ECLI:NL:RBLIM:2020:6789

• Datum uitspraak: 9 september 2020
• Publicatiedatum: 10 september 2020
• Zaaknummer: 8336817 CV EXPL 20-800
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P.H.M. Kuster
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil tussen Woningstichting Meerssen en gedaagde over ontruiming en schadevergoeding

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Limburg op 9 september 2020 uitspraak gedaan in een huurgeschil tussen Woningstichting Meerssen en een gedaagde partij. De gedaagde huurde sinds 22 juli 2014 een woning van Woningstichting Meerssen, maar had een huurachterstand opgebouwd van € 2.197,60 tot en met februari 2020. De gedaagde heeft de huurovereenkomst opgezegd, maar de Woningstichting vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de gedaagde de huurovereenkomst per 3 juli 2020 heeft beëindigd en dat hij de huissleutels heeft achtergelaten, waardoor de ontruiming al had plaatsgevonden. De vordering tot ontruiming is afgewezen, maar de gedaagde blijft verantwoordelijk voor de huurpenningen tot de beëindigingsdatum. De kantonrechter heeft de gedaagde veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur en de buitengerechtelijke incassokosten, maar de vordering tot schadevergoeding van de gedaagde is afgewezen wegens onvoldoende onderbouwing. De proceskosten zijn toegewezen aan Woningstichting Meerssen.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 8336817 CV EXPL 20-800

Vonnis van de kantonrechter van 9 september 2020

in de zaak van:

de stichting

WONINGSTICHTING MEERSSEN handelend onder de naam
WONEN MEERSSEN ,

gevestigd te Meerssen,

eisende partij in conventie,

verweerder in reconventie,

gemachtigde Agin Otten Gerechtsdeurwaarders,

tegen:

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ,

wonend te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

gemachtigde mr. A.J.J. Kreutzkamp.

Partijen worden hierna Woningstichting Meerssen en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 12 februari 2020 met producties 1 tot en met 6

- de conclusie van antwoord in conventie tevens (voorwaardelijke) conclusie van eis in reconventie

- de conclusie van antwoord in reconventie

- de op 13 juli 2020 ten behoeve van de mondelinge behandeling ingekomen stukken van de Woningstichting Meerssen

- het op 6 augustus 2020 ten behoeve van de mondelinge behandeling ingekomen stuk van de Woningstichting Meerssen

- het op 6 augustus 2020 ten behoeve van de mondelinge behandeling ingekomen stuk van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie]

- het op 7 augustus 2020 ten behoeve van de mondelinge behandeling ingekomen stuk van de Woningstichting Meerssen

- de rolbeslissing waarbij een comparitie van partijen is bepaald

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 13 augustus 2020.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] huurde met ingang van 22 juli 2014 van Woningstichting Meerssen de woning met aanhorigheden, gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde). De huurprijs bedroeg laatstelijk € 560,24 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd.

2.2.

De huurachterstand tot en met februari 2020 bedraagt € 2.197,60 en is over de periode tot aan het einde van de huurovereenkomst blijven oplopen.

2.3.

[naam] heeft namens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] bij brief van 28 mei 2020 de huurovereenkomst opgezegd bij Woningstichting Meerssen met achterlating van de huissleutels in het gehuurde.

2.4.

Bij brief van 18 juni 2020 heeft mr. Leenarts namens Woningstichting Meerssen de huuropzegging van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , met inachtneming van een opzegtermijn van een maand, per 3 juli 2020 bevestigd aan [naam] . [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is door de Woningstichting Meerssen tot uiterlijk 3 juli 2020 in de gelegenheid gesteld om alle geconstateerde gebreken in en aan de woning te verhelpen en te repareren en de woning in de overeengekomen staat op te leveren, bij gebreke waarvan de kosten voor herstel en reiniging op [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] worden verhaald.

3. Het geschil

3.1.

Woningstichting Meerssen vordert, samengevat, de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot ontruiming van het gehuurde binnen drie dagen na de betekening van het vonnis en de veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling van:

• € 2.496,75 (waarvan € 2.197,60 aan hoofdsom en € 299,15 aan buitengerechtelijke incassokosten) te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding tot de dag van algehele voldoening
• € 549,40 per maand aan huur c.q. gebruiksvergoeding voor iedere maand die vanaf 29 februari 2020 tot het tijdstip van de ontruiming mocht verstrijken of zijn ingegaan, een ingegane maand daarbij gerekend voor een hele maand en
• de proceskosten.

3.2.

Woningstichting Meerssen legt hieraan ten grondslag dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting uit de huurovereenkomst, te weten de maandelijkse vooruitbetaling van de huurprijs.

3.3.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert verweer in conventie en vordert in reconventie, voor het geval de kantonrechter zijn verrekeningsverweer verwerpt, dat Woningstichting Meerssen wordt veroordeeld tot betaling van een immateriële schadevergoeding van € 17.500,00 en een materiële schadevergoeding van € 15.000,00.

3.4.

Woningstichting Meerssen voert verweer tegen de reconventionele vordering.

3.5.

Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover relevant, worden ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Gelet op de samenhang van de vorderingen in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie zal het door partijen over en weer gestelde gelijktijdig worden beoordeeld.

4.2.

Woningstichting Meerssen heeft haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op de zitting van 13 augustus 2020 ingetrokken (de vordering daarmee verminderd) aangezien zij bij brief van 18 juni 2020 de huuropzegging door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft bevestigd en de huurovereenkomst per 3 juli 2020 is beëindigd (zie r.o. 2.4). De kantonrechter hoeft over dit onderdeel van de vordering geen beslissing meer te nemen.

4.3.

Woningstichting Meerssen heeft de gevorderde ontruiming ter zitting van 13 augustus 2020 gehandhaafd. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft gesteld dat de ontruiming van het gehuurde reeds heeft plaatsgevonden en hij de huissleutels in het gehuurde heeft achtergelaten. Voorts stelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dat hij sinds november 2019 geen huur meer heeft betaald omdat Woningstichting Meerssen schadeplichtig jegens hem zou zijn geworden (waarover r.o. 4.7).

4.4.

Het verweer van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] slaagt deels. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft niet betwist dat hij tot 3 juli 2020 huurpenningen verschuldigd is. Ook uit de brief van Woningstichting Meerssen van 18 juni 2020 blijkt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , met inachtneming van de opzegtermijn, tot 3 juli 2020 huurpenningen dient te voldoen. De door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] onweersproken verschuldigde huurtermijnen tot 3 juli 2020 worden dan ook toegewezen.

Voorts heeft mevrouw [naam] namens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] bij brief van 28 mei 2020 aan Woningstichting Meerssen aangezegd de huissleutels in het gehuurde te hebben achtergelaten. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] had hierdoor feitelijk geen toegang meer tot het gehuurde hoewel de huurovereenkomst tot 3 juli 2020 doorliep. Op grond hiervan is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] het gehuurde reeds als zijnde ontruimd had achtergelaten - al was dat niet schoon en leeg - en zal de vordering tot ontruiming worden afgewezen. Dat Woningstichting Meerssen stelt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet binnen de gestelde termijn tot 3 juli 2020 is overgegaan tot het opleveren van de woning in de overeengekomen staat, maakt dit niet anders. Woningstichting Meerssen had na 3 juli 2020 immers zelf tot herstel van de woning kunnen overgaan en de door haar geraamde kosten in rekening kunnen brengen bij [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zoals aangezegd bij brief van 18 juni 2020.

4.5.

Op grond van het voorgaande zullen de huurpenningen tot 3 juli 2020 worden toegewezen, ter hoogte van een door Woningstichting Meerssen nader op te maken bedrag. De huurprijs is maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigd. Reeds door het passeren van die datum zonder dat betaald is, verkeert [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in verzuim. De gevorderde wettelijke rente, die niet is betwist, wordt dan ook toegewezen.

4.6.

Gezien het overwogene in r.o. 4.4 zal de gevorderde huur c.q. gebruiksvergoeding voor iedere maand tot aan het tijdstip van ontruiming worden afgewezen, aangezien de woning reeds door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is ontruimd en hij tot 3 juli 2020 huurpenningen verschuldigd is.

4.7.

Voorts stelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dat hij ten gevolge van een door Woningstichting Meerssen opgestarte kortgedingprocedure bij deze rechtbank, waarvan vonnis in kort geding op 17 september 2019 (zaaknr: 7961147 CV EXPL 19-5408), immateriële schade ter hoogte van

€ 17.500,- en materiële schade ter hoogte van € 15.000,- heeft geleden. Het kort geding zag op het verkrijgen van een ontruimingstitel met als grondslag het door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] veroorzaken van (geluids)overlast. De vorderingen zijn door de voorzieningenrechter afgewezen, waarna Woningstichting Meerssen geen bodemprocedure meer is begonnen. In de onderhavige procedure wordt het veroorzaken van (geluids)overlast niet meer ten grondslag gelegd aan de vorderingen van Woningstichting Meerssen. De kortgedingprocedure heeft volgens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] bijgedragen aan zijn slechte gezondheidstoestand. Daarom heeft hij vanaf november 2019 geen huur meer betaald aan Woningstichting Meerssen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] beroept zich op verrekening van de gevorderde immateriële schade en materiële schade met de achterstallige huur.

4.8.

Woningstichting Meerssen stelt dat de eerdere gevoerde kortgedingprocedure [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet ontslaat van zijn huurbetalingsverplichting op grond van de huurovereenkomst en dat zij niet gehouden is om enige vergoeding voor immateriële schade dan wel materiële schade te betalen.

4.9.

De kantonrechter stelt voorop dat wat betreft de vordering tot vergoeding van materiële en immateriële schade de stelplicht (en zo nodig de bewijslast) op [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] rust. Aangezien Woningstichting Meerssen de verschuldigdheid van enige materiële dan wel immateriële schade heeft betwist, had het op de weg van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gelegen om zijn vordering nader te onderbouwen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft echter zowel de materiële als de immateriële schade onvoldoende onderbouwd. De enkele stellingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dat hij schade heeft geleden en dat het causaal verband tussen de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gestelde schade en de door Woningstichting Meerssen opgestarte kortgedingprocedure blijkt uit het feit dat Woningstichting Meerssen de onderhavige vorderingen op een andere grondslag baseert dan in de kortgedingprocedure, zijn daartoe onvoldoende. Aan het door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aangeboden bewijs dat hij zich nimmer schuldig heeft gemaakt aan (geluids)overlast alsmede dat Woningstichting Meerssen onder valse voorwendselen een kortgedingprocedure is gestart, gaat de kantonrechter voorbij aangezien indien bewezen dit geen onderbouwing vormt voor het toewijzen van materiële dan wel immateriële schadevergoeding. Voorts wordt de geleden schade op geen enkele wijze onderbouwd aan de hand van stukken van bijvoorbeeld behandelaar(s), reden waarom de vordering in (voorwaardelijke) reconventie tot toekenning van materiële en immateriële schadevergoeding wordt afgewezen. Het verrekeningsverweer in conventie moet daarom ook worden afgewezen.

4.10.

Woningstichting Meersen maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. Woningstichting Meerssen heeft aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen
.

4.11.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in conventie en als de in het ongelijk gestelde partij in (voorwaardelijke) reconventie worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van Woningstichting Meerssen worden tot de uitspraak van dit in conventie vonnis begroot op:
- dagvaarding € 105,03

- griffierecht € 499,00
- gemachtigde salaris €
600,00 (2 punten x € 300,00)

Totaal € 1.204,03

en in reconventie op € 300,00 aan salaris gemachtigde.

5. De beslissing

De kantonrechter

in conventie en (voorwaardelijke) reconventie

5.1.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om aan Woningstichting Meerssen tegen bewijs van kwijting te betalen een nader door Woningstichting Meerssen op te maken bedrag, welke bedrag ziet op de verschuldigde huurpenningen tot 3 juli 2020, vermeerderd met de wettelijke rente over de gevorderde hoofdsom van € 2.496,75 vanaf 12 februari 2020 tot de dag van algehele voldoening,

5.2.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten aan Woningstichting Meerssen ter hoogte van € 299,15,

5.3.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling van de aan de zijde van Woningstichting Meerssen gerezen proceskosten, begroot op € 1.204,03 in conventie en op € 300,00 in reconventie,

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken.

type: LS