Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 9567105 CV EXPL 21-5592
Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 30 december 2021
in de zaak van
1.[eisende partij sub 1] ,
2.
[eisende partij sub 2]
[eisende partij sub 2]
beiden wonend te [woonplaats 1] , België,
eisende partij,
gemachtigde mr. S.E.G.N. Schnabel,
tegen
1.[gedaagde partij sub 1] ,
2.
[gedaagde partij sub 2],
beiden wonend aan de [adres 1] ,
[gedaagde partij sub 2],
beiden wonend aan de [adres 1] ,
[woonplaats 2] ,
3. [gedaagde partij sub 3] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. J.P.M. Bergmans.
Partijen zullen hierna enerzijds [eisende partij] en anderzijds [gedaagde partij] en de [gedaagde partij sub 3] dan wel tezamen: gedaagden, worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 44
- de brief van 15 december 2021 zijdens [gedaagde partij] , met producties 1 tot en met 7
- de mondelinge behandeling, gehouden op 16 december 2021, bij welke gelegenheid partijen elk een pleitnota hebben ingebracht. Bij deze gelegenheid zijn verschenen de heer [naam zoon] , zijnde de zoon van [eisende partij] , tezamen met zijn echtgenote, en de heer [gedaagde partij sub 1] , beiden bijgestaan door voornoemde gemachtigden.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Voor de feiten verwijst de kantonrechter ten eerste naar het tussen [eisende partij] en [gedaagde partij] op 2 maart 2021 gewezen arrest van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch (ECLI: NL:GHSHE:2021:632), waartegen geen rechtsmiddel is ingesteld.
2.1.1.
Het Hof heeft daarin onder meer:
- voor recht verklaard dat de huurprijs van de woonruimte aan de [adres 1] te [woonplaats 2] per 21 maart 2017 € 426,42 (en niet: € 226,89) per maand bedraagt, met jaarlijkse aanpassing door indexering, voor het eerst per 1 april 2018,
- bekrachtigd dat de huurprijs van de bedrijfsruimte aan de [adres 2] te [vestigingsplaats] met ingang van 21 maart 2017 is vastgesteld op € 19.944,-- (geen btw) per jaar, met jaarlijkse aanpassing door indexering, voor het eerst per 1 april 2018,
- [gedaagde partij] veroordeeld het verschil tussen de voor 21 maart 2017 geldende en na 21 maart 2017 geldende huurprijs aan [eisende partij] te betalen.
2.2.
Gedurende de loop van de appelprocedures waarvan het onder 2.1. genoemde arrest de uitkomst is, hebben [eisende partij] een kort geding aangespannen tegen [gedaagde partij] waarin de veroordeling tot ontruiming van zowel de bedrijfsruimte als de woonruimte is gevorderd. De kantonrechter van deze rechtbank en zittingsplaats heeft bij vonnis van 26 november 2020 (zaaknummer 8827644 CV EXPL 20-5173) hierop beslist. In het vonnis staat onder meer bij de feiten:
2.13
De huurachterstand is uiteindelijk over de gehele periode van 15 januari 2019 tot 15 oktober 2020 (de dagvaarding is van 28 oktober 2020), opgelopen tot € 20.156,43.
Uitgaande van de toeschrijving van de betaling op wijze van [eisende partij] (volledig aan de bedrijfsruimte) is hiermee sprake van een achterstand van € 15.209,01 voor wat de bedrijfsruimte betreft en € 4.947,42 voor wat de woonruimte betreft, oftewel afgezet tegen de huidige geïndexeerde huurprijs vanaf 15 april 2020 ruim acht maanden ter zake de bedrijfsruimte en meer dan 20 maanden ter zake de woonruimte.
2.14
Na het uitbrengen van de dagvaarding, maar voor de mondelinge behandeling, hebben [gedaagde partij] alsnog, maar onder protest, voornoemde som voldaan ten titel van huur.
En bij de overwegingen:
4.3
Vooropgesteld wordt dat, wat de huurprijzen betreft, hier onverkort dient te worden uitgegaan van de bedragen zoals vastgesteld in het vonnis van 7 november 2018 dat uitvoerbaar bij voorraad is verklaard. Dat [gedaagde partij] zich om allerlei redenen niet in dit vonnis kunnen vinden en hoger beroep hebben ingesteld, doet hieraan uiteraard niet af. Dit moet [gedaagde partij] eens te meer duidelijk zijn geworden nadat de incidentele vordering daaromtrent bij arrest van 23 april 2019 is afgewezen.
4.4
Hiermee staat vast dat ten tijde van de dagvaarding sprake was van een aanzienlijke huurachterstand.(…)
4.7
Hiermee is een ontruiming van de woonruimte en/of de bedrijfsruimte hoe dan ook thans niet aan de orde, omdat niet zonder twijfel kan worden geoordeeld dat [gedaagde partij] geen geslaagd beroep kunnen doen op verrekening en/of opschorting (…)
2.3.
Met het arrest van het Hof is duidelijkheid gekomen. Uit hoofde van het arrest van het Hof waren [gedaagde partij] aan [eisende partij] € 35,402,85 verschuldigd ter zake achterstallige huur, rente en proceskosten. [gedaagde partij] hebben dat bedrag betaald. Tot april 2021 is ook anderszins geen sprake meer van een betalingsachterstand.
2.4.
De geïndexeerde huurprijs vanaf 15 april 2021 bedraagt voor de woonruimte € 457,02 per maand en voor de bedrijfsruimte € 1.781,29 per maand. De huurtermijnen dienen uiterlijk de 15e van de maand te worden betaald.
2.5.
Op 12 april 2021 hebben [gedaagde partij] een brief d.d. 6 april 2021 aan [eisende partij] laten betekenen. Op 14 april 2021 hebben [gedaagde partij] nogmaals een brief aan [eisende partij] gezonden.
2.6.
Vanaf 15 april 2021 betalen [gedaagde partij] enkel € 457,02 per maand, met als omschrijving “
Huur bovenwoning [adres 1]”.
Huur bovenwoning [adres 1]”.
2.7.
In de algemene bepalingen behorende bij de schriftelijke huurovereenkomst, zoals die door de (rechtsvoorganger van) [eisende partij] en [gedaagde partij] destijds is aangegaan, is neergelegd:
“Hoofdstuk XIV. Betaling
(…) Gedane betalingen zullen ter keuze van de verhuurder, zowel qua soort als volgorde, strekken ter voldoening van door de huurder verschuldigde bedragen”.
2.8.
[eisende partij] hebben conform deze contractuele imputatieregeling de betaling van [gedaagde partij] ad € 457,02 per maand volledig toegerekend aan de huur voor de bedrijfsruimte.
2.9.
[eisende partij] hebben [gedaagde partij] bij aangetekend schrijven van 19 november 2021 gesommeerd tot betaling van huurachterstand ad € 14.232,32.
2.10.
Bij e-mailbericht van 23 november 2021 schrijft (de heer) [gedaagde partij sub 1] :
“
… de huurovereenkomst betreffende de bedrijfsruimte aan de [adres 2] is met wederzijdse instemming allang beëindigd. (…) Op 8 september 2018 heb ik aan uw cliënt [eisende partij sub 1] de bedrijfsruimte/garage ter beschikking gesteld, hij heeft deze zonder tegenspraak aanvaard en in gebruik genomen. Zodoende is zowel [eisende partij sub 1] als [gedaagde partij sub 1] akkoord gegaan met het beëindigen van de huurovereenkomst betreffende garage/bedrijfsruimte aan de [adres 2] . Vervolgens heeft uw cliënt zèlf de bedrijfsruimte in gebruik genomen als opslagruimte van bouwmaterialen en als autostalling van zijn bouwpersoneel. Bovendien, u moet mij eens uitleggen wat ik met een bedrijfsruimte moet. Ik ben 72 jaar en al ruim vier jaar geleden gestopt met mijn bedrijf. (…)”
… de huurovereenkomst betreffende de bedrijfsruimte aan de [adres 2] is met wederzijdse instemming allang beëindigd. (…) Op 8 september 2018 heb ik aan uw cliënt [eisende partij sub 1] de bedrijfsruimte/garage ter beschikking gesteld, hij heeft deze zonder tegenspraak aanvaard en in gebruik genomen. Zodoende is zowel [eisende partij sub 1] als [gedaagde partij sub 1] akkoord gegaan met het beëindigen van de huurovereenkomst betreffende garage/bedrijfsruimte aan de [adres 2] . Vervolgens heeft uw cliënt zèlf de bedrijfsruimte in gebruik genomen als opslagruimte van bouwmaterialen en als autostalling van zijn bouwpersoneel. Bovendien, u moet mij eens uitleggen wat ik met een bedrijfsruimte moet. Ik ben 72 jaar en al ruim vier jaar geleden gestopt met mijn bedrijf. (…)”
3.Het geschil
3.1.
[eisende partij] vorderen, samengevat, dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad voor zover de wet zulks toelaat en op alle dagen en uren:
- [gedaagde partij] hoofdelijk zal veroordelen om te betalen € 14.232,32 ter zake de huurachterstand (woonruimte en bedrijfsruimte), te vermeerderen met rente,
- [gedaagde partij] hoofdelijk zal veroordelen om te betalen € 1.781,29 per maand ter zake de huur voor de bedrijfsruimte en € 457,02 per maand ter zake de huur voor de woonruimte, vanaf 15 december 2021, te vermeerderen met rente,
- [gedaagde partij] hoofdelijk zal veroordelen tot het betalen van € 1.109,96 ter zake de buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met rente,
- gedaagden hoofdelijk zal veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, de bedrijfsruimte en de woonruimte te ontruimen, op straffe van een dwangsom,
- met veroordeling van gedaagden hoofdelijk in de proceskosten, met rente, en nakosten.
3.2.
[eisende partij] leggen daaraan ten grondslag dat [gedaagde partij] vanaf 15 april 2021 wederom een aanzienlijke huurachterstand hebben laten ontstaan. [eisende partij] hebben de gedane betalingen toegerekend aan de huur die [gedaagde partij] voor de bedrijfsruimte zijn verschuldigd en daaruit volgt dat [gedaagde partij] voor wat betreft de woonruimte een achterstand hebben van acht maanden en wat betreft de bedrijfsruimte ongeveer zes maanden.
3.3.
[gedaagde partij] voeren verweer.
4.De beoordeling
bevoegdheid
4.1.
De kantonrechter is evenals in de voorgaande procedures bevoegd van het geschil kennis te nemen en Nederlands recht is van toepassing.
procespartij de [gedaagde partij sub 3] , de gevraagde akte
4.2.
Ter mondelinge behandeling hebben [gedaagde partij] erkend dan wel meegedeeld dat de huurovereenkomst louter is gesloten met [gedaagde partij] , en niet met de [gedaagde partij sub 3] , en dat er geen sprake is van een rechtsverhouding tussen [eisende partij] en de [gedaagde partij sub 3] . [eisende partij] hebben daarvan akte gevraagd. Nu voornoemde erkenning c.q. mededeling al is opgenomen in de pleitnota van [gedaagde partij] , en vervolgens in dit vonnis, zal om die reden geen proces-verbaal van de gevraagde akte worden opgemaakt. [eisende partij] hebben ter mondelinge behandeling aangegeven dat de [gedaagde partij sub 3] uitsluitend zekerheidshalve in rechte is betrokken, omdat de vorige gemachtigde van [gedaagde partij] juist wel stelde dat sprake was van die rechtsverhouding. [gedaagde partij] hebben dit laatste niet betwist. Dit alles leidt tot de conclusie dat de kantonrechter [eisende partij] niet-ontvankelijk zal verklaren voor zover de vorderingen betrekking hebben op de [gedaagde partij sub 3] .
De [gedaagde partij sub 3] behoeft hier ook anderszins geen bespreking meer. Onder partijen zal hierna dan ook uitsluitend [eisende partij] en [gedaagde partij] worden verstaan.
spoedeisend belang
4.3.
Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard en omvang van de vorderingen. De door [eisende partij]
gesteldehuurachterstand is toereikend om het geschil op de voet van artikel 254 lid 1 Rv in kort geding te behandelen en om [eisende partij] ontvankelijk te achten in hun vorderingen in kort geding.
gesteldehuurachterstand is toereikend om het geschil op de voet van artikel 254 lid 1 Rv in kort geding te behandelen en om [eisende partij] ontvankelijk te achten in hun vorderingen in kort geding.
4.4.
Met betrekking tot de vraag of de vorderingen van [eisende partij] voor
toewijzingin aanmerking komen, heeft de kantonrechter in kort geding zich te richten naar de waarschijnlijke uitkomst van de bodemprocedure. In het onderhavige geval geldt daarbij in het bijzonder nog het volgende. De vraag of [eisende partij] voldoende spoedeisend belang hebben bij de gevraagde voorzieningen voor zover deze zien op de huurachterstand (betaling van een geldsom), dient te worden beantwoord aan de hand van de afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Voor toewijzing van een geldsom in kort geding is plaats als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl daarnaast sprake is van zodanige urgentie dat een onmiddellijke voorziening vereist is en dat het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat. Voor toewijzing van de gevorderde ontruiming dient de hoogte van de huurachterstand ernstig genoeg te zijn. Aangezien een ontruiming een ingrijpende - en in de praktijk vaak definitieve - maatregel is, dient voldoende aannemelijk te zijn dat de bodemrechter (wanneer zijn oordeel wordt gevraagd) de huurovereenkomst zal ontbinden en de huurder tot ontruiming zal veroordelen, terwijl bovendien sprake moet zijn van zodanig ernstige tekortkomingen dat de beslissing in de bodemzaak niet afgewacht kan of hoeft te worden.
toewijzingin aanmerking komen, heeft de kantonrechter in kort geding zich te richten naar de waarschijnlijke uitkomst van de bodemprocedure. In het onderhavige geval geldt daarbij in het bijzonder nog het volgende. De vraag of [eisende partij] voldoende spoedeisend belang hebben bij de gevraagde voorzieningen voor zover deze zien op de huurachterstand (betaling van een geldsom), dient te worden beantwoord aan de hand van de afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Voor toewijzing van een geldsom in kort geding is plaats als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl daarnaast sprake is van zodanige urgentie dat een onmiddellijke voorziening vereist is en dat het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat. Voor toewijzing van de gevorderde ontruiming dient de hoogte van de huurachterstand ernstig genoeg te zijn. Aangezien een ontruiming een ingrijpende - en in de praktijk vaak definitieve - maatregel is, dient voldoende aannemelijk te zijn dat de bodemrechter (wanneer zijn oordeel wordt gevraagd) de huurovereenkomst zal ontbinden en de huurder tot ontruiming zal veroordelen, terwijl bovendien sprake moet zijn van zodanig ernstige tekortkomingen dat de beslissing in de bodemzaak niet afgewacht kan of hoeft te worden.
4.5.
[gedaagde partij] voeren hoofdzakelijk het verweer dat de huurovereenkomst voor zover die ziet op de bedrijfsruimte op of voor 15 april 2021 alreeds is beëindigd (in welk geval de betaalde huurpenningen logischerwijs uitsluitend kunnen worden toegerekend aan de woonruimte; er is dan reeds daarmee geen sprake van een huurachterstand ten aanzien van de woonruimte). [gedaagde partij] betwisten voorts dat [eisende partij] een beroep kunnen doen op de contractuele imputatieregeling, waarmee er hoe dan ook geen sprake kan zijn van een huurachterstand in het kader van de woonruimte. Voorts hebben [gedaagde partij] uitsluitend in het kader van de woonruimte nog zijdelings gebreken aangevoerd. Om met dit laatste te beginnen: [gedaagde partij] hebben gesteld dat de woning niet voldoet aan de veiligheidseisen. Hiertoe is verwezen naar een rapport van Ory van 9 april 2020 en naar een recent rapport van Holten van 13 december 2021. [eisende partij] hebben dit op hun beurt betwist, ter mondelinge behandeling is [naam zoon] nog ingegaan op de stelling omtrent de draagbalk. Nu [gedaagde partij] evenwel geen rechtsgevolg hebben verbonden aan hun stelling, behoeven de vermeende gebreken verder geen beoordeling.
Bedrijfsruimte
4.6.
[gedaagde partij] voeren aldus het verweer dat de huurovereenkomst voor zover die ziet op de bedrijfsruimte alreeds is beëindigd.
4.6.1.
Voorop gesteld wordt dat (de heer) [gedaagde partij sub 1] ter mondelinge behandeling zélf, desgevraagd tot twee maal toe, uitdrukkelijk heeft verklaard dat hij de huur nooit schriftelijk heeft opgezegd. Daarmee staat vast dat van een schriftelijke
opzegginggeen sprake is.
opzegginggeen sprake is.
4.6.2.
Wel heeft de gemachtigde van [gedaagde partij] gesteld dat de brief d.d. 6 april 2021, waarvan is onderbouwd dat die door de deurwaarder aan [eisende partij] is betekend, als een buitengerechtelijke
ontbindingheeft te gelden en dat die ontbinding direct intreedt. De kantonrechter acht deze buitengerechtelijke ontbinding niet rechtsgeldig, reeds nu de gestelde, en enige, grondslag - de overeenkomst zou al sedert 2015 dan wel 2016 door [eisende partij] rechtsgeldig zijn ontbonden - elke feitelijke en juridische grondslag ontbeert. [gedaagde partij] hebben destijds immers geen gevolg gegeven aan de huuropzegging, waarna [eisende partij] onder meer een verklaring voor recht hebben gevorderd dat de huurovereenkomst is geëindigd. Deze vordering is niet toegewezen. Deze opzegging is daarmee allang van de baan. [naam zoon] en zijn echtgenote hebben ter mondelinge behandeling nog verklaard dat [gedaagde partij] de afgelopen periode twee maal per maand werden aangemaand tot betaling van de totale huurachterstand en dit is niet betwist. [eisende partij] hebben voorts aangegeven dat zij aan de lopende band brieven van [gedaagde partij] ontvingen met ongefundeerde stellingen en zonder legitieme juridische grondslag. [gedaagde partij] kunnen dan ook geen enkel recht ontlenen aan dit schrijven.
ontbindingheeft te gelden en dat die ontbinding direct intreedt. De kantonrechter acht deze buitengerechtelijke ontbinding niet rechtsgeldig, reeds nu de gestelde, en enige, grondslag - de overeenkomst zou al sedert 2015 dan wel 2016 door [eisende partij] rechtsgeldig zijn ontbonden - elke feitelijke en juridische grondslag ontbeert. [gedaagde partij] hebben destijds immers geen gevolg gegeven aan de huuropzegging, waarna [eisende partij] onder meer een verklaring voor recht hebben gevorderd dat de huurovereenkomst is geëindigd. Deze vordering is niet toegewezen. Deze opzegging is daarmee allang van de baan. [naam zoon] en zijn echtgenote hebben ter mondelinge behandeling nog verklaard dat [gedaagde partij] de afgelopen periode twee maal per maand werden aangemaand tot betaling van de totale huurachterstand en dit is niet betwist. [eisende partij] hebben voorts aangegeven dat zij aan de lopende band brieven van [gedaagde partij] ontvingen met ongefundeerde stellingen en zonder legitieme juridische grondslag. [gedaagde partij] kunnen dan ook geen enkel recht ontlenen aan dit schrijven.
De gemachtigde van [gedaagde partij] stelt vervolgens dat uit dit schrijven in ieder geval blijkt dat [gedaagde partij] een beëindiging voor ogen hebben gestaan, maar deze eenzijdige opvatting maakt uiteraard niet dat hiermee een einde is gekomen aan de huurovereenkomst. De kantonrechter acht het overigens niet geloofwaardig dat het [gedaagde partij] , die langdurig is bijgestaan door een gemachtigde in de vele procedures, niet duidelijk zou zijn geweest dat hij aan die oude opzegging geen rechten kon ontlenen.
4.6.3.
De inhoud van die brief is ook niet te verenigen met het standpunt dat [gedaagde partij] ter mondelinge behandeling hebben ingenomen. [gedaagde partij] beroepen zich ter mondelinge behandeling immers op een beweerde mondelinge afspraak van 8 september 2018. [gedaagde partij] voeren daartoe aan dat (de heer) [gedaagde partij sub 1] die dag tegen [eisende partij] zou hebben gezegd dat hij is gestopt met zijn bedrijf en dat [eisende partij] de bedrijfsruimte zou mogen gebruiken, hetgeen vervolgens ook is gebeurd. Ook zou hij zijn sleutels hebben ingeleverd. Partijen zouden hiermee mondeling tot overeenstemming zijn gekomen dat de huurovereenkomst voor zover die ziet op de bedrijfsruimte is beëindigd. Een dergelijke afspraak is door [eisende partij] gemotiveerd betwist en deze is door [gedaagde partij] op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt. Zo stellen [eisende partij] dat zij nooit hebben ingestemd met beëindiging, dat nooit een oplevering heeft plaatsgevonden en zij betwisten dat bij hen sleutels zijn ingeleverd. [gedaagde partij] hebben op hun beurt niet toegelicht hoe die instemming dan zou zijn verlopen en hoe en wanneer de oplevering dan zou zijn geschied. [eisende partij] betwisten voorts dat zich spullen van [eisende partij] in het gehuurde bevinden. In de daartoe door [gedaagde partij] ingebrachte foto’s kan de kantonrechter geen enkele bevestiging vinden voor de stelling dat [eisende partij] hun spullen in de bedrijfsruimte hebben gezet. Wel hebben, aldus [eisende partij] , [gedaagde partij] een sleutel aan de aannemer gegeven ten behoeve van werkzaamheden in het gehuurde en zijn in verband met die werkzaamheden mogelijk enkele spullen in de bedrijfsruimte geplaatst. Dit maakt uiteraard niet dat partijen zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst is beëindigd. [gedaagde partij] hebben ook niet gesteld dat er bijvoorbeeld getuigen aanwezig waren bij de vermeende afspraak met [eisende partij] , of dat in een bodemprocedure alsnog bewijs zou kunnen worden geleverd van hun blote stellingen.
4.6.4.
De kantonrechter begrijpt de stelling van [gedaagde partij] ook zo, dat zij bedoelen dat partijen zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst destijds direct is beëindigd, omdat zij toen al de sleutels zouden hebben ingeleverd. [gedaagde partij] hebben evenwel geen enkele verklaring gegeven hoe de datum van 8 september 2018 zich met april 2021 verhoudt, oftewel waarom zij dan juist met ingang van april 2021 zouden zijn gestopt met de huurbetaling.
4.6.5.
[eisende partij] hebben bovendien erop gewezen dat [gedaagde partij] ook na september 2018 wel degelijk gebruik zijn blijven maken van het gehuurde omdat hun onderneming nog altijd zou bestaan, althans dat er feitelijk nog altijd appels worden geleverd, en dat op de bij de dagvaarding ingebrachte foto’s, genomen in 2020, de koelcellen nog zijn te zien. [gedaagde partij] hebben hier niets tegen ingebracht. (De heer) [gedaagde partij sub 1] heeft bovendien ter mondelinge behandeling verklaard dat hij (weliswaar de merknaam en machines heeft verkocht maar) nog altijd drie dagen aan het werk is, zelf appelen, die door de koper van de machines worden verwerkt, brengt naar zijn klanten en beschikt over een dagkoeling. Wat hiervan verder ook zij, nergens blijkt uit dat [gedaagde partij] geen toegang meer zouden hebben tot het gehuurde. Dat [gedaagde partij] af willen van de bedrijfsruimte, maakt niet dat de huurovereenkomst is beëindigd.
4.6.6.
De kantonrechter constateert bovendien nog dat de bewering van [gedaagde partij] ook anderszins geen steun vindt in de stukken en/of de voorgeschiedenis. Zo hebben [eisende partij] in de dagvaarding uitvoerig de gang van zaken in 2019 en 2020 weergegeven, met betrekking tot het in de gelegenheid stellen tot het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden. De kantonrechter kan die correspondentie onmogelijk rijmen met de stellingen van [gedaagde partij] dat de huurovereenkomst allang is opgezegd en zij ook niet meer over sleutels beschikken. Opmerkelijk is ook dat uit het arrest van het Hof niet is op te maken dat [gedaagde partij] zich (eerder) op het standpunt hebben gesteld dat de huur voor zover die ziet op de bedrijfsruimte in 2018 is beëindigd. De kantonrechter acht het ook uiterst onwaarschijnlijk, en zelfs ongeloofwaardig, dat partijen een dergelijk essentiële kwestie “even” en slechts mondeling zouden beslechten (en hierna hier ook nimmer meer op zouden terugkomen tot in 2021), nu partijen destijds al tegen elkaar procedeerden, tot aan het Hof toe.
4.6.7.
Gezien het vorenstaande staat ten eerste zonder meer vast dat van een schriftelijke huuropzegging vóór april 2021 geen sprake is geweest. Nader feitenonderzoek is hiervoor niet vereist en gesteld noch gebleken is dat de bodemrechter hierover toch anders zou kunnen oordelen. Gezien het vorenstaande is het eveneens ongeloofwaardig, en allerminst aannemelijk dat partijen in onderling overleg al eerder tot een beëindiging zijn gekomen. De kantonrechter heeft geen enkel aanknopingspunt om [gedaagde partij] hierin te volgen, alles wijst in het tegendeel. De kantonrechter acht het uiterst onwaarschijnlijk dat de bodemrechter hierover anders zal oordelen. Het verweer wordt verworpen.
4.7.
Het vorenstaande betekent dat [gedaagde partij] verplicht zijn (gebleven) om de huur voor de bedrijfsruimte te betalen. De kantonrechter komt hierna hierop terug.
woonruimte
4.8.
[gedaagde partij] betwisten dat sprake is van een huurachterstand, omdat zij de volledige huurpenningen zijn blijven betalen onder vermelding van de woonruimte (vergelijk artikel 6:43 lid 1 BW).
4.8.1.
Artikel 6:43 BW is evenwel van regelend recht. In de algemene bepalingen, behorend bij de huurovereenkomst uit 1982, zijn partijen hiervan afgeweken. [eisende partij] beroepen zich op deze contractuele afwijking van de imputatie. [gedaagde partij] achten dit in de gegeven omstandigheden ongerechtvaardigd. Volgens [gedaagde partij] dient de hoofdregel van artikel 6:43 lid 1 BW te prevaleren boven hetgeen is vermeld in algemene bepalingen uit 1977. Volgens [gedaagde partij] zijn de algemene bepalingen achterhaald, omdat in de huurovereenkomst uit 1982 werd uitgegaan van één huurovereenkomst en één huurprijs. De talloze procedures die zijn gevoerd, hebben essentiële wijzigingen opgeleverd ten aanzien van de gemaakte afspraken en de huurrelatie. De huurovereenkomst is gesplitst, waardoor er als het ware twee huurovereenkomsten zijn ontstaan, met twee afzonderlijke regimes en met afzonderlijke huurprijzen – door het Hof afzonderlijk bepaald – en met afzonderlijke regels omtrent beëindiging en opzegging, aldus [gedaagde partij]
4.8.2.
De enige huurovereenkomst die voorligt, is de huurovereenkomst uit 1982. Het woonruimtegedeelte wordt – conform de hiervoor gewezen uitspraken en arresten tussen partijen - beheerst door het woonruimteregime, en het bedrijfsruimtegedeelte door het bedrijfsruimteregime, niet meer en niet minder. Weliswaar was destijds de vraag aan de orde of splitsing van de overeenkomst
mogelijkis in afzonderlijke huurovereenkomsten voor de verschillende categorieën ruimten, maar daarmee zijn geen twee afzonderlijke huurovereenkomsten ontstaan. Dat met ingang van een zekere datum afzonderlijke huurprijzen zijn bepaald, en dat, ingeval een opzegging voorligt, ten aanzien van de woonruimte als ten aanzien van de bedrijfsruimte afzonderlijke wettelijke bepalingen gelden die dienovereenkomstig afzonderlijk moeten worden toegepast, maakt dit niet anders. Hier ligt bovendien geen opzegging voor, zodat dit verder geen bespreking behoeft. De grondslag is in deze immers het niet nakomen van de huurbetalingsverplichtingen ex artikel 7:212 BW (behorende bij de algemene bepalingen van het huurrecht) en het (ontruimen vooruitlopend op het) ontbinden wegens een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst ex artikel 6:265 BW. Bepalend is hier nog altijd de huurovereenkomst uit 1982, hierin is de contractuele betalingsverplichting neergelegd. Deze geldt onverkort. De algemene bepalingen maken deel uit van die huurovereenkomst. Partijen zijn in de algemene voorwaarden een contractuele imputatieregeling overeengekomen. [gedaagde partij] hebben niets aangevoerd op grond waarvan zou kunnen worden geoordeeld, of op grond waarvan het op zijn minst aannemelijk zou zijn, dat dit artikel niet meer kan worden toegepast. Niet valt in te zien dat het feit, dat thans sprake is van afzonderlijke huurprijzen (niet: huurovereenkomsten), een toepassing van dit artikel in de weg staat. Het gaat nog altijd om gedane betalingen, ter keuze van de verhuurder, qua soort als volgorde. Het gaat nog altijd om dezelfde huurder, dezelfde verhuurder en een en hetzelfde pand als destijds. De rechtsverhouding is niet gewijzigd. Gesteld noch gebleken is dat de imputatiebepaling zich niet zou verdragen met de regels van het woonruimteregime (en/of bedrijfsruimteregime). [gedaagde partij] zijn kortom gebonden aan die bepaling.
mogelijkis in afzonderlijke huurovereenkomsten voor de verschillende categorieën ruimten, maar daarmee zijn geen twee afzonderlijke huurovereenkomsten ontstaan. Dat met ingang van een zekere datum afzonderlijke huurprijzen zijn bepaald, en dat, ingeval een opzegging voorligt, ten aanzien van de woonruimte als ten aanzien van de bedrijfsruimte afzonderlijke wettelijke bepalingen gelden die dienovereenkomstig afzonderlijk moeten worden toegepast, maakt dit niet anders. Hier ligt bovendien geen opzegging voor, zodat dit verder geen bespreking behoeft. De grondslag is in deze immers het niet nakomen van de huurbetalingsverplichtingen ex artikel 7:212 BW (behorende bij de algemene bepalingen van het huurrecht) en het (ontruimen vooruitlopend op het) ontbinden wegens een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst ex artikel 6:265 BW. Bepalend is hier nog altijd de huurovereenkomst uit 1982, hierin is de contractuele betalingsverplichting neergelegd. Deze geldt onverkort. De algemene bepalingen maken deel uit van die huurovereenkomst. Partijen zijn in de algemene voorwaarden een contractuele imputatieregeling overeengekomen. [gedaagde partij] hebben niets aangevoerd op grond waarvan zou kunnen worden geoordeeld, of op grond waarvan het op zijn minst aannemelijk zou zijn, dat dit artikel niet meer kan worden toegepast. Niet valt in te zien dat het feit, dat thans sprake is van afzonderlijke huurprijzen (niet: huurovereenkomsten), een toepassing van dit artikel in de weg staat. Het gaat nog altijd om gedane betalingen, ter keuze van de verhuurder, qua soort als volgorde. Het gaat nog altijd om dezelfde huurder, dezelfde verhuurder en een en hetzelfde pand als destijds. De rechtsverhouding is niet gewijzigd. Gesteld noch gebleken is dat de imputatiebepaling zich niet zou verdragen met de regels van het woonruimteregime (en/of bedrijfsruimteregime). [gedaagde partij] zijn kortom gebonden aan die bepaling.
4.8.3.
De stelling van (de gemachtigde van) [gedaagde partij] , dat [eisende partij] nu plotseling, nu het [eisende partij] goed uitkomt, de betalingen toeschrijven aan de bedrijfsruimte, is niet juist. Al ten tijde van het vorige kort geding werden de betalingen door [eisende partij] toegeschreven aan de bedrijfsruimte (zoals ook in het kortgedingvonnis staat vermeld). [gedaagde partij] waren kortom allang ervan op de hoogte dat [eisende partij] de betalingen toeschreef aan de bedrijfsruimte (met alle consequenties voor de huurbetalingen ter zake de woonruimte van dien). Niet valt in te zien waarom [eisende partij] hiermee onrechtvaardig zouden handelen. De kantonrechter wijst nog erop dat, indien geen betaling was aangegeven en partijen niet contractueel waren afgeweken, Hamelers gelet op art. 6:43, lid 2, BW de betaling mocht toewijzen op de meest bezwarende verbintenis, en in dit geval dus ook aan de bedrijfsruimte, ook al heeft dit uiteindelijk de meeste consequenties voor [gedaagde partij] Ook de brief van 6 april 2021 noopte [eisende partij] niet om ten faveure van [gedaagde partij] anders te handelen.
4.8.4.
De enkele omstandigheid dat [eisende partij] in hun sommatie melding maken van de huurachterstand van de woon- en bedrijfsruimte
tezamen, maakt niet dat die sommatie geen gelding heeft. Er is wel degelijk sprake van een huurachterstand ter zake ook de woonruimte.
tezamen, maakt niet dat die sommatie geen gelding heeft. Er is wel degelijk sprake van een huurachterstand ter zake ook de woonruimte.
Conclusie
4.9.
Vaststaat dat [gedaagde partij] vanaf april 2021 slechts € 457,02 per maand hebben betaald. Gezien het vorenstaande hebben [eisende partij] die betalingen ad € 457,02 per maand geheel toegerekend, en geheel
mogentoerekenen, aan de huurpenningen die zijn verschuldigd ter zake de bedrijfsruimte. Hiervan uitgaande, is niet in geschil dat daarmee ten tijde van de dagvaarding sprake is van een huurachterstand van ongeveer (lees: iets minder dan) zes maanden ter zake de bedrijfsruimte en acht maanden ter zake de woonruimte. Ter mondelinge behandeling is nog onbetwist gesteld dat ook in december 2021 slechts € 457,02 is betaald, waarmee de huurachterstand nog verder is opgelopen.
mogentoerekenen, aan de huurpenningen die zijn verschuldigd ter zake de bedrijfsruimte. Hiervan uitgaande, is niet in geschil dat daarmee ten tijde van de dagvaarding sprake is van een huurachterstand van ongeveer (lees: iets minder dan) zes maanden ter zake de bedrijfsruimte en acht maanden ter zake de woonruimte. Ter mondelinge behandeling is nog onbetwist gesteld dat ook in december 2021 slechts € 457,02 is betaald, waarmee de huurachterstand nog verder is opgelopen.
4.9.1.
Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat een tekortkoming van een partij aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gelet op alle omstandigheden van het geval, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (zie HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).
4.9.2.
De kantonrechter is voorshands van oordeel dat het betalingsgedrag van [gedaagde partij] van dien aard is dat boven redelijke twijfel verheven is dat een eventuele vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden toegewezen op grond van de tekortkomingen in de nakoming van de betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst. Hierbij wordt nog opgemerkt dat [gedaagde partij] ook niet hebben gesteld dat zij in staat c.q. bereid zijn om die huurpenningen alsnog correct te voldoen. [gedaagde partij] voeren in feite ook geen verweer tegen de gevorderde ontruiming voor zover die betrekking heeft op de bedrijfsruimte ( [gedaagde partij] lijken veeleer af te willen van de bedrijfsruimte).
4.9.3.
Alleen voor wat betreft de woonruimte – [gedaagde partij] willen er graag blijven wonen - beroepen zij zich op de tenzij-formulering (zie r.o. 4.9.1.) en stellen dat, gelet op hun omstandigheden, de enorme gevolgen van een ontruiming niet opwegen tegen de belangen van [eisende partij] [gedaagde partij] zijn op respectabele leeftijd en stellen nergens naartoe te kunnen. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde partij] een groot belang hebben bij behoud van de woning. Dat belang hebben [gedaagde partij] echter zelf op het spel gezet en weegt niet op tegen het grotere belang van [eisende partij] [gedaagde partij] wisten allang dat [eisende partij] de huurpenningen toerekende aan de bedrijfsruimte, en zij zijn meermaals erop gewezen dat [eisende partij] de huurachterstand niet accepteerde. De stelling van [gedaagde partij] dat de huurpenningen altijd correct zijn betaald, is niet juist. De kantonrechter begrijpt dat het leven van [gedaagde partij] en hun gezin zich grotendeels in de woning en in die buurt hebben afgespeeld, maar er zijn geen bijzondere omstandigheden aangevoerd die maken dat [gedaagde partij] in een noodsituatie zullen komen te verkeren.
4.9.4.
Bovendien kan in zijn algemeenheid niet onderbelicht blijven dat partijen nu eenmaal al langdurig met elkaar zijn verwikkeld in procedures, dat [gedaagde partij] vorig jaar eveneens een aanzienlijke huurachterstand hebben laten ontstaan, dat [gedaagde partij sub 1] laatstelijk een aanzienlijk bedrag aan huurachterstand aan [eisende partij] hebben moeten betalen voortvloeiend uit het arrest van het Hof en dat, kort na het wijzen van het arrest, [gedaagde partij] wederom hun verplichtingen niet zijn nakomen. De kantonrechter begrijpt dat voor [eisende partij] de maat vol is. [gedaagde partij] waren meer dan gewaarschuwd, al dan niet omdat [eisende partij] een jaar geleden ook al een kort geding om de ontruiming te bewerkstellingen aanhangig hebben gemaakt. Gezien de opstelling van [gedaagde partij] in deze en gezien het betalingsgedrag in het verleden kan van [eisende partij] niet worden verwacht af te wachten of [gedaagde partij] ditmaal wel onverkort aan hun betalingsverplichtingen zullen voldoen.
4.10.
De huurachterstand is derhalve zodanig dat in een (eventueel nog te voeren) bodemprocedure de huurovereenkomst op grond daarvan naar alle waarschijnlijkheid zal worden ontbonden. Vooruitlopend daarop is de vordering tot ontruiming - zowel ten aanzien van de bedrijfsruimte als ten aanzien van de woonruimte - toewijsbaar. Deze vordering zal worden toegewezen.
4.11.
Artikel 555 Rv kent een ontruimingstermijn van drie dagen. In het geval het gehuurde nog gebruikt wordt door de huurder wordt het redelijk geacht de huurder een termijn te gunnen om de verhuizing te regelen. Een termijn van twee weken wordt dan in beginsel redelijk geacht voor zowel woon- als bedrijfsruimte.
4.11.1.
De termijn waarbinnen [gedaagde partij sub 1] de bedrijfsruimte dient te verlaten, zal overeenkomstig het gevorderde worden gesteld op vijf dagen na betekening van dit vonnis. De kantonrechter neemt hierbij in aanmerking dat op dit punt geen verweer is gevoerd alsook het feit dat [gedaagde partij] stellen dat de bedrijfsruimte leeg is en niet wordt gebruikt.
4.11.2.
De termijn waarbinnen [gedaagde partij] de woonruimte dienen te verlaten, zal op twee weken na betekening van dit vonnis worden bepaald.
4.12.
[eisende partij] vorderen het opleggen van een dwangsom van € 1.500,00 per dag voor iedere dag dat [gedaagde partij] zouden nalaten aan de veroordeling tot ontruiming te voldoen. [eisende partij] stellen in dit verband dat, vanwege de voorgeschiedenis tussen partijen en de weigerachtige houding die [gedaagde partij] telkens aannemen, waarbij zij rechterlijke veroordelingen steeds naast zich neerleggen, een dwangsom is geïndiceerd. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [eisende partij] evenwel geen belang bij toewijzing van de gevorderde dwangsom nu zij op grond van de wet (artikel 557 juncto 444 Rv) met behulp van de deurwaarder de ontruiming van het gehuurde kunnen bewerkstelligen. Deze vordering zal worden afgewezen.
4.13.
Indien de hoofdvordering voldoende spoedeisend is om in kort geding te kunnen worden beoordeeld, dan kan in verband met de proceseconomie in hetzelfde geding ook worden beslist over de daarmee nauw verwante (minder spoedeisende) nevenvorderingen, zoals de buitengerechtelijke incassokosten.
4.13.1.
[eisende partij] maken aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim op/na 1 juli 2012 is ingetreden en dat [eisende partij] voldoende hebben gesteld dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Hoewel [eisende partij] de brief van 19 november 2021 niet hebben overgelegd, staat vast dat deze brief is verzonden nu [gedaagde partij] die brief alsnog hebben ingebracht. De kantonrechter stelt verder vast dat het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.019,96 (incl. btw) overeenkomt met het in het Besluit bepaalde tarief. Deze vordering zal worden toegewezen.
4.13.2.
De gevorderde vermeerdering met wettelijke rente ingaande de dag der dagvaarding (3 december 2021) ligt eveneens voor toewijzing gereed.
4.14.
[gedaagde partij] dienen, als de overwegend in het ongelijk gestelde partij, te worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De kosten aan de zijde van [eisende partij] worden begroot op:
- dagvaarding € 128,43
- griffierecht 85,00
- salaris gemachtigde
747,00
- dagvaarding € 128,43
- griffierecht 85,00
- salaris gemachtigde
747,00
Totaal € 960,43
4.14.1.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen zoals gevorderd.
4.15.
De gevorderde nakosten worden, met inachtneming van de aanbevelingen van het LOVCK, toegewezen op de hierna in het dictum te vermelden wijze.
4.16.
Het vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
4.16.1.
[eisende partij] vorderden het vonnis ook uitvoerbaar op alle dagen en uren te verklaren, maar er is geen noodzaak gegeven om het vonnis ook gedurende avonduren, weekend en feestdagen ten uitvoer te kunnen leggen. Deze vordering zal worden afgewezen.
5.De beslissing
De kantonrechter in kort geding
5.1.
verklaart [eisende partij] niet-ontvankelijk in hun vorderingen jegens de [gedaagde partij sub 3] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde partij] hoofdelijk om aan [eisende partij] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen € 14.232,32 ter zake de huurachterstand (woonruimte en bedrijfsruimte tezamen), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectievelijke maandelijkse vervaldata c.q. de vijftiende van de maand tot aan de dag der algehele voldoening,
5.3.
veroordeelt [gedaagde partij] hoofdelijk om aan [eisende partij] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen een bedrag van € 1.718,29 per maand ter zake de huur voor de bedrijfsruimte vanaf 15 december 2021 tot aan de dag der algehele ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectievelijke maandelijkse vervaldata c.q. de vijftiende van de maand tot aan de dag der algehele voldoening,
5.4.
veroordeelt [gedaagde partij] hoofdelijk om aan [eisende partij] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen een bedrag van € 457,02 per maand ter zake de huur voor de woonruimte vanaf 15 december 2021 tot aan de dag der algehele ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectievelijke maandelijkse vervaldata c.q. de vijftiende van de maand tot aan de dag der algehele voldoening,
5.5.
veroordeelt [gedaagde partij] hoofdelijk om aan [eisende partij] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 1.109,96 ter zake de buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening,
5.6.
veroordeelt [gedaagde partij] hoofdelijk om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte en binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de (bovengelegen) woonruimte gelegen te [woonplaats 2] , aan de [adres 2] en [adres 1] , geheel te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter algehele en vrije beschikking van [eisende partij] te stellen,
5.7.
veroordeelt [gedaagde partij] hoofdelijk in de proceskosten aan de zijde van [eisende partij] , tot op heden begroot op € 960,43, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.8.
veroordeelt [gedaagde partij] onder de voorwaarde dat deze niet binnen twee weken na aanschrijving door [eisende partij] volledig aan dit vonnis voldoen, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van die betekening,
5.9.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken.
NIv