Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 8225155 CV EXPL 19-8428
Vonnis van de kantonrechter van 11 november 2020
in de zaak van
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie],
wonend te [woonplaats 1] ,
eisende partij in conventie, verweerder in reconventie,
gemachtigde J.M.A. van Ras,
tegen
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie],
wonend aan de [adres] ,
[woonplaats 2] ,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] genoemd.
1.De procedure
in conventie en in reconventie
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 10 juni 2020, waarbij de zaak is verwezen naar de rolzitting voor het nemen van een conclusie van dupliek in reconventie,
- de conclusie van dupliek in reconventie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De geschil
in conventie en in reconventie
2.1.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot betaling van € 901,13, vermeerderd met wettelijke rente over € 750,00 vanaf 27 november 2019 en kosten.
2.2.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] beroept zich op verrekening en vordert in reconventie - samengevat - de veroordeling van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot betaling van € 1.337,32. De kantonrechter merkt hierbij op dat dit bedrag exclusief de verrekening is.
2.3.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voert verweer.
3.De beoordeling
bevoegdheid van de kantonrechter
3.1.
In zaken betreffende huur van woonruimte is uitsluitend bevoegd de rechter binnen wiens rechtsgebied het gehuurde is gelegen (art. 103, tweede zin, Rv.). De kantonrechter dient zijn bevoegdheid in dergelijke zaken ambtshalve te toetsen (art. 110 lid 1 Rv). Een van de achterliggende gedachten voor deze bevoegdheidsregeling is dat de huurder van woonruimte bescherming moet worden geboden. Nu in deze zaak de huurder echter de eiser is en door te dagvaarden voor de kantonrechter van de woonplaats van de gedaagde geen beroep op deze bescherming doet, zal de kantonrechter zich toch bevoegd achten om over de vordering te oordelen.
in conventie en in reconventie
3.2.
Vaststaat dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] bij aanvang van de huurovereenkomst een waarborgsom van € 750,00 heeft betaald, dat de woning in behoorlijk staat is opgeleverd en dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , ondanks een sommatie, heeft nagelaten de waarborgsom terug te betalen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] beroept zich uitsluitend op verrekening (artikel 6:126 BW). Zij stelt aanspraak te maken op een hoger bedrag, bestaande uit huurachterstand (zie hierna onder r.o. 3.3.) en uit een boetebedrag (r.o. 3.5.). [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] op haar beurt betwist dat zij nog enig bedrag uit hoofde van de huurovereenkomst aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] verschuldigd is. Gelet op de onderlinge samenhang tussen het verrekeningsverweer in conventie en de vordering in reconventie, zullen de vorderingen in conventie en in reconventie tegelijk worden behandeld.
huurachterstand
3.3.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt dat sprake is van een huurachterstand, bestaande uit het onbetaald laten van de - bij een viertal voorstellen - aangezegde huurverhogingen. Vaststaat dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] geen huurverhogingen heeft betaald. Partijen zijn met name erover verdeeld of de huurverhogingen zijn verschuldigd. Voorop stellend dat hier (uiteraard) sprake is van een niet-geliberaliseerde huurprijs, overweegt de kantonrechter als volgt.
3.3.1.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] betwist gemotiveerd de voorstellen alsmede de latere brieven hieromtrent (productie 1 en 2, zoals ingebracht door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ) te hebben ontvangen. Een verklaring moet om haar werking te hebben die persoon hebben bereikt (artikel 3:37 BW). Op [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] als afzender rust in beginsel de verplichting feiten en omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen dat de brieven door haar zijn verzonden en dat de brieven daar zijn aangekomen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft gelet op hetgeen over en weer is aangevoerd niet kunnen volstaan met de blote stelling dat de brieven (per gewone post) zijn verzonden. Nergens is namelijk uit op te maken dat die brieven daadwerkelijk zijn verzonden, laat staan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] hebben bereikt. Zo al aangenomen zou worden dat de voorstellen zijn verzonden (en wel per gewone post), dan is [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] daarmee nog altijd niet gebonden aan de verhoging. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] was immers ermee bekend dat de huurverhoging niet werd betaald en dat ook geen bezwaar was gemaakt. In dat geval had het op de weg van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gelegen om binnen drie maanden na de ingangsdatum een herinnering te versturen via - ditmaal - de aangetekende post (artikel 7:253 lid 2 BW). Dit is niet gebeurd. Voor zover [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt dat zij een afwachtende houding mocht innemen, treft deze stelling aldus geen doel. Dit zou eerst het geval zijn geweest indien de herinnering aangetekend was verzonden.
3.3.2.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft, in het kader van de betwisting dat zij de vorenstaande voorstellen heeft ontvangen, gesteld en onderbouwd dat zij wel andere brieven heeft ontvangen waarin de huurverhoging is aangezegd. Deze andere brieven zouden afkomstig zijn van de beheerder (en niet voldoen aan de wettelijke vereisten voor huurverhoging). Nu [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] deze brieven in zijn geheel - zowel wat betreft de herkomst als de verzending ervan - betwist, behoeven deze verder geen bespreking. Deze brieven liggen immers ook anderszins niet ten grondslag aan het beroep op verrekening en/of de vordering in reconventie. De door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in het kader van de betwisting ingebrachte verklaring van een voormalig huisgenoot, behoeft om dezelfde reden evenmin bespreking.
3.3.3.
Het vorenstaande betekent dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] geen aanspraak heeft op de huurverhogingen en daarmee geen sprake is van enige huurachterstand uit dien hoofde.
3.4.
Eerst bij conclusie van dupliek in conventie (en van repliek in reconventie) stelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dat - daargelaten de huurverhoging - [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ook te weinig huurpenningen heeft betaald. Met bankafschriften (productie 5) is onderbouwd dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] over de maanden juni, juli, en augustus 2013 respectievelijk € 10,00, € 5,00 en € 10,00 te weinig heeft betaald. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] erkent bij conclusie van dupliek in reconventie dat zij destijds in totaal € 25,00 te weinig heeft betaald, maar wijst erop dat (zoals [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] bij antwoord zelf al aangeeft) zij in 2018 € 60,00 extra heeft betaald, zodat over het geheel bezien nog altijd € 35,00 te veel is betaald. Van een huurachterstand in dit opzicht is dan ook evenmin sprake.
boetebeding
3.5.
Artikel 10.7 van de huurovereenkomst luidt:
Bij te late betaling van de huur, door de huurder, zal voor iedere week of gedeelte van de week dat er te laat wordt betaald, een bedrag in rekening worden gebracht van € 7,50. De huur dient elke kalendermaand voor de eerste dag betaald te zijn.
Artikel 4.3 van de huurovereenkomst luidt:
De huurprijs en het voorschot (…) zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft op de door verhuurder aangegeven wijze.
3.6.
Gelet op de aard van de overeenkomst kan een beding in de huurovereenkomst zelf waarbij de huurder een contractuele boete is verschuldigd indien niet wordt voldaan aan de kernverplichting dat de - volledige - huur op tijd moet zijn betaald, op zichzelf niet als onredelijk bezwarend worden aangemerkt. Wel wordt de boete hoger naarmate de huur niet wordt betaald. In het laatste geval kan de boete behoorlijk hoog oplopen. De rechtbank overweegt voorts dat de eis, dat voor de verschuldigdheid van een boete een aanmaning verstuurd moet zijn, niet geldt indien de huurovereenkomst anders bepaalt of indien het verzuim intreedt zonder ingebrekestelling. Artikel 4.3 van de huurovereenkomst bepaalt wanneer de huur betaald moet zijn: iedere maand op zijn laatst op de eerste dag van die maand. Dat geeft enerzijds aan wanneer de betreffende vordering opeisbaar is en het is anderzijds een voor “voldoening bepaalde termijn”, in de zin van artikel 6:83 sub a BW (een fatale termijn), nu niet gebleken is dat die termijn een andere strekking heeft. Dat wil zeggen dat iedere keer dat de huur (niet volledig en) op de eerste dag van de maand is betaald, [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in verzuim is komen te verkeren en een ingebrekestelling niet noodzakelijk is. Dit brengt in beginsel mee dat de bedongen boete zonder ingebrekestelling of nadere aanmaning verschuldigd is. Artikel 10.7 wijkt evenwel ten nadele van de huurder af van artikel 4.3, nu hierin wordt uitgegaan van een kortere termijn, namelijk vóór de eerste dag van de maand (maar daar tegenover staat dat dit artikel ziet op de datum van de betaling laatstelijk op de laatste dag van de voorafgaande maand, en niet van ontvangst).
De boetebepaling vermeldt in ieder geval niet met zoveel woorden dat de boete direct opeisbaar is, maar wel dat een bedrag (nog) in rekening wordt gebracht (c.q. moet worden gebracht). Dit vooropstellende overweegt de kantonrechter als volgt.
3.7.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt dat zij uit hoofde van artikel 10.7 van de huurovereenkomst aanspraak maakt op een bedrag € 420,00. De totstandkoming van dit bedrag is verder niet toegelicht. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] onderbouwt dit uiteindelijk - en uitsluitend - met de producties 4 en 6, waaruit is op te maken dat:
- op 7 december 2015 een bedrag op de rekening van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is bijgeschreven onder vermelding van “sorry had geen voldoende saldo”. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] erkent dat die betaling te laat is geschied,
- op 4 mei 2015 de huur over de maand mei 2015 op de rekening van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is bijgeschreven. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] stelt dat die betaling door haar tijdig, op 30 april 2015, is gedaan (maar in verband met een feestdag te laat op de rekening van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is beschreven). Gelet op hetgeen hiervoor voorop is gesteld - de boetebepaling gaat uit van de datum van betaling voor de eerste -, kan deze betaling, waarvan aan de hand van de stukken aldus niet kan worden vastgesteld wanneer die is gedaan, niet worden meegerekend,
- op 4 april 2013 de huur over de maand april 2013 op de rekening van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is bijgeschreven, met als transactiedatum 2 april 2013. Deze betaling is aldus te laat,
- op 4 maart 2013 de huur over de maand maart 2013 op de rekening van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is bijgeschreven met als transactiedatum 2 maart 2013. Deze betaling is aldus eveneens te laat,
- op 19 juni 2018 een overmaking is gedaan onder vermelding “achterstallige betaling”. Nu de kantonrechter de stelling van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] deelt dat uit dit bankafschrift niet is op te maken dat (juist) de maand februari 2018 te laat is betaald, terwijl [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] stelt dat deze te late betaling ziet op de maand juni 2018, kan niet als vaststaand worden aangenomen dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de maand februari 2018 weken te laat heeft betaald en uit dien hoofde een boete is verschuldigd.
3.7.1.
Gezien het vorenstaande is sprake van drie te late betalingen van hooguit één week. Zo de boeteclausule al onverkort moet worden toegepast, is hiermee hooguit een bedrag van
3 x € 7,50= € 22,50 gemoeid. Dit is minder dan hetgeen [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] nog altijd teveel heeft betaald (zie r.o. 3.4.). De kantonrechter merkt voor de volledigheid op dat uit productie 5 weliswaar is op te maken dat ook die drietal huurbetalingen in 2013 niet tijdig zijn gedaan, maar deze producties zijn niet ten grondslag gelegd aan de stelling dat de (volledige) huur te laat is betaald (maar uitsluitend aan de stelling dat te weinig huur is overgemaakt). Ook uit productie 4 is op te maken dat de huur over de maand juni 2018 niet tijdig is betaald, maar ook dit is als zodanig niet zo gesteld. Het is niet aan de kantonrechter om, bij gebreke van een toelichting omtrent de totstandkoming van het bedrag ad € 20,00, zelf aan de hand van de stukken na te gaan waarop de gevorderde boete mogelijk betrekking kan hebben. Dit klemt temeer nu [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] van begin af aan al het standpunt heeft ingenomen dat de vordering van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] nergens uit blijkt.
3.8.
Afgezien hiervan heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] onder meer een beroep gedaan op rechtsverwerking. Uitgangspunt bij de beoordeling van het beroep op rechtsverwerking is dat enkel tijdsverloop en/of stilzitten geen toereikende grond oplevert voor het aannemen van rechtsverwerking. Daartoe is immers de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden vereist als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken.
3.8.1.
Uit de boetebepaling zelf vloeit voort dat de boete in rekening moet worden gebracht. De stelling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dat zij [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] gedurende de huurperiode meerdere malen op een boete heeft aangesproken, is betwist en blijkt ook niet uit de stukken. Uit de stukken is niet anders op te maken dan, zoals [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] aangeeft, [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zich niet eerder dan in deze procedure op het boetebeding heeft beroepen en ook nimmer bij enig schrijven aanspraak heeft gemaakt op de boete, zelfs niet bij het einde van de huurovereenkomst in november 2018. In een emailbericht van 12 augustus 2019, als reactie op een schrijven van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] van 5 augustus 2019, is hiervan slechts terzijde gewag gemaakt. Eerst in januari 2020 is aldus hierop voorts het eerst een beroep gedaan, twee jaar na het einde van de huurovereenkomst en zeven jaar na de eerste te late betaling. Daarmee is sprake van een aanzienlijk tijdsverloop, dit terwijl de boetebepaling ook een prikkel tot nakoming in zich heeft. Bij dit alles komt dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] mondeling en/of schriftelijk heeft aangekondigd enige tegenvordering te hebben en die te zijner tijd te zullen verrekenen met de waarborgsom. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft voorts nog aangegeven dat zij normaal bij haar huurders niet gaat “muggenziften als een te late betaling af en toe voorkomt”, terwijl - zoals het vorenstaande voortvloeit - van een stelselmatig te laat betalen op geen enkele wijze sprake is. Gedurende de huurovereenkomst van november 2012 tot en met november 2018 is sporadisch enkele dagen te laat betaald. Uit de omstandigheden moet veeleer worden afgeleid dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] nimmer een beroep wilde doen op het boetebeding en zelf afstand heeft gedaan van haar recht daarop, althans dat in ieder geval [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] daar redelijkerwijs op mocht vertrouwen.
3.8.2.
Het vorenstaande betekent dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] linksom of rechtsom geen aanspraak heeft op boetes.
3.9.
Uit het vorenstaande vloeit voort dat het beroep op verrekening wordt verworpen.
conclusie in conventie
3.10.
De vordering in conventie om [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te veroordelen tot het (terug)betalen van de waarborgsom ad € 750,00 zal worden toegewezen. De vermeerdering van deze som met de wettelijke rente, door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot 26 november 2019 berekend op € 15,00, is niet betwist en ligt voor toewijzing gereed.
3.11.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is en dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten ad € 136,13 incl. btw komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.
3.12.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] worden begroot op:
- dagvaarding € 102,90
- griffierecht 231,00
- salaris gemachtigde
totaal € 573,90
3.13.
De kantonrechter zal dit vonnis tot zover, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
in reconventie
3.14.
De vorderingen in reconventie zijn niet toewijsbaar. Deze zullen worden afgewezen.
3.15.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] begroot op € 240,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 120,00). De kantonrechter ziet aanleiding om aansluiting te zoeken bij dit “lagere” tarief (behorend bij een vordering tot en met € 1.250,00) omdat ingeval het beroep van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] op verrekening was geslaagd, zij nog altijd aanspraak had gemaakt op een hoofdsom binnen dit lagere tarief.
Een uitvoerbaarheid bij voorraad is niet gevorderd.
4.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
4.1.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 901,13, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 750,00 ingaande 2
7 november 2019 tot de dag der algehele voldoening,
4.2.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de proceskosten van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , tot vandaag begroot op € 573,90,
4.3.
verklaart de veroordelingen in dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
4.4.
wijst het gevorderde af,
4.5.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de proceskosten van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot vandaag begroot op € 240,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken.
NIv