Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Zittingsplaats Maastricht
Burgerlijk recht
Zaaknummer 8316224 CV EXPL 20-663
Vonnis van de kantonrechter van 10 maart 2020
in het kort geding van
[eiser in conventie, verweerder in reconventie],
wonend in [woonplaats] aan de [adres] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde mr. W.J.F. Geertsen,
tegen
WONINGSTICHTING SERVATIUS,
gevestigd in (6221 SE) Maastricht aan het Wim Duisenbergplantsoen 4,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde mr. G. Vansant.
Partijen zullen hierna [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en Servatius genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding d.d. 17 februari 2020
- de op 4 maart 2020 ter griffie ontvangen akte houdende een eis in reconventie
- de mondelinge behandeling ter zitting van 5 maart 2020, waar partijen hun standpunten nader hebben toegelicht, de gemachtigde van Servatius aan de hand van een pleitnota.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] huurt vanaf 15 februari 2018 van Servatius de woning aan de [adres] in [woonplaats] (verder te noemen: het gehuurde), tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van laatstelijk € 705,72 per maand inclusief servicekosten, aanvankelijk voor de duur van een jaar, waarna de huurovereenkomst is verlengd voor onbepaalde tijd.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. Art. 13.6 aanhef en onder c van die algemene voorwaarden luidt:
“
Het is huurder niet toegestaan:
Het is huurder niet toegestaan:
(…)
c. hennep of soortgelijke gewassen in het gehuurde te (doen) kweken, drogen of knippen, verdovende middelen te hebben en/of daarin handel te drijven vanuit het gehuurde of enige andere activiteit te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Het handelen in strijd met dit verbod is dermate ernstig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst op de kortst mogelijke termijn rechtvaardigt. Indien huurder handelt in strijd met dit verbod verbeurt hij aan verhuurder een direct opeisbare boete van EUR 2.500,-, te vermeerderen met EUR 50,- per kalenderdag dat de overtreding voortduurt met een maximum van EUR 15.000,-. (…)”
2.3.
Tijdens een huiszoeking in het gehuurde op 30 juli 2019 heeft de politie 1226 gram amfetamine gevonden, een doos lege gripzakjes en een gaspistool.
2.4.
Bij besluit van 10 oktober 2019 heeft de burgemeester van Maastricht het gehuurde onder toepassing van art. 13b Opiumwet gesloten voor de duur van drie maanden ingaande 16 oktober 2019.
2.5.
Op 14 oktober 2019 heeft Servatius een brief aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] verzonden waarin zij de huurovereenkomst met gebruikmaking van haar bevoegdheid als genoemd in art 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk ontbindt per de datum van de sluiting, derhalve 16 oktober 2019. Daarbij is tevens aanspraak gemaakt op een vergoeding voor het gebruik van het gehuurde vanaf 16 oktober 2019 tot aan de dag van de ontruiming.
2.6.
Op 20 januari 2020, derhalve vier dagen na de periode van sluiting door de burgemeester, heeft de gemachtigde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] Servatius per e-mail aangeschreven (productie 5 bij exploot) en verzocht om zijn cliënt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] (weer) in het bezit te stellen van de sleutels van het gehuurde (de kantonrechter leidt hier uit af dat ofwel [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de sleutels op enig moment bij Servatius heeft ingeleverd, ofwel dat de sloten van het gehuurde zijn vervangen, hetzij door Servatius dan wel door de politie/gemeente).
2.7.
Servatius heeft daar diezelfde dag nog per e-mail op gereageerd (productie 6 bij exploot) met de mededeling dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet het recht heeft om terug te keren naar de woning omdat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden. Als bijlage heeft Servatius daarbij een kopie van genoemde brief van 14 oktober 2019 meegezonden, alsmede een bewijs van de aangetekende verzending daarvan (eveneens productie 6 bij exploot).
2.8.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft over januari 2020 en maart 2020 geen huur dan wel gebruiksvergoeding meer aan Servatius betaald.
3.De vorderingen en het geschil
in conventie
3.1.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert de veroordeling van Servatius tot afgifte van de sleutels van het gehuurde, zulks binnen 24 uur na betekening van dit vonnis en onder verbeurte van een dwangsom en onder verwijzing van Servatius in de proceskosten.
3.2.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] betwist de ontvangst van de brief van 14 oktober 2019. De buitengerechtelijke ontbinding zal alleen tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden als deze de huurder bereikt gedurende de periode dat de woning feitelijk gesloten is, aldus [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . Dientengevolge bestaat de huurovereenkomst nog en dient Servatius hem het huurgenot van het gehuurde te verschaffen.
in reconventie
3.3.
Servatius vordert primair de veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot - kort gezegd - ontruiming van het gehuurde binnen zeven dagen na dagtekening van dit vonnis, alsmede tot betaling van de vergoeding ex art. 7:225 BW (ook wel gebruiksvergoeding genoemd) ad
€ 705,72 (per maand, zo begrijpt de kantonrechter) gerekend vanaf april 2020 tot aan de dag van ontruiming met rente, alsmede tot betaling van de overeengekomen boete van
€ 2.500,00 met rente, een en ander onder verwijzing van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de proceskosten (zowel in conventie als in reconventie) met rente en in de nakosten met rente.
In de door de gemachtigde van Servatius voorgedragen pleitnota is weliswaar ten aanzien van de primaire eis nog een vordering tot betaling van de thans reeds bestaande huurachterstand toegevoegd, maar Servatius heeft nagelaten dat duidelijk als een eisvermeerdering aan te kondigen, noch voorafgaand aan de zitting noch ter zitting. Dit verdraagt zich niet met het landelijk procesreglement (onder 11.1.) voor kort gedingen, zodat de kantonrechter daaraan voorbijgaat.
3.4.
Servatius stelt zich op het standpunt dat de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is gehouden tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van een gebruiksvergoeding ex art. 7:225 BW zolang hij de woning nog niet heeft ontruimd.
4.De beoordeling
4.1.
Zowel in conventie als in reconventie volgt het spoedeisend belang uit de aard van de zaak.
4.2.
Om een voorziening te kunnen treffen zoals gevorderd (zowel in conventie als in reconventie), dient met redelijke mate van zekerheid aangenomen te kunnen worden dat in een bodemprocedure een met de gevraagde voorziening overeenstemmende vordering zal worden toegewezen. Die beoordeling geschiedt op basis van hetgeen in deze kortgedingprocedure naar voren is gebracht en aannemelijk is gemaakt.
in conventie
4.3.
De stelling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , inhoudend dat een buitengerechtelijke ontbinding als bedoeld in art. 7:231 lid 2 BW uitsluitend effect kan sorteren indien het bericht van die ontbinding door de huurder wordt ontvangen gedurende de periode van feitelijke sluiting van het gehuurde, vindt geen steun in het recht. Die uitleg houdt óók in dat ontvangst van een dergelijke bericht
voorafgaandaan de feitelijke sluiting evenmin effect zou kunnen sorteren, hetgeen niet de bedoeling kan zijn. In veel gevallen zal de gesloten ruimte bovendien ook het adres zijn waar de huurder normaliter zijn post ontvangt en waar de verhuurder de aan zijn huurder gerichte post naartoe stuurt, terwijl de verhuurder in lang niet alle gevallen bekend zal zijn met een alternatieve manier om zijn huurder te bereiken. Een redelijke uitleg van het wettelijk systeem brengt met zich dat de ontbinding - in beginsel - rechtskracht verkrijgt op het moment dat de huurder het bericht van die ontbinding bereikt, ook als dat moment vóór of na de feitelijke sluiting is gelegen.
voorafgaandaan de feitelijke sluiting evenmin effect zou kunnen sorteren, hetgeen niet de bedoeling kan zijn. In veel gevallen zal de gesloten ruimte bovendien ook het adres zijn waar de huurder normaliter zijn post ontvangt en waar de verhuurder de aan zijn huurder gerichte post naartoe stuurt, terwijl de verhuurder in lang niet alle gevallen bekend zal zijn met een alternatieve manier om zijn huurder te bereiken. Een redelijke uitleg van het wettelijk systeem brengt met zich dat de ontbinding - in beginsel - rechtskracht verkrijgt op het moment dat de huurder het bericht van die ontbinding bereikt, ook als dat moment vóór of na de feitelijke sluiting is gelegen.
Het is [eiser in conventie, verweerder in reconventie] die stelt dat de buitengerechtelijke ontbinding geen werking heeft, omdat hem het bericht daarover niet (tijdig) heeft bereikt. Dat is onjuist. Onweersproken staat vast dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] (in ieder geval zijn gemachtigde) op 20 januari 2020 op de hoogte is geraakt van de brief van 14 oktober 2019 van Servatius, waarin Servatius op grond van de sluiting van het gehuurde door de burgemeester de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden. Daarmee kan in het midden gelaten worden of [eiser in conventie, verweerder in reconventie] die brief reeds eerder ontvangen heeft (volgens Servatius reeds op 11 oktober 2019 om 12.09, verwijzend naar productie 6). Voor zover de huurovereenkomst niet reeds - uitgaande van ontvangst van de brief op 11 oktober 2019 - is ontbonden per 16 oktober 2019, zal in een eventuele bodemprocedure met een hoge mate van waarschijnlijkheid geoordeeld worden dat de huurovereenkomst in ieder geval met de ontvangst van die brief op 20 januari 2020 buitengerechtelijk is ontbonden.
4.4.
De vordering zal op grond van het voorgaande worden afgewezen.
4.5.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van Servatius tot de datum van dit vonnis begroot op
€ 480,00 aan salaris gemachtigde.
in reconventie
4.6.
Op grond van de beoordeling in conventie zal de primair gevorderde ontruiming worden toegewezen, waarbij de ontruimingstermijn evenwel zal worden bepaald op veertien dagen na betekening van dit vonnis. Daarbij gaat de kantonrechter er wel vanuit dat Servatius [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de gelegenheid zal stellen om het gehuurde binnen die termijn zelf te ontruimen, eventueel door de ontruiming onder toezicht te laten geschieden. De subsidiaire vordering behoeft bij die stand van zaken geen bespreking meer.
4.7.
De mede gevorderde machtiging om de ontruiming - bij niet tijdige ontruiming door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] - voor zover nodig zelf te doen uitvoeren op kosten van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , zal worden afgewezen, omdat de bevoegdheid tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming reeds voortvloeit uit de artikelen 555 e.v. juncto artikel 444 Rv en ten aanzien van de kosten niet op voorhand met zekerheid te beoordelen is of zij worden gemaakt en of zij in redelijkheid worden gemaakt.
4.8.
Ook de gevorderde gebruiksvergoeding vanaf april 2020 tot aan de dag van ontruiming is toewijsbaar.
4.9.
De gevorderde veroordeling tot betaling van de contractuele boete zal worden afgewezen nu een spoedeisend belang bij toewijzing daarvan gesteld noch gebleken is.
4.10.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van Servatius tot de datum van dit vonnis begroot op
€ 240,00 aan salaris gemachtigde (0,5 salarispunt vanwege de onderlinge verwevenheid met
de vordering in conventie).
4.11.
De gevorderde nakosten zullen op de hierna in het dictum weergegeven wijze worden toegewezen.
5. De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van Servatius tot de datum van dit vonnis begroot op € 480,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening;
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
5.4.
veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] om de woning aan de [adres] te [woonplaats] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter beschikking van Servatius te stellen;
5.5.
veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 705,72 per ingegane maand vanaf april 2020 tot aan de dag van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectieve data van verzuim tot aan de dag van voldoening;
5.6.
veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van Servatius tot de datum van dit vonnis begroot op € 240,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening;
5.7.
veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen twee weken na aanschrijving door Servatius volledig aan de veroordelingen onder 5.4., 5.5. en 5.6. voldoet, tot betaling van de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 120,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de dag der voldoening, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van die betekening, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag der voldoening;
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en is in het openbaar uitgesproken.
RK