ECLI:NL:RBLIM:2020:1400

• Datum uitspraak: 19 februari 2020
• Publicatiedatum: 19 februari 2020
• Zaaknummer: 8294125 CV EXPL 20-473
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: R.P.J. Quaedackers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van winkelruimte met inpandige bedrijfswoning wegens huurachterstand en gebreken

In deze zaak heeft de kantonrechter op 19 februari 2020 uitspraak gedaan in een kort geding tussen [eiser in reconventie, verweerder in reconventie] en Biondolillo Juweliers B.V. De eiser vorderde ontruiming van de winkelruimte met inpandige bedrijfswoning, gelegen aan [adres 2] te [vestigingsplaats], vanwege structurele huurachterstand en niet-naleving van de huurovereenkomst door Biondolillo. De huurovereenkomst, die sinds 1 juli 2008 loopt, bevat bepalingen die de verhuurder uitsluiten van aansprakelijkheid voor gebreken en de huurder verplichten om de huur tijdig te betalen. Biondolillo heeft herhaaldelijk te laat en niet volledig betaald, wat heeft geleid tot een huurachterstand van € 6.000,76 over 2019 en januari 2020, plus de huur voor de maanden daarna. Biondolillo voerde verweer en stelde dat er gebreken aan het gehuurde waren, maar de kantonrechter oordeelde dat dit niet voldoende was om de huurbetalingsverplichtingen op te schorten. De rechter concludeerde dat Biondolillo toerekenbaar tekortgeschoten was in haar verplichtingen en dat er voldoende spoedeisend belang was voor de gevorderde ontruiming. De kantonrechter heeft de vordering tot ontruiming toegewezen, met een termijn van één maand voor de ontruiming, en heeft Biondolillo veroordeeld tot betaling van de huurachterstand en proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer 8294125 CV EXPL 20-473

Vonnis in kort geding van de kantonrechter d.d. 19 februari 2020

inzake:

1. [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] ,

2.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2] ,

beiden wonend aan de [adres 1] , [woonplaats] ,

eisers in conventie, verweerders in reconventie,

gemachtigde mr. R.T.L.J. Jongen,

t e g e n

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

BIONDOLILLO JUWELIERS B.V. ,

statutair gevestigd te ’s-Gravenhage en kantoor houdend aan de [adres 2] , [vestigingsplaats] ,

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

gemachtigde mr. J.E.J. Beckers.

Partijen worden hierna – in enkelvoud – [eiser in reconventie, verweerder in reconventie] en Biondolillo genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding met producties 1 tot en met 22
• de eis in reconventie met producties 1 tot en met 9
• de door [eiser in reconventie, verweerder in reconventie] in het geding gebrachte producties 23 en 24
• de door Biondolillo in het geding gebrachte productie 10
• de mondelinge behandeling van 13 februari 2020 met de pleitaantekeningen van beide

partijen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. Het geschil

2.1.

Tussen partijen staat vast dat Biondolillo vanaf 1 juli 2008 van [eiser in reconventie, verweerder in reconventie] huurt de winkelruimte met inpandige bereikbare bedrijfswoning, staande en gelegen aan de [adres 2] te [vestigingsplaats] , tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van laatstelijk € 1.746,42 inclusief btw per maand. Op deze huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW van toepassing. Daarin staat, voor zover relevant, opgenomen:

“11.6 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder en huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken (…)

18.1

De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel – zonder opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening. Dit laat onverlet de bevoegdheid van de huurder om gebreken zelf te verhelpen en de redelijke kosten daarvan in mindering te brengen op de huur indien verhuurder met het verhelpen daarvan in verzuim is. (…)”

2.2.

Tegen de achtergrond van deze vaststaande feiten vordert [eiser in reconventie, verweerder in reconventie] in conventie veroordeling van Biondolillo bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

• de winkelruimte met inpandige bedrijfswoning, staande en gelegen aan de [adres 2] te [vestigingsplaats] , binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en onder afgifte der sleutels ter vrije beschikking van [eiser in reconventie, verweerder in reconventie] te stellen;
• tot betaling van € 6.000,76 aan huurachterstand over 2019 en januari 2020, vermeerderd met de wettelijke handelsrente daarover vanaf de eerste van de maand tot de dag der algehele voldoening;

• tot betaling van € 1.746,42 voor elke maand vanaf 1 februari 2020 tot aan de dag van de ontruiming, vermeerderd met de wettelijke handelsrente daarover vanaf de eerste van de maand tot de dag der algehele voldoening;
• tot betaling van € 675,04 aan buitengerechtelijke kosten;
• in de proceskosten en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

2.3.

[eiser in reconventie, verweerder in reconventie] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat Biondolillo toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de door haar aangegane verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Biondolillo is, ondanks herhaalde aanmaning, in gebreke gebleven met de (tijdige) betaling van de huur.

2.4.

Biondolillo heeft verweer gevoerd.

2.5.

Biondolillo vordert in onvoorwaardelijke reconventie veroordeling van [eiser in reconventie, verweerder in reconventie] tot:

• herstel van de gebreken aan het gehuurde (de vochtproblematiek in het pand en de gebrekkige deurpost en drempel), zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, voor elke dag of gedeelte van de dag dat [eiser in reconventie, verweerder in reconventie] daaraan geen gevolg geeft vanaf één maand na betekening van het vonnis, met een maximum van € 25.000,00;
• betaling van de te veel betaalde waarborgsom van € 1.950,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2013, althans 9 november 2014, althans 9 september 2019, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum, tot de dag van algehele voldoening;
• betaling van de proceskosten en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na het vonnis tot de dag van algehele voldoening.

2.6.

Biondolillo vordert in voorwaardelijke reconventie, indien en voor zover zij veroordeeld wordt tot ontruiming van het gehuurde, te bepalen dat deze ontruiming geen toepassing vindt en niet ten uitvoer kan worden gelegd indien Biondolillo binnen twee weken na het vonnis de nog bestaande huurachterstand heeft voldaan.

2.7.

[eiser in reconventie, verweerder in reconventie] heeft verweer gevoerd.

2.8.

Op de stellingen van partijen zal hierna worden ingegaan.

3. De beoordeling

in conventie

3.1.

Op het schenden van de in artikel 111 lid 3 Rv opgenomen substantiëringsplicht staat geen (wettelijke) sanctie. Het artikelonderdeel geeft de kantonrechter slechts de bevoegdheid te bevelen alsnog de ontbrekende stukken over te leggen. Daarvan is in het onderhavige geval overigens geen gebruik gemaakt. Niet gebleken is dat Biondolillo in haar procesbelangen is geschaad. Artikel 21 Rv legt op partijen de verplichting zich te onthouden van het bewust achterhouden en verdraaien van de voor de beslissing belangrijke feiten. Een expliciete schending van deze verplichting door [eiser in reconventie, verweerder in reconventie] is niet gebleken en daarmee niet aan de orde. Het vorenstaande brengt met zich dat de verweren van Biondolillo geen doel treffen.

3.2.

De vraag of [eiser in reconventie, verweerder in reconventie] voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, die voor zover deze ziet op de gevorderde huurachterstand, strekt tot betaling van een geldsom, dient te worden beantwoord aan de hand van de afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Voorts geldt dat voor een toewijzing van een geldsom in kort geding slechts plaats is als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat. Voor toewijzing van de gevorderde ontruiming dient de hoogte van de huurachterstand ernstig genoeg te zijn. Aangezien een ontruiming een ingrijpende - en in de praktijk vaak een definitieve - maatregel is, worden bij deze beoordeling alle betrokken belangen in ogenschouw genomen.

3.3.

Uit de feiten en omstandigheden volgt dat het niet (tijdig) betalen van de huur geen incident is, maar dat sprake is van structureel te laat en niet (volledig) betalen van de huur. Biondolillo beroept zich op een opschortingsrecht, daartoe stellende dat zij geen of minder huur hoeft te betalen omdat het gehuurde gebreken vertoont. Op zichzelf kan een huurder zijn betalingsverplichting opschorten, indien de verhuurder in zijn verplichtingen tekortschiet. De wettelijke regelingen omtrent opschorting zijn echter van regelend recht, waarvan bij overeenkomst kan worden afgeweken. [eiser in reconventie, verweerder in reconventie] heeft er terecht op gewezen dat in artikel 11.6 en 18.1 van de toepasselijke algemene voorwaarden (r.o. 2.1.) de bevoegdheid van

Biondolillo om de betaling van de huurprijs op te schorten is uitgesloten. Verrekening is alleen toegestaan indien de huurder de gebreken zelf heeft verholpen nadat de verhuurder met het verhelpen daarvan in verzuim is en de redelijke kosten daarvan in mindering brengt op de verschuldigde huur (art. 7:206 lid 3 BW). Dat hiervan sprake is, is echter niet gebleken. Daarbij komt verder dat voor zover er al sprake is van (de door Biondolillo gestelde) gebreken aan het gehuurde heeft te gelden dat niet gebleken is dat die gebreken een algehele opschorting rechtvaardigen. Het voorgaande brengt mee dat aan Biondolillo geen opschortingsrecht en beroep op verrekening toekomt.

3.4.

Nu niet aannemelijk is geworden en ook anderszins niet is gebleken dat Biondolillo een rechtsgrond heeft om haar huurbetalingsverplichtingen niet na te komen, is Biondolillo jegens [eiser in reconventie, verweerder in reconventie] structureel toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van die verplichting. Biondolillo heeft na het aankondigen van het kort geding maar voor de betekening van het exploot drie maanden huur voldaan: op 23 januari € 1.746,42 en op 27 januari 2020

€ 3.492,84 (2 x € 1.746,42). Het inmiddels inlopen van de huurachterstand laat onverlet dat Biondolillo gedurende zeer lange tijd - in ieder geval vanaf januari 2013 - de huur te laat heeft betaald en maakt de structurele tekortkoming in het verleden niet ongedaan. Gelet op de betwisting van [eiser in reconventie, verweerder in reconventie] en bij gebreke van ter zake dienende bescheiden (betaalbewijzen zijn niet in het geding gebracht) is niet komen vast te staan dat de huurachterstand geheel is voldaan. Aangezien niet gebleken is dat Biondolillo de gevorderde huurachterstand volledig heeft voldaan, betwijfeld kan worden of Biondolillo eerstdaags wel tot tijdige en volledige betaling overgaat en Biondolillo voorts over een restitutierisico niets heeft aangevoerd, staat vast dat [eiser in reconventie, verweerder in reconventie] spoedeisend belang heeft bij toewijzing van de vordering, die strekt tot betaling van de huurachterstand. Het vorenstaande in onderling verband en samenhang bezien, leidt tot het oordeel dat de vordering ter zake de huurachterstand van € 761,50 voor toewijzing gereed ligt. De wettelijke handelsrente zal eveneens worden toegewezen.

3.5.

De kantonrechter is van oordeel dat de tekortkoming van Biondolillo in de nakoming van haar verplichting om de huur steeds volledig en tijdig te betalen zo ernstig is, dat in voldoende mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden. Er is sprake van herhaaldelijke wanbetaling. Van [eiser in reconventie, verweerder in reconventie] hoeft niet langer gevergd te worden dat zij telkens achter de huurbetalingen aan moet gaan en daarmee. dat zij de huurrelatie nog langer voortzet. Zij heeft er belang bij dat de door Biondolillo gehuurde bedrijfsruimte beschikbaar komt ten behoeve van anderen die hun betalingsverplichtingen tegenover [eiser in reconventie, verweerder in reconventie] tijdig en volledig nakomen.

3.6.

Het ligt op de weg van Biondolillo om bijzondere omstandigheden te stellen (en bij betwisting te bewijzen) die tot de conclusie kunnen leiden dat genoemde tekortkoming gezien haar bijzondere aard of betekenis de (ontbinding en de daaraan verbonden) ontruiming niet rechtvaardigt. Zulke omstandigheden zijn gesteld noch gebleken. Nu het hoogst waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden besloten, ligt de gevorderde ontruiming voor toewijzing gereed, met dien verstande dat de kantonrechter een ontruimingstermijn van één maand zal hanteren.

3.7.

De kantonrechter stelt vast dat [eiser in reconventie, verweerder in reconventie] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke kosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.

3.8.

Biondolillo zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van [eiser in reconventie, verweerder in reconventie] worden begroot op:

- dagvaarding € 105,50

- griffierecht € 236,00
- gemachtigde salaris €
720,00

Totaal € 1.061,50

3.9.

De door [eiser in reconventie, verweerder in reconventie] gevorderde nakosten en de wettelijke rente over de proceskosten en nakosten zullen op de hierna in de beslissing weergegeven wijze worden toegewezen.

De kantonrechter overweegt hierbij dat [eiser in reconventie, verweerder in reconventie] een te hoog tarief, te weten het tarief in handelszaken, heeft gehanteerd. In kantonzaken (zoals de onderhavige zaak) geldt als tarief voor de nakosten de helft van het salaris voor de gemachtigde, met een maximum van

€ 120,00.

in reconventie

3.10.

Nog daargelaten dat niet kan worden ingezien waarom van Biondolillo niet gevergd kan worden dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht, leent dit deel van het geschil, gezien de uiteenlopende standpunten van partijen, zich niet voor een behandeling in kort geding. Of het gehuurde gebreken vertoont waarvoor [eiser in reconventie, verweerder in reconventie] aansprakelijk is, is niet voetstoots vast te stellen, maar vergt immers een nader onderzoek naar feiten en omstandigheden. Dat kan de kantonrechter niet verrichten. Een bodemprocedure is daarvoor de geëigende weg. Mitsdien is niet met voldoende mate van zekerheid vast te stellen dat de onvoorwaardelijke vordering in reconventie van Biondolillo in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopen daarop door toewijzing reeds nu gerechtvaardigd is. De kantonrechter zal om die reden de gevraagde voorlopige voorziening ter zake de onvoorwaardelijke eis weigeren.

3.11.

Onder de hiervoor in conventie genoemde omstandigheden, het stelselmatig te laat en niet (volledig) betalen van de huur, kan de door Biondolillo in voorwaardelijke reconventie gevorderde en verlangde terme de grâce niet worden verleend.

3.12.

Biondolillo zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van [eiser in reconventie, verweerder in reconventie] worden begroot op € 720,00 salaris gemachtigde.

4. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

4.1.

veroordeelt Biondolillo de winkelruimte met inpandige bedrijfswoning, staande en gelegen aan de [adres 2] te [vestigingsplaats] , binnen één maand na betekening van dit vonnis met al het hare en de haren te verlaten, te ontruimen en onder afgifte der sleutels ter vrije beschikking van [eiser in reconventie, verweerder in reconventie] te stellen,

4.2.

veroordeelt Biondolillo om aan [eiser in reconventie, verweerder in reconventie] tegen bewijs van kwijting te betalen:

• € 761,50 aan huurachterstand, vermeerderd met de wettelijke handelsrente daarover vanaf de eerste dag van de maand tot de dag der algehele voldoening,
• € 1.746,42 voor elke maand vanaf 1 februari 2020 tot de datum van ontruiming, vermeerderd met de wettelijke handelsrente daarover vanaf de eerste dag van de maand tot de dag van algehele voldoening,
• € 675,04 aan buitengerechtelijke kosten,

4.3.

veroordeelt Biondolillo in de aan de zijde van [eiser in reconventie, verweerder in reconventie] gevallen proceskosten, welke worden begroot op € 1.061,50, bij gebreke van betaling binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na die betekening tot de dag van volledige betaling,

4.4.

veroordeelt Biondolillo, onder de voorwaarde dat zij niet binnen twee weken na aanschrijving door [eiser in reconventie, verweerder in reconventie] volledig aan de veroordelingen onder 4.1. tot en met 4.3. voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 120,00 aan salaris gemachtigde, bij gebreke van betaling binnen veertien dagen na die aanschrijving te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag daarna tot de dag van volledige betaling,

- te vermeerderen, indien vervolgens betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, met de kosten van dat exploot, bij gebreke van betaling binnen veertien dagen na die betekening te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag daarna tot de dag van voldoening,

4.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

4.6.

wijst af het meer of anders gevorderde,

in reconventie

4.7.

wijst de vorderingen af,

4.8.

veroordeelt Biondolillo in de aan de zijde van [eiser in reconventie, verweerder in reconventie] gevallen proceskosten, welke worden begroot op € 720,00.

Aldus gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare civiele terechtzitting in tegenwoordigheid van de griffier.

CJ