ECLI:NL:RBLIM:2021:1390

• Datum uitspraak: 17 februari 2021
• Publicatiedatum: 18 februari 2021
• Zaaknummer: 8058546 CV EXPL 19-6421
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: G.M. Drenth
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Opzegging huurovereenkomst en wilsvertrouwensleer in een internationale context

In deze zaak, die voor de Rechtbank Limburg is behandeld, betreft het een geschil over de opzegging van een huurovereenkomst. De eisende partij, wonend in België, heeft de huurovereenkomst opgezegd per 31 januari 2019, maar de gedaagde partij betwist dat deze opzegging rechtsgeldig was. De procedure omvatte verschillende processtukken, waaronder dagvaardingen en conclusies van antwoord en repliek. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de opzegging niet rechtsgeldig was, omdat de eisende partij de aangetekende brief met de opzegging niet had ontvangen. De rechter heeft de wilsvertrouwensleer toegepast, wat betekent dat de opzegging moet worden beoordeeld aan de hand van wat de partijen redelijkerwijs van elkaar mochten begrijpen. De rechter concludeert dat de gedaagde partij het appartement tijdig heeft opgeleverd en dat de eisende partij geen recht heeft op de gevorderde boete. In reconventie heeft de gedaagde partij aanspraak gemaakt op terugbetaling van de borg, die door de rechter is toegewezen. De rechter heeft de proceskosten aan de gedaagde partij toegewezen, omdat de eisende partij grotendeels in het ongelijk is gesteld.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 8058546 CV EXPL 19-6421

Vonnis van de kantonrechter van 17 februari 2021

in de zaak van:

[eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] ,

wonend te [woonplaats 1] (België) ,

eisende partij in conventie, verweerder in reconventie,

procederende in persoon,

tegen:

[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] ,

wonend te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,

gemachtigde mr. ing. J.J. Patelski.

Partijen zullen hierna [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] en [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding
• de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie
• de conclusie van repliek in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie
• de conclusie van dupliek in conventie tevens conclusie van repliek in reconventie
• de conclusie van dupliek in reconventie
• de akte van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Per 1 februari 2018 heeft [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] samen met ene [naam] het appartement aan de [adres] te [plaats] gehuurd van [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] . In de huurovereenkomst is onder meer de volgende bepaling opgenomen:

“ Boetebepaling

11.1

Huurder en verhuurder komen overeen dat indien huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting(en) uit hoofde van nagenoemde bepaling(en), hij aan verhuurder een direct opeisbare boete verbeurt zoals hieronder vermeld:

a. (…)

b. (…)

c. een boete van € 1.000 voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt, bij overtreding van artikel (…) 19 (tijdige en correcte wederoplevering) van de algemene bepalingen, met een maximum van € 10.000, onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding. (…)”

2.2.

Bij brief van 29 oktober 2018 schreef [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] aan [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] en [naam] dat met in achtneming van een opzegtermijn van drie maanden de huur wordt opgezegd en dat de huurovereenkomst is beëindigd per 31 januari 2019. Op 22 november 2018 schreef [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] een e-mail aan [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] en [naam] dat hij op 29 oktober een aangetekend schrijven heeft gestuurd betreffende de huurbeëindiging per 31 januari 2019, waarop [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] en [naam] per e-mail aangeven dat zij graag willen blijven na 31 januari 2019. Per e-mail van 23 november 2018 schreef [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] dat hij na het verstrijken van het eerste jaar de mogelijkheid heeft de huur op te zeggen en dat, als [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] en [naam] wensen te blijven, dat bespreekbaar is, maar dan onder andere voorwaarden (een huurverhoging naar € 815,-).

2.3.

[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] en [naam] hebben hierop bij e-mail van 26 november 2018 gereageerd dat het een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur van twaalf maanden betreft, die door een verhuurder enkel kan worden opgezegd als er een opzeggingsgrond aanwezig is, wat niet het geval is wanneer een verhuurder een huurverhoging wil doorvoeren.

2.4.

In een aangetekend verstuurde brief van 29 november 2018 schreven [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] en [naam] dat de huur met ingang van 31 januari 2019 wordt opgezegd.

2.5.

Per e-mail van 24 januari 2019 hebben [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] en [naam] [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] bericht dat de aangetekende brief niet is afgehaald en dat zij de huur opzeggen per 31 januari 2019 met de mededeling dat de betaalde borg aan het begin van het huurcontract (€ 850,-) reeds
gedeeltelijk is verrekend met de te betalen huur van februari 2019 (€ 782,96) en dat daardoor € 67,- blijft openstaan die bij de sleuteloverdracht moet worden voldaan.

2.6.

[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft het appartement op 28 februari 2019 leeg en schoon aan [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] opgeleverd.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

Volgens [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] moest [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] het gehuurde op 31 januari 2019 verlaten en heeft zij dus niet voldaan aan de verplichting om het gehuurde tijdig op te leveren, reden waarom de contractuele boete van artikel 11.1 onder c verschuldigd is. [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] vordert daarom dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, zal worden veroordeeld tot betaling van € 10.132,65 aan hoofdsom en € 1.600,- aan buitengerechtelijke kosten, beide bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente, en de proceskosten.

3.2.

[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] voert als verweer dat per 31 januari 2019 is opgezegd tegen de datum 28 februari 2019 en dat het appartement dus tijdig is opgeleverd, zodat de boete niet verschuldigd is. Verder voert zij aan dat het betreffende beding buiten toepassing moet blijven op grond van de Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.4.

Volgens [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] moest [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] haar de borg op grond van artikel 21.3 van de algemene bepalingen terugstorten op haar bankrekening, wat ondanks een verzoek daartoe niet is gebeurd. Zij vordert daarom dat [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, zal worden veroordeeld tot betaling van € 850,00 aan hoofdsom, € 154,28 aan buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw, beide bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente, en de proceskosten.

3.5.

[eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] voert als verweer dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] de waarborgsom niet kan opeisen zolang zij haar betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst geëist in conventie niet is nagekomen.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

bevoegdheid Nederlandse rechter en toepasselijk recht

4.1.

[eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] is woonachtig en België, zodat deze zaak een internationale component heeft. Er moet derhalve worden beoordeeld of de Nederlandse rechter rechtsmacht heeft en welk recht van toepassing is. Aangezien het de huur betreft van een in Nederland gelegen onroerend goed is de Nederlandse rechter bevoegd op grond van artikel 24 van de Brussel I bis-verordening ^[1] en het Nederlands recht van toepassing op grond van artikel 4 lid 1 aanhef en onder c van de Rome I-verordening ^[2] .

in conventie

4.2.

Allereerst overweegt de kantonrechter dat zij geen acht slaat op de stellingen en verweren die [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] in de conclusie van dupliek in reconventie nog naar voren heeft gebracht ten aanzien van de vordering in conventie. Immers was de procedure in conventie al uitgeconcludeerd en aan [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] was in conventie geen gelegenheid geboden tot het nemen van een nadere conclusie/akte.

4.3.

Een opzegging is een eenzijdige rechtshandeling. Dit betekent dat de wederpartij hiermee niet hoeft in te stemmen en dat voor de werking van de opzegging voldoende is dat deze de wederpartij heeft bereikt. Hoe een opzegging moet worden uitgelegd moet worden beantwoord aan de hand van de wilsvertrouwensleer, zoals neergelegd in de artikelen 3:33 en 3:35 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

4.4.

[eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] heeft in de dagvaarding aangevoerd dat hij de aangetekende brief (zie 2.4) heeft ontvangen op 3 december 2018. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft echter betwist dat de brief door [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] is ontvangen en in de conclusie van repliek voert [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] ook aan dat hij de aangetekende brief niet in ontvangst heeft genomen. Aldus staat in rechte vast dat de hierin opgenomen opzegging [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] niet heeft bereikt en dus geen werking heeft gehad.

4.5.

De e-mail van 24 januari 2019 heeft [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] wel bereikt. Hoewel deze brief wat ongelukkig is verwoord (
“Bij deze, via de mail, onze huuropzegging per 31 januari 2019” ) heeft [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] niet mogen begrijpen dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] de huurovereenkomst per 31 januari 2019 heeft willen beëindigen. Ten eerste omdat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] in het verleden had aangegeven langer te willen blijven (zie 2.2), maar ook omdat uit de brief duidelijk naar voren komt dat zij de borg met de huur van februari 2019 wilde verrekenen. [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] heeft dus niet mogen begrijpen dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] het appartement per 31 januari 2019 zou opleveren, maar moeten begrijpen dat zij zou opleveren per 28 februari 2019. Dit heeft [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] gedaan, zodat zij heeft voldaan aan haar contractuele verplichtingen en niet de gevorderde boete verschuldigd is. De vorderingen van [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] zullen daarom worden afgewezen.

4.6.

[eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] . Deze worden tot vandaag begroot op (2 punten x tarief € 373,- =) € 746,- aan salaris gemachtigde.

in reconventie

4.7.

[eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] heeft niet betwist dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] € 850,- aan borg heeft betaald en dat die nog niet is terugbetaald. Hij heeft enkel aangevoerd dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] de waarborgsom niet kan opeisen zolang zij haar betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst geëist in conventie niet is nagekomen. Uit de beoordeling in conventie blijkt echter dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] geen betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst heeft. [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] zal daarom worden veroordeeld tot terugbetaling van de borg ad € 850,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 april 2019.

4.8.

De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen worden afgewezen omdat de gehanteerde betalingstermijn in de zogenoemde veertiendagenbrief te kort is (
“binnen 10 dagen” ).

4.9.

[eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] . Deze worden tot vandaag begroot op (2 punten x tarief € 124,- =) € 248,-.

5. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen van [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] af,

5.2.

veroordeelt [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] tot betaling van de proceskosten van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] , tot vandaag begroot op € 746,-,

5.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

5.4.

veroordeelt [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] om aan [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 850,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 april 2019 tot aan de dag van betaling,

5.5.

veroordeelt [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] tot betaling van de proceskosten van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] , tot vandaag begroot op € 248,-,

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en in het openbaar uitgesproken.

type: GD

Voetnoten

1. Verordening (EU) Nr. 1215/2012 van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2012 betreffende de rechterlijke bevoegdheid, de erkenning en de tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken (herschikking)

2. Verordening (EU) Nr. 593/2008 van het Europees Parlement en de Raad van 17 juni 2008 inzake het recht dat van toepassing is op verbintenissen uit overeenkomst