Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Zittingsplaats Maastricht
Burgerlijk recht
Zaaknummer: 8540702 CV EXP 20-2331
Vonnis van de kantonrechter van 3 maart 2021
in de zaak van
de stichting
stichting spoorwegpensioenfonds,
stichting spoorwegpensioenfonds,
gevestigd in Utrecht,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde mr. J.A. van Emden
tegen
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie],
wonend in [woonplaats] aan de [adres] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde [naam gemachtigde] .
Partijen worden hierna de Stichting en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding d.d. 14 mei 2020
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie
- de conclusie van repliek, tevens antwoord in reconventie
- de conclusie van dupliek, tevens repliek in reconventie
- de conclusie van dupliek in reconventie, tevens eisvermindering in conventie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] huurt van de Stichting de woning gelegen aan de [adres] in [woonplaats] tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huur van € 837,00 per maand.
3.De vorderingen en het geschil.
in conventie
3.1.
Bij exploot vorderde de Stichting de veroordeling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot betaling van
€ 493,44, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 337,00 vanaf 11 mei 2020 tot aan de dag van voldoening.
Het bedrag van € 493,44 is als volgt opgebouwd:
€ 337,00 hoofdsom (onbetaald gelaten huur)
€ 4,52 tot 11 mei 2020 vervallen wettelijke rente
€ 151,92 vergoeding van buitengerechtelijke kosten.
3.2.
Uit de specificatie van de huurachterstand zoals de Stichting die op pagina 5 van haar exploot geeft, blijkt dat - volgens de Stichting - [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de huur over de maand november 2019 geheel onbetaald gelaten heeft. Vanaf december 2019 heeft zij iedere maand de huur gewoon weer steeds volledig betaald.
Op 28 februari 2020 heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een extra bedrag van € 500,00 aan de Stichting betaald, zodat de (cumulatieve) huurachterstand vanaf dat moment € 337,00 bedroeg. Intussen had de Stichting [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] bij brief van 8 januari 2020 al gesommeerd om de huurachterstand van (toen nog) € 837,00 te betalen, hetgeen zij dus pas op 28 februari 2020 en slechts ten dele heeft gedaan.
3.3.
Bij dupliek in reconventie heeft de Stichting te kennen gegeven dat zij bij repliek in conventie (van 7 oktober 2020) - kennelijk per abuis - vergeten had mede te delen dat zij van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] op 20 mei 2020, derhalve een week na dagvaarding - nog een extra betaling van
€ 350,00 had ontvangen en dat dat bedrag in mindering dient te strekken op de vordering.
3.4.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, waarop hierna zal worden ingegaan.
in reconventie
3.5.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert de veroordeling van de Stichting:
om de erfafscheiding met het perceel van de buren op nummer [X] te herstellen;
tot betaling aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] van een bedrag van zes maanden huur (dus € 5.022,00) als compensatie voor gederfd huurgenot.
3.6.
Volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is de erfafscheiding ernstig in verval, hetgeen zij onderbouwt met fotokopieën die aan het antwoord zijn gehecht. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft de Stichting er herhaaldelijk op gewezen dat zij dit dient te herstellen. Op grond van de huurovereenkomst is de verhuurder daartoe ook verplicht.
3.7.
De financiële compensatie ziet op in 2014 door voormalige buren op nummer [X] veroorzaakte overlast en daarmee gederfd huurgenot.
3.8.
Volgens de Stichting heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] nimmer eerder geklaagd over de erfafscheiding zodat dit onderdeel van de vordering uit de lucht lijkt te komen vallen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft de Stichting dus ook nimmer in gebreke gesteld ten aanzien van dit vermeende gebrek.
3.9.
Ten aanzien van de overlast van de voormalige buren op nummer [X] geeft de Stichting te kennen dat dat een kwestie betreft die reeds in 2015 is afgewikkeld door een compensatie van twee maandhuren.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] erkent dat zij de huur over november 2019 geheel onbetaald gelaten had, doch zij beroept zich er bij antwoord op dat zij toen met de Stichting de afspraak had gemaakt dat zij die huurachterstand binnen vijf maanden zou aflossen. Bij dupliek stelt zij daarover dat die afspraak luidde dat de achterstand ‘in het aansluitende jaar’ zou worden afgelost. De Stichting betwist dat zij een dergelijke aflossingsregeling met [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is overeengekomen. Het bestaan van die afspraak is daarna door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] verder niet meer nader onderbouwd en daarmee in deze procedure niet vast komen te staan. Dit onderdeel van het verweer faalt dus.
4.2.
Volgens de specificatie op pagina 5 van het exploot bedroeg de huurachterstand op dat moment nog € 337,00. Het verweer van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , inhoudende dat de door de Stichting bij exploot genoemde opsomming van betalingen niet correct is en dat een ‘compleet overzicht de maandbedragen van december en van januari 2020 zou moeten omvatten’ (daarmee suggererend dat dat niet het geval is), komt onbegrijpelijk voor, nu die maanden gewoon in de specificatie zijn opgenomen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt dat die specificatie een verkeerd beeld geeft van hetgeen zich werkelijk heeft voorgedaan, maar zij verzuimt om concreet aan te geven wat er dan volgens haar niet aan klopt en brengt ook geen betaalbewijzen in het geding, laat staan dat zij een bewijsaanbod daartoe doet. Van enige onjuistheid van die specificatie is daarom niet gebleken.
4.3.
Dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] bij antwoord stelt dat ‘het bedrag van € 850,00’ is voldaan, klopt dan ook slechts in zoverre dat zij pas na dagvaarding het restant van de huurachterstand heeft betaald (en iets meer). Daarmee verliest zij echter kennelijk uit het oog dat de vordering van de Stichting ten tijde van dagvaarden niet meer alleen uit huurachterstand bestond maar ook uit rente en een vergoeding van buitengerechtelijke kosten.
Die vergoeding van buitengerechtelijke kosten is eveneens toewijsbaar nu vaststaat is dat de Stichting genoodzaakt was om kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte te maken, de gestelde daartoe verrichte werkzaamheden niet door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] worden betwist en deze werkzaamheden het kostenbedrag - berekend volgens het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten - rechtvaardigen.
4.4.
Op grond van bovenstaande overwegingen zal de vordering integraal worden toegewezen op de wijze zoals vermeld in het dictum.
4.5.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van de Stichting tot de datum van dit vonnis begroot op
€ 379,09, bestaande uit € 150,00 aan salaris gemachtigde, € 124,00 aan griffierecht en
€ 105,09 aan explootkosten.
in reconventie
4.6.
Op grond van art. 7:206 BW is de verhuurder verplicht
op verlangenvan de huurder gebreken te verhelpen. Een ingebrekestelling is derhalve strikt genomen niet noodzakelijk, doch van een huurder mag in beginsel wel verwacht worden dat hij
enigemelding aangaande een gebrek aan het gehuurde bij zijn verhuurder maakt alvorens hij die verhuurder in rechte betrekt. Ter zake wordt ook wel gesproken over een ‘semi-ingebrekestelling’. Dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ooit eerder dan in deze procedure bij wijze van vordering in reconventie aan de Stichting kenbaar heeft gemaakt dat de erfafscheiding hersteld dient te worden, heeft de Stichting gemotiveerd betwist en heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] daarna op geen enkele wijze nader onderbouwd. Daarmee staat in deze procedure vast dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] het gestelde gebrek nimmer eerder kenbaar heeft gemaakt en derhalve thans rauwelijks herstel vordert. Op die grond is de vordering thans niet toewijsbaar.
op verlangenvan de huurder gebreken te verhelpen. Een ingebrekestelling is derhalve strikt genomen niet noodzakelijk, doch van een huurder mag in beginsel wel verwacht worden dat hij
enigemelding aangaande een gebrek aan het gehuurde bij zijn verhuurder maakt alvorens hij die verhuurder in rechte betrekt. Ter zake wordt ook wel gesproken over een ‘semi-ingebrekestelling’. Dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ooit eerder dan in deze procedure bij wijze van vordering in reconventie aan de Stichting kenbaar heeft gemaakt dat de erfafscheiding hersteld dient te worden, heeft de Stichting gemotiveerd betwist en heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] daarna op geen enkele wijze nader onderbouwd. Daarmee staat in deze procedure vast dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] het gestelde gebrek nimmer eerder kenbaar heeft gemaakt en derhalve thans rauwelijks herstel vordert. Op die grond is de vordering thans niet toewijsbaar.
4.7.
De gevorderde compensatie voor gederfd huurgenot is verstoken gebleven van ook maar enige relevante feitelijke en juridische grondslag. De enkele stelling dat de voormalige buren overlast hebben veroorzaakt, is daartoe volstrekt ontoereikend en dit onderdeel lijkt er met de haren te zijn bijgesleept. De vordering is niet toewijsbaar.
4.8.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van de Stichting tot de datum van dit vonnis begroot op
€ 498,00 aan salaris gemachtigde.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om aan de Stichting € 493,44 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 337,00 vanaf 11 mei 2020 tot aan de dag van voldoening en onder aftrek van de op 20 mei 2020 ontvangen betaling van € 350,00;
5.2.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van de Stichting tot de datum van dit vonnis begroot op € 379,09;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
5.4.
wijst de vordering af;
5.5.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van de Stichting tot de datum van dit vonnis begroot op € 498,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en is in het openbaar uitgesproken.
RK