Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Zittingsplaats Maastricht
Burgerlijk recht
Zaaknummer: 8198507 CV EXPL 19-8051
Vonnis van de kantonrechter van 11 november 2020
in de zaak van
[opposante, eiseres in reconventie],
wonend in [woonplaats] aan de [adres 1] ,
opposante,
eiseres in reconventie,
gemachtigde mr. K.A.M.J. Horsch (inmiddels teruggetrokken),
tegen
[geopposeerde, verweerder in reconventie] ,
wonend in [woonplaats] aan de [adres 2] ,
geopposeerde,
verweerder in reconventie,
gemachtigde mr. J.G. Galama.
Partijen worden hierna [opposante, eiseres in reconventie] en [geopposeerde, verweerder in reconventie] genoemd.
1.De procedure
1.1.
[opposante, eiseres in reconventie] heeft bij exploot van dagvaarding d.d. 4 november 2019 verzet ingesteld tegen een op vordering van [geopposeerde, verweerder in reconventie] door de rechtbank Limburg gewezen verstekvonnis van 9 oktober 2019 met registratienummer 8050105 CV EXPL 19-6356 en zij heeft alsnog verweer gevoerd. Daarbij heeft zij tegelijkertijd een reconventionele vordering ingesteld.
1.2.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- de conclusie van antwoord in oppositie, tevens antwoord in reconventie
- de conclusie van repliek in oppositie, tevens repliek in reconventie
- de per e-mail door [opposante, eiseres in reconventie] toegezonden nadere productie 7
- de conclusie van dupliek in reconventie
- de antwoordakte van de zijde van [geopposeerde, verweerder in reconventie]
- de rolbeslissing waarbij een comparitie van partijen is gelast
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling ter zitting van 7 oktober 2020, waar [opposante, eiseres in reconventie] niet is verschenen en waarbij de zaak is verwezen naar de rol van
4 november 2020 voor tussenvonnis.
2.De feiten
2.1.
[opposante, eiseres in reconventie] huurde van [geopposeerde, verweerder in reconventie] de woning aan de [adres 1] tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van € 900,00 per maand inclusief servicekosten.
2.2.
Op 10 september 2019 heeft [geopposeerde, verweerder in reconventie] [opposante, eiseres in reconventie] zowel in kort geding als in een bodemprocedure gedagvaard ter zake van de onderhavige huurrelatie.
2.3.
Bij vonnis in kort geding van 30 september 2019 met registratienummer 8020281 CV EXPL 19-6058 heeft de kantonrechter - kort gezegd - [opposante, eiseres in reconventie] veroordeeld tot betaling van de op dat moment bestaande huurachterstand, onder verwijzing van [opposante, eiseres in reconventie] in de proceskosten.
2.4.
Bij het onderhavige verstekvonnis is de huurovereenkomst ontbonden en is [opposante, eiseres in reconventie] veroordeeld om het gehuurde binnen twee weken te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [geopposeerde, verweerder in reconventie] te stellen, alsmede om aan [geopposeerde, verweerder in reconventie] te betalen:
- € 4.096,56 € 4.096,56 als onbetaald gelaten huur over juni, juli, augustus en september 2019
(4 x € 900,00 = € 3.600) vermeerderd met tot 10 september 2019 vervallen wettelijke rente ad € 11,56 en met € 485,00 als vergoeding van buitengerechtelijke kosten;
- de proceskosten en de nakosten.
3.De vorderingen en het geschil
in oppositie
3.1.
[opposante, eiseres in reconventie] vordert te worden ontheven van de veroordeling jegens haar uitgesproken in het verstekvonnis, met veroordeling van [geopposeerde, verweerder in reconventie] tot betaling van de proceskosten en de nakosten. Volgens [opposante, eiseres in reconventie] heeft zij de huur wel degelijk betaald, en wel in contanten. Kwitanties heeft zij niet ontvangen. Wel beroept [opposante, eiseres in reconventie] zich op een kopie van een brief van 6 augustus 2019 (productie 4.7) die - volgens haar - afkomstig is van [geopposeerde, verweerder in reconventie] en waarin deze erkent dat hij enkele betalingen heeft ontvangen. Op die kopie is onderaan de brief een stempel van het bedrijf van [geopposeerde, verweerder in reconventie] te zien met daardoorheen een handtekening.
3.2.
[geopposeerde, verweerder in reconventie] stelt dat hij nimmer een contante betaling van [opposante, eiseres in reconventie] heeft ontvangen (anders dan het bedrag van € 450,00 aan het begin van de huurovereenkomst) en dat hij de brief van 6 augustus 2019 waar [opposante, eiseres in reconventie] zich op beroept, niet heeft ondertekend (en de inhoud ervan ook niet heeft geschreven). De stempel met daardoorheen zijn handtekening heeft hij niet onder de brief geplaatst, maar is geknipt en geplakt van een brief die hij vier dagen eerder (op 2 augustus 2019) wel aan [opposante, eiseres in reconventie] heeft verzonden (productie 4.5). De handtekening onderaan de brief van 6 augustus 2019 loopt op exacte dezelfde wijze door de stempel als de handtekening onder de brief van 2 augustus 2019.
in reconventie
3.3.
[opposante, eiseres in reconventie] vordert:
- huurprijsvermindering, primair over de maanden augustus en september 2019 en subsidiair over de maanden juni tot en met september 2019, tot een huurprijs van
€ 459,00 per maand;
- de veroordeling van [geopposeerde, verweerder in reconventie] tot betaling van 792,00;
- de veroordeling van [geopposeerde, verweerder in reconventie] tot betaling van de proceskosten en de nakosten.
3.4.
Volgens [opposante, eiseres in reconventie] is met [geopposeerde, verweerder in reconventie] afgesproken dat over juni en juli slechts
€ 120,00 aan huur verschuldigd was. Daarnaast stelt [opposante, eiseres in reconventie] dat huurprijsvermindering op zijn plaats is vanwege gebreken aan het gehuurde. Die gebreken rechtvaardigen een huurprijsvermindering van 40% van de huur exclusief servicekosten (€ 165,00), zodat de huur verminderd dient te worden tot € 459,00 per maand (inclusief servicekosten).
3.5.
Het gevorderde bedrag van € 792,00 is door [opposante, eiseres in reconventie] als volgt berekend:
verschuldigd betaald
borg € 0,00 € 450,00
huur juni 2019 € 120,00 € 900,00
huur juli 2019 € 120,00 € 450,00
huur augustus 2019 € 459,00 € 150,00
huur september 2019 € 459,00 € 0,00
======== ========
Totaal: € 1.158,00 € 1.950,00.
Genoemde betalingen zijn volgens [opposante, eiseres in reconventie] contant gedaan.
3.6.
[geopposeerde, verweerder in reconventie] betwist dat met [opposante, eiseres in reconventie] de afspraak is gemaakt dat over juni en juli 2019 slechts € 120,00 aan huur betaald hoefde te worden. Tevens betwist hij de gestelde gebreken aan het gehuurde. Bovendien betwist hij de gestelde betalingen: anders dan het aan het begin van de huurovereenkomst ontvangen bedrag van € 450,00 heeft [opposante, eiseres in reconventie] niets meer betaald.
4.De beoordeling
in oppositie
4.1.
Op grond van art. 159 lid 2 Rv levert een onderhandse akte, waarvan de ondertekening stellig wordt ontkend door de partij tegen welke zij dwingend bewijs zou leveren, geen bewijs op, zolang niet bewezen is van wie de ondertekening afkomstig is.
[geopposeerde, verweerder in reconventie] betwist stellig dat hij voornoemde brief van 6 augustus 2019 heeft ondertekend. Het had derhalve op de weg van [opposante, eiseres in reconventie] gelegen om bewijs van haar stelling, inhoudende dat [geopposeerde, verweerder in reconventie] die brief heeft ondertekend, bij te brengen, in de eerste plaats reeds door het origineel van die brief (in depot) in de procedure in te brengen. Dit laatste heeft zij echter nagelaten en ook ter mondelinge behandeling heeft zij die kans voorbij laten gaan. Daarmee is in deze procedure niet bewezen van wie de ondertekening (zo al überhaupt van een ondertekening sprake is) afkomstig is zodat die brief geen bewijs van door [opposante, eiseres in reconventie] aan
[geopposeerde, verweerder in reconventie] gedane betalingen oplevert. Nu het verder ook ontbreekt aan enig ander bewijs van (huur)betalingen door [opposante, eiseres in reconventie] aan [geopposeerde, verweerder in reconventie] , kan de vordering in oppositie niet slagen, met dien verstande dat de door [geopposeerde, verweerder in reconventie] gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten ad € 485,00 niet toewijsbaar is, nu niet is gebleken dat een aanmaningsbrief is verzonden die aan de vereisten van art. 6:96 lid 6 BW voldoet.
4.2.
[opposante, eiseres in reconventie] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [geopposeerde, verweerder in reconventie] tot de datum van dit vonnis begroot op € 240,00 aan salaris gemachtigde.
in reconventie
4.3.
[opposante, eiseres in reconventie] stelt onder punt 56 van haar exploot dat het gehuurde vanaf aanvang huurovereenkomst de navolgende gebreken had:
“- vocht in de muren keuken, keukenblok en hal beneden;
- water loopt uit de douche in plaats van erin
- vloer in de keuken laat los
- de afzuigkap is aangesloten op de boiler, waardoor de waakvlam dooft bij gebruik.
Video’s zijn gemaakt en zullen ter griffie worden gedeponeerd.”
4.4.
Ter griffie zijn geen video’s gedeponeerd. [geopposeerde, verweerder in reconventie] heeft voorts het bestaan van genoemde gebreken gemotiveerd betwist. Het had derhalve op de weg [opposante, eiseres in reconventie] gelegen om haar stellingen dienaangaande van bewijs te voorzien, maar zij heeft dit nagelaten. Daarmee zijn de gestelde gebreken aan het gehuurde in deze procedure niet vast komen staan, laat staan gebreken die het huurgenot in die mate verminderden dat op grond daarvan een huurprijsvermindering gerechtvaardigd is. De vordering tot huurprijsvermindering zal daarom bij eindvonnis worden afgewezen.
4.5.
De mondelinge afspraken waarop [opposante, eiseres in reconventie] zich beroept aangaande de over de maanden juni en juli 2019 verschuldigde huurprijs (volgens [opposante, eiseres in reconventie] € 120,00) zijn door
[geopposeerde, verweerder in reconventie] gemotiveerd betwist en door [opposante, eiseres in reconventie] verder niet aangetoond. Dat die afspraak is gemaakt, blijkt ook geenszins uit de overgelegde productie 4.8 waarvan [opposante, eiseres in reconventie] zegt dat dat een transcriptie is van een telefoongesprek tussen haar en [geopposeerde, verweerder in reconventie] .
4.6.
Gelet op het bovenstaande is ook de gevorderde betaling van € 792,00 niet toewijsbaar.
4.7.
[opposante, eiseres in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [geopposeerde, verweerder in reconventie] tot de datum van dit vonnis begroot op
€ 480,00 aan salaris gemachtigde.
5.De beslissing
De kantonrechter
in oppositie
5.1.
ontheft [opposante, eiseres in reconventie] van de jegens haar uitgesproken veroordeling in het verstekvonnis onder 3.3. voor zover die ziet op de betaling van de vergoeding van buitengerechtelijke kosten ad € 485,00;
5.2.
wijst de vordering voor het overige af;
5.3.
veroordeelt [opposante, eiseres in reconventie] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [geopposeerde, verweerder in reconventie] tot de datum van dit vonnis begroot op € 240,00;
in reconventie
5.4.
wijst de vordering af;
5.5.
veroordeelt [opposante, eiseres in reconventie] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [geopposeerde, verweerder in reconventie] tot de datum van dit vonnis begroot op € 480,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en is in het openbaar uitgesproken.
RK