ECLI:NL:RBLIM:2020:2051

• Datum uitspraak: 11 maart 2020
• Publicatiedatum: 11 maart 2020
• Zaaknummer: 8309174 CV EXPL 20-616
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: R.H.J. Otto
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Kantonrechter bevestigt totstandkoming huurovereenkomst en beveelt ongestoord huurgenot

Eisers, woningzoekenden, hadden een woning bezichtigd en ontvingen van Wonen Zuid een aanbod tot huur met uitnodiging tot ondertekening en sleuteloverdracht. Tijdens de beginopname bleek de woning niet in de afgesproken staat te zijn en ontstond een conflict waarbij de technisch beheerder zich bedreigd voelde, waarna geen sleuteloverdracht plaatsvond.

Wonen Zuid weigerde vervolgens de huurovereenkomst te tekenen en de woning te verhuren, verwijzend naar het agressieve gedrag van eisers. Eisers vorderden in kort geding dat Wonen Zuid het huurcontract gestand doet en ongestoord huurgenot verschaft, inclusief voorzieningen in de woning.

De kantonrechter oordeelde dat er mondeling een huurovereenkomst tot stand was gekomen, waarbij de essentiële onderdelen waren overeengekomen. De klachten over keuken, badkamer en vloer waren van ondergeschikt belang en vereisten nader onderzoek in een bodemprocedure. Wonen Zuid werd veroordeeld om ongestoord huurgenot te verschaffen en proceskosten te betalen, met een dwangsom bij niet-naleving. De overige vorderingen werden afgewezen.

Uitkomst: Wonen Zuid wordt veroordeeld om eisers ongestoord huurgenot te verschaffen conform de huurovereenkomst met een dwangsom bij niet-naleving.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer 8309174 CV EXPL 20-616

Vonnis in kort geding van de kantonrechter d.d. 11 maart 2020

in de zaak van

1. [eiser sub 1] ,

2.
[eiser sub 2] ,

beiden wonend te [woonplaats] ,

eisers,

gemachtigde mr. A.L. Stegeman,

t e g e n

de stichting
STICHTING WONEN ZUID ,

gevestigd en kantoorhoudend aan de Buitenop 9, 6041 LA Roermond,

gedaagde,

gemachtigde mr. P.J.W.M. Theunissen.

Partijen worden hierna [eiser sub 1] , [eiser sub 2] en Wonen Zuid genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding
• de op voorhand toegezonden producties van Wonen Zuid
• de mondelinge behandeling van 9 maart 2020 met de pleitaantekeningen van beide

partijen en de akte wijziging van eis van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben zich als woningzoekende en kandidaathuurders ingeschreven bij Wonen Zuid. Zij hebben een woning, staande en gelegen aan het [adres] te [plaats] bezichtigd.

2.2.

Bij brief van 27 januari 2020 schrijft Wonen Zuid aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] (productie 2 bij exploot van dagvaarding):

“(…) Van harte gefeliciteerd met uw nieuwe huurwoning: [adres] , [plaats] . We nodigen jullie allebei uit om de huurovereenkomst van uw woning persoonlijk te ondertekenen.

Datum: 30 januari 2020

Plaats: kantoor Wonen Zuid, Dr. Poelsstraat 8, te Heerlen

Tijd: 12.00 uur

De sleutels van uw nieuwe woning krijgt u tijdens de beginopname in de woning om 11.00 uur van de technisch beheerder. (…)”

2.3.

Tevens heeft Wonen Zuid [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de huurovereenkomst voor de betreffende woning toegezonden (productie 1 bij exploot van dagvaarding).

2.4.

Op 30 januari 2020 vond de opname plaats. Volgens [eiser sub 1] en [eiser sub 2] bevond de woning zich niet in de afgesproken staat (er was geen nieuwe keuken geplaatst, badkamermeubel was niet verwijderd, er was geen nieuwe badkamer geïnstalleerd en de laminaatvloer op de eerste verdieping was verwijderd terwijl die had moeten blijven liggen).

2.5.

[naam technisch beheerder] , technisch beheerder van Wonen Zuid, heeft [eiser sub 1] en [eiser sub 2] verwezen naar kantoor om een en ander te bespreken. [naam technisch beheerder] voelde zich bij de beginopname geïntimideerd en bedreigd door [eiser sub 1] . Hij heeft hen geen sleutels van de woning overhandigd.

2.6.

Op kantoor van Wonen Zuid vernamen [eiser sub 1] en [eiser sub 2] dat zij geen sleutel zouden krijgen, dat er geen huurovereenkomst wordt getekend en dat zij per brief daarover geïnformeerd zouden worden.

2.7.

Bij brief van 18 februari 2020 deelt Wonen Zuid aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] mee (productie 5 van Wonen Zuid):

“(…) u heeft zich tijdens de beginopname dusdanig agressief en intimiderend gedragen dat mijn collega de situatie als onveilig heeft ervaren. (…)

Voor Wonen Zuid is het welzijn van haar werknemers zeer belangrijk. Wij accepteren en tolereren dan ook geen enkele vorm van agressie of intimidatie tegen onze medewerkers. U heeft zich tijdens de beginopname van de woning echter van uw slechtste kant laten zien. Herhaaldelijk heeft u een van onze medewerkers uitgescholden, geschoffeerd en geïntimideerd. Dit gedrag is onacceptabel en heeft geleid tot een onveilige en onprettige situatie waarbij u onze medewerker heeft belemmert in de uitvoering van zijn functie. (…)

Uw gedrag tijdens de beginopname biedt onvoldoende perspectief op een respectvolle benadering van onze medewerkers in de toekomst. Wonen Zuid heeft daarom besloten geen huurovereenkomst met u aan te gaan. Wonen Zuid is dan ook van mening dat u zelf verantwoordelijk bent voor de consequenties die dergelijk grensoverschrijdend gedrag met zich meebrengt. Wij begrijpen dat deze beslissing verstrekkende gevolgen voor u heeft. (…)”

3. Het geschil

3.1.

Tegen de achtergrond van deze vaststaande feiten vorderen [eiser sub 1] en [eiser sub 2] na wijziging van eis bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

- Primair:

Wonen Zuid te veroordelen om [eiser sub 1] en [eiser sub 2] per ommegaande het ongestoord huurgenot te verschaffen van de woning staande en gelegen aan het [adres] te [plaats] , zulks conform de huurovereenkomst, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag voor iedere dag of gedeelte van een dag dat Wonen Zuid daarmee in gebreke blijft met een maximum van € 15.000,00;

Wonen Zuid te veroordelen om de hiervoor genoemde woning bij de verschaffing van het huurgenot aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] te hebben voorzien van een nieuwe keuken, een nieuwe badkamer en een deugdelijke laminaatvloer op de eerste verdieping, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag voor iedere dag of gedeelte van een dag dat Wonen Zuid daarmee in gebreke blijft met een maximum van € 15.000,00;

Wonen Zuid te veroordelen om aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] een voorschot op een schadevergoeding te betalen van € 100,00 per maand ingaande februari 2020 tot en met de maand waarin [eiser sub 1] en [eiser sub 2] verhuizen, alsmede € 1.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;

- Subsidiair:

Wonen Zuid te veroordelen om haar aanbod van de huurwoning staande en gelegen aan het [adres] te [plaats] aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] gestand te doen en medewerking te verlenen aan ondertekening van de huurovereenkomst door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] , zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag voor iedere dag of gedeelte van een dag dat Wonen Zuid daarmee in gebreke blijft met een maximum van € 15.000,00;

- Meer subsidiair:

Wonen Zuid te veroordelen om [eiser sub 2] per ommegaande het ongestoord huurgenot te verschaffen van de woning en bij die verschaffing de woning te voorzien van een nieuwe keuken, nieuwe badkamer en laminaatvloer op de eerste verdieping, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom, alsmede Wonen Zuid te veroordelen aan [eiser sub 2] een voorschot op de schadevergoeding te betalen, dan wel Wonen Zuid te veroordelen om haar aanbod van de huurwoning staande en gelegen aan het [adres] te [plaats] aan [eiser sub 2] gestand te doen en medewerking te verlenen aan ondertekening van de huurovereenkomst door [eiser sub 2] , zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom.

- Zowel primair als (meer) subsidiair:

Wonen Zuid te veroordelen in de proceskosten.

3.2.

Wonen Zuid heeft verweer gevoerd.

3.3.

Op de stellingen van partijen zal hierna worden ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De kern van het geschil betreft de vraag of tussen partijen al dan niet een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Voor toewijzing van een vordering als de onderhavige geldt onder meer als criterium dat het (vrijwel) zeker moet zijn dat de bodemrechter tot de conclusie komt dat er sprake is van een tussen partijen tot stand gekomen huurovereenkomst.

4.2.

Naar het oordeel van de kantonrechter dient voormelde vraag bevestigend te worden beantwoord.

4.3.

Vaststaat dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van de huurovereenkomst (gebruiksverschaffing, huurprijs, object, ingangsdatum, looptijd). Een deel van de opgeworpen onderdelen als de keuken, badkamer en laminaatvloer is naar het oordeel van de kantonrechter van ondergeschikt belang en kunnen dan ook niet als essentialia van de huurovereenkomst worden gekwalificeerd. Verder heeft Wonen Zuid de huurovereenkomst aan partijen doen toekomen, hen bij brief van 27 januari 2020 (r.o. 2.2.) gefeliciteerd met hun huurwoning en een afspraak gemaakt voor het ondertekenen van de huurovereenkomst en het overhandigen van de sleutel. Voorts hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] in januari van Wonen Zuid tijdelijk de sleutel van de betreffende woning gekregen. Gelet op het voorgaande is aldus aannemelijk dat er tussen partijen mondeling een huurovereenkomst tot stand is gekomen en is het (vrijwel) zeker dat ook een bodemrechter over deze zaak oordelend tot die conclusie zal komen.

4.4.

Nu er een huurovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, is Wonen Zuid verplicht de woning staande en gelegen aan het [adres] te [plaats] ter beschikking te stellen van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] en hen het ongestoorde huurgenot daarvan te verschaffen. Dat de betreffende woning inmiddels verhuurd is aan andere huurders, is bij gebreke van een onderbouwing (ter zake dienende bescheiden zijn niet in het geding gebracht) niet komen vast te staan. Dat de gedraging of handelwijze van [eiser sub 1] bij de beginopname zodanig was dat dit de (ontbinding van de huurovereenkomst en de daaraan verbonden) ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt, is niet gebleken en evenmin is van de zijde van Wonen Zuid een daarop gegronde vordering ingesteld. Het vorenstaand brengt met zich dat het primair onder A gevorderde voor toewijzing gereed ligt, met dien verstande dat de te verbeuren dwangsom zal worden vastgesteld op € 250,00 per dag en gemaximeerd worden op een totaalbedrag van € 10.000,00.

4.5.

Gezien de uiteenlopende standpunten van partijen is de kantonrechter van oordeel dat het gevorderde weergegeven onder B zich niet leent voor een behandeling in kort geding. Wat partijen met betrekking tot de keuken, badkamer en laminaatvloer zijn overeengekomen, is niet voetstoots vast te stellen, maar vergt een nader onderzoek naar feiten en omstandigheden. Een bodemprocedure is daarvoor de geëigende weg. Mitsdien is niet met voldoende mate van zekerheid vast te stellen dat dit deel van de vordering van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopen daarop door toewijzing reeds nu gerechtvaardigd is. De kantonrechter zal om die reden de gevraagde voorlopige voorziening ter zake de keuken, badkamer en laminaatvloer weigeren.

4.6.

Het gevorderde voorschot op de schadevergoeding zal als niet onderbouwd worden afgewezen.

4.7.

Wonen Zuid zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] worden begroot op:

- dagvaarding € 105,50

- griffierecht € 83,00
- gemachtigde salaris €
720,00

Totaal € 908,50

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt Wonen Zuid om [eiser sub 1] en [eiser sub 2] per ommegaande het ongestoord huurgenot te verschaffen van de woning staande en gelegen aan het [adres] te [plaats] , zulks conform de huurovereenkomst, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag voor iedere dag of gedeelte van een dag dat Wonen Zuid daarmee in gebreke blijft met een maximum van € 10.000,00;

5.2.

veroordeelt Wonen Zuid in de aan de zijde van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] gevallen proceskosten, welke worden begroot op € 908,50,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en is in het openbaar uitgesproken.

CJ