Uitspraak
beschikking
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
zaaknummer / rekestnummer: C/03/284399 / HA RK 20-230
Beschikking van 4 februari 2021
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE VENRAY,
zetelend te Venray,
verzoekster,
advocaat mr. H. Zeilmaker te Arnhem,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
RESIDENTIE DE KOOY VASTGOED B.V.,
gevestigd te Wanssum,
verweerster,
advocaat mr. M.M.M. Rooijen te Weert,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
LANGE LINDEN BEHEER B.V.,
gevestigd te Wanssum,
verweerster,
advocaat mr. M.M.M. Rooijen te Weert,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
RESIDENTIE DE KOOY VERKOOP B.V.,
gevestigd te 's-Hertogenbosch,
verweerster,
vertegenwoordigd door [vertegenwoordiger 1] ,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CAMPING DE KOOY B.V.,
gevestigd te 's-Hertogenbosch,
verweerster,
vertegenwoordigd door [vertegenwoordiger 1] ,
5. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BUNGALOWPARK "HORSTERLAND" B.V.,
gevestigd te Terwolde,
verweerster,
vertegenwoordigd door [vertegenwoordiger 2] .
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift;
- de aanvullende producties 12 tot en met 14 van de gemeente;
- de mondelinge behandeling;
- de pleitaantekeningen van mr. J.L.G. Niederer;
- de aantekeningen van [vertegenwoordiger 1] .
2.De feiten
2.1.
Residentie De Kooy Vastgoed B.V. is eigenaar van de percelen, kadastraal bekend gemeente Wanssum, sectie C, nummers 1337, 1570 t/m 1576, 1583 t/m 1611, 1616 t/m 1619, 1622 t/m 1625, 1683, 1726, 1729, 1730, 1732, 1830 t/m 1833, 1938 en 1939.
2.2.
Burgemeester en wethouders van de gemeente hebben op 29 november 2018 besloten op onder meer de percelen als genoemd onder 2.1. een voorlopig voorkeursrecht te vestigen als bedoeld in artikel 6 Wvg Pro.
2.3.
Op 12 februari 2019 heeft de gemeenteraad van de gemeente besloten op grond van de artikelen 2 en 5 Wvg een definitief voorkeursrecht te vestigen op de percelen als genoemd onder 2.1.
2.4.
Op 22 juni 2020 hebben Residentie De Kooy Vastgoed B.V., Lange Linden Beheer B.V., Residentie De Kooy Verkoop B.V. en Camping De Kooy B.V. een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarin Residentie De Kooy Vastgoed B.V. zich verplicht om op eerste verzoek door middel van ondertekening van deze overeenkomst tot levering van een deel van de aangewezen percelen, te weten (een deel van) de percelen Wanssum C 1621 tot en met 1625, aan Camping De Kooy B.V. of een door haar aan te wijzen derde, althans tot ondertekening van een daartoe strekkende volmacht.
2.5.
Bij notariële volmacht van 17 augustus 2020 verklaart Residentie De Kooy Vastgoed B.V. een onherroepelijke volmacht te verlenen aan Camping De Kooy B.V. om haar in alle opzichten te vertegenwoordigen en al haar rechten en belangen zonder enige uitzondering waar te nemen.
2.6.
Op 21 augustus 2020 hebben Camping De Kooy B.V. en Bungalowpark Horsterland B.V. een koopovereenkomst gesloten die strekt tot vervreemding van de percelen door Camping De Kooy B.V. aan Bungalowpark Horsterland B.V.
3.Het geschil en de beoordeling
3.1.
Het verzoek van de gemeente strekt ertoe de vaststellingsovereenkomst van 22 juni 2020, de onherroepelijke notariële volmacht van 17 augustus 2020 en de koopovereenkomst van 21 augustus 2020 op grond van art. 26 Wet Pro voorkeursrecht gemeenten nietig te verklaren, met veroordeling verweerders in de kosten van de procedure.
3.2.
Aan het verzoek heeft de gemeente ten grondslag gelegd dat de vaststellingsovereenkomst, de notariële volmacht en de koopovereenkomst - zowel elk afzonderlijk als gezamenlijk als een geheel van rechtshandelingen beschouwd - de kennelijke strekking hebben afbreuk te doen aan het voorkeursrecht van de gemeente.
3.2.1.
de vaststellingsovereenkomst
De vaststellingsovereenkomst strekt tot levering en dus vervreemding van (een deel van) de percelen Wanssum C1621 tot en met 1625 aan Camping De Kooy B.V., althans tot ondertekening van een daartoe strekkende onherroepelijke volmacht, terwijl deze percelen zijn aangewezen op grond van de Wvg. De afspraken in de vaststellingsovereenkomst hebben derhalve tot gevolg dat de beschikkingsmacht over het economisch belang bij deze percelen overgaat van Residentie De Kooy Vastgoed B.V. naar Camping De Kooy B.V., zodat dit er evident toe strekt afbreuk te doen aan het voorkeursrecht van de gemeente.
3.2.2.
de notariële volmacht
De notariële volmacht verleent Camping De Kooy B.V. het recht om Residentie De Kooy Vastgoed B.V. in alle opzichten te vertegenwoordigen en al zijn rechten en belangen zonder enige uitzondering waar te nemen, waaronder onder 1. het vertegenwoordigen van Residentie De Kooy Vastgoed B.V. als ware Camping De Kooy B.V. formeel juridisch eigenaar van de betreffende percelen. De volmacht heeft dan ook tot gevolg dat de beschikkingsmacht over en het economisch belang bij de aangewezen gronden aan Camping De Kooy B.V. worden overgedragen. Camping De Kooy B.V. heeft ook reeds acties ondernomen met een beroep op deze volmacht, waaronder het aanbieden van de percelen aan de gemeente.
De notariële volmacht heeft aldus evident de strekking afbreuk te doen aan het voorkeursrecht van de gemeente, nu zij (onder meer) strekt tot effectuering van de afspraken van de vaststellingsovereenkomst van 22 juni 2020.
3.2.3.
De koopovereenkomst
De koopovereenkomst strekt tot vervreemding van alle aangewezen percelen in eigendom van Residentie De Kooy Vastgoed B.V. (met uitzondering van C 1621) door Camping de Kooy B.V. aan Bungalowpark Horsterland B.V. De aan- en verkoop van de gronden van Residentie De Kooy Vastgoed B.V. door Camping De Kooy B.V. is een vervreemdingshandeling met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan de voorkeurspositie van de gemeente.
3.3.
Tegen de inwilliging van het verzoek is door Residentie De Kooy Vastgoed B.V., Lange Linden Beheer B.V., Residentie De Kooy Verkoop B.V., Camping De Kooy B.V. en Bungalowpark “Horsterland” B.V. bezwaar gemaakt. Zij stellen zich op het standpunt dat de gemeente door de vaststellingsovereenkomst, noch de notariële volmacht, noch de koopovereenkomst benadeeld wordt, nu in de notariële volmacht en koopovereenkomst de voorwaarde is opgenomen dat de gemeente in moet stemmen met de leveringen/overdracht. De gemeente heeft daardoor hoe dan ook het laatste woord.
3.4.
De rechtbank overweegt als volgt.
Het samenstel van rechtshandelingen die door verweerders zijn verricht nadat door de gemeente het voorkeursrecht is gevestigd, kunnen worden beschouwd als een geheel van rechtshandelingen met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan het door de gemeente gevestigde voorkeursrecht.
Met de vaststellingovereenkomst verplicht Residentie De Kooy Vastgoed B.V. zich tot levering van de percelen aan Camping De Kooy B.V. over te gaan, zonder dat deze eerst conform artikel 10 Wvg Pro aan de gemeente worden aangeboden.
Door de notariële akte van 17 augustus 2020, met daaraan volgens die notariële akte gehecht de concept-akten van levering, wordt de beschikkingsmacht over en het economisch belang bij de aangewezen gronden aan Camping De Kooy B.V. overgedragen en dit leidt zodoende tot een zeer verregaande vertegenwoordigingsbevoegdheid voor Camping De Kooy B.V. Daarnaast strekt de volmacht ook tot het uitvoering geven aan de overeenkomsten en het verrichten van rechtshandelingen in naam van de juridische eigenaar, Residentie De Kooy Vastgoed B.V. Het aanbod van de percelen door Camping De Kooy B.V., niet zijnde de juridisch eigenaar, aan de gemeente (brief 12 oktober 2020) en het sluiten van de koopovereenkomst door Camping De Kooy B.V. met Bungalowpark “Horsterland” B.V. d.d. 21 augustus 2020 geven ook reeds blijk van het zich gedragen als formeel juridisch eigenaar van de percelen.
Verweerders staat kennelijk voor ogen, hetgeen ook wel ter zitting is bevestigd, de percelen op enig moment te leveren aan Bungalowpark “Horsterland” B.V. Zolang er op de percelen een voorkeursrecht is gevestigd, zal dit niet mogelijk zijn, zonder dat de gemeente eerst in de gelegenheid is gesteld de percelen te verkrijgen.
Door de notariële volmacht komt de beschikkingsbevoegdheid reeds feitelijk in handen van Camping De Kooy B.V., zonder dat de percelen aan de gemeente zijn aangeboden. Reeds op deze grond is de rechtshandeling tot het geven van de notariële volmacht vernietigbaar.
Eenzelfde overweging heeft te gelden voor de koopovereenkomst. Camping De Kooy B.V. sluit deze koopovereenkomst voor zichzelf als verkoper met [vertegenwoordiger 2] /Bungalowpark “Horsterland” B.V. als koper. Dat dit gebeurt onder de voorwaarde dat de gemeente toestemming voor de overdracht geeft, maakt niet dat de gemeente eerst in de gelegenheid is gesteld om de percelen te verkrijgen. De gemeente wordt helemaal niet in de gelegenheid gesteld de percelen te verkrijgen, enkel wordt om haar toestemming verzocht.
Verweerders hebben dan ook gehandeld in strijd met artikel 10 Wvg Pro. Zouden deze rechtshandelingen nu niet worden vernietigd, dan gaat de juridische eigendom mogelijk (uiteindelijk) over naar Bungalowpark “Horsterland” B.V. zonder dat de gemeente in de gelegenheid is gesteld de percelen te verkrijgen.
3.5.
Gelet op het voorgaande zal het verzoek van de gemeente worden toegewezen. Verweerders zullen daarbij worden aangemerkt als de in het ongelijk gestelde partij, zodat zij zullen worden veroordeeld in de kosten van deze procedure aan de zijde van de gemeente. De kosten worden begroot op € 1.742,00, bestaande uit een bedrag van € 656,00 ter zake vastrecht en € 1.086,00 (2 punten x tarief € 543,00) ter zake salaris gemachtigde.
4.De beslissing
De rechtbank
4.1.
verklaart nietig de vaststellingsovereenkomst van 22 juni 2020 (bij het verzoekschrift overgelegd als bijlage 3),
4.2.
verklaart nietig de notariële volmacht d.d. 17 augustus 2020 (bij het verzoekschrift overgelegd als bijlage 4),
4.3.
verklaart nietig de koopovereenkomst d.d. 21 augustus 2020 (bij het verzoekschrift overgelegd als bijlage 5),
4.4.
veroordeelt verweerders in de kosten van deze procedure aan de zijde van de gemeente gevallen en tot op heden begroot op € 1.742,00.
Deze beschikking is gegeven door mr. R. Kluin en ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. A.H.M.J.F. Piëtte op 4 februari 2021. [1]