ECLI:NL:RBLIM:2021:1383

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 8752213 CV EXPL 20-4346

Vonnis van de kantonrechter van 17 februari 2021

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

2.
[eiseres sub 2],

beiden wonend te [woonplaats 1] ,

eisende partij,

gemachtigde mr. M.A. Geuze,

tegen

[gedaagde],

wonend te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. D.L. van Hal-Vermeer.

Eisers worden hierna apart [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] en gezamenlijk [eiser] (in mannelijk enkelvoud) genoemd. Gedaagde wordt hierna [gedaagde] genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het exploot van de dagvaarding van 31 augustus 2020

- de conclusie van antwoord

- de conclusie van repliek

- de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] heeft op 12 december 2019 de woning staande en gelegen aan het adres [adres] te [woonplaats 1] van [gedaagde] gekocht voor € 685.000. De eigendomsoverdracht heeft op 2 maart 2020 plaatsgevonden.

2.2.

De koopovereenkomst (overgelegd als productie 1 bij dagvaarding) bevat onder meer de volgende bepalingen:

“artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woonhuis met ondergrond en tuin.

(…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.”

2.3.

In de vragenlijst (overgelegd als productie 2 dagvaarding), ingevuld en ondertekend door [gedaagde] op 23 januari 2019, heeft [gedaagde] vermeld dat hem geen gebreken of tekortkomingen aan de woning bekend zijn. Daarnaast heeft hij vermeld dat kozijnen, ramen en deuren voor het laatst in 2015 zijn geschilderd.

2.4.

Direct na de eigendomsoverdracht heeft [eiser] in de kozijnen van de woning houtrot aangetroffen. Bij schrijven van 5 maart 2020 (overgelegd als productie 3 dagvaarding) heeft [eiser] aan [gedaagde] het volgende medegedeeld:

“
(…) Tijdens het schoonmaken van de ramen, verschenen donkerblauwe druppels bij de schuifpui. Bij nadere inspectie bleek er houtrot te zijn in de schuifpui, we hebben zoals op de foto’s te zien is 2 plekken open gemaakt. Wat opviel na schoonmaak was dat het kozijn ander schilderwerk heeft op de aangedane plek. ( zie foto ). Vervolgens zijn wij alle schuifpuien nagegaan. Hier leek op het eerste oog niks aan de hand echter bij het weghalen van een plaatje dat op de schuifpui geplakt en geschroefd zat, bleek ook hierachter houtrot te zitten. De houtrot is op meerdere plekken en in de schuifpuien gemaskeerd met verf en werd pas zichtbaar nat het porren met een schroevendraaier. (…)”

2.5.

Bij aangetekende brief van 8 mei 2020 (overgelegd als productie 4 dagvaarding) heeft [eiser] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de herstelkosten, begroot op € 5.842,72.

2.6.

[gedaagde] heeft de aansprakelijkheid per brief van 15 augustus 2020 (overgelegd als productie 9 dagvaarding) van de hand gewezen.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] stelt dat de door [gedaagde] aan hem geleverde woning vanwege de aangetroffen houtrot non-conform is, omdat de woning daardoor niet normaal kan worden gebruikt. Conform artikel 6.3 van de koopovereenkomst is [gedaagde] aansprakelijk voor de herstelkosten, aldus [eiser] Subsidiair stelt [eiser] dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling is tot stand gekomen. [gedaagde] heeft nagelaten [eiser] over de houtrot in te lichten, terwijl hij daarvan wist, dan wel hebben beide partijen een onjuiste voorstelling van zaken gehad omtrent de staat van de kozijnen. Het nadeel (zijnde de herstelkosten) moet derhalve worden opgeheven.

3.2.

Op bovenstaande gronden vordert [eiser] om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. te verklaren voor recht dat:

a. [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door de levering van een non-conforme woning aan [eiser] ; danwel

b. de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling ex artikel 6:228 BW op grond waarvan de gevolgen van de koopovereenkomst op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW ter opheffing van dit nadeel moeten worden gewijzigd.

II. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] te betalen € 5.842,72 te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 30 juli 2020 danwel vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening danwel vanaf een andere in goede justitie te bepalen termijn;

III. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten op de voet van artikel 6:96 lid 2 sub c BW ter hoogte van € 400,00, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, te voldoen binnen veertien dagen na het wijzen van dit vonnis, danwel een andere in goede justitie te bepalen termijn;

IV. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] te betalen de buitengerechtelijke kosten op de voet van artikel 6:96 lid 2 sub b BW ter hoogte van € 500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, te voldoen binnen veertien dagen na het wijzen van dit vonnis,

V. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] te betalen de proceskosten, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente, te rekenen vanaf bedoelde termijn der voldoening, alsmede de nakosten.

3.3.

[gedaagde] voert samengevat als verweer dat de woning niet non-conform is en dat het beroep op dwaling moet worden gepasseerd.

3.4.

Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Het geschil spitst zich toe op de vraag of [gedaagde] aansprakelijk is voor de door [eiser] te maken herstelkosten. Ter beantwoording van deze vraag wordt allereerst beoordeeld of [gedaagde] aan [eiser] een non-conforme woning heeft geleverd. Die beoordeling gebeurt aan de hand van de artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst (zie 2.2).

4.2.

Artikel 6.1 bevat de hoofdregel dat [gedaagde] niet aansprakelijk is voor gebreken nu hij de woning met alle zichtbare en onzichtbare gebreken aan [eiser] heeft geleverd en [eiser] de woning met die gebreken heeft aanvaard. Artikel 6.3 van de koopovereenkomst vormt een uitzondering op deze hoofregel. Op grond van artikel 6.3 garandeert [gedaagde] dat de woning bij de levering de feitelijke eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn. Normaal gebruik houdt in dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een veilige manier, met een bepaalde mate van duurzaamheid, zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Als er sprake is van een gebrek dat het normale gebruik van de woning in de weg staat, dan is [gedaagde] aansprakelijk tenzij [eiser] bekend was of had kunnen zijn met het gebrek. Was het gebrek aan [eiser] niet kenbaar, dan is [gedaagde] aansprakelijk voor de herstelkosten.

4.3.

Voor toewijzing van de vordering op grond van non-conformiteit is dus vereist dat de woning, ten tijde van de levering aan [eiser] , niet de feitelijke eigenschappen had die nodig zijn voor normaal gebruik en dat [eiser] niet bekend was en hoefde te zijn met de afwezigheid van die eigenschappen. Of dat zo is, is afhankelijk van meerdere factoren waaronder de ouderdom van de woning. De koper van een bestaande woning dient immers tot op zekere hoogte rekening te houden met een bepaalde mate van achterstallig onderhoud, ook al zou de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet direct zichtbaar zijn geweest.

Non-conforme woning?

4.4.

[eiser] heeft gesteld dat de woning ten tijde van de levering een houtrotprobleem in de kozijnen had en dat de woning door dat probleem al sinds de levering niet normaal kan worden gebruikt. Het probleem leidt immers (c.q. zal leiden) tot lekkages. Het gebrek is zo ernstig dat de kozijnen binnen een aanzienbare tijd vervangen moeten worden. [eiser] heeft tevens aangevoerd dat houtrot voor een woning van zestien jaar oud geen gewoon verschijnsel is. Ook heeft hij aangevoerd dat hij niet op de hoogte was of had kunnen zijn van het probleem nu de verrotte kozijnen, in opdracht van [gedaagde] , aan het zicht waren onttrokken.

4.5.

[gedaagde] heeft betwist dat het houtrotprobleem het normale gebruik van de woning in de weg staat en dat de kozijnen binnen een aanzienlijke tijd vervangen moeten worden. Hij heeft gesteld dat houtrot voor een bestaande woning van zestien jaar oud geen ongewoon verschijnsel is. Voorts heeft [gedaagde] betwist dat de houtrot in zijn opdracht is gemaskeerd. Tot slot heeft hij aangevoerd dat [eiser] niet aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan nu hij, voorafgaande aan de koop, geen bouwkundig onderzoek heeft laten doen.

4.6.

De stellingen van partijen (en hetgeen zij aan producties hebben overgelegd) in aanmerking nemende, oordeelt de kantonrechter als volgt.

Houtrot in kozijnen kan – afhankelijk van omstandigheden van geval – een gebrek zijn dat aan een normaal gebruik van een woning in de weg staat, maar slechts indien de woning daardoor niet normaal en duurzaam als woonhuis kan worden gebruikt. Niet is vast komen te staan dat de door [gedaagde] aan [eiser] geleverde woning niet normaal en niet duurzaam als woonhuis kan worden gebruikt.

4.7.

De houtrot manifesteert zich op specifieke plaatsen (in de schuifpui(en) aan de buitenzijde van de woning) en doet niet af aan de bewoonbaarheid. [eiser] heeft gesteld dat het probleem van buiten naar binnen komt en dat de kozijnen binnen afzienbare tijd alsnog vervangen zullen moeten worden, maar dat kan door gebrek aan onderbouwing niet in rechte worden vastgesteld. De stelling van [eiser] dat houtrot tot diverse lekkages leidt of zal leiden, is ook onvoldoende onderbouwd, zodat ook hieraan voorbij wordt gegaan.

4.8.

Kopen van een bestaande woning met houten kozijnen is niet zonder risico’s. De koper dient rekening te houden met een bepaalde mate van onderhoud ook al is de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet direct aanwezig. Ten aanzien van houten kozijnen geldt dat houtrot na verloop van tijd helaas geen ongewoon verschijnsel is en inherent aan een bestaande woning met houten kozijnen. Volgens [eiser] is houtrot in de kozijnen geen normaal verschijnsel voor een woning van zestien jaar oud, maar [gedaagde] betwist dit. [eiser] had gelet op die betwisting zijn stelling nader moeten onderbouwen, maar heeft dat niet gedaan, zodat de juistheid van die stelling niet in rechte kan worden vastgesteld.

4.9.

Daarbij komt dat [eiser] de woning heeft gekocht met de wetenschap dat de kozijnen voor het laatst in 2015 zijn geschilderd. [eiser] heeft de stelling van [gedaagde] , dat het gebruikelijk is eens in de vijf jaar de kozijnen te schilderen, niet betwist, zodat in rechte vast staat dat de kozijnen vlak na aankoop sowieso geschilderd moesten worden. Hij had hier dus rekening mee moeten houden, evenals met het feit dat de kosten van het schilderwerk – waaronder ook mogelijke kosten voor herstel of achterstallig onderhoud – voor zijn rekening zouden komen. De door [eiser] thans te maken herstelkosten – waarin kennelijk ook schilderkosten van het bedrijf Ernes schilders zijn inbegrepen – zijn zeer gering in relatie tot de koopsom van de woning zodat niet kan worden gesproken van onredelijk hoge onderhouds- en herstelkosten.

4.10.

Dat de door [eiser] ingeschakelde taxateur en de ‘andere kundige personen’ de houtrot niet hebben gezien, kan mogelijk verband houden met de houten latten en sierlijsten die vermoedelijk bij de onderhoudsbeurt in 2015 zijn geplaatst. In rechte kan niet worden vastgesteld dat die latten en lijsten zijn geplaatst om de houtrot te verhullen. Net zomin als in rechte vastgesteld kan worden dat [gedaagde] wist dat er na de reparaties in 2015 nog altijd sprake was van houtrot. Ook dit kan derhalve geen reden zijn om de vorderingen van [eiser] toe te wijzen.

4.11.

Gelet op bovenstaande overwegingen wordt de vordering van [eiser] onder I a om te verklaren voor recht dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming de koopovereenkomst door de levering van een non-conforme woning, afgewezen.

Dwaling?

4.12.

Voor dwaling als gevolg van schending van mededelingsplicht is – onder meer – vereist dat [gedaagde] wist of behoorde te weten van de door [eiser] gestelde houtrotproblematiek.

4.13.

Het beroep van [eiser] op dwaling, dat is gebaseerd op hetzelfde feitencomplex als het beroep op non- conformiteit, wordt niet gehonoreerd nu [eiser] onvoldoende concrete feiten of omstandigheden heeft gesteld waaruit kan worden opgemaakt dat [gedaagde] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte was van de door [eiser] gestelde en na de koop ontdekte houtrot.

4.14.

[gedaagde] heeft in zijn brief van 15 augustus 2020 (overgelegd als productie 9 dagvaarding) het volgende verklaard:

“Alle mij bekende en beschikbare gegevens omtrent bouw- en onderhoudswerkzaamheden van betreffende woning heb ik makelaardij [naam makelaardij] verstrekt, inclusief de mij bekende, beginnende en behandelde houtrot”.

4.15.

De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] met zijn verklaring heeft bedoeld te zeggen bekend te zijn geweest met beginnende en behandelde houtrot in 2015. Hij is er vanuit gegaan (en mocht dat ook) dat de houtrot door het door hem ingeschakelde professionele schildersbedrijf adequaat is behandeld (zie ook 4.10). [gedaagde] hoefde derhalve niet te melden dat in 2015 sprake is geweest van beginnende houtrot en dat het vervolgens is behandeld.

4.16.

Voorts is niet vast komen te staan dat de houtrot in opdracht van [gedaagde] opzettelijk aan het zicht is onttrokken. Die stelling van [eiser] is onvoldoende onderbouwd. Bovendien heeft [eiser] van die stelling geen bewijs aangeboden. Het mag wel zo zijn dat beginnende houtrot in 2015 is behandeld, maar daaruit kan niet de conclusie worden getrokken dat [eiser] de houtrot bewust en met het oog op verkoop (voor een hogere prijs) heeft gemaskeerd. De woning is immers pas in 2019 verkocht.

4.17.

[eiser] beroept zich ook op wederzijdse dwaling. Volgens [gedaagde] is aan de vereisten hiervoor niet voldaan, maar hij heeft niet aangevoerd waarom niet. Beide partijen gingen ervan uit dat de kozijnen in orde waren, wat betekent dat beide partijen een onjuiste voorstelling van zaken hadden. Naar het oordeel van de kantonrechter is derhalve wel sprake van wederzijdse dwaling, zodat moet worden beoordeeld of bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet (onder dezelfde voorwaarden) zou zijn gesloten.

4.18.

[eiser] stelt dat dit het geval is, maar [gedaagde] betwist dit. De kantonrechter acht niet zonder meer aannemelijk dat [eiser] de overeenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten. Dit gelet op de feiten dat de herstelkosten van € 5.842,72 (waarvan een bedrag van € 997,35 ziet op schilderwerkzaamheden die sowieso op korte termijn moesten worden uitgevoerd (zie 4.9.)) een fractie bedragen van de aanschafprijs van € 685.000,-, dat de vraagprijs van de woning € 695.000,- bedroeg en dat de op het moment van de koop bekende WOZ-waarde van de woning op € 785.000,- was vastgesteld.

4.19.

De conclusie van het voorgaande is dat de op dwaling gebaseerde vordering onder

I b ook zal worden afgewezen, evenals de op non-conformiteit/dwaling gebaseerde vorderingen onder II en IV.

Nevenvorderingen en kosten

4.20.

Nu de hoofdvorderingen zullen worden afgewezen, volgen de nevenvorderingen (III, V en VI) hetzelfde lot.

4.21.

[eiser] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 622,00 (2 x tarief € 311,00) aan salaris gemachtigde.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de kosten van de procedure, aan de zijde van [gedaagde] gevallen en aan die zijde tot op heden begroot op € 622,00,

5.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en in het openbaar uitgesproken.