Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummers 8464817 CV EXPL 20-1761 en 8474235 CV EXPL 20-1810
Vonnis van de kantonrechter van 4 november 2020
in de op de rol gevoegde zaken van
de stichting
STICHTING KRIJTLAND WONEN,
STICHTING KRIJTLAND WONEN,
gevestigd te [woonplaats] ,
eisende partij,
gemachtigde mr. R.W. Janssen,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonend aan de [adres 1] , [woonplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonend aan [adres 2] , [woonplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. R.C.C.M. Nadaud,
en
1.[gedaagde sub 1] ,
wonend aan de [adres 1] , [woonplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonend aan [adres 2] , [woonplaats] ,
eisende partij,
gemachtigde mr. R.C.C.M. Nadaud,
tegen
de stichting
STICHTING KRIJTLAND WONEN,
STICHTING KRIJTLAND WONEN,
gevestigd te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. R.W. Janssen,
Partijen zullen hierna Krijtland, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd worden.
1.De procedure
in de zaak met zaaknummer 8464817 CV EXPL 20-1761
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
in de zaak met zaaknummer 8474235 CV EXPL 20-1810
1.3.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek
1.4.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde sub 1] huurt sedert 1 januari 1974 van Woningstichting [woonplaats] de woonruimte aan [adres 2] te [woonplaats] (verder: de woning). In de huurovereenkomst staat voor zover relevant:
“(…) Op deze huurovereenkomst is van toepassing het huurreglement van verhuurder, zoals dat heden van kracht is en zoals het later zal worden gewijzigd. Huurder verklaart, dat hij bij ondertekening van deze overeenkomst het huidige huurreglement, vastgesteld in de ledenvergadering van 19 februari 1968, heeft ontvangen. Verhuurder zal huurder van eventuele wijzigingen van het reglement in kennis stellen. (…)”
2.2.
Artikel 6.4 van de standaard algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte Woningstichting [woonplaats] luidt voor zover relevant:
“Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. (…)”
2.3.
De zoon van [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] , is eveneens woonachtig in voormelde woning.
2.4.
Op 18 augustus 2010 heeft [gedaagde sub 1] Woningstichting [woonplaats] verzocht toestemming tot medehuurderschap te verlenen aan [gedaagde sub 2] .
2.5.
Woningstichting [woonplaats] heeft bij brief van 30 september 2010 aan [gedaagde sub 1] meegedeeld dat zij geen toestemming voor medehuurderschap kunnen verlenen voor haar zoon [gedaagde sub 2] . [gedaagde sub 1] heeft daartegen geen bezwaar aangetekend, noch een verzoek om medehuurderschap bij de kantonrechter ingediend.
2.6.
Sinds 1 januari 2019 zijn Woningstichting [woonplaats] en Woningstichting Gulpen gefuseerd in Krijtland.
2.7.
In januari 2019 heeft [gedaagde sub 1] haar heup gebroken. Zij is in het Zuyderland Ziekenhuis opgenomen en heeft een heupoperatie ondergaan. Aansluitend heeft zij - wegens het revalidatietraject - in de Plataan en Zorgcentrum [naam zorgcentrum 1] te [plaats] verbleven. Sedert 22 juli 2019 verblijft [gedaagde sub 1] in Zorgcentrum [naam zorgcentrum 2] te [woonplaats] .
2.8.
Bij brief van 25 november 2019 heeft (de gemachtigde van) Krijtland aan [gedaagde sub 1] bericht:
“(…) Nu u uw hoofdverblijf niet meer in het gehuurde heeft, verzoek ik u vriendelijk de tussen u en cliënte bestaande huurovereenkomst op te zeggen tegen de eerst mogelijke datum. Voorts verzoek ik u de huurwoning te ontruimen en de sleutels bij cliënte in te leveren.
Voor de goede orde wijs ik u op het feit dat uw zoon, de heer [gedaagde sub 2] , niet in het gehuurde kan blijven wonen. Ten eerste is hij geen huurder en/of medehuurder; ten tweede is een eengezinswoning niet bedoeld om te worden bewoond door één persoon. (…)
Mocht ik binnen de gestelde termijn geen huuropzegging van u hebben ontvangen (incl. een toezegging dat u het gehuurde tijdig zult ontruimen), dan ben ik genoodzaakt u in rechte te betrekken. (…) ”
2.9.
[gedaagde sub 1] is niet tot vrijwillige huuropzegging overgegaan.
3.Het geschil
in de zaak met zaaknummer 8464817 CV EXPL 20-1761
3.1.
Tegen de achtergrond van deze vaststaande feiten vordert Krijtland bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- ontbinding van de tussen haar en [gedaagde sub 1] bestaande huurovereenkomst en veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot ontruiming van de woning,
- voor recht te verklaren dat [gedaagde sub 2] niet met recht c.q. met succes een beroep toekomt op het medehuurderschap ex artikel 7:267 BW,
- veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.2.
Krijtland legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde sub 1] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden door niet haar hoofdverblijf in de woning te hebben. Voorts is er geen zicht dat [gedaagde sub 1] op (korte) termijn de woning zelf weer zal of kan gaan bewonen.
3.3.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben verweer gevoerd.
3.4.
Op de stellingen van partijen zal hierna - voor zover relevant - nader worden ingegaan.
in de zaak met zaaknummer 8474235 CV EXPL 20-1810
3.5.
Tegen de achtergrond van deze vaststaande feiten vordert [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, dat de kantonrechter zal bepalen dat [gedaagde sub 2] met ingang van 1 mei 2020, althans met ingang van een door de kantonrechter te bepalen tijdstip, medehuurder zal zijn van de woning aan [adres 2] te [woonplaats] , zulks met veroordeling van Krijtland in de proceskosten.
3.6.
Krijtland heeft verweer gevoerd.
3.7.
Op de stellingen van partijen zal hierna - voor zover relevant - nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
in de zaak met zaaknummer 8464817 CV EXPL 20-1761
4.1.
Uit het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling of ontbinding naar de aard en betekenis van de tekortkoming gerechtvaardigd is, dient rekening gehouden te worden met alle omstandigheden van het geval. Hieronder worden ook omstandigheden gerekend die na de gestelde tekortkoming hebben plaatsgevonden (HR 22 augustus 1992, NJ 1992, 715, ECLI:NL:HR:1992:ZC0673 en Hoge Raad van 29 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).
4.2.
Vaststaat dat [gedaagde sub 1] in verband met het ondergaan en revalideren van een heupoperatie sedert januari 2019 niet zelf in de door haar gehuurde woning woont, maar onafgebroken heeft verbleven in het Zuyderland Ziekenhuis, Plataan, vervolgens in Zorgcentrum [naam zorgcentrum 1] te [plaats] en thans sedert 22 juli 2019 in Zorgcentrum [naam zorgcentrum 2] te [woonplaats] . Het verblijf van [gedaagde sub 1] in het zorgcentrum is derhalve langdurig. Van enige tijdelijkheid is overigens niets gebleken. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben slechts een wens en een intentie tot terugkeer van [gedaagde sub 1] in de gehuurde woning, maar dat dit ook reëel is en op (korte) termijn mogelijk is, is niet gebleken. Een verklaring van een arts daaromtrent is niet in het geding gebracht. Evenmin hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voldoende onderbouwd hoe terugkeer van [gedaagde sub 1] naar het gehuurde concreet vorm zou moeten krijgen. Genoemde stukken met betrekking tot een traplift zijn inmiddels als gedateerd te beschouwen. Uit het vorenstaande volgt dat [gedaagde sub 1] ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding al vijftien maanden niet haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft.
4.3.
Vervolgens is de vraag of [gedaagde sub 1] door niet haar hoofdverblijf in het gehuurde te hebben, is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst.
4.4.
Vooropgesteld wordt dat er geen expliciete contractuele verplichting voor [gedaagde sub 1] bestaat om de woonruimte daadwerkelijk te bewonen. In de huurovereenkomst is immers geen bepaling opgenomen dat de huurder haar hoofdverblijf in het gehuurde dient te hebben. Het op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde huurreglement, zoals vastgesteld in de ledenvergadering van 19 februari 1968, is niet in het geding gebracht zodat niet vastgesteld kan worden of daarin een dergelijke bepaling is opgenomen. Voorts is evenmin komen vast te staan dat de standaard algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte Woningstichting Vaals, waarin in artikel 6.4 is bepaald dat huurder haar hoofdverblijf in het gehuurde dient te hebben, op de huurovereenkomst van toepassing zijn. Anders dan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen, kunnen na het aangaan van de huurovereenkomst tot stand gekomen en gewijzigde algemene voorwaarden wel degelijk op de huurovereenkomst van toepassing zijn, maar dient de verhuurder huurder wel van de gewijzigde voorwaarden in kennis te stellen (zie r.o. 2.1.). Niet gebleken is dat (de rechtsvoorganger van) Krijtland [gedaagde sub 1] van de gewijzigde voorwaarden in kennis heeft gesteld. [gedaagde sub 1] betwist immers deze algemene huurvoorwaarden te hebben ontvangen.
4.5.
Ook al is er geen expliciete contractuele verplichting voor [gedaagde sub 1] om de woonruimte daadwerkelijk te bewonen en zijn de standaard algemene huurvoorwaarden niet van toepassing, kan het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde onder omstandigheden schending van de verplichting tot goed huurderschap opleveren. Het zal telkens van de concrete omstandigheden van het geval afhangen of van een zodanige schending sprake is. De kantonrechter is van oordeel dat hiervan in casu sprake is. Het betreft immers een sociale huurwoning, die [gedaagde sub 1] - op het moment van dagvaarden - al vijftien maanden niet bewoonde, maar die zij in het bijzonder aanhoudt omdat zij de wens en intentie heeft om hiernaar terug te keren (waarvan niet gebleken is dat dit überhaupt reëel en op korte termijn mogelijk is) en haar zoon hier al volgens haar sinds 1974 en volgens Krijtland sinds 1994 woonachtig is. Derhalve wordt het gehuurde gedurende een langere tijd onttrokken aan de schaarse sociale woningmarkt. Dat [gedaagde sub 2] de door [gedaagde sub 1] gehuurde woning bewoont, maakt het voorgaande niet anders. [gedaagde sub 2] is geen (mede)huurder van voormelde woning. Daartegenover staat het belang van Krijtland die - als toegelaten instelling als bedoeld in de Woningwet - verplicht is te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse sociale huurwoningen onder haar doelgroep, de financieel minder draagkrachtigen binnen onze maatschappij. Daarmee wordt een gewichtig belang van publieke aard gediend. Hoe spijtig ook, moet bij een belangenafweging het belang van [gedaagde sub 1] om een (schaarse sociale huur-)woning te behouden waar zij al meer dan vijftien maanden niet haar hoofdverblijf heeft, wijken voor het belang van een eerlijke verdeling van sociale huurwoningen door Krijtland. Al deze omstandigheden in aanmerking nemend komt de kantonrechter tot de conclusie dat [gedaagde sub 1] door het niet bewonen van de gehuurde woning is tekortgeschoten in haar op artikel 7:213 BW gebaseerde verplichting zich als goed huurder jegens Krijtland te gedragen. Dit is een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen als huurder dat de ontbinding van de tussen haar en Krijtland bestaande huurovereenkomst en de ontruiming van de woonruimte gerechtvaardigd zijn. Voorts wijst de kantonrechter nog op de door Krijtland gedane toezegging in haar conclusie van repliek dat zij zich zal inspannen om binnen afzienbare tijd een gelijkvloerse woning en een complex met lift aan te bieden indien [gedaagde sub 1] zorgcentrum [naam zorgcentrum 2] mocht verlaten.
4.6.
De gevorderde ontruiming van het gehuurde is ook toewijsbaar jegens [gedaagde sub 2] , aangezien hij zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. [gedaagde sub 2] is geen huurder en kan evenmin (zoals hierna in de zaak met zaaknummer 8474235 wordt geoordeeld) als medehuurder worden aangemerkt.
4.7.
In de aangevoerde omstandigheden wordt aanleiding gezien de ontruimingstermijn op vier weken na betekening van dit vonnis te stellen. Krijtland behoeft geen machtiging van de kantonrechter om het bevel tot ontruiming zo nodig af te dwingen. De in de wet aan de deurwaarder verleende bevoegdheden tot reële executie (artikelen 555 e.v. Rv in verbinding met artikel 444 Rv) worden toereikend geacht, zodat Krijtland bij een afzonderlijke machtiging geen belang heeft.
4.8.
Gelet op hetgeen hierna in de zaak met zaaknummer 8474235 wordt geoordeeld, zal de gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde sub 2] niet met recht c.q. met succes een beroep toekomt op het medehuurderschap ex artikel 7:267 BW, bij gebreke van een zelfstandig belang worden afgewezen.
4.9.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van Krijtland worden tot de uitspraak van dit vonnis begroot op:
- dagvaarding € 105,03
- dagvaarding € 105,03
- griffierecht € 124,00
- gemachtigde salaris €
360,00(2 punten x € 180,00)
- gemachtigde salaris €
360,00(2 punten x € 180,00)
Totaal € 589,03
4.10.
De gevorderde nakosten en de wettelijke rente over de proceskosten en nakosten zullen op de hierna onder 5.3. en 5.4. weergegeven wijze worden toegewezen.
in de zaak met zaaknummer 8474235 CV EXPL 20-1810
4.11.
Vaststaat dat de gemachtigde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bij e-mailbericht van
5 december 2019 namens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] Krijtland heeft verzocht om ermee in te stemmen dat [gedaagde sub 2] medehuurder wordt van de woning aan [adres 2] te [woonplaats] (productie 3 bij exploot van dagvaarding). Krijtland heeft niet binnen drie maanden schriftelijk verklaard met dit verzoek in te stemmen. Daarmee is de weg vrijgekomen voor [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om zich met dit gezamenlijk verzoek tot de kantonrechter te richten.
4.12.
Ingevolge artikel 7:267 lid 3 BW wijst de kantonrechter een dergelijke vordering slechts af:
a. indien de beoogde medehuurder niet gedurende tenminste twee jaren in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft;
b. indien, mede gelet op hetgeen is komen vast te staan omtrent de gemeenschappelijke huishouding en de tijdsduur daarvan, de vordering kennelijk slechts de strekking heeft de beoogde medehuurder op korte termijn de positie van huurder te verschaffen;
c. indien de beoogde medehuurder vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur.
4.13.
De belangrijkste voorwaarden voor toewijzing van de vordering tot medehuurderschap zijn ingevolge artikel 7:267 lid 1 BW het hebben van het hoofdverblijf in de gehuurde woning en het voeren van een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de huurder. Deze voorwaarden dienen in beginsel te zijn vervuld ten tijde van de indiening van het verzoek tot medehuurderschap bij de verhuurder. In het onderhavige geval heeft dit verzoek plaatsgevonden op 5 december 2019.
4.14.
Partijen verschillen onder meer van mening over de vraag of ten tijde van het verzoek van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in december 2019 sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding van [gedaagde sub 2] met [gedaagde sub 1] , nu [gedaagde sub 1] sinds januari 2019 onafgebroken in zorgcentra verbleef.
4.14.1.
Weliswaar is met de opname van [gedaagde sub 1] in het zorgcentrum een einde gekomen aan de samenwoning tussen [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] , maar uit de jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat een gemeenschappelijke huishouding in het algemeen bij opname in een ziekenhuis of verpleeghuis van een dergenen die een dergelijke huishouding voert, niet dadelijk, maar eerst na enige tijd, naar gelang van de omstandigheden, zal eindigen (vgl. HR 21 februari 1986, NJ 1986, 383). De omstandigheid dat een verzoek tot medehuurderschap kort na de opname van de huurder in een zorginstelling is ingediend, hoeft toewijzing van dat verzoek niet in de weg te staan (vgl. HR 18 februari 1994, NJ 1994, 376).
4.14.2.
Naar het oordeel van de kantonrechter is er echter sinds de beëindiging van de samenwoning van [gedaagde sub 2] met [gedaagde sub 1] in januari 2019 een zodanige periode verstreken, dat ten tijde van de indiening van het verzoek tot medehuurderschap in december 2019 in redelijkheid geen sprake meer kon zijn (voor het geval er al sprake zou zijn geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding) van een duurzame gemeenschappelijke huishouding van [gedaagde sub 2] met [gedaagde sub 1] . Nu [gedaagde sub 1] sinds januari 2019 al onafgebroken verblijft in zorgcentra kan niet worden volgehouden dat de verhuizing naar het zorgcentrum van tijdelijke aard is. Evenmin is gebleken dat [gedaagde sub 1] op korte termijn naar de door haar gehuurde woning zal terugkeren.
4.15.
Uit het vorenstaande volgt dat, voor zover er al sprake zou zijn geweest van een gemeenschappelijke huishouding, ten tijde van de indiening van het verzoek tot medehuurderschap bij Krijtland geen sprake meer was van een gemeenschappelijke huishouding. De vordering van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zal dan ook worden afgewezen.
4.16.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van Krijtland worden tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 360,00 salaris gemachtigde (2 punten x tarief
€ 180,00). De door Krijtland gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal op de hierna onder 5.8. weergegeven wijze worden toegewezen.
5.De beslissing
De kantonrechter
in de zaak met zaaknummer 8464817 CV EXPL 20-1761
5.1.
ontbindt de tussen Krijtland en [gedaagde sub 1] bestaande huurovereenkomst,
5.2.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de woonruimte, staande en gelegen aan [adres 2] te [woonplaats] , binnen vier weken na betekening van dit vonnis met al het hunne en de hunnen te verlaten, te ontruimen en onder afgifte der sleutels ter vrije beschikking van Krijtland te stellen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de aan de zijde van Krijtland gerezen proceskosten, welke worden begroot op € 589,03, bij gebreke van betaling binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na die betekening tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen twee weken na aanschrijving door Krijtland volledig aan de veroordelingen hiervoor voldoen, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 90,00 aan salaris gemachtigde, bij gebreke van betaling binnen veertien dagen na die aanschrijving te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag daarna tot de dag van volledige betaling,
- te vermeerderen, indien vervolgens betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, met de kosten van dat exploot, bij gebreke van betaling binnen veertien dagen na die betekening te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag daarna tot de dag van voldoening,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
5.6.
wijst af het meer of anders gevorderde.
in de zaak met zaaknummer 8474235 CV EXPL 20-1810
5.7.
wijst de vordering af,
5.8.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de aan de zijde van Krijtland gerezen proceskosten, welke worden begroot op € 360,00, bij gebreke van betaling binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na die betekening tot de dag van volledige betaling,
5.9.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken.
CJ