Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 8421965 \ CV EXPL 20-1476
Vonnis van de kantonrechter van 24 maart 2021
in de zaak van:
de stichting
WONINGSTICHTING VANHIER WONEN, voorheen genaamd Woningstichting Voerendaal ,
gevestigd te Voerendaal ,
eiseres,
gemachtigde mr. R.W. Janssen,
tegen:
[gedaagde],
wonend te [woonplaats] , [adres 1] ,
gedaagde,
gemachtigde mr. E. Frins.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek
- de akte uitlating van Vanhier Wonen
- de antwoordakte van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Vanhier Wonen heeft met de schoonvader van [gedaagde] een huurovereenkomst gesloten voor het perceel aan de [adres 2] te [plaats] (verder: het gehuurde).
2.2.
In 1963 heeft de schoonvader van [gedaagde] op het gehuurde een garage (met fundering) gerealiseerd.
2.3.
[gedaagde] is op enig moment bij haar schoonouders ingetrokken en, nadat deze het gehuurde hadden verlaten, is de huurovereenkomst door [gedaagde] en haar echtgenoot ( [naam] ) voortgezet.
2.4.
Op 1 januari 1983 is voor het gehuurde een huurovereenkomst tussen Vanhier Wonen en [gedaagde] gesloten en heeft [gedaagde] de door haar schoonvader gebouwde garage met fundament, een zogenoemde Zelf Aangebrachte Verandering (verder: ZAV) overgenomen.
2.5.
[gedaagde] heeft op 21 augustus 2019 de huurovereenkomst tegen 29 november 2019 opgezegd. Vanhier Wonen heeft die opzegging bij brief van 21 augustus 2019 aan [gedaagde] bevestigd en daarbij ten aanzien van ZAV’s medegedeeld:
“Veranderingen in of aan de woning door u aangebracht of door u van de vorige bewoner overgenomen, worden tijdens een voorinspectie door onze technisch adviseur beoordeeld of deze aanvaardbaar zijn en eventueel wel of niet kunnen worden overgenomen door een nieuwe huurder.”
2.6.
Bij brief van 4 november 2019 heeft Vanhier Wonen – voor zover van belang – aan [gedaagde] medegedeeld:
“29 oktober was ik op uw verzoek bij u voor een tusseninspectie van de woning aan de [adres 2] . Tijdens deze inspectie waren een aantal zaken al naar behoren uitgevoerd, maar een aantal zaken ook nog niet. Onder andere de garage, de koof/schouw in de woonkamer en de lampen zijn nog niet verwijderd. Op
29 november 2019 is de eindinspectie gepland en dan moet de woning conform de opname worden opgeleverd.”
2.7.
In het door beide partijen ondertekende “controleformulier verhuizing” van
29 november 2019 is – voor zover van belang – onder verwijzing naar de post “herstel-/verwijderingskosten” het volgende opgenomen:
voorinspectie eindinspectie
Garage Asbest dak 1800,- ----
Garage met fundering 700,- 700,-
Partijen hebben op 4 december 2019 een betalingsregeling getroffen van € 25,00 per maand ten aanzien van onder meer de kosten (€ 700,00) van het verwijderen van de fundering van de garage.
2.8.
Vanhier Wonen heeft op 15 januari 2020 een asbestinventarisatie van het betondek van de garage laten uitvoeren. Daarbij is geconstateerd dat zich asbesthoudend materiaal onder het betondek van de fundering van de garage bevindt. Op 24 januari 2020 heeft Vanhier Wonen dit laten saneren.
2.9.
Bij brief van 11 februari 2020 heeft Vanhier Wonen de kosten van de asbestinventarisatie van € 387,29 en die voor de verwijdering van het asbest van
€ 7.229,75 bij [gedaagde] in rekening gebracht.
2.10.
[gedaagde] weigert die kosten te voldoen.
3.Het geschil
3.1.
Vanhier Wonen vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 7.616,95, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening en de proceskosten.
3.2.
Vanhier Wonen stelt dat zij, toen zij met [gedaagde] heeft afgesproken dat zij de fundering van de garage voor € 700,00 voor [gedaagde] zou verwijderen, niet bekend was met de aanwezigheid van asbestmateriaal onder het betondek van de fundering. Aangezien [gedaagde] de ZAV (de garage met fundering) heeft aanvaard is [gedaagde] verantwoordelijk en aansprakelijk voor de verwijdering van de garage en de fundering en daarmee ook voor de kosten van het asbestinventarisatierapport en de asbestsanering.
3.3.
[gedaagde] betwist de aansprakelijkheid en de verschuldigdheid van de vordering.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Onweersproken staat vast dat de garage met fundering een zogenoemde ongeoorloofde wijziging aan het gehuurde is die bij beëindiging van de huurovereenkomst verwijderd dient te worden tenzij de volgende huurder deze wil overnemen. Bij de tusseninspectie op 29 oktober 2019 zijn tussen Vanhier Wonen en [gedaagde] afspraken gemaakt over wat nodig was om het gehuurde behoorlijk op te leveren, in dit geval onder meer het verwijderen van de garage en de fundering daarvan. In het kader van de eindinspectie op 29 november 2019 resteerde vervolgens nog de fundering. Partijen zijn overeengekomen dat Vanhier Wonen de fundering zou (doen) verwijderen en dat [gedaagde] daarvoor in termijnen een bedrag van € 700,00 aan haar verschuldigd was.
4.2.
Dat nadien is gebleken dat de kosten hiervan hoger uitvielen doordat er zich asbest ter plaatse bevond, kan niet voor rekening en risico van [gedaagde] komen. Aangenomen moet worden dat Vanhier Wonen noch [gedaagde] vooraf van de aanwezigheid van asbest in/onder de fundering op de hoogte was, maar Vanhier Wonen heeft op dit punt ook geen enkel voorbehoud gemaakt – wat als ervaren professionele verhuurder zeer wel van haar verwacht had mogen worden – en een redelijke uitleg van de overeenkomst brengt dan mee dat [gedaagde] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat onder het verwijderen van de fundering ook eventuele (niet zichtbare maar wel aanwezige) asbestrestanten waren begrepen. De strikte scheiding die Vanhier Wonen aanbrengt tussen enerzijds de fundering en anderzijds het aangetroffen asbest vindt de kantonrechter gekunsteld, zeker gezien de periode waarin het bouwwerk is gerealiseerd (1963). Vanhier Wonen had vooraf geenszins kunnen uitsluiten dat ook hier asbest was verwerkt en zij had op dat punt een voorbehoud in de overeenkomst moeten inbouwen als zij hier later op terug wenste te komen. Dat is niet gebeurd en daarmee valt reeds voor de vordering het doek. Vanhier Wonen heeft de overeenkomst immers ook niet aangetast op grond van een wilsgebrek (bijv. wederzijdse dwaling), zodat zij daaraan gebonden is.
4.3.
De vordering zal worden afgewezen onder verwijzing van Vanhier Wonen in de kosten.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vordering af,
5.2.
veroordeelt Vanhier Wonen in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] tot aan dit vonnis gerezen en begroot op € 622,00,
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken.
type: YT