Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 8736279 CV EXPL 20-4176
Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 19 oktober 2020
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING SERVATIUS,
gevestigd te Maastricht,
eisende partij,
gemachtigde mr. G. Vansant,
tegen
[gedaagde],
wonend [adres 1] ,
[woonplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. C.A.M. Versteegen-Dekkers.
Partijen zullen hierna Servatius en [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 16
- de akte inbrengen producties met producties 17 t/m 20
- de akte houdende eiswijziging
- de brief zijdens [gedaagde] van 1 oktober 2020 met producties 1 t/m 5
- de brief zijdens [gedaagde] van 2 oktober 2020 met een aanvulling op productie 5
- de mondelinge behandeling gehouden op 5 oktober 2020. Bij deze gelegenheid hebben partijen elk een pleitnota overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 15 februari 2018 is tussen Servatius als verhuurder en [gedaagde] als huurder een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woonruimte aan de [adres 1] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde maakt deel uit van een appartementencomplex.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van toepassing verklaard. Artikel 13 van de algemene bepalingen bepaalt:
Huurder zal omwonenden of huurders van hetzelfde gebouw of complex geen hinder of last bezorgen en er voor zorgdragen dat de bij hem met zijn goedvinden aanwezige derden alsmede zijn of hun bezoekers dit evenmin doen.
2.3.
[gedaagde] woont samen met zijn meerderjarige zoon in het gehuurde. [gedaagde] houdt in het gehuurde een herdershond. De hond is ongeveer acht jaar oud.
2.4.
Vanaf 2019 ontvangt Servatius klachten over door de zoon en door de hond veroorzaakte geluidsoverlast. De klachten zijn aanvankelijk afkomstig van de (voormalig) huurder van de - direct daarboven gelegen - woonruimte aan de [adres 2] (hierna: de bovenbuurman) en, na diens verhuizing medio 2020, van de nieuwe en huidige huurder van de woonruimte aan de [adres 2] (hierna: de bovenbuurvrouw).
2.4.1.
De bovenbuurman heeft op 18 oktober 2019, onder meer, verklaard:
Eerder dit jaar hebben we contact gehad vanwege de geluidsoverlast van onze onderburen. Daaropvolgend heeft u bemiddeling ingeschakeld. Dit heeft een positief effect gehad op zowel het gedrag van de zoon als het geblaf van de hond. De overlast is nooit verdwenen maar wel gezakt tot een acceptabel niveau. Helaas lijkt dit effect weer af te zwakken want de overlast neemt weer toe. De druppel (…)
Ik heb zoon en vader een bericht gestuurd, vader gepoogd te bellen maar ontvang geen reactie. (...)
2.4.2.
Sedertdien heeft de bovenbuurman een logboek bijgehouden en circa 322 geluidsopnamen gemaakt. De bovenbuurman heeft bij zijn huuropzegging aan Servatius kenbaar gemaakt dat hij verhuist omwille van de overlast.
2.4.3.
Sedert 11 augustus 2020 ontvangt Servatius emailberichten van de bovenbuurvrouw over overlast. Bij die emailberichten bevinden zich een aantal printscreens van gesprekken die de bovenbuurvrouw met [gedaagde] heeft gevoerd en een geluidsopname.
2.4.4.
Servatius heeft [gedaagde] meermaals verzocht, en bij brieven van 20 april 2020 en 27 mei 2020 gesommeerd, de door de zoon en hond veroorzaakte overlast te staken en gestaakt te houden.
3.Het geschil
3.1.
Servatius vordert, samengevat en na wijziging van eis, de veroordeling van [gedaagde] om het gehuurde binnen zeven dagen na dagtekening van dit vonnis te ontruimen, met machtiging van Servatius om de ontruiming zo nodig zelf te bewerkstellingen door middel van een deurwaarder, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie. Voorts vordert Servatius [gedaagde] te veroordelen om te betalen een vergoeding gelijk aan de maandelijkse huurprijs op grond van artikel 7:225 BW vanaf 1 november 2020 tot aan de dag van ontruiming, een en ander te vermeerderen met rente, alsmede te veroordelen in de proceskosten, met rente, en in de nakosten ad € 246,00.
3.2.
Servatius legt daaraan ten grondslag dat [gedaagde] zich niet als goed huurder gedraagt doordat sprake is van langdurige en stelselmatige overlast door de hond en door de zoon, voor wiens gedragingen [gedaagde] aansprakelijk is. [gedaagde] is meermaals aangesproken en heeft nagelaten redelijke maatregelen te treffen.
3.3.
[gedaagde] voert verweer.
4.De beoordeling
4.1.
Servatius heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij bij haar vordering tot ontruiming een spoedeisend belang heeft. Als vanuit een huurwoning ernstige overlast wordt veroorzaakt, heeft de verhuurder er een spoedeisend belang bij om de betreffende overlast gevende situatie te laten beëindigen en om de huurder niet langer over het gehuurde te laten beschikken. Tegenover de stelling dat Servatius een aantal maanden zou hebben stilgezeten, heeft Servatius ingebracht dat dit onder meer verband houdt met het feit dat [gedaagde] de overlast ontkent, de bovenbuurman is verhuisd en het feit dat de nieuwe bovenbuurvrouw eerst coulance heeft getoond, maar wel degelijk sprake was van overlast. Daarom kan de vordering van Servatius in dit kort geding worden beoordeeld.
4.2.
De kantonrechter stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of op grond van een gestelde tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst als voorlopige voorziening in kort geding een vordering tot een zeer ingrijpende maatregel als ontruiming kan worden toegewezen, terughoudendheid dient te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Daarbij komt dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, de vordering zal toewijzen, terwijl het bovendien moet gaan om een zodanig ernstige tekortkoming dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht.
4.3.
Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst. Ten aanzien van de stelplicht en bewijslast brengt de structuur van hoofdregel en tenzij-bepaling in de systematiek van het BW echter wel mee dat de verhuurder moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de huurder (en in voorkomend geval dat voldaan is aan de eis van art. 6:265 lid 2 BW dat de huurder in verzuim is), en dat het aan de huurder is om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling. Ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte gelden geen bijzondere regels. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.
4.4.
Naar het oordeel van de kantonrechter is op grond van de door Servatius overgelegde stukken voldoende aannemelijk geworden dat vanuit de woning van [gedaagde] structureel ernstige overlast is veroorzaakt, waarmee [gedaagde] handelt in strijd met artikel 7:213 BW (en artikel 13.7 van de algemene bepalingen). [gedaagde] betwist de overlast, maar die betwisting is ten eerste beperkt gebleven tot de klachten die zien op de hond. Bij gebreke van betwisting, staat dan vast dat de zoon structureel luidruchtig gedrag vertoont, zoals het vrijwel dagelijks (en ook na 22.00 uur) draaien van harde muziek, schreeuwen, of slaan met deuren. Ook heeft hij overlast veroorzaakt door het gooien van (brandende) voorwerpen van het balkon. [gedaagde] is aansprakelijk voor de gedragingen van de zoon (artikel 7:219 BW). Van [gedaagde] , die meermaals van de overlast op de hoogte is gesteld, kon redelijkerwijs worden verlangd dat hij maatregelen nam ter beperking van de overlast. Voor zover de zoon (door partijen overigens niet nader geduide) beperkingen heeft, maakt dit het niet anders. Hiermee is, gelet op het belang van Servatius resp. dat van omwonenden, niet gegeven dat redelijke maatregelen ter voorkoming van overlast niet van [gedaagde] konden worden gevergd. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] ook maar iets op dat vlak heeft ondernomen.
4.4.1.
Van groter gewicht is echter het verwijt over de overlast veroorzaakt door de hond van [gedaagde] . In de enkele opmerking ter zitting, dat de geluidsopnamen ook elders kunnen zijn opgenomen, wordt geen aanleiding gezien om eraan te twijfelen, dat de daarop te horen hond, de hond in kwestie is. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat [gedaagde] geen verklaring heeft aangedragen waarom de bovenbuurman alsook de bovenbuurvrouw afzonderlijk van elkaar zo zouden handelen - enig belang is gesteld noch gebleken - terwijl ook anderszins geen verklaring is aangedragen voor het feit dat de verklaring van de bovenbuurman geheel in lijn ligt met de verklaring nadien van de bovenbuurvrouw. Met de afzonderlijke verklaringen van deze twee personen is de beweerde ernstige overlast door de hond voldoende objectief te achten en aannemelijk geworden. Zo is ook gesteld noch gebleken dat de bovenbuurman om een andere reden dan de overlast is verhuisd. In het feit dat overige bewoners niet bij Servatius hebben geklaagd, wordt geen aanleiding gezien om anders te oordelen. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat die bewoners ook geenszins hebben verklaard dat zij die klachten niet onderschrijven. Overigens is in het klachtschrijven van 1 april 2020 - geciteerd in de dagvaarding - te lezen dat de andere bewoners om hen moverende redenen, zoals een auditieve beperking, niet hebben geklaagd. Het aanhoudend geblaf behoort geenszins tot leefgeluiden die buren van elkaar hebben te accepteren. Met de stelling dat de klachten ermee verband houden dat gezien het coronavirus nu meer wordt thuisgewerkt, wordt miskend dat de overlast ook buiten de reguliere werktijden wordt ervaren en dat het voor zich spreekt dat ook overdag geen overlast hoeft te worden geduld. De stelling dat de woningen wat betreft de geluidsisolatie niet voldoen aan de eisen van het huidige bouwbesluit, is door Servatius betwist en betreft niet meer dan een blote stelling, zodat hieraan voorbij wordt gegaan.
4.4.2.
[gedaagde] stelt nog dat hij alles eraan doet om tot een oplossing te komen (althans wat betreft het blaffen van de hond), maar deze maatregelen zijn kennelijk zonder afdoende resultaat. De stelling dat de gedragstherapie van de hond vanwege het coronavirus is uitgesteld, laat onverlet dat de overlast zich al ruim voor het coronavirus voordeed. Uit de door [gedaagde] ingebrachte producties kan niet worden opgemaakt dat de overlast veroorzaakt door de hond en door de zoon inmiddels zodanig minder is geworden dat deze inmiddels van aanvaardbaar niveau moet worden geacht (en dat de verwachting is dat dit in de toekomst zo zal blijven). Die producties hebben ten eerste uitsluitend betrekking op het blaffen van de hond (en niet op de overlast gecreëerd door de zoon) en ten tweede betreft het veeleer momentopnamen. Daartegenover heeft Servatius recente stukken ingebracht, waaruit is op te maken dat de bovenbuurvrouw nog altijd overlast ervaart.
4.5.
Gezien de structurele ernstige overlast en de omstandigheid dat [gedaagde] tot nu toe geen (voor wat betreft de zoon) dan wel onvoldoende (wat betreft de hond) inzet heeft getoond om de overlast te beëindigen, weegt het belang bij de gevorderde ontruiming van Servatius, die als goed verhuurder het rustig woongenot van de overige huurders dient te waarborgen, zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij afwijzing van het gevorderde. [gedaagde] stelt dat hij op straat komt te staan, maar dit is niet onderbouwd en afgezien daarvan komt dit risico voor hem omdat hij zich niet gedraagt als goed huurder. De stelling dat een ontruiming tot een voor hem potentieel levensgevaarlijke situatie zal leiden, is niet toegelicht. De huidige situatie maakt niet dat een ontruiming in zijn algemeenheid niet kan worden gevergd.
4.6.
Concluderend is de kantonrechter voorshands van oordeel dat de tekortkoming van [gedaagde] van zodanig gewicht is dat het zeer waarschijnlijk is dat een daarop gebaseerde vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden toegewezen. De gevorderde ontruiming is daarmee toewijsbaar. De ontruimingstermijn zal wel op aan de redelijkheid ontleende gronden worden bepaald op twee weken na betekening van dit vonnis.
4.7.
Servatius behoeft geen machtiging van de kantonrechter om het toe te wijzen bevel tot ontruiming zo nodig af te dwingen. De in de wet aan de deurwaarder verleende bevoegdheden tot reële executie (artikelen 555 e.v. Rv in verbinding met artikel 444 Rv) worden toereikend geacht, zodat zij bij een afzonderlijke machtiging geen belang heeft.
4.8.
Servatius vordert een vergoeding gelijk aan de huurprijs op grond van artikel 7:225 BW, maar miskent daarmee dat dit artikel ziet op de situatie dat de huurovereenkomst is of wordt beëindigd, hetgeen hier niet aan de orde is. Deze vordering is daarmee niet toewijsbaar. Dit laat onverlet dat [gedaagde] op grond van de (bestaande) huurovereenkomst de huurpenningen nog altijd verschuldigd blijft.
4.9.
[gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van Servatius worden begroot op:
dagvaarding € 102,96
griffierecht 124,00
salaris gemachtigde
720,00(tarief gemiddeld)
720,00(tarief gemiddeld)
totaal € 946,96
De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis.
4.10.
De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen overeenkomstig de richtlijnen van het LOVCK&T en worden begroot op een half salarispunt conform het liquidatietarief proceskosten met een maximum van € 120,00 aan nakosten salaris.
4.11.
De stelling van [gedaagde] dat het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard, gelet op artikel 7:272 lid 1 BW, kan de kantonrechter niet plaatsen. Het gaat hier immers niet om een opzegging van een huurovereenkomst maar om (een ontruiming in kort geding vooruitlopend op) een ontbinding van de huurovereenkomst door de kantonrechter.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] , om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, de woonruimte staande en gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats] met al de zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Servatius te stellen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van Servatius, tot vandaag begroot op
€ 946,96, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen twee weken na aanschrijving door Servatius volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 120,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van die betekening,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken.
NIv.