bouwlaag die rechtstreeks wordt ontsloten vanaf het straatniveau. SAOZ kan zich voor wat betreft de waardering van de planschade niet vinden in het standpunt van [naam 1] dat het overgangsrecht in de planvergelijking buiten beschouwing moet worden gelaten. Bij ‘directe planschade’, zoals hier aan de orde, moet daar op grond van jurisprudentie van de Afdeling rekening mee worden gehouden. Verder plaatst SAOZ kanttekeningen bij de berekening van de waardevermindering van [naam 1] . Zo acht zij de waardering van de onroerende zaken in de nieuwe situatie niet voldoende en niet juist gemotiveerd. [naam 1] heeft gesteld dat dan aan [straat] [huisnummer 1] als woning de meeste waarde toekomt, maar maakt niet inzichtelijk in hoeverre daarvoor zeer ingrijpende verbouwingen noodzakelijk zijn en wat de kosten daarvan zijn. Bovendien ligt het (teruggerekende) verkoopbedrag van de onroerende zaken van 20 juni 2018 in lijn met haar taxatie van de waarde onder het nieuwe planologische regime.
9.2.
SAOZ blijft van mening dat de eigendomsoverdracht van 4 augustus 2017 van eiseres naar haar directeur/enig aandeelhouder [voorletters] [naam 2] (in privé) niet in de weg staat aan de mogelijkheid om eiseres te compenseren door de oude planologische mogelijkheden ter plaatse te herstellen. SAOZ heeft hiertoe verwezen naar de uitspraak van de Afdeling van 9 mei 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:1558).
10. De rechtbank heeft geen aanleiding gezien om de reactie van SAOZ als tardief en daarom in strijd met de beginselen van een goede procesorde buiten beschouwing te laten. Hiertoe heeft de rechtbank van belang geacht dat de second-opinion van [naam 1] en het taxatierapport van [naam 1] Rentmeesters- & Makelaarskantoor B.V., hoewel die stukken dateren van eerdere datum (respectievelijk 14 augustus 2019 en 3 oktober 2018), pas relatief kort voor de zitting (11 september 2019) zijn ingezonden, waardoor het er voor moet worden gehouden dat het voor verweerder nagenoeg onmogelijk was om tijdig hierop een reactie van SAOZ in te zenden. De rechtbank heeft daarom het onderzoek ter zitting geschorst en eiseres in de gelegenheid gesteld om binnen twee weken een reactie in te zenden op de reactie van SAOZ.
Reactie eiseres op reactie SAOZ
11. Eiseres heeft op 14 oktober 2019 en 5 november 2019 van die gelegenheid gebruik gemaakt. Over de waardering in de nieuwe situatie heeft eiseres er op gewezen dat het gebruik van het gehele pand [straat] [huisnummer 1] als woning praktisch niet uitvoerbaar is en gesteld dat wordt uitgegaan van een onjuiste oppervlakte (de juiste oppervlakte is 375m²). Verder is het betrekken van het overgangsrecht in de waardering in dit specifieke geval, waar sprake is van leegstand en een groot deel van de panden onder het overgangsrecht valt, discutabel. Verweerders afwaardering van de huurprijs is, gelet op de rijksmonumentale status van [straat] [huisnummer 1] , het verschil met de waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet Woz) en de verbouwingskosten, te laag. Eiseres volhardt daarom in haar standpunt dat de waarde van beide panden in de nieuwe situatie € 250.000,- bedraagt. Ook handhaaft eiseres haar standpunt dat ‘compensatie in natura’ door overdracht van de panden, zonder dat de aanspraak op planschadevergoeding mee is overgedragen, niet meer mogelijk is.
12. Verweerder heeft te kennen gegeven in de reacties van eiseres geen aanleiding te zien om zijn standpunt te wijzigen of te herzien.
13. De rechtbank overweegt als volgt.
Wettelijk kader
14. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kent verweerder degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
15. Ingevolge artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wro is een oorzaak als bedoeld in het eerste lid, een bepaling van een bestemmingsplan.
Inkomensschade
16. Eiseres heeft op zitting bevestigd dat niet meer in geschil is dat geen sprake is van inkomensschade als gevolg van een bepaling van het bestemmingsplan ‘Stationsomgeving [plaatsnaam] ’. In beroep heeft zij haar schadeverzoek gekoppeld aan het handhavingsbesluit van 2 februari 2015 en zich op het standpunt gesteld dat verweerder heeft nagelaten hierover een besluit te nemen. Naar het oordeel van de rechtbank kan de schade als gevolg van dit besluit in de onderhavige planschadeprocedure niet aan de orde komen. Nog daargelaten dat op grond van vaste Afdelingsjurisprudentie (zie de uitspraken van 19 februari 2014, ECLI:NL: RVS:2014:535), 4 december 2013, ECLI:NL:RVS:2013: 2232, en 28 augustus 2013 (ECLI: NL:RVS:2013:915) de beoordeling van een planschadeverzoek beperkt blijft tot de in het aanvraagformulier aangewezen oorzaak van de planschade (in dit geval: het bestemmings-plan ‘Stationsomgeving [plaatsnaam] ’), betreft het handhavingsbesluit van 2 februari 2015 geen schadeveroorzakend besluit als limitatief opgesomd in artikel 6.1 van de Wro. De procedure als bedoeld in artikel 8:88, eerste lid, aanhef en onder a, van de Awb is hierop van toepassing. Ingevolge artikel 8:90, tweede lid, van de Awb kan pas een verzoek hiertoe bij de bestuursrechter worden ingediend, indien ten minste acht weken daarvoor schriftelijk aan het bestuursorgaan om vergoeding van schade is verzocht. Nu de rechtbank van een dergelijk verzoek niet is gebleken, bestaat er voor de rechtbank geen mogelijkheid om het verzoek van eiseres om schadevergoeding vanwege het in haar visie onrechtmatige besluit van 2 februari 2015 te betrekken in haar beoordeling.
Vermogensschade – ‘compensatie in natura’
17. De rechtbank stelt voorop dat niet in geschil is dat eiseres als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan in een planologisch nadeliger positie is komen te verkeren dan onder het voorafgaande planologische regime. De rechtbank ziet aanleiding om eerst te beoordelen of sprake is van ‘compensatie in natura’ door herstel van de planologische mogelijkheden. In dat geval is de tegemoetkoming in schade anderszins verzekerd en hoeft niet te worden toegekomen aan de in geschil zijnde hoogte van de planschadevergoeding in geld. De rechtbank verwijst hiertoe naar de uitspraak van de Afdeling van 18 juli 2012 (ECLI:NL:RVS:2012:BX1866). Gelet op de second-opinion van [naam 1] is verder als zodanig niet in geschil dat door herstel van de planologische gebruiksmogelijkheden in een veegplan de schade anderszins kan worden verzekerd. Dat de tegemoetkoming in de schade ten tijde van het bestreden besluit nog niet anderszins was verzekerd, het veegplan was op dat moment nog niet in werking getreden, is niet relevant. Voldoende is dat verweerder een bestemmingsplanwijzigingsprocedure heeft opgestart en in het bestreden besluit is bepaald dat indien het veegplan niet in werking treedt, eiseres alsnog een vergoeding in geld zal ontvangen, vermeerderd met de wettelijke rente. De rechtbank verwijst in dit verband naar de Afdelingsuitspraak van 5 februari 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:305). Partijen houdt verdeeld of eiseres, gelet op de verkoop van de panden op 4 augustus 2017, afdoende in natura is gecompenseerd. De rechtbank overweegt hierover als volgt.
18. De rechtbank overweegt dat eiseres ten tijde van de besluitvorming geen eigenaar meer was van de onroerende zaken. De panden waren in eigendom overgegaan van eiseres naar haar directeur/enig aandeelhouder [voorletters] [naam 2] (in privé), die heeft te gelden als een derde. Zoals volgt uit de uitspraak van de Afdeling van 19 januari 2011 (ECLI:NL:RVS: 2011:BP1324) heeft dit in beginsel tot gevolg dat het door eiseres geleden nadeel niet kan worden gecompenseerd door herstel van de oude gunstigere bestemming. Dit is, zoals volgt uit eerdergenoemde uitspraak van de Afdeling van 9 mei 2018, anders indien ook de aanspraak op planschadevergoeding aan de nieuwe eigenaar is overgedragen. De rechtbank is daarvan, gelet op de door eiseres bij reactie van 5 november 2019 gegeven toelichting en overgelegde onderbouwende stukken, niet gebleken.
Vermogensschade – compensatie in geld
19. Nu geen sprake meer kan zijn van ‘compensatie in natura’ door herstel van de planologische mogelijkheden, komt de rechtbank toe aan een beoordeling van de hoogte van de planschadevergoeding in geld. De rechtbank stelt daarbij voorop dat over de waarde van de onroerende zaken van € 370.000,- onder de oude planologische situatie geen verschil van mening bestaat. Evenmin is in geschil dat eiseres geen voorzienbaarheid en passieve risico-aanvaarding kan worden tegengeworpen en dat er geen aanleiding bestaat om een korting vanwege het normaal maatschappelijk risico toe te passen. Partijen houdt verdeeld de waarde van de onroerende zaken onder de nieuwe planologische situatie. Verweerder heeft zich onder verwijzing naar de advisering van SAOZ op het standpunt gesteld dat die waarde € 305.000,- bedraagt. Eiseres gaat op grond van de advisering van [naam 1] uit van een waarde van € 250.000,-. De rechtbank overweegt als volgt.
20. Als het bestuursorgaan een deskundige inschakelt en zijn besluitvorming op de bevindingen van de deskundige baseert, moet de bestuursrechter toetsen of het bestuurs-orgaan zich ervan verzekerd heeft dat de deskundige een zorgvuldig en onafhankelijk onderzoek naar de feiten heeft uitgevoerd en of zijn bevindingen inzichtelijk en concludent zijn. Een partij kan de bevindingen van de deskundige weerleggen door een contra-expertise in te brengen. In dat geval wordt getoetst of de contra-expertise aanleiding geeft voor het oordeel dat het bestuursorgaan de bevindingen van de deskundige niet aan zijn besluit-vorming ten grondslag mocht leggen, omdat - bijvoorbeeld - de deskundige van onjuiste feiten is uitgegaan of de feiten verkeerd heeft gewogen en daaraan onjuiste conclusies heeft verbonden.
21. SAOZ heeft gesteld dat onder de nieuwe planologische bepalingen het gebruik van de panden als kantoor voor het grootste deel onder het overgangsrecht valt en dit van betekenis is voor de waardering. [naam 1] heeft bestreden dat het overgangsrecht van belang is voor de waardering.
22. Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 24 juli 2019, ECLI:NL:RVS:2019:2568), rust in beginsel op degene die een beroep doet op het overgangsrecht de plicht om aannemelijk te maken dat dit van toepassing is.
23. Het overgangsrecht gebruik is – voor zover van belang – neergelegd in de artikelen 38.4 en 38.6 van de planregels en luidt als volgt:
“Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.”
“Indien het gebruik, bedoeld in het lid 38.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.”
24. Eiseres heeft bij haar verzoek om een tegemoetkoming in de planschade een overzicht van de gebruikshistorie van de beide panden gevoegd. Uit het overzicht volgt dat de panden tussen 2010 en 1 juli 2014 niet in gebruik waren. Van 1 juli 2014 tot 1 juli 2015 werden de panden aan Vincere Hotelfaciliteiten B.V., zijnde een verslavingszorg gespecialiseerde instelling, verhuurd.
25. Omdat verweerder de inhoud onbestreden heeft gelaten, gaat de rechtbank uit van de juistheid van dit overzicht. Dit betekent dat ten tijde van de inwerkingtreding, alsmede gedurende het eerste jaar na de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan de panden niet als kantoorpanden in gebruik waren. Het hiervoor opgenomen overgangsrecht mist in deze zaak, anders dan waar SAOZ bij de waardebepaling van uit is gegaan, dan ook toepassing. De contra-expertise van [naam 1] geeft reeds hierom aanleiding voor het oordeel dat verweerder de bevindingen van SAOZ niet aan zijn besluitvorming ten grondslag mocht leggen. De rechtbank zou hierover niet anders hebben geoordeeld indien wel een geslaagd beroep op voormeld overgangsrecht had kunnen worden gedaan. Hiertoe verwijst zij naar de uitspraken van de Afdeling van 9 oktober 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:3387) en 27 november 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:3980), waaruit samengevat volgt dat aan het kunnen voortzetten van bestaand gebruik onder het overgangsrecht niet dezelfde waarde toekomt als aan gebruik dat rechtstreeks is bestemd en om die reden bij de planvergelijking de mogelijkheden die het overgangsrecht biedt buiten beschouwing moeten worden gelaten. Dat is slechts anders indien het overgangsrecht een zodanig verstrekkende werking heeft, dat dit vrijwel dezelfde mogelijkheid biedt als het als zodanig bestemmen van de situatie. Naar het oordeel van de rechtbank is daarvan in de onderhavige zaak geen sprake.
26. Nu verweerder de advisering van SAOZ, gelet op het voorgaande, niet aan zijn besluitvorming ten grondslag heeft kunnen leggen, is het beroep gegrond en moet het bestreden besluit worden vernietigd.
27. De rechtbank ziet geen grond om zelf in de zaak te voorzien door een tegemoetkoming in planschade vast te stellen op basis van de taxatie van [naam 1] Rentmeesters- & Makelaarskantoor B.V. van 3 oktober 2018. [naam 1] heeft aan zijn waardebepaling de verkoopcijfers van de panden [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te [plaatsnaam] ten grondslag gelegd. Naar het oordeel van de rechtbank wijken die panden voor wat betreft hun objectkenmerken en ligging zodanig af van de panden van eiseres dat de verkoopcijfers hiervan niet bruikbaar zijn ter onderbouwing van de door eiseres verdedigde waarde van € 250.000,-. Ook anderszins ziet de rechtbank geen aanknopingspunten om zelf in de zaak te kunnen voorzien. In dat verband overweegt zij dat bij de vaststelling van Woz-waarden, waarnaar door eiseres is verwezen, doorgaans de feitelijke situatie bepalend is en geen rekening wordt gehouden met de maximale mogelijkheden van het planologisch regime vóór en ná de peildatum (zie de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582).
Conclusie
28. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht van € 338,- vergoedt.
29. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Zij stelt de kosten van eiseres voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) vast op € 1.312,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting en 0,5 punt voor de reacties van 14 oktober 2019 en 5 november 2019, met een waarde per punt van € 525,-, en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit en draagt verweerder op een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van deze uitspraak;
- draagt verweerder op het door eiseres betaalde griffierecht van € 338,- aan haar te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.312,50.
Deze uitspraak is gedaan door mr. D.J.E. Hamers-Aerts, rechter, in aanwezigheid van mr. D.D.R.H. Lechanteur, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
13 februari 2020.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
13 februari 2020.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op: 13 februari 2020
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.