ECLI:NL:RBLIM:2020:3108 - Rechtbank Limburg - Courtagevordering makelaar afgewezen wegens ontbreken koo...

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Zittingsplaats Maastricht

Burgerlijk recht

Zaaknummer: 7784061 CV EXPL 19-3660

Vonnis van de kantonrechter van 22 april 2020

in de zaak van

1.de stille maatschap naar burgerlijk recht maatschap [eiseres sub 1]

[eiseres sub 1],handelend onder de naam
[handelsnaam],

gevestigd in [vestigingsplaats 1] aan het adres [adres 1] ,

2.
[eiser sub 2] ,maat van eiser sub 1,

wonend in [woonplaats 1] an de [adres 2] ,

3.
[eiser sub 3] ,maat van eiser sub 1,

wonend in [woonplaats 2] aan de [adres 3] 4,

4.
[eiser sub 4] ,maat van eiser sub 1,

wonend in [woonplaats 1] aan de [adres 4] ,

eisende partij,

gemachtigde mr. M.M.T.H. [naam zwager gedaagde]

tegen

[gedaagde] ,

wonend in [woonplaats 3] ,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. K.A.M.J. Horsch.

Partijen worden hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het exploot van dagvaarding d.d. 11 mei 2019
de conclusie van antwoord
de conclusie van repliek
de conclusie van dupliek
de akte uitlaten productie van de zijde van [eiseres] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiseres] is een onderneming die diensten verleend aan met name horeca- ondernemers. Die diensten bestaan onder meer uit advieswerkzaamheden, aan- en verkoopbemiddeling bij horecapanden en horecaondernemingen en bedrijfswaarderingen.

2.2.

Op 27 juli 2017 heeft [gedaagde] een opdracht verstrekt aan [eiseres] tot het verlenen van diensten bij de verkoop van de onroerende zaak gelegen aan het adres [adres 5] te [vestigingsplaats 2] en het daarin gevestigde hotel ‘ [naam hotel] ’ inclusief inventaris met zogenoemde goodwill. De oorspronkelijke vraagprijs bedroeg € 695.000,00, te weten

€ 595.000,00 voor de onroerende zaak en € 100.000,00 voor de exploitatie (‘goodwill’).

2.3.

De schriftelijke, door beide partijen ondertekende overeenkomst van opdracht (productie 1 bij exploot) luidt, voor zover hier relevant:

“
De opdracht tot dienstverlening is verleend en aanvaard onder de navolgende tussen partijen overeengekomen voorwaarden:

Deze overeenkomst wordt aangegaan voor de duur van twaalf maanden. Na ommekomst van deze termijn wordt de overeenkomst geacht stilzwijgend te zijn voortgezet steeds voor een periode van wederom twaalf maanden, tenzij een van beide partijen tenminste 30 dagen voor het verstrijken van de lopende periode de overeenkomst schriftelijk bij aangetekend verzonden brief aan de andere partij heeft opgezegd. Partijen komen nadrukkelijk overeen dat een opzegging in andere vorm als hiervoor omschreven gedaan deze overeenkomst niet doet eindigen.

Beëindiging van de overeenkomst voor de afloop daarvan als hiervoor onder 1 bedoeld, kan behoudens het bepaalde onder 4, slechts plaatsvinden met wederzijds goedvinden van partijen welke tot uitdrukking wordt gebracht in een schriftelijke door beide partijen ondertekende beëindigingsovereenkomst. Partijen komen nadrukkelijk overeen dat een op andere wijze aangegane beëindigingsovereenkomst deze overeenkomst niet doet eindigen.

Tijdens de looptijd van deze overeenkomst heeft opdrachtnemer met uitsluiting van ieder ander het exclusieve recht namens opdrachtgever te bemiddelen bij de totstandkoming van de in deze overeenkomst bedoelde verkoop/verhuur. Opdrachtgever zal ter zake geen opdrachten geven aan derden en verklaart dergelijke opdrachten niet te hebben verstrekt. Opdrachtgever zelf zal zich eveneens onthouden van iedere gedraging die erop gericht is te bewerkstelligen dat, zonder dat opdrachtnemer daarbij is betrokken, de hier bedoelde verkoop/verhuur tot stand komt.

Opdrachtgever is gehouden om alle ter beoordeling van opdrachtnemer relevante informatie die dienstig is voor en juiste uitvoering van deze overeenkomst door opdrachtnemer aan deze ter beschikking stellen en onthoudt zich van alle activiteiten die opdrachtnemer bij het vervullen van de opdracht kunnen belemmeren of diens activiteiten doorkruisen.

Indien opdrachtgever in strijd met het hiervoor onder 3 bepaalde handelt dan wordt deze overeenkomst met onmiddellijke ingang geacht te zijn beëindigd en dient opdrachtgever de volgens deze overeenkomst verschuldigde kosten ineens te voldoen en is zij aan opdrachtnemer courtage verschuldigd alsof de verkoop waarvoor opdracht s verleend tot stand is gekomen tegen de hierboven opgenomen vraagprijs per jaar.

Na het eindigen van deze overeenkomst anders dan hiervoor voorzien onder 4 is opdrachtgever courtage, berekend naar de hiervoor opgenomen vraagprijs per jaar, indien binnen een periode van twaalf (12) maanden na et einde van deze opdracht de verkoop waarvoor opdracht is verstrekt of een daarmee in essentie gelijk te stellen overeenkomst, alsnog tot stand komt en deze overeenkomst voortvloeit uit of verband houdt met de uitvoering van deze overeenkomst door opdrachtnemer. Partijen komen overeen dat het tot stand komen van de verkoop of een daarmee in essentie gelijk te stellen overeenkomst binnen de genoemde periode veronderstelt wordt voort te vloeien uit of verband houdt met de uitvoering van de opdracht door opdrachtnemer, zodat opdrachtgever het tegendeel zal dienen aan te bewijzen.

Indien de verleende opdracht tot het beoogde resultaat leidt (dus alleen bij verkoop), zijn opdrachtgevers een courtage verschuldigd van 5% van de transactiesom over de exploitatiewaarde en 2% over de waarde van de onroerende zaken, met een minimumcourtage van € 5.500,- exclusief B.T.W. De courtage is verschuldigd vanaf de datum van de door opdrachtnemer te verzenden factuur.”

2.4.

Op 25 februari 2018 heeft [gedaagde] per e-mail daarnaast een vraagprijs van

€ 250.000,00 voor de naastgelegen bedrijfswoning aan [eiseres] gecommuniceerd, waarna partijen mondeling zijn overeengekomen dat de overeenkomst van opdracht vanaf dat moment ook zag op die bedrijfswoning, gezamenlijk verder te noemen: het object.

2.5.

Op 20 juni 2018 heeft [eiseres] een bod ontvangen van de heren [naam koper 1] en [naam koper 2] (verder gezamenlijk te noemen: koper) op het object van € 625.000,00, onder voorbehoud van een te verlenen exploitatievergunning, financiering en de uitkomst van een bouwkundige rapportage.

2.6.

Vervolgens hebben koper en [gedaagde] in de dagen daarna via [eiseres] verder onderhandeld over de koopprijs, waarna op 25 juni 2018 per e-mail een akkoord werd gesloten over de koopprijs, te weten € 640.000,00 onder voornoemde voorbehouden (producties 4 tot en met 13 bij exploot).

2.7.

[eiseres] heeft in de dagen daarna conceptovereenkomsten aan [gedaagde] en koper verzonden ter bestudering en akkoordbevestiging.

2.8.

Op 7 juli 2018, drie dagen voor een geplande bouwkundige keuring, heeft een derde, de heer [naam zwager gedaagde] , zwager van [gedaagde] (verder te noemen: [naam zwager gedaagde] ), een brief aan koper verzonden, waarvan hij diezelfde dag per e-mail (om 12:10 uur) een kopie aan [gedaagde] en [eiseres] heeft gestuurd, met de volgende inhoud - voor zover hier van belang -:

“
Geachte heren [naam koper 1] en [naam koper 2] ,

Bijgaand treft u namens [gedaagde] mijn reactie aan op de door de heer [eiser sub 4] rondgestuurde conceptovereenkomsten inzake [naam hotel] . (…)

Deze concepten dienen nog door [naam advocaat] van [naam advocaten] advocaten van commentaar te worden voorzien. Helaas is de heer [naam advocaat] pas in staat zijn commentaar te geven na terugkomst van zijn vakantie eind juli zodat onderstaande reactie onder voorbehoud van zijn commentaar is.

Ik wil benadrukken dat de uitwisseling van onze commentaren vrijblijvend is en dat pas sprake is van een bindende overeenkomst nadat alle commentaren zijn ontvangen, hier overeenstemming over is bereikt en de koopovereenkomsten zijn ondertekend. Zoals gezegd moet een en ander ook nog eerst juridisch worden bekeken.

De bouwkundige inspectie die voor a.s. dinsdag 10 juli om 09.00 s gepland willen we bij deze afzeggen. Eerst dient de overeenkomst getekend te zijn en dan pas zal de inspectie plaats kunnen vinden (hetgeen ook in lijn is met de eerder uitgesproken intentie dat de bouwkundige inspectie een ontbindende voorwaarde zou vormen)”.

De brief vervolgt met elf commentaarpunten van [naam zwager gedaagde] en eindigt met de opmerking:

“
[gedaagde] heeft mij verzocht uw reacties te richten aan mij zodat ik deze kan coördineren en ter besprekingen afhandeling kan doorgeleiden aan Mr [naam advocaat] .”

In de e-mail aan koper en aan [eiseres] waarin deze brief als bijlage werd meegezonden, staat nog het volgende:

“
(…) Bijgaande brief wordt u aangeboden namens [gedaagde] .

Ik verzoek u uw commentaren en andere communicatie bestemd voor [gedaagde] aan mij te richten.”

2.9.

Diezelfde dag heeft [eiseres] aan [naam zwager gedaagde] , met cc aan [gedaagde] en koper, per e-mail om 14:28 aan [naam zwager gedaagde] als volgt gereageerd:

“
Geachte heer [naam zwager gedaagde] ,

Met bovengemiddelde verbazing (en dan druk ik mij zacht uit), heb ik kennis genomen van uw schrijven. [handelsnaam] heeft een opdracht tot dienstverlening aanvaard bij de voorgenomen verkoop van [naam hotel] en treedt zodoende als intermediair op tussen verkoper en (kandidaat)koper(s). Een gericht schrijven namens mevrouw [gedaagde] dient u te allen tijde allereerst en alleen aan mij te richten. De door u gekozen rechtstreekse communicatie met kopers is onprofessioneel, zorgt inhoudelijk voor onrust en getuigt van weinig respect jegens mij.

Wijvoeren de onderhandelingen en communiceren tussen verkoper en koper.Deze onderhandelingen zijn afgerondop vrijdag 22 juni, waarbij ik nadrukkelijk stel dat mevrouw [gedaagde] op maandag 25 juni heeft aangegeven af te zien van zowel de beheerdersfunctie als het aanhouden van de wooneenheden en het object zodoende laatstens 1 december 2018 vrij over te dragen.

Dat een juridische toetsing van de drie, reeds toegezonden, overeenkomsten door verkoper gewenst is, is zeer begrijpelijk. Echter inhoudelijk wordt aan de overeengekomen standpunten nies meer veranderd. Met andere woorden de deal staat.

Ik verzoek u dan ook de reeds zorgvuldig geplande (en reeds door mevrouw [gedaagde] akkoord bevonden) bouwkundige inspectie van aanstaande dinsdag doorgang te laten vinden en verder alle medewerking te verlenen ter nakoming van de reeds overeengekomen uitgangspunten van de (ver)koop.”

2.10.

Later die(zelfde) dag om 18:26 heeft [naam zwager gedaagde] daarop per e-mail, cc aan koper en [gedaagde] , als volgt gereageerd:

“
Geachte heer [eiser sub 4] ,

In mijn brief gaf ik reeds aan dat en waarom de bouwkundige inspectie geen doorgang zal hoeven te vinden.

Ik volsta met verwijzing naar mijn brief en wacht de verdere berichten van koper af omtrent de voorgelegde concepten. (…)”

2.11.

Daarop heeft [eiseres] om 19:19 uur als volgt gereageerd:

“
Geachte heer [naam zwager gedaagde] ,

U verkeert niet in de positie de overeengekomen uitgangspunten te wijzigen, zij het op juridische toetsing na van de voorgelegde koopovereenkomsten.

De bouwkundige inspectie is akkoord bevonden door mevrouw [gedaagde] . Ongeacht het tekenmoment vindt deze plaats op overeengekomen datum en tijdstip. Het is omwille van efficiency dat koper ook op deze datum ter ondertekening wil overgaan i.v.m. financiering en vergunningsaanvraag.

Spijtig en onbegrijpelijk dat u wederom koper als kopie ontvanger in uw mail opneemt, ondanks mijn nadrukkelijk verzoek dit niet te doen.”

2.12.

Koper heeft vervolgens om 21:28 het navolgende aan [eiseres] , met cc aan [naam zwager gedaagde] en [gedaagde] geschreven:

“
Geachte heer [naam zwager gedaagde] ,

Ik heb me even op de achtergrond gehouden,

Eerlijk gezegd ben ik met stomheid geslagen en heb ik dit nog nooit meegemaakt. Ik ben niet gewend m met verschillende onderhandelaars op hetzelfde bord te onderhandelen. Ik ben de weg even kwijt. Treedt ú nu op namens mevrouw [gedaagde] of treedt dhr. [eiser sub 4] op namens mevrouw [gedaagde] ? Ik wil daar graag duidelijkheid over alvorens ik inhoudelijk reageer op uw mail, waar ik de nodige vraagtekens bij heb qua professionaliteit?

-Zo gaat niet u als accountant over de controle of wij met crimineel gelden betalen, maar landelijk orgaan Bibob

-Het is ook vreemd dat wij ineens een exploitatieplan of begroting bij de verkoper moeten indienen.

Op basis waarvan stelt u deze voorwaarden? Ik vul nu in maar het lijkt te duiden op bezorgdheid bij de verkoper over onze integriteit en intenties mbt het gebruik van het pand. (…). Ik zal me voor de rest nog even onthouden van inhoudelijk commentaar, maar laat duidelijk zijn dat ons bod gebaseerd is op de informatie en de afspraken die zijn gemaakt zijn via Dhr [eiser sub 4] . Als het pand nu ineens )op den duur) niet vrij van huurders wordt opgeleverd zal dit vanzelfsprekend ook significante gevolgen hebben voor het bod. (…) Vervolgens vindt ik het ook nog eens zeer onprofessioneel dat u eerst om onze reactie als koper vraagt terwijl het “verkoperskamp” kennelijk nog niet op één lijn zit – u wacht namelijk nog op de reactie van uw advocaat?! Kom eerst maar eens met elkaar op 1 lijn zou ik zeggen. Ik verneem graag van u beiden een éénduidend antwoord – desnoods van mevrouw [gedaagde] zelf- wie namens haar spreekt.”

2.13.

Twee dagen later, op 9 juli 2018, heeft [naam zwager gedaagde] , wederom een brief aan koper verzonden, waarvan hij diezelfde dag per e-mail een kopie aan [gedaagde] en [eiseres] heeft doen toekomen, met de volgende inhoud:

“
Geachte heren [naam koper 1] en [naam koper 2] ,

(…). In mijn brief d.d. 7 juli 2018 heb ik aangegeven dat ik deze heb geschreven namens mw. [gedaagde] . Voor de goede orde bevestig ik dat nogmaals n.a.v. uw mail-reactie.

De brief betreft de input die ik heb gegeven als reactie op de concept overeenkomsten die de heer [eiser sub 4] gelijktijdig heeft verzonden aan zowel u als aan [gedaagde] .

Deze concept overeenkomsten zijn niet (voorafgaand aan de verzending) door de heer [eiser sub 4] voorgelegd ter goedkeuring aan [gedaagde] weshalve ik namens haar heb gereageerd op de concepten. Indien dat tot enige onrust heeft geleid dan betreur ik dat, doch kennelijk leven er bij u en [gedaagde] andere inzichten over de gang van zaken.

Zoals ik reeds aangaf in mijn brief is een bouwkundige inspectie prematuur, te meer daar ik heb begrepen dat de bouwkundige inspectie een ontbindende voorwaarde zou vormen. Het zou vreemd zijn om de bouwkundige inspectie te laten plaatsvinden voordat überhaupt een overeenkomst gesloten is.

Nog los daarvan lijkt het mij ook passend en geboden dat de aard en omvang van deze ontbindende voorwaarde eerst juridisch adequaat dient te zijn overeengekomen en ingekaderd zodat op zorgvuldige wijze invulling wordt gegeven aan de exacte omstandigheden waarvoor/wanneer deze ontbindende voorwaarde kan worden ingeroepen door koper evenals de mogelijke gevolgen daarvan voor de verkoper.

Wat mij betreft dient dus eerst de overeenkomst rechtsgeldig tot stand te worden gebracht. Daarvoor is ook uw input nodig m.b.t. de concept koopovereenkomst. Een gesprek voordat enige input is gegeven uwerzijds wordt niet als constructief ervaren. Te meer omdat één van de concept overeenkomsten nog steeds ontbreekt. Om die reden zullen wij niet ingaan op uw uitnodiging voor een gesprek a.s. dinsdag en wachten wij uw input verder af.”

2.14.

[gedaagde] heeft op dezelfde dag, 9 juli 2018 om 12:52 uur, per e-mail aan [eiseres] het navolgende bericht:

“
goedemiddag,

daar ik bezig ben met de etages ivm drukte, wil ik aan U doorgeven dat nu alles via dhr [naam zwager gedaagde] verder afgehandeld gaat worden!! Neem maar kontakt met hem op!”

2.15.

Daarop heeft [eiseres] per email om 13:56 het navolgende aan [naam zwager gedaagde] bericht:

“
Geachte heer [naam zwager gedaagde] ,

Uw gedragingen in het verkoopproces van [naam hotel] zijn ontoelaatbaar. Wederom richt u zich rechtstreeks tot koper. [handelsnaam] heeft op 27 juli 2017 de opdracht aanvaardt tot het verlenen van diensten bij de verkoop van [naam hotel] en bijbehorend onroerend. Een kopie van deze opdracht treft u aan als bijlage. Ik adviseer u en mevouw [gedaagde] deze inhoudelijk goed te bestuderen in relatie tot mogelijke gevolgtrekking van uw gedragingen tijdens deze afrondende fase van het (ver)koopproces

Aangaande uw verzonden brief van maandag 09 juli het volgende:

• De concept overeenkomsten koop OG zijn door mij op 29 juni j.l. verstuurd aan koper en verkoper ter beoordeling. Deze concepten bevatten de overeengekomen uitgangspunten na afronding van de onderhandelingen, zoals deze zijn verwoord in mijn mail richting koper en verkoper d.d. 25 juni.

• Een van deze uitgangspunten, welke nogmaals, akkoord zijn bevonden door verkoper is als volgt geformuleerd: ‘Uitkomst bouwkundige keuring (na principeakkoord prijs, voor tekenen koopcontract)’ Uw stelling dat deze keuring prematuur is, is zodoende niet juist. Verkoper heeft zelfs in mail d.d. 26 juni bevestigd dat datum en tijdstip keuring akkoord zijn.

• Indien u in uw schrijven met ‘enige input uwerzijds’ doelt op het verkrijgen van een reactie van kopers op de door u eerder puntsgewijze en buitenproportioneel gewenste aanpassingen van de deal, deel ik u mede dat deze input niet relevant is; immers er is reeds een akkoord bereikt, waarbij verkoper destijds adviserend is bijgestaan door meerdere partijen (…)”

2.16.

Daarop heeft koper, nog steeds op 9 juli 2018, het navolgende aan [eiseres] en aan [naam zwager gedaagde] bericht:

“
Geachte heer [naam zwager gedaagde] en [eiser sub 4] ,

Zojuist met u beiden telefonisch gesproken en het lijkt erop dat er geen communicatie is geweest tussen u beiden, terwijl u beiden zegt op te treden namens mevrouw [gedaagde] .

Kunt u telefonisch contact hebben met elkaar en ons als koper duidelijk maken met wie wij nu praten? (…)”

2.17.

Een dag later heeft [eiseres] het navolgende aan koper bericht:

“
Dag [naam koper 1] ,

Conform afspraak licht ik het standpunt van dhr. [naam zwager gedaagde] namens verkoper toe. Laat mij ten eerste nogmaals duidelijk stellen evenzeer verbijsterd te zijn over de houding van verkoper inzake de voortgang van het traject. Tot gistermiddag was de persoon [naam zwager gedaagde] mij geheel onbekend, daar ik op voorhand niet noch verkoper noch door [naam zwager gedaagde] zelf ingelicht ben, dat deze namens verkoper handelt in het vervolgtraject van de verkoop. (…) en gisteravond is met [naam zwager gedaagde] afgesproken dat verkoper vanaf heden slechts via [handelsnaam] communiceert. (…)

Echter inhoudelijk wordt door verkoper afgeweken van de overeengekomen kernuitgangspunten.

•de bouwkundige inspectie heeft geen doorgang kunnen vinden op overeengekomen datum en tijdstip

•mevrouw [gedaagde] wenst haar wooneenheid gedurende een jaar aan te houden tegen een vergoeding van € 500,00 incl. water- energiekosten, waarbij zij evenwel afziet van een hieraan gekoppelde beheerdersfunctie

•mevrouw [gedaagde] sr. wenst geen afstand te doen van rechtspositie als huurder van [adres 6] . (…)”

2.18.

Vervolgens heeft koper richting [eiseres] puntsgewijs inhoudelijk gereageerd op de commentaarpunten van [naam zwager gedaagde] in diens brief van 7 juli 2018, waaronder:

“(…)

2. Bouwkundige inspectie

Koper geeft er de voorkeur aan dat bouwkundige issues geen ontbindende voorwaarden zijn maar vooraf is getackeld. Als de verkoper een extra ontbindende voorwaarde in de overeenkomst wenst voor koper in de vorm van een bouwkundige keuring, prima. Dan doen we dat.

(…)

7. Accountantsverklaring

Akkoord. Ongebruikelijk maar ter geruststelling van verkoper geen probleem.

12. Handelsnaam, nieuw voorstel verkoper

Dit punt begrijpen we de gedachte niet. We kopen een draaiend hotel over met naam, website en klandizie. Als we de naam niet mogen voeren, waar is dan de goodwill op gebaseerd en welk bedrag kent de verkoper dan toe aan de naam die we als korting krijgen op de koopprijs?Graag input van de verkoper op dit punt wat hiervan gedachte is.”

Daarnaast heeft koper in die brief vooral nog opmerkingen over de door [gedaagde] voorgestelde huur van de beheerderswoning door haar moeder aangaande de periode en huurprijs, alsmede de door [gedaagde] voorgestelde huur door haarzelf van een van het object deel uitmakend appartement en haar beheerdersrol, ten aanzien waarvan koper een tegenaanbod doet.

2.19.

Op 10 juli 2018 heeft [eiseres] de puntsgewijze reactie van koper via e-mail aan [naam zwager gedaagde] doen toekomen en daarbij het volgende te kennen gegeven:

“
Beste [naam zwager gedaagde]

Gelieve beneden kennis te nemen van de standpunten van koper inzake de door jou aangegeven op- en aanmerkingen. Uitgangspunten van de koopprijs per onderdeel blijven hierbij zoals reeds eerder overeengekomen onveranderd.

Mijns inziens biedt onderstaande meer dan voldoende basis om tot een geslaagde afronding van het koopproces te komen en toont dit wederom de welwillendheid en goedbedoelde intenties van koper.

Uiteraard dient onderstaande nauwkeurig en in alle rust met mevrouw Lamerich besproken te worden. Koper gunt dan ook in alle redelijkheid de hiervoor benodigde tijd, maar wil bij voorkeur laatstens 24 juli aanstaande een definitief uitsluitsel. Ik verneem graag van je.”

2.20.

In zijn reactie daarop van 23 juli 2018 heeft [naam zwager gedaagde] aan [eiseres] het puntsgewijze commentaar van koper op zijn beurt namens [gedaagde] van commentaar voorzien. Daaruit blijkt dat partijen op de aspecten van de huur van de beheerderswoning en genoemd appartement alsmede het voeren van de handelsnaam nog geen definitief akkoord hebben bereikt.

2.21.

Op 1 augustus 2018 heeft [eiseres] het navolgende e-mailbericht aan [naam zwager gedaagde] verzonden:

“
Dag [naam zwager gedaagde] ,

Ik heb op 25 juli j.l. verzocht om namens verkoper ‘een voorzet’ te geven met betrekking tot de ‘aankoop bedrijfswoning’ in combinatie met het hotel. Ik heb helaas nog geen reactie van verkoper mogen ontvangen. Wel heeft koper ondertussen nadrukkelijk aangegeven geenszins over te gaan tot gelijktijdige aankoop van de bedrijfswoning, indien deze voor onbepaalde tijd is verhuurd en bovendien nog niet is voorzien in de gevraagde aanlevering van een lopende huurovereenkomst.

Mag ik in dit verband en de noodzakelijke voortgang van het traject vragen zo snel mogelijk een voorstel aan te leveren. (…)

Met betrekking tot de zienswijze van het gebruik van de handelsnaam bij overname begrijp ik niet dat verkoper in de opdracht tot dienstverlening akkoord gaat dat deze tot het verkochte behoort bij een overname en nu vervolgens ook hierin van gedachten veranderd.”

2.22.

Uit de reactie van [naam zwager gedaagde] daarop van 2 augustus 2018 aan [eiseres] blijkt dat over de aspecten van de huur van de beheerderswoning en het gebruik van de handelsnaam nog steeds geen definitief akkoord is bereikt. Daarnaast is in die reactie namens [gedaagde] een geheel nieuw voorstel gedaan, dat er kort gezegd op neerkomt dat het hotel en inventaris en goodwill verkocht worden voor € 500.000,00 en dat de beheerderswoning pas aan koper wordt aangeboden nadat de moeder van [gedaagde] die woning verlaat.

2.23.

Ook in de daaropvolgende weken is geen definitieve overeenstemming tussen koper en [gedaagde] bereikt over genoemde aspecten.

2.24.

Op 4 september 2018 heeft [eiseres] het navolgende aan [naam zwager gedaagde] , met cc aan [gedaagde] - voor zover hier van belang – bericht:

“(…)

2. Juridische afhandeling:

U geeft indirect aan dat er op basis van een geboden koopsom van 640K in principe géén deal zal plaatsvinden. Zoals hiervoor vermeld is de financiële en fiscale afhandeling van een koopsom maatwerk, hetgeen niet tot onze opdracht en uitvoering behoort.

Concreet is er meer dan voldoende mailverkeer te overleggen over concrete toezeggingen door mevrouw [gedaagde] en de huidige kopende partij, die leiden tot een concrete koop en verkoop. Hierdoor zien wij, eveneens indien deze transactie niet door zou gaan, door uw tussenkomst en advieswerk een voor ons geslaagde opdracht conform de wens van opdrachtgever. Het moge duidelijk zijn dat wij onze fee in rekening zullen brengen op basis van deze overeenkomst van opdracht van dienstverlening indien deze transactie niet doorgang gaat vinden door uw tussenkomst en/of beslissingen van mevrouw [gedaagde] .

Tevens verwijzen wij naar de opdracht tot dienstverlening dd 27 juli 2017. Hierbij wordt verwoord dat het gaat om het OG en de exploitatie. Het moge duidelijk zijn dat dit het totale OG betreft, waarbij de bedrijfswoning ook betrokken is. Opdrachtgever heeft daarbij nooit de intentie gehad deze erbuiten te houden, hetgeen ook niet is opgenomen in onze opdrachtbevestiging. Het bevreemdt ons dan ook dat u eigenhandig stelt dat de overeenkomst niet de privéwoning behelst. Dat is immers niet aan u te bepalen gezien de opdracht tussen [handelsnaam] en verkopende partij [gedaagde] . Uw handelen komt ons over als het moedwillig belemmeren van een gewenste transactie voor onze opdrachtgeefster, welke nu tussen adviseurs enigszins geheel vertroebeld is geworden.

Kortom, na onderhandeling met meerdere partijen en aldus wetende dat deze koopsom nooit meer betaald zal gaan worden gezien de uitlatingen van enkele serieuze en solvabele partijen, is het aan mevrouw [gedaagde] deze transactie juridisch af te gaan handelen. (…)

Wij moeten deze week de kopende partij definitief inlichten over de stand van zaken. Dit loopt volgens afspraak vrijdagmiddag 17.00 uur definitief af.

Indien bovenstaand niet leidt tot een afhandeling tussen partijen, zien wij onze werkzaamheden als volbracht en zijn wij genoodzaakt te stoppen met de juridische levering en afhandeling. Wij zullen zoals eerder vermeld onze werkzaamheden factureren ter algehele afhandeling.”

2.25.

Daarop heeft [naam zwager gedaagde] , ditmaal met briefpapier van het accountantskantoor waar hij werkzaam is, per brief gedateerd op 6 september 2018, als volgt gereageerd:

“(…)

Gezien de aard en vormgeving van uw reactie heb ik, op verzoek van cliënte, deze reactie doorgezonden aan de rechtsbijstandsverzekeraar. Wellicht ten overvloede merk ik op, mede namens cliënte, uw zienswijze niet te delen. (…)”

2.26.

Op maandag 10 september 2018 heeft [eiseres] aan [gedaagde] het navolgende gemaild:

“
Geachte mevrouw [gedaagde] ,

(…). In de door ons verstuurde mail hebben wij gevraagd te reageren voor vrijdag 7 september 17.00 in verband met een deadline gesteld door kopende partij. Tot onze spijt hebben wij tot op heden geen enkele reactie van u of de heer [naam zwager gedaagde] mogen ontvangen.

Wij hebben in ons schrijven aangegeven dat er ondanks de eenzijdige interpretatie van de heer [naam zwager gedaagde] sprake is van een gerealiseerde opdracht door ns kantoor conform de verleende opdracht tot dienstverlening d.d. 27 juli 2017. Hierdoor zien wij ons gerechtigd tot vordering van de courtage zoals deze geldt volgens de overeengekomen koopprijs d.d. 25 juni 2018.

(…)

Wij zullen de kopende partij inlichten dat een reactie van uw kant is uitgebleven en daardoor de overeengekomen verkoop spijtig geen doorgang zal vinden. (…) Conform artikel 4 van Pro de opdracht tot dienstverlening wordt de overeenkomst tussen u en ons kantoor per heden beëindigd. (…)”

2.27.

[gedaagde] heeft de courtagefactuur tot op heden geheel onbetaald gelaten.

3.De vordering en het geschil

3.1.

[eiseres] vordert de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 25.000,00, onder verwijzing van [gedaagde] in de proceskosten en in de nakosten.

3.2.

[eiseres] maakt jegens [gedaagde] aanspraak op de overeengekomen courtage, welke zij becijfert op € 19.965,00 inclusief btw (€ 16.500,00 exclusief btw, te weten € 5.500,00 voor de verkoop van de exploitatie/goodwill en € 11.000,00 voor het object).

3.3.

Onder punt 66 van het exploot noemt [eiseres] een bedrag van € 21.002,00 als zijnde de courtage inclusief tot en met 14 november 2018 vervallen wettelijke rente en de wettelijke incassokosten, waaruit de kantonrechter afleidt dat het verschil, € 1.037,00, ziet op die vervallen rente en incassokosten, evenwel zonder dat [eiseres] dit nader uitsplitst.

Daarnaast maakt [eiseres] aanspraak op een vergoeding van ‘meerwerk en reiskosten 2018’ ad

€ 4.719,00, waardoor het totaal door [gedaagde] aan [eiseres] verschuldigde bedrag volgens [eiseres] € 25.721,00 bedraagt.

[eiseres] beperkt haar vordering om haar moverende redenen tot de bevoegdheidsgrens van de kantonrechter van € 25.000,00.

3.4.

[eiseres] stelt zich in de eerste plaats op het standpunt dat tussen koper en verkoper een overeenkomst tot stand is gekomen middels aanvaarding van het bod van koper van 21 juni 2018, te weten het bod van € 640.000,00. Daarmee beroept zij zich kennelijk op art. 6 van Pro de overeenkomst van opdracht.

De kantonrechter merkt daarover allereerst op dat uit de processtukken blijkt dat van die som € 550.000,00 ziet op het onroerend goed en € 90.000,00 op de goodwill/exploitatie. Op grond van art. 6 van Pro de overeenkomst van opdracht zou dan 5% van € 90.000,00 als courtage voor dat deel gerekend moeten worden, hetgeen neerkomt op €
4.500,00, terwijl [eiseres] niet uitlegt hoe zij dan aan het door haar in dit kader berekende bedrag van € 5.500,00 komt.

3.5.

In de tweede plaats beroept [eiseres] zich op het bepaalde in art. 4 juncto Pro art. 3 van Pro de overeenkomst van opdracht. Op grond van art. 4 is Pro bij schending van art. 3 - waarvan volgens [eiseres] sprake is - een courtage verschuldigd alsof het object is verkocht tegen de ‘
hierboven opgenomen vraagprijs per jaar’. Op de eerste pagina van de overeenkomst van opdracht staat daarover het volgende vermeld: “
Vraagprijs OG én exploitatie zal in nader overleg worden bepaald aan de hand van de hiertoe relevante te ontvangen bescheiden.”

Een en ander dient aldus te worden begrepen dat [eiseres] , nu zij op deze tweede grondslag hetzelfde bedrag vordert, in ieder geval zelf van mening is dat de ‘vraagprijs per jaar’ in dit geval gelijk is aan de in haar optiek overeengekomen koopprijs van € 640.000,00.

3.6.

[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, samengevat hierop neerkomend, dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, zodat het beroep op art. 6 van Pro de overeenkomst van opdracht niet slaagt, en dat van schending van art. 3 van Pro de overeenkomst geen sprake is zodat art. 4 niet Pro in beeld komt. Met betrekking tot de gevorderde meer-uren merkt Lamerich op dat ter zake van dit onderdeel iedere onderbouwing ontbreekt.

4.De beoordeling

4.1.

Ter zake van de gevorderde post ‘meerwerk en reiskosten 2018’ heeft [gedaagde] bij antwoord terecht opgemerkt dat voor die post iedere onderbouwing ontbreekt, waarna [eiseres] daar bij repliek met geen woord meer over heeft gerept. Dit onderdeel is derhalve hoe dan ook niet toewijsbaar.

4.2.

Met betrekking tot het beroep op art. 6 van Pro de overeenkomst van opdracht heeft te gelden dat uit de in het geding gebrachte en hierboven deels geciteerde correspondentie tussen koper en [eiseres] (namens [gedaagde] ) onmiskenbaar blijkt dat er op verschillende essentiële onderdelen van de (ver)koop van het object nog (lang) geen overeenstemming was bereikt op 22 juni 2018, onderdelen die wel degelijk van invloed kunnen of konden zijn op de omvang van een uiteindelijke koopprijs. In die zin was het akkoord van [gedaagde] met de prijs van € 640.000,00 op dat moment niet anders aan te merken dan als een beginpunt voor verdere onderhandelingen. Deze grondslag kan de vordering derhalve niet dragen.

4.3.

Met betrekking tot de tweede grondslag, de schending van art. 3 juncto Pro art. 4 van Pro de overeenkomst van opdracht, wordt als volgt geoordeeld. Niet gebleken is dat [gedaagde] naast [eiseres] ook [naam zwager gedaagde] opdracht heeft verstrekt om namens haar te bemiddelen bij de totstandkoming van een koopovereenkomst. Dat zij getracht heeft te bewerkstelligen dat de verkoop tot stand komt zonder dat [eiseres] daarbij betrokken is, is evenmin gebleken. Van het achterhouden van relevante informatie voor een juiste uitvoering van de overeenkomst van opdracht is ook niet gebleken. [gedaagde] heeft er - om haar moverende redenen - op enig moment voor gekozen om zich richting haar opdrachtnemer [eiseres] te laten vertegenwoordigen door [naam zwager gedaagde] , hetgeen haar in beginsel vrij staat. Dat [naam zwager gedaagde] zich onaangekondigd richting koper heeft gewend (en daarbij zelfs een reeds overeengekomen bouwinspectie afblaast, zonder uit te leggen op grond waarvan hij in de veronderstelling verkeerde dat die bouwinspectie een ontbindende voorwaarde was althans tussen koper en [gedaagde] beoogde te worden in plaats van een voorbehoud) verdient - zacht uitgedrukt - niet de schoonheidsprijs. Vaststaat echter dat de onderhandelingen tussen [eiseres] en koper daarna gewoon zijn gecontinueerd en dat [naam zwager gedaagde] zich daarbij verder alleen richting [eiseres] heeft gewend als vertegenwoordiger van [gedaagde] , hetgeen [eiseres] in beginsel heeft te accepteren. Dat het feit dat die onderhandelingen daarna niet tot een koopovereenkomst hebben geleid in casu dient worden geweten aan belemmerende dan wel doorkruisende activiteiten van [gedaagde] - dan wel [naam zwager gedaagde] namens haar -, is niet gebleken. [eiseres] legt ook niet concreet uit op grond waarvan zij meent de opdracht te kunnen opzeggen zoals zij heeft gedaan en waarom zij haar werkzaamheden niet conform overeenkomst gewoon heeft gecontinueerd, hetzij door met koper verder te onderhandelen dan wel door verder te zoeken naar een andere potentiële koper. Concluderend dient te worden vastgesteld dat van een schending van art. 3 van Pro de overeenkomst van opdracht niet is gebleken.

De gevorderde hoofdsom is op grond van het bovenstaande niet toewijsbaar.

4.4.

Nu de hoofdsom wordt afgewezen, volgen de nevenvorderingen dat lot.

4.5.

[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot de datum van dit vonnis begroot op € 960,00 aan salaris gemachtigde.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vordering af;

5.2.

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot de datum van dit vonnis begroot op € 960,00;

5.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en is in het openbaar uitgesproken.

Courtagevordering makelaar afgewezen wegens ontbreken koopovereenkomst en geen schending opdracht

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

1.de stille maatschap naar burgerlijk recht maatschap [eiseres sub 1]

1.De procedure

2.De feiten

3.De vordering en het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing