ECLI:NL:RBLIM:2021:1346 - Rechtbank Limburg - Vergoeding herstelkosten wegens niet correcte oplevering ...

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 8744835 CV EXPL 20-4258

Vonnis van de kantonrechter van 10 februari 2021

in de zaak van

de stichting

STICHTING WOONPUNT,

gevestigd en kantoorhoudend te Maastricht,

eiseres,

gemachtigde P.M.F. Otten, gerechtsdeurwaarder,

tegen

[gedaagde],

wonend te [woonplaats] op een adres waarvan blijkens de gemeentelijke basisadministratie geheimhouding is verzocht,

gedaagde,

mr. M.J. Meijer.

Partijen zullen hierna Woonpunt en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding

- de conclusie van antwoord

- de conclusie van reliek

- de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Bij schriftelijke overeenkomst van 5 juni 2012 heeft [gedaagde] met ingang van gelijke datum van Woonpunt voor onbepaalde tijd gehuurd de woning met aanhorigheden staande en gelegen aan de [adres] te [plaats] . De huurovereenkomst is per 2 september 2019 geëindigd.

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte van toepassing. Daarin staat voor zover van belang:

“(…)Artikel 13

13.1

Bij het einde van de huurovereenkomst is huurder verplicht het gehuurde onder afgifte van alle sleutels geheel ontruimd en schoon aan verhuurster op te leveren in de staat, waarin hij het gehuurde conform de beschrijving bij aanvang van de huurovereenkomst heeft ontvangen, behoudens voor zover er sprake is van normale slijtage, die voor rekening en risico van verhuurster komt. (…)

13.3

Ten aanzien van door de huurder tijdens de huurtijd met of zonder toestemming aangebrachte veranderingen en toevoegingen zullen bij het einde van de huur de volgende regels gelden:

a. verhuurster kan vorderen dat aangebrachte veranderingen en toevoegingen die zonder toestemming zijn aangebracht, of niet voldoen aan het bepaalde in artikel 11.2, door huurder ongedaan worden gemaakt. (…)”

2.3.

Bij brief van 7 augustus 2019 deelt Woonpunt aan [gedaagde] mee:

“(…) U heeft de huur van uw woning [adres] in [plaats] opgezegd per 2 september 2019. (…)

Onze opzichter (…) komt twee keer bij u langs om uw woning te inspecteren, namelijk:

15 augustus 2019(…) voor de voorinspectie.
3 september 2019(…) voor de eindinspectie. (…)

Kan ik spullen achterlaten in de woning?

Als u wilt kunt u, na schriftelijke goedkeuring van de opzichter, sommige spullen aanbieden aan de volgende huurder: bijvoorbeeld laminaat, vloerbedekking of rolluiken. Wil de volgende huurder uw spullen overnemen? Vul dan samen met de nieuwe huurder een overnameformulier in. Dit formulier moet u beiden ondertekenen en inleveren bij de eindinspectie. Wil de volgende huurder uw spullen niet? Dan moet u ze zelf meenemen of weggooien. Hiermee voorkomt u dat wij u hiervoor kosten in rekening brengen.

Kan ik ook spullen achterlaten als er nog geen nieuwe huurder is?

Ja. U vult dan in overleg met onze opzichter het overnameformulier in en levert dat in bij de eindinspectie. De nieuwe huurder mag dan later beslissen of hij de spullen wil overnemen. Wil de nieuwe huurder dit niet? Dan krijgt u de gelegenheid om de spullen binnen 5 werkdagen te verwijderen. Let op: hier zijn voor u extra kosten aan verbonden. Voor de dagen die u nodig heeft om de spullen te verwijderen en af te voeren, na de einddatum van het huurcontract, wordt € 25,- per dag bij u in rekening gebracht.

Als u de spullen niet tijdig uit de woning verwijdert, dan halen wij ze weg. De verwijderingskosten brengen we bij u in rekening. Ook als u de sleutels te laat inlevert, betaalt u hiervoor € 25,- per dag. (…)”

2.4.

Van de vooropname als de eindopname zijn rapporten opgemaakt (producties 8 en 9 bij dagvaarding).

2.5.

Bij brief van 25 september 2019 heeft Woonpunt aan [gedaagde] de eindafrekening gezonden. Daarin staat voor zover relevant:

“(…) Wellicht heeft u spullen in uw woning achtergelaten voor overname, terwijl de nieuwe huurder nog niet bekend is. Geeft de nieuwe huurder bij ons aan dat hij uw spullen niet overneemt dan ontvangt u van ons bericht. Dan krijgt u de gelegenheid om de spullen binnen 5 werkdagen te verwijderen. Voor de benodigde dagen na de einddatum van het huurcontract wordt per dag € 25,- bij u in rekening gebracht. Doet u dit niet dan halen wij de spullen weg. De verwijderkosten brengen we bij u in rekening. (…)”

2.6.

Bij e-mailbericht van 27 september 2019 deelt Woonpunt aan [gedaagde] mee (productie 13 bij dagvaarding):

“(…) We hebben inmiddels een nieuwe huurder gevonden voor uw oude woning aan de [adres] .

Tijdens de bezichtiging heb ik ook de overnames besproken met deze nieuwe huurder en hij geeft aan dat de volgende zaken hersteld/verwijderd moeten worden:

Gehele woning: beschilderde wanden/kunstwerken wit overschilderen
Gehele woning: beschilderde deuren wit verven
Gehele woning: raamfolie verwijderen
Keuken: wandrek verwijderen
Voortuin: klimop en bloembakken en tuininrichting verwijderen

Ik zal vanaf maandag de sleutel aan onze balie leggen en dan heeft u de hele week de tijd (tot 7 oktober 2019) om de overnames te verwijderen. (…)”

2.7.

Bij emailbericht van 3 oktober 2019 deelt [gedaagde] aan de nieuwe huurder ( [nieuwe huurder] ) mee (productie 27 conclusie van repliek):

“(…) er is mij veel aan gelegen dat de planten en -bakken op het terras behouden zouden blijven en door u geaccepteerd zouden worden. (…) Zou u de inhoud van het huis, inclusief het terras kunnen en willen overnemen, zoals het nu is, dan ben ik bereid om af te zien van overnamekosten. Dus u zou Euro 0,- betalen voor vloeren, tussenmuur en douchecabine, op voorwaarde dat u de terrasbekleding zou accepteren zoals die nu is. (…)”

2.8.

Daarop antwoordt de nieuwe huurder [nieuwe huurder] :

“(…) De tuin wil ik ook graag overnemen (…) Bij deze accepteer ik ook de tuin zoals die nu is. Hetgeen wat ik wel graag wil, is dat minstens de muren, plafonds en deuren terug wit geverfd worden. De folies op de ramen zie ik het liefst ook verwijderd worden. (…)”

2.9.

[gedaagde] reageert daarop bij brief van 6 oktober 2019 (productie 28 bij conclusie van repliek):

“(…) Ik ben heel blij met uw mededeling dat u het terras (…) wilt overnemen zoals het nu is (…)

Wat betreft de plakfolie op het glas: Dit heb ik laten zitten, niet omdat ik dat wenste, maar op verzoek van [opzichter] van Woonpunt, die voor- en eindopname heeft verricht in het huis.(…)

De muren zijn ook door mij geaccepteerd in 2012 met de wandbekleding van de vorige huurster er nog op. Dat was niet bepaald wit! Ik heb een klusser 200 Euro betaald om alle muren wit te maken (…) Daarna heb ik naar mijn eigen smaak (kunstzinnige) voorstellingen op de muren aangebracht! (…)

Over de geverfde deuren (…) Ze waren niet om aan te zien, daarom heb ik er verf op aangebracht (…)”

2.10.

Bij e-mailbericht van 7 oktober 2019 deelt Woonpunt aan [gedaagde] mee (productie 16 bij dagvaarding)

“(…) Ik heb van de nieuwe huurder (…) begrepen dat hij de tuininrichting alsnog overneemt, maar niet het schilderwerk en de raamfolies. U heeft 5 werkdagen de tijd om het in orde te brengen.

Zoals reeds eerder afgesproken liggen de sleutels klaar aan onze balie tot en met maandag 14 oktober 2019.

Mocht u er voor kiezen het niet zelf ze verwijderen en over te schilderen, zullen wij het doen. De prijzen kunt u vinden in de brief die u bij de eindopname getekend en ontvangen heeft. (…)”

3.Het geschil

3.1.

Tegen de achtergrond van deze vaststaande feiten vordert Woonpunt dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, zal worden veroordeeld tot betaling van € 3.163,97, bestaande uit € 2.687,53 aan hoofdsom en € 476,44 aan vergoeding buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de rente vanaf 28 augustus 2020 tot de dag van algehele voldoening, alsmede tot betaling van de proceskosten.

3.2.

Woonpunt legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst door het gehuurde niet correct op te leveren. Woonpunt heeft [gedaagde] in gebreke gesteld de aangebrachte veranderingen in het gehuurde weg te nemen. Omdat [gedaagde] aan deze sommatie niet heeft voldaan, heeft Woonpunt zich genoodzaakt gezien de herstellingen zelf te doen verrichten, een en ander conform een factuur van [naam ] . Volgens deze factuur – waarvan een kopie is overgelegd als productie 1 bij exploot – is met het beoogde herstel een bedrag van € 2.862,25 gemoeid. Woonpunt verwijst ter onderbouwing van de te verrichten herstelwerkzaamheden naar het bij de factuur gevoegde overzicht dat een opsomming van de diverse uit te voeren werkzaamheden bevat.

3.3.

[gedaagde] voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen zal hierna – voor zover relevant – nader worden ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

[gedaagde] heeft gesteld dat Woonpunt niet voldaan heeft aan haar precontractuele informatieverplichting (ter zake de leefbaarheid van de woonomgeving), zij bij juiste inlichting de huurovereenkomst niet was aangegaan en gedwongen op zoek moest gaan naar een andere veilige woonomgeving. Nu [gedaagde] heeft nagelaten een rechtsgevolg aan dit verweer te verbinden en geen daarop betrekking hebbende vordering heeft ingesteld, is en blijft het verweer, in het licht van de onderhavige vordering, rechtens zonder betekenis. De kantonrechter zal hierop verder niet ingaan en het verweer op dit punt passeren.

4.2.

Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] de woning in een andere staat heeft ontvangen dan deze was bij het einde van de overeenkomst. Op haar rust daarom in beginsel de verplichting om de woning terug te brengen in de oude staat. Met de betwisting van Woonpunt is immers niet komen vast te staan, zoals [gedaagde] in haar brief van 29 september 2019 stelt, dat de veranderingen waar het in deze zaak om gaat (het aanbrengen van muurschilderingen en plakplastic) verbeteringen betreffen. Uit de door Woonpunt, [gedaagde] en de nieuwe huurder [nieuwe huurder] gevoerde en hiervoor weergegeven correspondentie is gebleken dat de nieuwe huurder deze aanpassingen niet heeft willen overnemen. Op Woonpunt rustte anders dan [gedaagde] lijkt te menen niet de verplichting om een huurder te zoeken die alle door [gedaagde] aangebrachte aanpassingen wilde overnemen. Hoewel Woonpunt [gedaagde] daartoe in de gelegenheid heeft gesteld (r.o. 2.6. en 2.10.), heeft [gedaagde] deze aanpassingen bij het einde van de huur niet ongedaan gemaakt. [gedaagde] had bij die gelegenheid ook de overige door haar aangebrachte aanpassingen/voorzieningen (laminaatvloeren, vaste vloerbedekking, muur tussen keuken en woonkamer, glazen douchecabine) kunnen verwijderen en meenemen indien zij die niet zonder overnamevergoeding wilde achterlaten voor de nieuwe huurder. Om haar moverende redenen heeft [gedaagde] daarvan afgezien. Het verweer van [gedaagde] dat de nieuwe huurder en/of Woonpunt zich onrechtmatig spullen hebben toegeëigend en deze spullen nog eigendom zijn van [gedaagde] kan dan ook geen stand houden. Voor zover de vooropname niet door [gedaagde] ondertekend is en de handtekening op de eindopname niet van [gedaagde] afkomstig is, geldt dat de procedure over overname van spullen van vertrekkende huurder door nieuwe huurder haar ook bij brieven van 7 augustus 2019 (r.o. 2.3.) en 25 september 2019 (r.o. 2.5.) is meegedeeld.

4.3.

Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat [gedaagde] de woning niet in de oorspronkelijke staat heeft opgeleverd en in het midden kan blijven of het schilderwerk bij aanvang van de huur wit was. Vast staat dat het schilderwerk (muren en deuren) bij aanvang in ieder geval niet in de staat verkeerde zoals [gedaagde] het heeft opgeleverd. Het verweer van [gedaagde] dat zij de raamfolie op verzoek van Woonpunt heeft laten zitten, zal als onvoldoende onderbouwd worden gepasseerd. Het vorenstaande brengt mee dat [gedaagde] de kosten van herstel (schilderwerk en verwijdering raamfolie) dient te dragen. Het gevorderde bedrag van

€ 2.687,53 (€ 2.862,25 aan factuurbedrag minus verrekening servicekosten van € 50,45 en opslag aannemer € 124,27), waarvan [gedaagde] de hoogte niet heeft betwist, zal dan ook worden toegewezen.

4.4.

Gelet op het vorenstaande behoeft het verweer van [gedaagde] dat zij de vooropname niet ondertekend heeft en de handtekening op de eindopname niet van haar is geen verdere beoordeling.

4.5.

Woonpunt vordert vergoeding van buitengerechtelijke kosten ad € 476,44. De door (de gemachtigde van) Woonpunt aan [gedaagde] verzonden aanmaning voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. Het gevorderde bedrag komt overeen met het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief en zal worden toegewezen.

4.6.

[gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. Bij gebreke van een nadere toelichting zal maar één keer kosten BRP toegewezen worden. De proceskosten aan de zijde van Woonpunt worden tot de uitspraak van dit vonnis begroot op:

- dagvaarding € 105,09
- griffierecht € 499,00
- gemachtigde salaris €
436,00(2 punten x tarief € 218,00)

Totaal € 1.040,09

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan Woonpunt tegen bewijs van kwijting te betalen

€ 3.163,97, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 28 augustus 2020 tot de dag van algehele voldoening,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] in de aan de zijde van Woonpunt gerezen proceskosten, welke worden begroot op € 1.040,09,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en in het openbaar uitgesproken.