ECLI:NL:RBLIM:2020:8216

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer: C/03/274070 / HA ZA 20-80

Vonnis bij vervroeging van 21 oktober 2020

in de zaak van

de stichting

WONINGSTICHTING VANHIER WONEN,

(ten tijde van dagvaarden Woningstichting Voerendaal genaamd)

gevestigd te Voerendaal,

eiseres,

advocaat mr. G.M.W. Scaf;

tegen:

[gedaagde],

wonend te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. D.M. Gijzen.

Partijen zullen hierna de Woningstichting en [gedaagde] genoemd worden.

1.Het verdere verloop van de procedure

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

de rolbeslissing van 15 april 2020;
de akten uitlating verder procederen van partijen;
de akte naamswijziging van de Woningstichting;
de conclusie van repliek met producties 11 t/m 14;
de conclusie van dupliek met een tweetal foto’s.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Op 14 oktober 2002 is [gedaagde] door levering eigenaar geworden van de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] , die hij voordien huurde van de Woningstichting. De woning maakt deel uit van een complex dat wordt aangeduid als “ [naam complex] ” en dat dateert van het begin van de 20e eeuw. Met het oog op de cultuurhistorische betekenis van deze woningen en het behoud en bescherming van Limburgse en Nederlandse mijngeschiedenis zijn in het verleden diverse initiatieven genomen om deze woningen te behouden en te beschermen. De laatste initiatieven dateren van rond de tijd dat [gedaagde] zijn woning kocht. De initiatieven bestonden in de renovatie van de voormalige mijnwerkerskolonie en een herstructurering van de omgeving daarvan. In het kader van die herstructurering hebben de Woningstichting en de gemeente Voerendaal een zogenaamd Beeldkwaliteitsplan, daterend van 26 februari 2001, voor het tuindorp [adres] e.o. te [woonplaats] laten opstellen.

2.2.

In de koopovereenkomst die tussen partijen op 28 juni 2002 is gesloten, is een voor dit geschil relevante passage opgenomen die als volgt luidt:

“Artikel 23

Koper verklaart uitdrukkelijk kennis te hebben genomen van en ermee in te stemmen dat in de akte van levering een kwalitatief beding gevestigd zal worden ten behoeve van de gemeente Voerendaal inhoudende dat koper zich dient te conformeren aan het bepaalde in en de uitwerking van het tussen verkoper en de gemeente Voerendaal terzake de individuele verkoop van onderhavige woning(en) te sluiten beeldkwaliteitplan speciaal met betrekking tot de materiaalkeuze alsmede kleurstelling van de gevels, met inbegrip van de daaruit voor koper voortvloeiende verplichtingen tot aanpassing/wijziging van het bij deze gekochte, zoals onder andere de eventueel aan te brengen afscheiding(en) tussen gevel aan de straatzijde.”

2.3.

In de leveringsakte, die dateert van 14 oktober 2002, is een voor dit geschil relevante passage opgenomen die als volgt luidt:

“Kwalitatieve verplichtingen.

Artikel 7.

De comparanten, die sub 1.(de Woningstichting, de rechtbank
) handelend als gemeld en tevens handelend als mondeling gevolmachtigde van de gemeente Voerendaal, verklaarden ter uitvoering van het tussen partijen overeengekomene de volgende kwalitatieve verplichtingen als bedoeld in artikel 6:252 Burgerlijk Wetboek te vestigen casu quo aan te nemen.

- De eerste kwalitatieve verplichting houdt in dat de koper jegens de gemeente Voerendaal zich dient te conformeren aan het bepaalde in en de uitwerking van het tussen verkoper en de gemeente Voerendaal terzake de individuele verkoop van de onderhavige woning(en) te sluiten/gesloten beeldkwaliteitplan speciaal met betrekking tot de materiaalkeuze alsmede kleurstelling van de gevels, met inbegrip van de daaruit voor koper voortvloeiende verplichtingen tot aanpassing/wijziging van het bij deze gekochte, zoals onder andere de eventueel aan te brengen afscheiding(en) tussen de gevels aan de straatzijde.

Deze verplichting zal krachtens het bepaalde in artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek overgaan op al degenen die het verkochte zullen verkrijgen, hetzij onder algemene, hetzij onder bijzondere titel. Degenen die van de rechthebbende recht tot gebruik van het verkochte zullen krijgen, zijn eveneens aan deze verplichting gehouden.

(…).”

Bijzondere bepalingen

Artikel 8.

De comparanten, die sub 1 handelend als gemeld, verklaarden dat zij tevens bij voormelde gesloten schriftelijke overeenkomst het volgende zijn overeengekomen:

a.
Koper verplicht zich jegens verkoper om de – voor zover aanwezig – rolluiken, screens, zonweringen en andere aan de straatzijde uitpandig aangebrachte voorzieningen uiterlijk bij aanvang van de geplande casco-renovatie werkzaamheden te hebben verwijderd, zulks op verbeurte van eendirect opeisbare boete ten behoeve van verkoper van vijftig euro (€ 50,--) per dag dat de overtreding voortduurt.

b.
Bij niet-nakoming van enige door verkoper opgelegde verplichting, voortvloeiende uit de onderhavige koopovereenkomst, verbeurt de koper, na ingebrekestelling en na verloop van de in die ingebrekestelling bepaalde termijn, ten behoeve van verkoper een onmiddellijk opeisbare boete van tien procent van de koopprijs, met de bevoegdheid voor verkoper om daarnaast de eventueel meer geleden schade te vorderen.

c.
Naast het gestelde in lid b. van dit artikel behoudt de Woningvereniging Voerendaal het recht om bij niet-nakoming van enige verplichting nakoming te vorderen.”

2.4.

[gedaagde] heeft in 2018, na daartoe verkregen toestemming van de gemeente Voerendaal, op het dak van zijn woning zonnepanelen aangebracht.

3.Het geschil

3.1.

De Woningstichting stelt dat door de in 2018 door [gedaagde] aangebrachte zonnepanelen de in het kader van het Beeldkwaliteitsplan in opdracht van de Woningstichting op het dak van de woning van [gedaagde] aangebrachte karakteristieke roodkleurige keramische dakpannen aan het zicht zijn onttrokken. Daardoor is volgens de Woningstichting het uiterlijk aanzien van de woning van [gedaagde] flink veranderd en detoneert de woning van [gedaagde] in de wijk en doet dit afbreuk aan het straatbeeld.

3.2.

De Woningstichting stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] zich op grond van het bepaalde in artikel 23 van de koopovereenkomst verbonden heeft verklaard aan de Beeldkwaliteitsplan en dat het aanbrengen van de zonnepanelen daarmee in strijd is. [gedaagde] was op de hoogte van de inhoud van dat plan, omdat in het ten tijde van de renovatie onder de bewoners verspreide Bewonersinformatieboekje (“casco-renovatie”) werd gerefereerd aan dat plan. In dat boekje werd volgens de Woningstichting in hoofdstuk 3 “Wat houdt het plan voor uw woning in als u de woning wel koopt?” beschreven dat de dakbedekking zal worden vernieuwd, terwijl de gevelschetsen in hoofdstuk 5 tonen dat de dakbedekking van
zowel de nieuwe voor- als achtergevel van de woning aan het adres [adres] roodkleurig is.

3.3.

Nadat [gedaagde] zijn woning van de Woningstichting had gekocht, is volgens
de Woningstichting overeenkomstig een afspraak tussen partijen de dakbedekking op kosten van de Woningstichting vernieuwd. Voor het gebied waarin de woning van [gedaagde] is gelegen (gebied II, [adres] buitenbocht) gold volgens de Woningstichting het voorschrift dat de nieuwe keramische dakpannen roodkleurig moesten zijn. In het Bewonersinformatieboekje staat op pagina 10 vermeld dat bij verkoop van de woningen in de koopovereenkomst regels met betrekking tot handhaving van het uiterlijk van de woning zullen worden opgenomen. Teneinde zeker te stellen dat [gedaagde] zich daaraan zou houden, werd een dergelijke verplichting opgenomen in de koopovereenkomst tussen partijen.

3.4.

Primair stelt de Woningstichting zich op het standpunt dat [gedaagde] jegens haar toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst.

3.5.

Subsidiair stelt de Woningstichting zich op het standpunt dat [gedaagde] door het aanbrengen van de zonnepanelen onrechtmatig heeft gehandeld jegens de Woningstichting.

3.6.

De Woningstichting vordert op grond van het vorenstaande dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

[gedaagde] veroordeelt om binnen vier weken na betekening van het vonnis de zonnepanelen op het dak van zijn woning gelegen aan het [adres] te [woonplaats] te verwijderen, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,-- per dag of dagdeel dat [gedaagde] nalaat hieraan te voldoen;

[gedaagde] veroordeelt in de kosten van dit geding, waaronder mede begrepen de kosten van het salaris van de advocaat van de Woningstichting en de verplichte verschotten alsmede alle kosten op de tenuitvoerlegging vallende.

3.7.

[gedaagde] voert verweer.

3.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De rechtbank stelt het volgende voorop.

Uit de inhoud van artikel 23 van de koopovereenkomst en artikel 7 van de akte van levering volgt dat de Woningstichting een beding ten behoeve van een derde (lees: de gemeente
Voerendaal) heeft gemaakt als bedoeld in artikel 6:253 BW. De Woningstichting, die ten behoeve van de gemeente Voerendaal in die artikelen iets heeft bedongen van [gedaagde] , kan op grond van artikel 6:256 BW vorderen dat [gedaagde] zijn verplichtingen uit dat derdenbeding jegens de gemeente Voerendaal nakomt. Het verweer van [gedaagde] , dat de onderhavige vordering niet door de Woningstichting zou kunnen worden ingesteld, maar enkel door de gemeente Voerendaal vindt derhalve geen steun in het recht.

4.2.

Uit de bepalingen in de koopovereenkomst, als ook uit die in de notariële akte, waaruit hierboven is geciteerd, blijkt dat de Woningstichting enkel iets heeft bedongen ten behoeve van de gemeente Voerendaal, en niet ook iets heeft bedongen ten behoeve van zichzelf waaruit volgt dat [gedaagde] ook jegens háár gehouden was tot nakoming van de omstreden verplichtingen uit het Beeldkwaliteitsplan.

4.3.

De Woningstichting stelt enkel dat [gedaagde] toerekenbaar is te kort geschoten, dan wel onrechtmatig
jegens háárheeft gehandeld door het niet-naleven van de beweerde verplichtingen uit het Beeldkwaliteitsplan. Nu het beding niet is overeengekomen ten behoeve van de Woningstichting, betekent dat [gedaagde] niet toerekenbaar te kort kan zijn geschoten, noch dat [gedaagde] onrechtmatig kan hebben gehandeld jegens de Woningstichting, zoals gesteld door haar.

4.4.

De vorderingen van de Woningstichting dienen derhalve te worden afgewezen.

4.5.

De Woningstichting zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht € 83,00;

- salaris advocaat €
1.086,00(2,0 punten × tarief € 543,00);

Totaal € 1.169,00.

5.De beslissing

De rechtbank:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt de Woningstichting in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.169,00;

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Etman, rechter, en in het openbaar uitgesproken.^[1]