ECLI:NL:RBLIM:2020:4217

• Datum uitspraak: 12 juni 2020
• Publicatiedatum: 12 juni 2020
• Zaaknummer: 8398936 CV EXPL 20-1289
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: M.J.H.A. Venner-Lijten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van huurwoning wegens achterstallige huurbetalingen en verrekening

In deze zaak heeft de kantonrechter op 12 juni 2020 uitspraak gedaan in een kort geding tussen [eiser] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] over de ontruiming van een huurwoning en de betaling van achterstallige huur. De eisers, [eiser] en zijn echtgenote, hebben een huurovereenkomst gesloten met de gedaagden voor een woning in [plaatsnaam]. De gedaagden hebben echter gedurende acht maanden de huur niet volledig betaald, wat heeft geleid tot een huurachterstand van € 3.850,00 en een vordering van € 1.350,00 voor voorschotten gas, water en licht. De eisers hebben de kantonrechter verzocht om ontruiming van de woning en betaling van de achterstallige bedragen.

De gedaagden hebben verweer gevoerd en zich beroepen op verrekening van huurbetalingen, maar de kantonrechter heeft geoordeeld dat de gedaagden niet voldoende bewijs hebben geleverd voor hun verweer. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de eisers spoedeisend belang hebben bij de gevraagde voorzieningen, gezien de aanzienlijke huurachterstand en het risico dat de gedaagden niet tot betaling overgaan. De kantonrechter heeft de vordering tot ontruiming toegewezen en de gedaagden veroordeeld tot betaling van het totaalbedrag van € 4.875,00, vermeerderd met wettelijke rente.

Daarnaast zijn de gedaagden hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten van de eisers, die zijn begroot op € 1.061,03. De kantonrechter heeft de ontruimingstermijn vastgesteld op veertien dagen na betekening van het vonnis. De gedaagden hebben geen recht op een termijn de grâce, omdat zij niet hebben aangetoond dat er bijzondere omstandigheden zijn die de ontruiming zouden rechtvaardigen. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard, en het meer of anders gevorderde is afgewezen.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Zittingsplaats Maastricht

Burgerlijk recht

Zaaknummer 8398936 CV EXPL 20-1289

Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 12 juni 2020

in de zaak van

1. [eiser] ,

2.
[eiseres] , echtgenote van
[eiser] ,

beiden wonend aan de [adres 1] , [woonplaats ] , gemeente [plaatsnaam] ,

eisers,

gemachtigde mr. P.M.J. Graus,

tegen

1.
[gedaagde 1] , pro sé en q.q. in hoedanigheid van wettelijk vertegenwoordiger van haar minderjarige dochter
[naam dochter] ,

2.
[gedaagde 2] ,

beiden wonend op een geheim adres in de gemeente [plaatsnaam] ,

gedaagden,

gemachtigde mr. M.E. Cuppen.

Partijen zullen hierna (eisers gezamenlijk en in vrouwelijk enkelvoud) [eiser] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding met producties 1 tot en met 15
• de mondelinge behandeling van 28 mei 2020 met de pleitaantekeningen van mr. Cuppen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. Het geschil

2.1.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben met [eiser] een schriftelijke huurovereenkomst gesloten op grond waarvan zij per 16 september 2019 voor bepaalde tijd (een jaar) van [eiser] huren de woonruimte aan de [adres 2] te [plaatsnaam] (verder: de woning), tegen een bij vooruitbetaling verschuldigd bedrag van € 650,00, bestaande uit € 500,00 huur en

€ 150,00 gas, water en licht.

2.2.

Tegen de achtergrond van deze vaststaande feiten vordert [eiser] hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

• de woning, staande en gelegen aan de [adres 2] te [plaatsnaam] , binnen twee dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en onder afgifte der sleutels ter vrije beschikking van [eiser] te stellen, een en ander zonder deze woonruimte te beschadigen en met de verplichting die woonruimte correct en tijdig op te leveren en/of te herstellen naar de toestand waarin deze zich bij aanvang van de huur bevond, zulks met machtiging van [eiser] om de ontruiming zelf uit te voeren met behulp van de sterke arm op kosten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ;
• tot betaling van € 5.200,00, bestaande uit € 4.000,00 aan huurachterstand over de maanden september 2019 tot en met mei 2020 en € 1.200,00 aan achterstallige voorschotten gas, water en licht, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de respectievelijke opeisbaarheid (vanaf de 24ste van de daaraan voorafgaande maand), althans vanaf de dag van dagvaarding, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag en datum, tot de dag van algehele voldoening;

• tot betaling van € 500,00 aan huur c.q. schadevergoeding ter grootte van de huur, zulks bij vooruitbetaling te voldoen, voor elke maand of gedeelte daarvan vanaf 1 juni 2020 totdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] correct hebben opgeleverd en tot en met uiterlijk de expiratiedatum van de huurovereenkomst (17 september 2020), of zoveel eerder als [eiser] erin slaagt de woonruimte onder gelijkluidende voorwaarden aan een derde te verhuren, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldag(en) tot aan de dag der algehele voldoening;
• tot betaling van € 500,00 aan gebruikersvergoeding, zulks bij vooruitbetaling te voldoen, voor elke maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] na de ontruiming nog in de woning verblijven c.q. weigeren tijdig en/of correct op te leveren, dan wel de woning na ontruiming en oplevering nog niet verhuurd kan worden vanwege noodzakelijke herstelwerkzaamheden, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldag(en) tot aan de dag der algehele voldoening;
• tot betaling van € 977,29 aan buitengerechtelijke kosten;
• in de (werkelijke) proceskosten en nakosten.

2.3.

[eiser] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de door hun aangegane verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in gebreke gebleven met de (tijdige) betaling van de huur.

2.4.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben verweer gevoerd.

2.5.

Op de stellingen van partijen zal hierna worden ingegaan.

3. De beoordeling

3.1.

De vraag of [eiser] voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, die voor zover deze ziet op de gevorderde huurachterstand, gebruikersvergoeding en de voorschotten gas, water en licht, strekt tot betaling van een geldsom, dient te worden beantwoord aan de hand van de afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Voorts geldt dat voor een toewijzing van een geldsom in kort geding slechts plaats is als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat. Voor toewijzing van de gevorderde ontruiming dient de hoogte van de huurachterstand ernstig genoeg te zijn. Aangezien een ontruiming een ingrijpende - en in de praktijk vaak een definitieve - maatregel is, worden bij deze beoordeling alle betrokken belangen in ogenschouw genomen.

3.2.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben niet betwist dat op de datum van dagvaarding, berekend tot en met mei 2020, een gelet op de maandelijkse huurprijs van € 500,00 op acht maanden te begroten huurachterstand bestond (punt 14 pleitnota). [gedaagde 1] en [gedaagde 2] beroepen zich echter op verrekening en stellen dat zij door toedoen van [eiser] zes maanden huursubsidie zijn misgelopen (6 x € 244,--), € 266,60 te veel aan huur in september 2019 hebben betaald en in november € 150,00 aan huur hebben betaald, hetgeen zij wensen te verrekenen met de door [eiser] gevorderde huurachterstand. Uit de ter zitting getoonde kwitantie blijkt dat de betaling van € 150,00 in november 2019 betrekking heeft op huur, zodat [eiser] ingevolge artikel 6:43 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) niet gerechtigd was om het bedrag van € 150,00 af te boeken op gas, water licht. Dit brengt met zich dat de hiervoor genoemde betaling van € 150,00 alsnog zal worden toegerekend aan de huur, zodat de gevorderde huurachterstand € 3.850,00 bedraagt en de vordering ter zake de voorschotten gas, water en licht

€ 1.350,00. Uit de inhoud van de brief van [eiser] van 6 februari 2020 (productie 11) alsmede uit de huurovereenkomst volgt dat deze per 16 september 2019 is ingegaan, zodat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] over de maand september 2019 niet € 650,00, maar € 325,00 zijn verschuldigd.

3.3.

Met betrekking tot de huursubsidie heeft te gelden dat gelet op het verweer van [eiser] en bij gebreke van een nadere onderbouwing de gegrondheid van het beroep op verrekening van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet op eenvoudige wijze is vast te stellen terwijl anderzijds de vordering van [eiser] wel voldoende vaststaat. Het beroep op verrekening zal dan ook worden gepasseerd.

3.4.

Nu niet aannemelijk is geworden en ook anderszins niet is gebleken dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een rechtsgrond hebben om hun huurbetalingsverplichtingen niet na te komen, zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] jegens [eiser] tekortgeschoten in de nakoming van die verbintenis, in een omvang en gedurende een tijd (zie r.o. 3.2) die in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zouden rechtvaardigen. Uit de stukken blijkt dat sedert september 2019 sprake is van niet (volledig) betalen van de huur en voorschotten gas, water en licht. De achterstand is aldus niet veroorzaakt door corona-problemen. Aangezien betwijfeld kan worden of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] eerstdaags wel tot betaling overgaan en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voorts over een restitutierisico niets hebben aangevoerd, staat vast dat [eiser] spoedeisend belang heeft bij toewijzing van de vordering, die strekt tot betaling van de huurachterstand van € 3.850,00 en de huurtermijnen vanaf juni 2020 tot en met de maand van ontruiming. Dit deel van de vordering zal dan ook worden toegewezen, alsmede de voorschotten gas, water en licht, zijnde een bedrag van € 1.350,00. Op dit totaalbedrag van € 5.200,00 dient het in r.o. 3.2. genoemde en te veel betaalde bedrag aan huur over september 2019 van € 325,00 in mindering te strekken. Dit betekent dat een bedrag van € 4.875,00 zal worden toegewezen. Anders dan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] menen, kunnen de voorschotten gas, water en licht niet uit de door hen betaalde waarborgsom (€ 1.000,00) voldaan worden. De waarborgsom is daar niet voor bedoeld.

3.5.

De gevorderde betaling van € 500,00 per maand aan schadevergoeding tot en met de expiratiedatum van de huurovereenkomst, of zoveel eerder als [eiser] erin slaagt de woonruimte onder gelijkluidende voorwaarden aan een derde te verhuren, zal worden afgewezen, omdat onvoldoende zekerheid bestaat dat in de navolgende maanden geen huurder zal worden gevonden. Voorts ontbreekt voor deze toekomstige onzekere schadepost het spoedeisend belang aan de zijde van [eiser] .

3.6.

Hetgeen hiervoor onder 3.5. is overwogen, geldt mutatis mutandis ook voor de gevorderde betaling van € 500,00 per maand aan gebruikersvergoeding voor het geval [gedaagde 1] en [gedaagde 2] na de ontruiming en/of ontbinding nog in het gehuurde verblijven dan wel niet correct opleveren en als gevolg daarvan de woonruimte niet verhuurd kan worden vanwege noodzakelijke herstelwerkzaamheden. Dit deel van de vordering zal eveneens worden afgewezen.

3.7.

Het ligt op de weg van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om bijzondere omstandigheden te stellen (en bij betwisting te bewijzen) die tot de conclusie kunnen leiden dat genoemde tekortkoming gezien haar bijzondere aard of betekenis de (ontbinding en de daaraan verbonden) ontruiming niet rechtvaardigt. Zulke omstandigheden zijn gesteld noch gebleken. Nu het hoogst waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden besloten, ligt de gevorderde ontruiming voor toewijzing, zoals in het dictum omschreven, gereed. De ontruimingstermijn zal op veertien dagen na betekening van dit vonnis worden gesteld. [eiser] behoeft geen machtiging van de kantonrechter om het bevel tot ontruiming zo nodig af te dwingen. De in de wet aan de deurwaarder verleende bevoegdheden tot reële executie (artikelen 555 e.v. Rv in verbinding met artikel 444 Rv) worden toereikend geacht, zodat [eiser] bij een afzonderlijke machtiging geen belang heeft.

3.8.

Onder de hiervoor genoemde omstandigheden, het (acht maanden lang) niet (volledig) betalen van de huur en omdat betwijfeld kan worden of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] eerstdaags wel tot betaling overgaan, kan de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gevorderde en verlangde terme de grâce niet worden verleend.

3.9.

De gevorderde vergoeding aan buitengerechtelijke kosten zal als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.

3.10.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, hoofdelijk worden veroordeeld in de proceskosten. [eiser] heeft verzocht om vergoeding van de werkelijk door haar gemaakte advocaatkosten in de onderhavige procedure. Voor vergoeding van de werkelijke proceskosten is geen plaats, nu niet gebleken is dat er sprake is van misbruik van procesrecht dan wel onrechtmatig handelen (zie HR 6 april 2012 LJN: BV7828). De kosten aan de zijde van [eiser] worden met toepassing van het liquidatietarief begroot op:

- dagvaarding € 105,03

- griffierecht € 236,00
- gemachtigde salaris €
720,00

Totaal € 1.061,03

3.11.

De door [eiser] gevorderde nakosten zullen op de hierna in de beslissing weergegeven wijze worden toegewezen.

4. De beslissing

De kantonrechter:

4.1.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woonruimte, staande en gelegen aan de [adres 2] te [plaatsnaam] , binnen twee weken na betekening van dit vonnis met al het hunne en de hunnen te verlaten, te ontruimen en onder afgifte der sleutels ter vrije beschikking van [eiser] te stellen,

4.2.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan [eiser] tegen bewijs van kwijting te betalen:

• € 4.875,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van respectievelijke opeisbaarheid (vanaf de 24ste van de daaraan voorafgaande maand) tot de dag van algehele voldoening,
• € 500,00 voor elke maand of gedeelte daarvan, zulks bij vooruitbetaling te voldoen, vanaf 1 juni 2020 tot de datum van ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van respectievelijke opeisbaarheid (vanaf de 24ste van de daaraan voorafgaande maand) tot de dag van algehele voldoening,

4.3.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de aan de zijde van [eiser] gevallen proceskosten, welke worden begroot op € 1.061,03,

4.4.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, onder de voorwaarde dat zij niet binnen twee weken na aanschrijving door [eiser] volledig aan de veroordelingen hiervoor voldoen, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 120,00 aan salaris gemachtigde,

- te vermeerderen, indien vervolgens betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, met de kosten van dat exploot,

4.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

4.6.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.H.A. Venner-Lijten en is in het openbaar uitgesproken.

CJ