Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 8915897 CV EXPL 20-6253
Vonnis van de kantonrechter in kort geding van 18 februari 2021
inzake
[eiseres],
wonend te [woonplaats] ,
eisende partij,
gemachtigde mr. R.G.P. Voragen,
tegen
de stichting
STICHTING WELLER WONEN,
gevestigd en kantoorhoudend te Heerlen,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. R.W. [naam 2] .
Partijen worden hierna [eiseres] en Weller genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 16 december 2020,
- de brief van [eiseres] met twee foto’s, ter griffie ontvangen op 2 februari 2021,
- de brief van [eiseres] met productie 2 en 3, ter griffie ontvangen op 2 februari 2021,
- de brief van Weller met productie 1 tot en met 15, ter griffie ontvangen op 2 februari 2021,
- de brief van [eiseres] met productie 4, ter griffie ontvangen op 3 februari 2021,
- de brief van [eiseres] met productie 5, 6 en 7, ter griffie ontvangen op 3 februari 2021,
- de akte van wijziging eis, ter griffie ontvangen op 3 februari 2021,
- de mondelinge behandeling van 4 februari 2021,
- de door [eiseres] overgelegde pleitnotitie,
- de door Weller overgelegde pleitnota.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 1 maart 2017 huurt [eiseres] van Weller de woning gelegen te [woonplaats] aan de [adres] (verder: de woning) (productie 1 zijdens Weller).
2.2.
In 2019 heeft Weller besloten de woningen (153 eengezinswoningen) gelegen in de wijk “De Kom” te Heerlen, alwaar ook de huurwoning van [eiseres] is gelegen, te gaan verduurzamen. Teneinde de huurders daarover te informeren heeft er op 13 januari 2020 een informatiebijeenkomst plaatsgevonden, is op 15 januari 2020 een informatiepakket aan alle huurders toegezonden en heeft Weller op 29 januari 2020 aan alle huurders een Q&A toegezonden waarin antwoord werd gegeven op vragen (randnummer 2.2. en 2.4. pleitnota Weller).
2.3.
In de loop van 2020 heeft de door Weller ingeschakelde aannemer, Smeets Bouw, een aanvang genomen met de verduurzamingswerkzaamheden. Tot de werkzaamheden behoren onder meer het isoleren van de buitenschil, het plaatsen van een nieuwe Warmte-Terug-Win-installatie (verder: WTW-installatie), een meterkast en het treffen van voorbereidingen voor gasloos koken. De werkzaamheden aan de woning van [eiseres] zijn in het voorjaar van 2020 gestart (randnummer 2.4. en 2.8. pleitnota Weller).
2.4.
Op 25 augustus 2020 heeft de vooroplevering van de woning plaatsgevonden. Op basis van die vooroplevering is een lijst met herstelpunten opgesteld (verder: de vooropnamelijst). In de e-mail van 28 augustus 2020 van de heer [naam adviseur vastgoed] (hierna: [naam adviseur vastgoed] ), adviseur vastgoed bij Weller, aan [eiseres] staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 5 zijdens Weller):
“Goedemorgen mevr. [eiseres] ,
Zoals dinsdag met u besproken ontvangt u in de bijlage de lijst met herstelpunten vanuit de vooropname, gehouden dinsdag 25 augustus. Tevens heeft Smeets Bouw gisteren bevestigd dat behoudens het plaatsen van de luifel en de brievenbus (nalevering) én de punten met betrekking tot de vochtproblematiek van vóór de renovatie in overleg/op afspraak tot tevredenheid hersteld zullen worden in de periode van 7 tot 18 september. De opname van de herstellingen/de oplevering stellen we in overleg voor in week 39.
Mijn collega [naam collega] zal na uw vakantie contact met u opnemen om de punten met betrekking tot de vochtproblematiek van vóór de renovatie af te handelen. Het betreft vocht boven het kozijn in de linker slaapkamer en vocht in de rechter hoek van de rechter slaapkamer. Op het achtererf wordt onderzoek verricht naar een mogelijk gebroken riolering ter plaatse van de schrobput (links).”
2.5.
In de bijlage bij de e-mail van 28 augustus 2020 is de volgende lijst met herstelpunten opgenomen (productie 4 zijdens Weller):
“Vooropname [naam adviseur vastgoed] en [naam 1]
Zolder:
afwerken/afdichten doorvoer CV-ketel
gedichte sparing voorzien van plaatje 250x250 mm, hoeken gekant, kleur wit
Badkamer:
gaat dichten van vervallen ventilatierooster, demonteren van bevestigingen douchegordijn en plafond texen
demonteren van bevestigingen douchegordijn en gaatjes dichten in wandtegels
zwarte kit in beglazing is géén schimmel maar restant van kit waarmee de glasplaten op het kaderprofiel/afstandhouder is gelijmd
Slaapkamer voor:
raamdorpel afwerken kopse kanten en afvoegen
kit in neggekant (rechts) verwijderen en voegwerk herstellen
beschadigingen in glaslat bijwerken en aflakken
neggekant/dagkantbetimmering bijwerken (spuit-/structuurwerk)
beschadiging stijl binnendeurkozijn bijwerken en aflakken
Slaapkamer links achter:
raamdorpel afwerken kopse kanten en afvoegen
kit in neggekant verwijderen en voegwerk herstellen
opnieuw afkitten aansluiting kozijn aan dagkant (‘oude’ kit verwijderen)
vocht boven kozijn (vóór renovatie)
Slaapkamer rechts achter:
raamdorpel afwerken kopse kanten en afvoegen
kozijn + vleugel niet geïnspecteerd (rolgordijn)
vocht rechts in hoek (vóór renovatie)
stucwerk herstellen nabij aangebracht k25 gootje
Toilet:
kozijntje herstellen, vensterbank verwijderen, herstel stucwerk in hoe en schoonmaken/texen wanden
Hal:
oude bel verwijderen en bijwerken
voordeurkozijn rechts in hoek afkitten/afwerken (plint)
verwijderen pluggen en herstel stucwerk nabij trapopgang
Keuken:
beschadiging bovendorpel binnendeurkozijn bijwerken en aflakken
1x wandtegel boven aanrechtblad glazuur beschadigd: vervangen of vastleggen middels brief is geen probleem; nader overleg SB
bredere alu. dorpelstrip, minimaal 9 cm aanbrengen en afwerken
2x wandtegel gebroken neggekant rechter kozijnstijl: ervangen of vastleggen middels brief is geen probleem; nader over SB
Achtergevel:
bloktrede aanbrengen nabij keukendeur (exterieur)
2 stuks raamdorpels schoonmaken, afwerken kopse kanten, afvoegen en hydrofoberen metselwerk
schoonmaken gresbuizen tbv. ventilatie en zwarte ventilatiekokers schoonmaken
aansluiting tuinmuur aan gevel: staande voeg uithakken en afkitten
voegwerk nabij dilitatievoeg bijwerken
schoonmaken schrobput en onderzoek naar gebroken riolering? (vóór renovatie)
voegwerk narooien en gaatjes her en der dichten (op kleur)
Woonkamer:
rechter raamvleugel achtergevel strakker afstellen
neggekant/dagkantbetimmering rechts bijwerken (spuit-/structuurwerk)
Voorgevel:
4 stuks raamdorpels schoonmaken, afwerken kopse kanten, afvoegen en hydrofoberen metselwerk
omkadering voordeur bijvoegen en omkadering voorzien van staande voeg conform bemonstering
schoonmaken gresbuizen tbv. ventilatie
voegwerk narooien en gaatjes her en der dichten (op kleur)
voegwerk rollaag (wk raam) herstellen
voegwerk nabij dilitatievoeg bijwerken
luifel en brievenbus aanbrengen”
2.6.
In de daaropvolgende periode zijn er diverse werkzaamheden verricht. In september 2020 was Smeets Bouw voornemens om een afspraak met [eiseres] in te plannen voor een eindopname. [eiseres] wilde geen afspraak inplannen. In een e-mailbericht van
24 september 2020 van [naam adviseur vastgoed] aan de gemachtigde van Weller schrijft hij daarover het volgende, geciteerd voor zover hier van belang (productie 6 zijdens Weller):
“Vanmorgen omstreeks 10.45 uur heeft de uitvoerder van Smeets Bouw, [naam uitvoerder] telefonisch contact gehad met mevr. [eiseres] inzake de opname van de restpunten. Dit was ook zo afgesproken en vastgelegd in de vooropname. Echter, mevr. [eiseres] gaf aan dat er nog openstaande punten waren en wilde geen afspraak inplannen? Zij gaf aan dat de heer [naam adviseur vastgoed] dit maar via de heer [naam 2] moest regelen. Kortom, hoe gaan we hier verder mee?”
2.7.
De gemachtigde van Weller heeft vervolgens aan de gemachtigde van [eiseres] gevraagd om welke openstaande punten het nog zou gaan (productie 7 zijdens Weller) .
2.8.
Op 23 oktober 2020 heeft een controle op de vooropname van
25 augustus 2020 plaatsgevonden. De volgens [eiseres] nog openstaande punten zijn in ogenschouw genomen, wat resulteerde in een e-mailbericht van [naam adviseur vastgoed] aan [eiseres] van 26 oktober 2020 waarin hij aangaf direct te beginnen met het afhandelen van de nog openstaande punten (productie 9 zijdens Weller). De gemachtigde van Weller heeft dit ook aan de gemachtigde van [eiseres] gemeld bij e-mailbericht van 26 oktober 2020 en daarbij aangegeven dat door de (onder)aannemer vóór iedere herstelling een afspraak met [eiseres] zou worden gemaakt (productie 10 zijdens Weller).
2.9.
Per e-mailbericht van 19 november 2020 deelt de heer [naam uitvoerder] aan [naam adviseur vastgoed] mede dat op die dag de firma Vahsen de toegang door [eiseres] werd geweigerd teneinde de luifel te monteren (productie 13 zijdens Weller). In een e-mailbericht van
26 november 2020 deelt de heer [naam uitvoerder] aan [naam adviseur vastgoed] mede dat op 9 november 2020 de firma Zuidgevel Onderhoud de toegang werd geweigerd door [eiseres] om de restpunten aan de gevel op te lossen (productie 14 zijdens Weller).
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert, na wijziging van eis, dat de kantonrechter bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad voor zover de wet zulks toelaat:
a. Weller beveelt de volgende werkzaamheden in de woning staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] uit te voeren binnen vijf dagen na dit vonnis op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag dat Weller hiermee in gebreke blijft:
- De ventilatiekanalen herstellen
- De tegels in de keuken herstellen
- Vocht/schimmel verwijderen
- Gaten voegwerk gevel voor & achter herstellen
- Zwarte voegrand voordeur verwijderen
- Stucwerk 1 slaapkamer herstellen
- Laminaat woonkamer herstellen
- Lekkend kozijn woonkamer achter herstellen
- WTW systeem herstellen
- Brievenbus leveren en plaatsen
- Luifel leveren en plaatsen
- Deurbel herstellen
Weller veroordeelt in de kosten van deze procedure,
Weller veroordeelt in de buitengerechtelijke kosten,
Weller veroordeelt in de kosten van deurwaarder.
3.2.
[eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat het gehuurde verbreken vertoont en Weller gehouden is de gebreken te herstellen. Weller heeft herstel van de gebreken toegezegd, maar deze zijn desondanks niet hersteld. Aan de renovatie- en herstelwerkzaamheden komt voor [eiseres] daarom maar geen einde.
3.3.
Het verweer van Weller strekt tot afwijzing van de vordering.
3.4.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 7:204 BW). De verhuurder is in beginsel gehouden tot het verhelpen van zo’n gebrek, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de geven omstandigheden niet van de verhuurder zijn te vergen of wanneer het gaat om kleine herstellingen waartoe de huurder verplicht is (artikelen 7:206 en 7:217 BW). Wanneer sprake is van een gebrek dat door de verhuurder hersteld dient te worden, moet - voor toewijzing van de gevorderde voorziening - de huurder bij dat herstel een spoedeisend belang hebben.
4.2.
De afwezigheid van de luifel en de brievenbus, de gaten in het voegwerk in de gevel en de zwarte voegrand bij de voordeur, zijn alle gebreken die voor rekening van de verhuurder komen en door de verhuurder dan ook moeten worden hersteld. Echter, heeft [eiseres] nagelaten aannemelijk te maken waarom voor deze gebreken een voorziening in kort geding moeten worden getroffen. Anders gezegd: waarin is het spoedeisend belang gelegen? Nu van een spoedeisend belang niet is gebleken liggen de gevorderde voorzieningen voor deze gebreken voor afwijzing gereed.
De kantonrechter merkt in een overweging ten overvloede op dat wanneer zij wel was toegekomen aan de inhoudelijke beoordeling of sprake is van een spoedeisend belang, zij had meegewogen dat [eiseres] de werklieden die voor het plaatsen van de luifel en de brievenbus en het herstel van de gaten in het voegwerk bij haar aan de deur zijn gekomen, heeft weggestuurd (producties 13 en 14 zijdens Weller).
4.3.
Ter zake van de vordering tot herstel van de ventilatiekanalen en herstel van de WTW-installatie, heeft [eiseres] haar vorderingen niet, althans onvoldoende, onderbouwd. Ook na de mondelinge behandeling blijft het gissen waarom [eiseres] de mening is toegedaan dat er ten aanzien van de ventilatiekanalen en de WTW-installatie sprake is van een gebrek en hoe deze, aldus [eiseres] , hersteld dienen te worden. Functioneren de ventilatiekanalen en de WTW-installatie niet naar behoren? Of zijn deze gebreken puur cosmetisch van aard? Nu de kantontonrechter op grond van hetgeen is gesteld niet tot het oordeel komt dat de ventilatiekanalen en de WTW-installatie gebrekkig zijn, worden de hieromtrent gevorderde voorzieningen alleen al daarom (van een spoedeisend belang bij gevorderde voorziening is immers niet gebleken) afgewezen.
4.4.
Ter zake van de vordering tot herstel van de tegels in de keuken, heeft [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat het om één tegel gaat die licht beschadigd is en dat zij geen herstel vordert, maar een schriftelijke bevestiging van Weller dat [eiseres] hiervoor bij het einde van de huurovereenkomst niet verantwoordelijk zal zijn. Niet alleen heeft [eiseres] nagelaten dit concreet te stellen en te vorderen - zij vordert immers herstel van de tegel(s) -, Weller heeft bovendien reeds toegezegd (productie 4 zijdens Weller) de schriftelijke bevestiging aan [eiseres] te doen toekomen. Niet gebleken is welk belang [eiseres] bij de gevorderde voorziening heeft en deze wordt dan ook afgewezen.
4.5.
Met betrekking tot de klachten over vocht en schimmel stelt Weller met [eiseres] te hebben afgesproken om eerst de werking van de WTW-installatie af te wachten om te bezien of het probleem daarmee is opgelost. [eiseres] heeft het bestaan van deze afspraak tijdens de mondelinge behandeling niet betwist.
Zonder nadere toelichting en onderbouwing, die door [eiseres] niet is gegeven, kan in het bestek van dit kort geding niet worden vastgesteld of er ten tijde van de mondelinge behandeling sprake is van een gebrek zodat de vordering ten aanzien van deze punten allen al daarom (ook van een spoedeisend belang bij gevorderde voorziening is niet gebleken) wordt afgewezen.
4.6.
Met betrekking tot het laminaat in de woonkamer en het lekkend kozijn stelt Weller dat deze gebreken reeds zijn hersteld. [eiseres] erkent dat er herstelwerkzaamheden aan het laminaat en het kozijn hebben plaatsgevonden, maar dat dit niet naar haar tevredenheid is. Op het laminaat is nu een vlek te zien en bij het kozijn ligt nog altijd vocht waarvan zij niet weet of het kozijn lekt of dat het vocht elders vandaag komt, aldus [eiseres] . Behalve dat de kantonrechter zonder kennis te hebben genomen van de beweerdelijke vlek niet tot het oordeel kan komen of hier sprake is van een gebrek (een foto van de beweerdelijke vlek is niet aangetroffen in het dossier), mist ook iedere onderbouwing waarom [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij het herstel van deze vlek. Voor de gevorderde voorziening met betrekking tot het kozijn heeft eveneens te gelden dat deze wordt afgewezen, nu niet zonder meer kan worden vastgesteld dat het vocht afkomstig is van het kozijn en er dus sprake is van een gebrek (dat voor rekening van Weller komt). Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat van een spoedeisend belang bij de gevorderde voorziening niet is gebleken.
4.7.
Met betrekking tot de vordering tot herstel van het stucwerk in de slaapkamer is pas tijdens de mondelinge behandeling duidelijk geworden om welke slaapkamer het gaat. Wat daar verder ook van zij, iedere onderbouwing waarom hier sprake is van een gebrek ontbreekt. Immers is niet iedere beschadiging van het stucwerk zonder meer aan te merken als een gebrek, waartoe de verhuurder tot herstel van moet overgaan. De gevorderde voorziening wordt dan ook afgewezen. Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat van een spoedeisend belang bij de gevorderde voorziening niet is gebleken.
4.8.
Ten slotte is onduidelijk wat er precies aan de deurbel mankeert. De deurbel is al een keer door Weller vervangen, wat [eiseres] niet heeft betwist. Voor zover hier al sprake zou zijn van een gebrek waartoe de verhuurder gehouden is tot herstel, mist iedere onderbouwing waarom [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening.
4.9.
Nu de vorderingen van [eiseres] zullen worden afgewezen, volgen de nevenvorderingen hetzelfde lot.
4.10.
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, aan de zijde van Weller gevallen en tot vandaag begroot op € 747,- aan salaris gemachtigde.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van Weller gevallen en tot vandaag begroot op € 747,-.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J.H. Hoofs en is in het openbaar uitgesproken.
RJ