ECLI:NL:RBLIM:2021:2387

• Datum uitspraak: 10 maart 2021
• Publicatiedatum: 18 maart 2021
• Zaaknummer: 8837132 CV EXPL 20-5244
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: G.M. Drenth
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding en ontruiming na huurachterstand met betrekking tot woning en opslagruimte

In deze zaak heeft de kantonrechter op 10 maart 2021 uitspraak gedaan in een geschil tussen een verhuurder en twee gedaagden, die als medehuurders worden beschouwd. De verhuurder, [eiser], heeft de gedaagden, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2], aangeklaagd wegens huurachterstand van in totaal € 3.200,00 over de periode van december 2019 tot en met oktober 2020. De huurachterstand betreft zowel de huur van een woning als een opslagruimte. De gedaagden hebben verweer gevoerd, waarbij zij stelden dat zij door persoonlijke omstandigheden niet in staat waren om de huur volledig te betalen. De kantonrechter heeft echter geoordeeld dat dit verweer niet afdoet aan de betalingsverplichting van de gedaagden. De rechter heeft vastgesteld dat [gedaagde sub 1] de contractuele huurder van de woning is, terwijl [gedaagde sub 2] geen medehuurder is, omdat er geen toestemming van de verhuurder is gevraagd. De vordering van de verhuurder is in twee delen gesplitst: één deel voor de woning en één deel voor de opslagruimte. Uiteindelijk heeft de kantonrechter de huurovereenkomsten ontbonden en de gedaagden veroordeeld om de woning en de opslagruimte binnen twee weken te ontruimen. Tevens zijn de gedaagden veroordeeld tot betaling van de huurachterstand en de kosten van het geding.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 8837132 CV EXPL 20-5244

Vonnis van de kantonrechter van 10 maart 2021

in de zaak van:

[eiser] ,

wonend te [woonplaats] ,

eisende partij,

gemachtigde mr. W.V.J.M. Bonnie,

tegen

1. [gedaagde sub 1]

en

2.
[gedaagde sub 2] ,

beiden wonend te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

procederend in persoon.

Partijen zullen hierna [eiser] , [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding
• de conclusie van antwoord
• de rolbeslissing waarbij een mondelinge behandeling is bepaald op 14 januari 2021
• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser] verhuurt op basis van een schriftelijke huurovereenkomst aan [gedaagde sub 1] de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) tegen een huurprijs van € 720,00 per maand. De huur dient op grond van de overeenkomst bij voorbetaling te worden voldaan vóór de eerste dag van de betreffende maand.

2.2.

[gedaagde sub 2] woont ook in de woning en zij betaalt/betaalde de huur voor deze woning aan [eiser] .

2.3.

[eiser] verhuurt op basis van een schriftelijke huurovereenkomst aan [gedaagde sub 2] een zelfstandige garagebox/parkeerplaats, plaatselijk bekend als “de opslagruimte achter het woonhuis [adres] te [woonplaats] ” (hierna: de opslagruimte) tegen een huurprijs van € 120,00 per maand. Ook deze huur dient bij vooruitbetaling te worden voldaan vóór de eerste dag van de betreffende maand.

2.4.

Over de periode december 2019 tot en met mei 2020 heeft [eiser] voor de huur van de opslagruimte een huurkorting gegeven van € 40,00.

2.5.

Ondanks aanmaningen en sommaties van [eiser] hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot en met oktober 2020 een huurachterstand van € 3.200,00 laten ontstaan met betrekking tot de huur van de woning en de opslagruimte, zoals gespecificeerd in de door [eiser] overgelegde productie 4.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert:

de huurovereenkomsten te ontbinden, met veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om het gehuurde binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn te verlaten, te ontruimen en, onder afgifte van de sleutels, ter vrije beschikking van [eiser] te stellen,

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van:

A. € 3.200,00 aan huurachterstand te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding (20 oktober 2020) tot de dag van betaling

B. € 297,66 aan buitengerechtelijke kosten

C. € 840,00 aan huur/gebruiksvergoeding per maand vanaf 1 november 2020 tot de dag van ontruiming

D. de proceskosten en nakosten.

3.2.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover relevant, nader ingegaan worden.

4. De beoordeling

4.1.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betwisten niet de hoogte van de door [eiser] gestelde huurachterstand. Wel voeren zij bij antwoord aan dat zij door allerlei tegenslagen niet in staat zijn geweest de huur volledig te betalen. Dit verweer doet er niet aan af dat zij tekortschieten in de nakoming van hun betalingsverplichting jegens [eiser] . Ook stellen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat zij een betalingsregeling met [eiser] getroffen hebben. Dit verweer kan hun eveneens niet baten, aangezien ter zitting is gebleken dat zij die regeling niet zijn nagekomen. Zelfs als de stelling van [gedaagde sub 2] juist is dat zij binnen korte termijn na de zitting van 14 januari 2021 voldoende inkomen zal verwerven om de huur te betalen, blijkt daaruit nog niet dat zij ook in staat zal zijn de huurachterstand te voldoen. [gedaagde sub 1] heeft ter zitting gesteld dat hij nog een “behoorlijke som” te goed heeft, maar die stelling is zo vaag dat daaruit niet kan worden afgeleid dat en wanneer de huurachterstand door hem zou kunnen worden betaald. Tot slot voeren [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tevergeefs aan dat er gebreken zijn aan de woning. Zij stellen immers niet dat die (gestelde) gebreken iets afdoen aan hun verplichting tot betaling van de huur en de huurachterstand.

4.2.

Hoewel het verweer van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] wordt verworpen, is de vordering van [eiser] niet geheel in de door hem gewenste vorm toewijsbaar. Dat komt (onder meer) omdat hij de vorderingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst van de woning en uit de huurovereenkomst van de opslagruimte heeft gericht tegen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gezamenlijk.

4.2.1.

[gedaagde sub 1] is de contractuele huurder van de woning. De huurovereenkomst heeft [eiser] immers alleen met hem en niet (ook) met [gedaagde sub 2] gesloten. [eiser] heeft betoogd dat hij [gedaagde sub 2] als medehuurder beschouwt van de woning omdat zij in de woning verblijft en de huur betaalt. Dit betoog moet worden verworpen omdat het er strikt genomen niet toe doet of [eiser] [gedaagde sub 2] als medehuurder beschouwt. Het gaat erom of [gedaagde sub 2] medehuurder is en dat is niet zo. Dat [gedaagde sub 2] in de woning woont en de huur betaald heeft, maakt [gedaagde sub 2] namelijk geen medehuurder. In de wet is dwingendrechtelijk voorgeschreven dat op gezamenlijk verzoek van de huurder en de persoon met wie de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert de verhuurder om toestemming gevraagd moet worden om ermee in te stemmen dat die persoon medehuurder is. Als de verhuurder binnen drie maanden geen toestemming geeft, kunnen de huurder en de beoogd medehuurder een daartoe strekkende vordering bij de kantonrechter indienen. Nergens blijkt uit dat aan dit vereiste is voldaan. [gedaagde sub 2] is dus geen medehuurder van de woning. Hieruit volgt dat voor wat betreft de huurachterstand met betrekking tot de woning en de tot de ontruiming verschuldigde huur/vergoeding alleen [gedaagde sub 1] veroordeeld kan worden tot betaling daarvan.

4.2.2.

Omgekeerd is [gedaagde sub 1] geen medehuurder van de opslagruimte. De huurovereenkomst heeft [eiser] immers alleen met [gedaagde sub 2] gesloten. Een nadere onderbouwing waarom [gedaagde sub 1] toch als medehuurder van deze ruimte aangemerkt moet worden, heeft [eiser] niet gegeven. [gedaagde sub 1] is dus geen medehuurder van de opslagruimte. Hieruit volgt dat alleen [gedaagde sub 2] kan worden veroordeeld tot betaling van de huurachterstand en de tot de ontruiming verschuldigde huur/vergoeding.

4.3.

Op grond van voorgaande overwegingen dient de gevorderde huurachterstand in twee delen gesplitst te worden: één deel is de huurachterstand voor wat betreft de woning en het andere deel ziet op de opslagruimte.

4.3.1.

Over de periode mei tot en met oktober 2020 is [gedaagde sub 2] aan [eiser]
€ 680,00 huur verschuldigd. [gedaagde sub 2] heeft over die periode € 240,00 aan huur voor de opslagruimte betaald. Hieruit volgt dat [gedaagde sub 2] zal worden veroordeeld tot betaling van € 440,00 huurachterstand aan [eiser] , te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 20 oktober 2020 tot de dag van betaling.

4.3.2.

[gedaagde sub 1] is aan [eiser] over de periode mei tot en met oktober 2020 € 4.320,00 huur voor de woning verschuldigd. Namens [gedaagde sub 1] heeft [gedaagde sub 2] € 1.560,00 betaald. [gedaagde sub 1] zal dus worden veroordeeld tot betaling van het restant van € 2.760,00, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 20 oktober 2020 tot de dag van betaling.

4.4.

De huurachterstand is zodanig dat zowel de huurovereenkomst met betrekking tot de woning als met betrekking tot de opslagruimte zal worden ontbonden. Omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] kennelijk beiden gebruik maken van zowel de woning als de opslagruimte, zullen zij allebei worden veroordeeld om een en ander te ontruimen en te verlaten. De termijn waarbinnen zij dit moeten doen, zal worden gesteld op twee weken na betekening van dit vonnis.

4.5.

[gedaagde sub 1] zal worden veroordeeld tot betaling van de huur, althans een gebruiksvergoeding, van € 720,00 per maand vanaf 1 november 2020 tot de dag van ontruiming van de woning, tot vandaag op grond van de huurovereenkomst en vanaf vandaag op grond van artikel 7:225 BW.

4.6.

[gedaagde sub 2] zal worden veroordeeld tot betaling van de huur, althans een gebruiksvergoeding, van € 120,00 per maand vanaf 1 november 2020 tot de dag van ontruiming van de opslagruimte, tot vandaag op grond van de huurovereenkomst en vanaf vandaag op grond van artikel 7:225 BW.

4.7.

[eiser] verwijst voor wat betreft de gevorderde vergoeding van incassokosten van € 297,66 tevergeefs naar hetgeen partijen hierover zouden zijn overeengekomen. De schuldenaren [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] zijn immers natuurlijke personen die niet handelen in de uitoefening van een beroep of een bedrijf. Voor dergelijke schuldenaren is in artikel 6:96 BW dwingendrechtelijk voorgeschreven wanneer zij een vergoeding van incassokosten verschuldigd zijn. Partijen kunnen daar dus niet (ten nadele) van de schuldenaar van afwijken.

Een voorwaarde voor verschuldigdheid van een vergoeding van incassokosten is dat [eiser] aan [gedaagde sub 2] en/of [gedaagde sub 1] een brief heeft gestuurd die voldoet aan het bepaalde in art. 6:96 lid 6 BW: een zogenoemde veertiendagenbrief, waarin (kort gezegd) de schuldenaar een termijn van (ten minste) veertien dagen na ontvangst van de brief wordt gegeven om de schuld te betalen en waarin ook staat welke incassovergoeding de schuldenaar verschuldigd is als hij niet binnen die termijn betaalt.

[eiser] vordert een vergoeding van buitengerechtelijke kosten van € 297,66 (inclusief btw). Dit bedrag is kennelijk gebaseerd op de brief van 10 juni 2020 die de incassogemachtigde van [eiser] aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gestuurd heeft. Die brief voldoet echter niet aan art. 6:96 lid 6 BW. Het bedrag van € 297,66 zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] volgens die brief namelijk verschuldigd als de huur van juni 2020 niet is voldaan. Een ondubbelzinnige/duidelijke termijnstelling dat zij die huur binnen veertien dagen na ontvangst van die brief moeten betalen, is in die brief echter niet te lezen. De termijnstelling ziet immers op ‘dit volledige bedrag’ en lijkt daarmee te verwijzen naar de huur over mei 2020, maar ten aanzien hiervan werd een betalingsregeling afgesproken waarin al buitengerechtelijke incassokosten verdisconteerd waren. Dit onderdeel van de vordering zal dus worden afgewezen.

4.8.

Als de in het ongelijk gestelde partij zullen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op:

• dagvaarding € 105,90
• griffierecht € 236,00
• salaris gemachtigde

Totaal: € 777,90

4.9.

De nakosten worden begroot op de wijze zoals hieronder in de beslissing is opgenomen.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

ontbindt de huurovereenkomsten met betrekking tot de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] en de opslagruimte plaatselijk bekend als “de opslagruimte achter het woonhuis [adres] te [woonplaats] ”,

5.2.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de woning en de opslagruimte met het hunne en de hunnen te verlaten, te ontruimen en, onder afgifte van de sleutels, ter vrije beschikking van [eiser] te stellen,

5.3.

veroordeelt [gedaagde sub 1] om aan [eiser] € 2.760,00 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 20 oktober 2020 tot de dag van betaling,

5.4.

veroordeelt [gedaagde sub 2] om aan [eiser] € 440,00 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 20 oktober 2020 tot de dag van betaling,

5.5.

veroordeelt [gedaagde sub 1] om aan [eiser] € 720,00 per maand te betalen vanaf
1 november 2020 tot de dag van ontruiming van de woning, een ingegane maand daarbij gerekend voor een hele,

5.6.

veroordeelt [gedaagde sub 2] om aan [eiser] € 120,00 per maand te betalen vanaf
1 november 2020 tot de dag van ontruiming van de opslagruimte, een ingegane maand daarbij gerekend voor een hele,

5.7.

veroordeelt [gedaagde sub 2] en [eiser] hoofdelijk tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 777,90,

5.8.

veroordeelt [gedaagde sub 1] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door [eiser] aan de veroordelingen onder 5.2., 5.3., 5.5. en/of 5.7. voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 109,- aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis,

5.9.

veroordeelt [gedaagde sub 2] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door [eiser] aan de veroordelingen onder 5.2., 5.4., 5.6. en/of 5.7. voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 109,- aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis,

5.10.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.11.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en is in het openbaar uitgesproken.

Type: RW