Uitspraak
beschikking
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
zaaknummer / rekestnummer: C/03/282375 / HA RK 20-193
Beschikking van 4 februari 2021
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE VENRAY,
zetelend te Venray,
verzoekster,
advocaat mr. H. Zeilmaker te Arnhem,
tegen
1.[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
belanghebbende,
niet verschenen,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
WILLKER BEHEER B.V.,
gevestigd te Oene,
belanghebbende,
niet verschenen,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
RESIDENTIE DE KOOY VASTGOED B.V.,
gevestigd te Wanssum,
verweerster,
advocaat mr. M.M.M. Rooijen te Weert,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CAMPING DE KOOY B.V.,
gevestigd te 's-Hertogenbosch,
verweerster,
vertegenwoordigd door [vertegenwoordiger] .
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift;
- de aanvullende producties 12 tot en met 14 van de gemeente;
- de mondelinge behandeling;
- de pleitaantekeningen van mr. J.L.G. Niederer;
- de aantekeningen van [vertegenwoordiger] .
2.De feiten
2.1.
Residentie De Kooy Vastgoed B.V. is eigenaar van de percelen, kadastraal bekend gemeente Wanssum, sectie C, nummers 1337,1570 t/m 1576, 1583 t/m 1611, 1616 t/m 1619, 1622 t/m 1625, 1683, 1726, 1729, 1730, 1732, 1830 t/m 1833 en 1938.
2.2.
Burgemeester en wethouders van de gemeente hebben op 29 november 2018 besloten op onder meer de percelen als genoemd onder 2.1. een voorlopig voorkeursrecht te vestigen als bedoeld in artikel 6 Wvg Pro.
2.3.
Op 12 februari 2019 heeft de gemeenteraad van de gemeente besloten op grond van de artikelen 2 en 5 Wvg een definitief voorkeursrecht te vestigen op de percelen als genoemd onder 2.1.
2.4.
Bij notariële akte van 22 juli 2020 is een overeenkomst gesloten tot vestiging van pand en hypotheek en een recht van hypotheek gevestigd op bovengenoemde percelen (hierna: het recht van hypotheek). In de akte staat dat Residentie de Kooy Vastgoed B.V. optreedt als (derde-)hypotheekgever en [belanghebbende] en Willker Beheer B.V. als hypotheekhouder. De hypotheek strekt tot zekerheid van een tweetal leningen van respectievelijk [belanghebbende] (€ 200.000,00) en Willker Beheer (€ 100.000,00) aan Camping De Kooy B.V.
3.Het geschil en de beoordeling
3.1.
Het verzoek van de gemeente strekt ertoe de notariële akte van 22 juli 2020 op grond van art. 26 Wet Pro voorkeursrecht gemeenten nietig te verklaren, met veroordeling van verweerders in de kosten van de procedure.
3.2.
Aan het verzoek heeft de gemeente ten grondslag gelegd dat de hypotheekakte van 22 juli 2020 de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan het voorkeursrecht van de gemeente. Door deze hypotheekakte kan de hypotheekhouder ( [belanghebbende] /Willker Beheer B.V.) zijn recht van parate executie inroepen en de percelen onderhands verkopen, op het moment dat de schuldenaar (Camping De Kooy B.V.) in verzuim is omdat tijdige terugbetaling uitblijft. Dit terwijl de (juridisch) eigenaar van de percelen niets van doen heeft met de lening waarvoor de hypotheek is gevestigd.
3.3.
Tegen de inwilliging van het verzoek is door Residentie De Kooy Vastgoed B.V. en Camping De Kooy B.V. verweer gevoerd.
3.4.
De rechtbank overweegt als volgt.
De hypotheekconstructie zoals vastgelegd in de akte van 22 juli 2020 stelt de betrokken partijen praktisch in de gelegenheid om het voorkeursrecht dat de gemeente op 12 februari 2019 op de percelen heeft gevestigd te omzeilen. Indien Camping De Kooy B.V. haar betalingsverplichtingen tegenover de schuldeiser niet nakomt - wat Camping De Kooy B.V. zelf in de hand heeft - kan de schuldeiser tot executie van haar recht van hypotheek overgaan en kan zo een derde eigenaar van de percelen worden zonder dat deze eerst aan de gemeente zijn aangeboden. In artikel 10 lid 2 onder Pro 2 Wvg is immers de executoriale verkoop opgenomen als uitzondering op de verplichting van de vervreemder om de percelen eerst aan de gemeente aan te bieden.
3.5.
Camping De Kooy B.V. heeft op de mondelinge behandeling verklaard, dat het inderdaad de bedoeling/wens is dat uiteindelijk een derde, [naam van derde] (Bungalowpark Horsterland B.V.) de percelen zal verwerven en zal gaan exploiteren en dat daartoe ook al de nodige voorbereidende rechtshandelingen tot stand zijn gekomen, waarbij de juridische eigendom eerst zal overgaan van Residentie De Kooy Vastgoed B.V. naar Camping De Kooy B.V. Ondanks de toelichting van verweerders op de mondelinge behandeling, is onduidelijk gebleven of de economische eigendom van de betrokken percelen bij Residentie De Kooy Vastgoed B.V. of bij Camping De Kooy B.V. ligt. Camping De Kooy B.V. stelt na betaling van € 375.000,00 aan Residentie De Kooy Vastgoed B.V. economisch eigenaar te zijn geworden, maar Residentie De Kooy Vastgoed B.V. betwist dit en stelt dat de betaling een schadevergoeding is, dat bij verkoop van de percelen aan haar nog een koopsom zal moeten worden betaald en dat de betrokken percelen in haar boekhouding ook niet (per saldo) op € 0,00 staan gewaardeerd maar tegen de reële marktwaarde. Het feit dat Residentie De Kooy Vastgoed B.V. is opgetreden als hypotheekgever ten behoeve van een door Camping De Kooy B.V. gesloten lening, zou naar het oordeel van de rechtbank (economisch) begrijpelijk kunnen zijn indien laatstgenoemde vennootschap daadwerkelijk de economisch eigenaar zou zijn, maar nu daarvan niet kan worden uitgegaan, is onduidelijk gebleven om welke reden Residentie De Kooy Vastgoed B.V. als hypotheekgever heeft willen optreden, terwijl zij pretendeert economisch eigenaar te zijn van de betrokken percelen (en dus te zijner tijd aanspraak te hebben op de koopsom). Daar komt bij dat volgens Camping De Kooy B.V. de lening is aangewend om een betaling te doen aan Residentie De Kooy Vastgoed B.V., wat naar het oordeel van de rechtbank economisch gezien onbegrijpelijk is. Waarom zou Residentie De Kooy Vastgoed B.V. het risico willen lopen dat haar percelen ten behoeve van de hypotheekhouder worden verkocht in geval van niet terugbetaling van de lening die is gebruikt om een betaling aan Residentie De Kooy Vastgoed B.V. te doen? Het risico bestaat dan immers dat haar financiële nadeel (bij executie wordt normaliter een lagere prijs verkregen dan bij verkoop in het vrije verkeer) uiteindelijk neerkomt op een hoger bedrag dan het bedrag dat door Camping De Kooy B.V. aan haar is betaald. Daarvoor is geen reden te bedenken en die is overigens op de mondelinge behandeling ook niet gegeven.
3.6.
De conclusie is als volgt. Het hypotheekrecht kan feitelijk worden gebruikt om het voorkeursrecht van de gemeente te omzeilen, uit de toelichting van verweerders is gebleken dat de wens bestaat de percelen aan een derde te verkopen en leveren en een alternatieve (economisch) logische verklaring voor het hebben willen vestigen van een derde-hypotheek is niet gegeven (doordat verweerders over het hoe en waarom van hun transacties van mening verschillen). Dit betekent dat de rechtbank - met de gemeente - van oordeel is, dat sprake is van een rechtshandeling die is verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan de in de Wvg geregelde voorkeurspositie van de gemeente. De daartoe door verweerders verrichte rechtshandeling zal worden vernietigd.
3.7.
Verweerders worden aangemerkt als de in het ongelijk gestelde partijen, zodat zij zullen worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, aan de zijde van de gemeente begroot op een bedrag van € 1.742,00, bestaande uit een bedrag van € 656,00 ter zake vastrecht en € 1.086,00 (2 punten x tarief € 543,00) ter zake salaris gemachtigde.
4.De beslissing
De rechtbank
4.1.
verklaart nietig de notariële akte van 22 juli 2020 betrekking hebbende op de percelen, kadastraal bekend gemeente Wanssum, sectie C, nummers 1337, 1570 t/m 1576, 1583 t/m 1611, 1616 t/m 1619, 1622 t/m 1625, 1683, 1726, 1729, 1730, 1732, 1830 t/m 1833 en 1938,
4.2.
veroordeelt verweerders in de kosten van deze procedure aan de zijde van de gemeente gevallen en tot op heden begroot op € 1.742,00.
Deze beschikking is gegeven door mr. R. Kluin en ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. A.H.M.J.F. Piëtte op 4 februari 2021. [1]