ECLI:NL:RBLIM:2021:2390

• Datum uitspraak: 10 maart 2021
• Publicatiedatum: 18 maart 2021
• Zaaknummer: 8758069 CV EXPL 20-4427
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: G.M. Drenth
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot huurprijsvermindering en ontbinding huurovereenkomst wegens overlast door buurvrouw

In deze zaak vorderden de eisers in conventie, die huurders zijn van Stichting Weller Wonen, huurprijsvermindering en schadevergoeding wegens overlast van hun buurvrouw. De eisers stelden dat de buurvrouw, een alleenstaande moeder, overlast veroorzaakte door het gebruik van een geluidsgevoelige wasmachine en het gedrag van haar kinderen. De kantonrechter heeft vastgesteld dat er een huurovereenkomst bestaat tussen de eisers en Weller, die als verhuurder verantwoordelijk is voor het verstrekken van rustig huurgenot. De rechter heeft de procedure en de feiten rondom de overlast in detail onderzocht, inclusief eerdere bemiddelingspogingen en een vaststellingsovereenkomst tussen de partijen. De kantonrechter oordeelde dat Weller adequaat had gereageerd op de klachten van de eisers en dat er onvoldoende bewijs was dat de overlast zodanig was dat deze als onrechtmatig kon worden aangemerkt. De vorderingen van de eisers werden afgewezen, evenals de vordering van Weller tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, omdat niet was komen vast te staan dat de eisers de gedragsaanwijzing hadden geschonden. De rechter veroordeelde de eisers in de proceskosten van Weller.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 8758069 CV EXPL 20-4427

Vonnis van de kantonrechter van 10 maart 2021

in de zaak van

1. [eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] ,

2.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2] ,

beiden wonend aan de [adres 1] , [woonplaats] ,

eisers in conventie, verweerders in reconventie,

gemachtigde mr. R.A. Wijnands,

tegen

de stichting
STICHTING WELLER WONEN ,

statutair gevestigd aan het Spoorplein 43, 6411 NZ Heerlen,

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

gemachtigde mr. R.W. Janssen.

Partijen worden hierna [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en Weller genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding

• de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie
• de conclusie van antwoord in reconventie
• de rolbeslissing waarbij een mondelinge behandeling is bepaald
• de door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en Weller Wonen ten behoeve van de mondelinge behandeling in het geding gebrachte aanvullende producties
• de pleitnota van Weller
• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 13 januari 2021.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Weller is een toegelaten instelling krachtens de Woningwet en onder meer belast met het verstrekken van woonruimte aan hen die daarvoor op grond van inkomen en/of andere sociale omstandigheden zelf niet of moeilijk zorg kunnen dragen.

2.2.

Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst op grond waarvan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] van Weller huurt de woonruimte met aanhorigheden staande en gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats] .

2.3.

De naastgelegen woning staande en gelegen aan de [adres 2] te [woonplaats] verhuurt Weller sinds 2017 aan [naam huurster] , een alleenstaande moeder met twee kinderen. [naam huurster] is in haar vorige relatie veelvuldig en ernstig mishandeld in aanwezigheid van haar kinderen. Er was sprake van agressie, geweld en spanningen. De kinderen hebben als gevolg daarvan last van woedeaanvallen en huilen meer dan gemiddeld.

2.4.

De verhouding tussen [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en [naam huurster] is vertroebeld.

2.5.

Toen Weller medio 2018 van het burenconflict op de hoogte is geraakt, heeft zij een gesprek gehad met [eisers in conventie, verweerders in reconventie] . Verder heeft zij een buurtonderzoek gedaan, erop neerkomend dat zij met omwonenden heeft gesproken. Volgens Weller ervaren de andere omwonenden geen overlast van [naam huurster] en/of haar kinderen.

2.6.

Op 3 januari 2019 heeft de gemachtigde van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] een handhavingsverzoek bij de gemeente Beekdaelen ingediend. De gemeente Beekdaelen bericht op 12 februari 2019 dat zij de beslissing op het door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ingediende handhavingsverzoek aanhoudt in afwachting van het entameren van een gezamenlijk overleg door Weller met betrokken partijen [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en [naam huurster] .

2.7.

Na diverse pogingen om een gezamenlijk gesprek te entameren, hebben er op

20 februari 2019 en 20 juni 2019 bemiddelingsgesprekken plaatsgevonden tussen [eisers in conventie, verweerders in reconventie] , [naam huurster] , Weller en hun gemachtigden. Dit heeft geresulteerd in een door partijen gesloten en ondertekende vaststellingsovereenkomst. Daarin staat voor zover relevant:

“(…) 1. (…) [naam huurster] heeft de (oude, geluidsgevoelige) wasmachine vervangen door een nieuwe wasmachine. Zij zal deze oude wasmachine niet meer gebruiken.

2. (…) [naam huurster] zal hulp en ondersteuning (blijven) aanvaarden, gericht op:

• Het gedrag van de kinderen
• Het verstrekken van pedagogische handvaten voor mw [naam huurster]

3. Partijen komen - over en weer - de navolgende gedragsaanwijzingen overeen:

• geluidsoverlast wordt tot het uiterste beperkt;
• er worden geen fysieke of verbale dreigementen jegens elkaar geuit;
• partijen onthouden zich over en weer van pesterijen en treiterijen, in welke vorm dan ook jegens elkaar;
• er wordt niet tegen elkaar gescholden, geschreeuwd, etc;
• er worden geen beschuldigingen geuit;
• er wordt niet op muren geslagen;
• er wordt niet – welbewust – hard op de trap naar boven gestampt;
• er wordt met geen vinger aan elkaar gekomen;
• er wordt niet met auto’s ed op elkaar ingereden;
• er worden geen vernielingen aan elkaars eigendommen toegebracht;
• etc..

4. Indien één der partijen van mening is dat de andere partij de onder 1 t/m 3 geformuleerde afspraken - bewust dan wel onbewust - schendt, dan zal de eerstgenoemde partij de andere partij daar - op respectvolle wijze, mondeling dan wel schriftelijk - van in kennis stellen. Mocht deze mededeling niet tot een positieve gedragswijziging leiden, dan zal de partij die een schending ervaart een melding hiervan doen bij mrs. Penners toevoeging kantonrechter: de gemachtigde van [naam huurster] ]
en Wijnands. Vervolgens zullen partij [naam huurster] en partij [eisers in conventie, verweerders in reconventie] , ondersteund door hun beider advocaten, een bemiddelingspoging wagen. Dit overleg zal plaatsvinden op neutraal terrein.

5. Indien en voor zover de bemiddelingspoging niet het gewenste effect sorteert, zullen mrs. Penners en Wijnands in overleg treden met mr Janssen omtrent de ontstane situatie. In overleg met partij Weller zal mr Janssen:

OF een laatste poging wagen op de partijen weer bij elkaar te krijgen;

OF in rechte ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vorderen. (…)”

2.8.

Op 23 september 2019 verzoekt de gemachtigde van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] de gemeente om het handhavingsverzoek door te zetten, omdat ondanks de vaststellingsovereenkomst de overlast aanwezig blijft.

2.9.

Bij brief van 25 september 2019 stelt de gemeente de gemachtigde van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] in kennis van het voornemen tot het afwijzen van het verzoek om handhaving. Daartoe overweegt de gemeente kort samengevat dat een bestuursrechtelijke gedragsaanwijzing pas kan worden ingezet wanneer ernstige en herhaaldelijke hinder redelijkerwijs niet op een andere geschikte manier kan worden tegengegaan. Volgens de gemeente zijn (alle) andere manieren nog niet benut.

2.10.

Bij emailbericht van 4 december 2019 deelt de gemachtigde van Weller aan de gemachtigde van [naam huurster] mee:

“(…) Via mr. Wijnands vernam ik dat het burenconflict tussen zijn cliënten en uw cliënte nog steeds niet is opgelost.

Volgens de Fam. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] is er sprake van:

• in de ochtenduren: schreeuwen tegen de kinderen;
• het hard op en neer rennen op de trap;
• het laten lopen van de wasmachine in de nachtelijke uren;
• etc.

(…) De vraag rijst hoe nu verder?

In het eerste deel van 2019 hebben wij diverse keren bij elkaar gezeten. De vruchtbare gesprekken hebben geleid tot de ondertekening van een vaststellingsovereenkomst. De gemaakte afspraken staan hier duidelijk in vermeld.

Mijns inziens moet nu de weg van de vso worden bewandeld, inhoudende:

Art. 4: een bemiddelingspoging tussen beider partijen, vergezeld door u en mr Wijnands;

Pas nadat deze poging is gewaagd, kan art. 5 in werking treden.

2.11.

Bij emailbericht van 2 januari 2020 deelt de gemachtigde van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] aan de gemachtigde van Weller mee dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie]
“last blijven houden van het feit dat buurvrouw [naam huurster] op de meest onmogelijke momenten haar wasmachine blijft gebruiken. Eerder gaf zij aan die overlast te hebben beperkt door de aanschaf van een nieuwe machine, maar kennelijk heeft dat geen doel getroffen in deze. (…) Graag verneem ik van u of uw cliënte bereid is om een geluidsmeting in de woning van mijn cliënten te financieren om voor eens en altijd te kunnen vaststellen of de wasmachine van de buurvrouw teveel geluid produceert en ook om te kunnen bepalen welke maatregelen er bouwtechnisch eventueel getroffen kunnen worden om die overlast te voorkomen of te verminderen.”

2.12.

Bij emailbericht van 15 januari 2020 laat Weller weten dat zij bereid is een geluidsmeting te laten verrichten op basis van “kosten ongelijk”. Indien uit de geluidsmeting geen overschrijding blijkt van (vooraf overeengekomen) dB’s, dan komen de kosten voor rekening van de Fam. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] . Op dit voorstel is zijdens [eisers in conventie, verweerders in reconventie] niet meer gereageerd.

2.13.

Bij brief van 9 juli 2020 maakt de gemachtigde van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] aanspraak op huurprijsvermindering vanwege de ervaren overlast.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] vordert bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. te verklaren voor recht dat Weller in zijn hoedanigheid van verhuurder jegens huurders [eisers in conventie, verweerders in reconventie] tekort is geschoten in haar plicht om [eisers in conventie, verweerders in reconventie] het rustige en ongestoorde huurgenot te verschaffen van de gehuurde woonruimte en daartoe de nodige inspanningen te verrichten,

II. verlaging van de huurprijs ex artikel 7:207 BW met 30% met terugwerkende kracht vanaf 13 september 2019 althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, tot aan het moment dat het gebrek op deugdelijke wijze is hersteld,

III. veroordeling van Weller binnen twee weken na betekening van het vonnis aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag aan immateriële schadevergoeding te voldoen, als gevolg van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van Weller ex artikel 6:74 BW,

IV. veroordeling van Weller tot betaling van een dwangsom van € 500,00 per dag, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, voor iedere keer dat Weller nalaat om het gebrek deugdelijk te herstellen c.q. daartoe de nodige inspanningen te verrichten, welke dwangsom verbeurd zal zijn na betekening van het vonnis,

V. veroordeling van Weller in de proceskosten en nakosten.

3.2.

Weller heeft veweer gevoerd.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.4.

Weller vordert bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde met machtiging aan Weller om de ontruiming zelf te bewerken met behulp van de sterke arm op kosten van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en veroordeling van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

3.5.

Weller legt aan haar vordering ten grondslag dat de heer [eisers in conventie, verweerders in reconventie] de vaststellingsovereenkomst heeft overtreden door op 27 september 2020 het zoontje van [naam huurster] hardnekkig in zijn nekvel te grijpen en [naam huurster] uit te schelden.

3.6.

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft veweer gevoerd.

3.7.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie

4.1.

Vastgesteld kan worden dat er tussen [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en haar buurvrouw [naam huurster] een moeizame verhouding bestaat waarin op zijn minst gesproken kan worden van strubbelingen en ergernissen over en weer.

4.2.

Beoordeeld dient te worden of Weller als verhuurder jegens de overlast ondervindende huurder [eisers in conventie, verweerders in reconventie] is tekortgeschoten en of de ondervonden overlast zodanig ernstig van aard is dat die overlast als onrechtmatig moet worden beschouwd. Vooropgesteld wordt in dit verband dat buren in beginsel enige mate van overlast in de vorm van normale woon- en leefgeluiden van elkaar hebben te dulden. Dat naast [eisers in conventie, verweerders in reconventie] nog andere omwonenden hebben geklaagd over geluidsoverlast van (de kinderen van) [naam huurster] is niet gebleken.

4.3.

De gestelde door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ondervonden overlast bestaat met name uit klachten over de wasmachine en de (huilende) kinderen van [naam huurster] . Met de betwisting van Weller en bij gebreke van ter zake dienende bescheiden is niet komen vast te staan dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] Weller in kennis heeft gesteld van de door hem bij gelegenheid van de mondelinge behandeling gestelde klachten over
“het spektakel, boren, verbouwen, rommel over de muur gooien en leugens” . Deze klachten zullen dan ook verder buiten beschouwing blijven.

4.4.

Weller is naar aanleiding van de klachten van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] in actie gekomen en heeft naar het oordeel van de kantonrechter binnen haar mogelijkheden als verhuurder adequaat daarop gereageerd, onder meer door in gesprek te gaan met [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en omwonenden (buurtonderzoek) en in februari en juni 2019 bemiddelingsgesprekken te entameren en de daarin gemaakte afspraken schriftelijk vast te leggen. Weller heeft een gedragsaanwijzing aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en [naam huurster] opgelegd en een stappenplan opgesteld en partijen op de naleving van die afspraken aangesproken. Verder heeft Weller (mede) ervoor zorggedragen dat [naam huurster] zorg en ondersteuning heeft ingeschakeld. Er is een gezinsvoogd aangesteld ( [naam gezinsvoogd] van de William Schrikker Groep), hulp van ZieZo Jeugd en Gezin ( [naam] ), Youz (een instelling die kinderen met een psychische of psychiatrische stoornis helpt, casemanager [naam case-manager] ) en ADL via de WMO. Uit de in het geding gebrachte stukken van de hulpverlenende instanties blijkt dat er een positieve verandering zichtbaar is. Dat de kinderen van [naam huurster] woedeaanvallen en huilbuien hebben (gehad) wordt niet ontkend, echter Weller stelt dat daarvan niet iedere dag sprake was doch maximaal een keer per week gedurende een korte tijd. Uit de stellingen van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] wordt niet duidelijk in welke mate de hinder en overlast wordt ervaren. Over de omvang van de beweerdelijke geluidsoverlast is niets gesteld en verslaglegging (bij wijze van het bijhouden van een dagboek) ontbreekt. Hierdoor is onvoldoende gebleken in welke mate er sprake is van hinder en overlast en of deze door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ervaren hinder en overlast wel valt te kwalificeren als ernstige, structurele en objectiveerbare overlast waarvoor zij haar verhuurder Weller met succes kan aanspreken. Na het sluiten van de vaststellingsovereenkomst heeft Weller slechts sporadisch klachten van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ontvangen, en steeds heeft zij actie ondernomen, door de gemachtigde van [naam huurster] te benaderen en door aan te bieden een geluidsmeting te houden, van welk aanbod [eisers in conventie, verweerders in reconventie] geen gebruik heeft gemaakt. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat Weller heeft gedaan wat in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van haar als verhuurder kon worden gevergd. Derhalve is Weller niet tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens [eisers in conventie, verweerders in reconventie] . De vordering van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] onder I zal dan ook worden afgewezen.

4.5.

Evenmin heeft [eisers in conventie, verweerders in reconventie] gesteld en toegelicht dat sprake is van een gebrek en dat ten gevolge van dat gebrek sprake is van een substantiële aantasting / vermindering van het huurgenot, hetgeen een vereiste is voor het maken van aanspraak op huurprijsvermindering ex artikel 7:207 BW. De enige onderbouwing van deze vordering zijn de zeldzame klachten die sinds het ondertekenen van de vso zijn ingediend, maar die vormen geen aanknopingspunt voor het aannemen van het bestaan van een gebrek, laat staan een gebrek die leidt tot een substantiële vermindering van het huurgenot. Zo is niets bekend omtrent hoe vaak, hoe hard of hoe laat de wasmachine/droger ’s avonds/’s nachts wordt aangezet, met de deuren wordt geslagen en/of de kinderen van [naam huurster] geluid maken (klacht 9 september 2019) en/of hoe vaak, hoe hard of hoe laat [naam huurster] in de ochtenduren zou schreeuwen tegen de kinderen, op de trap op en neer wordt gerend en/of [naam huurster] de wasmachine laat lopen (klacht 4 december 2019) en/of hoe hard het geluid van de wasmachine te horen is in de woning van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] (klacht 2 januari 2020). Vervolgens blijft het een half jaar stil, waarna op 9 juli 2020 plots aanspraak wordt gemaakt op huurprijsvermindering zonder in te gaan op de door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ervaren gebreken, laat staan dat wordt omschreven wat de aard en omvang van die gebreken zou zijn. De vordering tot vermindering van de huurprijs zal daarom eveneens worden afgewezen.

4.6.

Gelet op het vorenstaande komt de door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] onder III gevorderde schadevergoeding evenmin voor toewijzing in aanmerking. De vordering zou ook anderszins voor afwijzing gereed liggen, aangezien niet gebleken is van een causaal verband tussen de klachten van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en de situatie met [naam huurster] .

4.7.

Nu de hoofdvordering van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] wordt afgewezen, zal de daarmee verband houdende nevenvordering onder IV. (dwangsom) eveneens worden afgewezen.

4.8.

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van Weller worden tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 374,00 (2 punten x € 187,00 ) salaris gemachtigde. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal op de hierna in de beslissing weergegeven wijze worden toegewezen.

in reconventie

4.9.

Beoordeeld dient te worden of in dit geval ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd zijn. De kantonrechter beantwoordt deze vraag ontkennend.

4.10.

Niet is komen vast te staan dat de heer [eisers in conventie, verweerders in reconventie] het zoontje van [naam huurster] op

27 september 2020 heeft mishandeld. Het door Weller in het geding gebrachte proces-verbaal van aangifte mishandeling van [naam huurster] en de overgelegde foto’s zijn daartoe onvoldoende. De heer [eisers in conventie, verweerders in reconventie] betwist namelijk de zoon van [naam huurster] met ook maar een vinger te hebben aangeraakt. Volgens [eisers in conventie, verweerders in reconventie] was het juist [naam huurster] die haar zoon bij de nek heeft gepakt. De aangifte heeft ook niet geleid tot een strafrechtelijke veroordeling van de heer [eisers in conventie, verweerders in reconventie] .

4.11.

Wel staat naar het oordeel van de kantonrechter vast dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] de gedragsaanwijzing heeft geschonden door tegen [naam huurster] te zeggen:
“Hou je bek vuile kuthoer.” Echter naar het oordeel van de kantonrechter rechtvaardigt dit geen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Ten eerste omdat partijen hebben afgesproken hoe te handelen, dus eerst had een bemiddelingsgesprek dienen plaats te vinden. Bovendien is gebleken dat bij schending van de gedragsaanwijzing door [naam huurster] er een briefje wordt geschreven waarop [naam huurster] wordt gewezen op de naleving van de vaststellingsovereenkomst (zie 2.10.). Niet valt in te zien waarom bij schending van de gedragsaanwijzing door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] niet op een zelfde wijze wordt gehandeld, maar naar het zwaarste middel wordt gegrepen, te weten ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

4.12.

Het vorenstaande brengt mee dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen worden afgewezen.

4.13.

Weller zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] worden tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 374,00 (2 punten x € 187,00) salaris gemachtigde.

5. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eisers in conventie, verweerders in reconventie] in de aan de zijde van Weller gerezen proceskosten, welke worden begroot op € 374,00, bij gebreke van betaling binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na die betekening tot de dag van volledige betaling,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

5.4.

wijst de vorderingen af,

5.5.

veroordeelt Weller in de aan de zijde van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] gerezen proceskosten, welke worden begroot op € 374,00,

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en in het openbaar uitgesproken.

CJ